第一篇：2008年中国工业地产市场价格调查报告
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中国工业地产市场价格调查报告
2008年1季度
本调查由《中国工业地产》杂志社联合全国各地合作伙伴共同完成。以下调查价格为2008年1季度最新市场价格（以综合平均和市场实际操作价格为主，不计入官方定价）。非常感谢为本调查提供数据的机构、个人。
市场特点：
◆ 工业物业价格持续上升，尤其是高科技园区和物流园区。
◆ 北京地区各开发区的土地储备量非常有限，但企业的需求并未有冷却现象。如目前北京亦庄开发区东扩取、南扩区新增土地所剩无几。优质厂房的租金方面，新增厂房供应不足，导致租金上升。亦庄及其附近地区的价格在2007年平均增长人民币0.1至0.15元每天每平米，预计2008年将继续增长。
◆ 随着奥运的临近，仓储、物流物业的租金将不断升温度。
数据提供：联东集团招商部王伟彬
市场特点：
◆ 自2007年开始，天津市行政区域内工业用地统一招拍挂，这种出让方式在保证土地公开、公平交易的同时，也使天津工业用地价格逐步提升。
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市场特点：
◆近几年工业物业租金都是略微上升。
◆ 预计2008年沈阳工业物业市场价格会比较平稳，变化不大。
◆ 相比之下，企业以租用标准厂房为主。
数据提供：英达工业园
市场特点：
◆ 各种工业物业价格持续上升。2007年工业用地的市价达到每平方米人民币3777元，比上年同期增长6.9%。预计2008年，工业用地价格还将继续上涨。工业区、厂房租金月平均增长1.2%左右。
◆ 工业地产的毛收益率保持在8%-10%，对投资者来说仍具吸引力。
◆ 由于上海总部经济的发展，跨国企业将上海作为进入中国的首选之地，导致上海高科技园区、商务园区需求强劲，物业租金持续上涨。
◆ 在工业地价以及仓储物业租金大幅上涨的背景下，外资频频在沪大手笔增加工业地产投入。上海市在其未来规划中将物流产业定位于重点发展的行业，因此诸多工业地产发展商加强了在物流设施方面的投入。
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市场特点：
◆ 租金价格呈上升趋势。较往年比较，2006年8元/m2/月的厂房有城市交通改造、土地价格上涨等因素影响，目前价格均有20%以上的上升幅度。
◆ 08年以后，由于土地资源十分紧缺，而高科技园区的招商方式及定价也有所改变，对使用于传统劳动密集型企业的厂房需求会增加。
◆ 高科技园区的配套设施、行政服务较其他物业要好，但招商面较狭窄。标准厂房的针对性较强，价格适中，普遍受欢迎。简易厂房只适用于小的 加工企业，需求量不大。
数据提供：苏州厂房网
市场特点：
◆ 市场价格较平稳，短期内不会有太大上升。
◆ 标准厂房及高科技园区较受欢迎。
市场特点：
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◆ 市场有小幅上升。恩明区、湖里区工业物业租金价格较高，厂房未来向同安区转移。
◆ 预计未来稳步上升。现在厦门市区的厂房已经很少了，恩明、湖里的工业区逐步会向岛外转移。整体上标准厂房更受企业欢迎。
数据提供：厦门厂房网
市场特点：
◆ 整体市场稳中略降。
◆ 因为广州总部经济开始发力，高科技园区、商务园区供不应求。例如广州高新技术开发区共吸引各类科技企业2000多家，区内物业十分紧俏。
◆ 广州周遍地区例如番禺区，由于大量无证照简易厂房涌入市场，而珠三角地区整体制造业投资环境恶化，这些厂房已经无法满足本地经济的发展需求，同时客户租厂投资数量急剧下降，导致这些厂房难租，而且降格开始下降。
◆ 预计2008年厂房价格不会有上升，许多厂房业主迫于压力会逐步降价，有可能导致厂房租赁价格整体下滑。
市场特点：
◆ 深圳关内已基本无厂可租。深圳市近几年已经逐步对关内的旧厂房、旧工业区进行了改造，工业企业大部分都搬至关外。
◆ 厂房等工业物业租金整体平稳，预计2008年亦不会有多少变动。
◆ 高科技园区、商务园区供不应求，十分受欢迎。
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资料提供：中原地产、通泰地产
市场特点：
◆ 2008年一季度工业物业租金整体较平稳。
◆ 由于东莞产业结构的加速升级，对低端产业的逐步淘汰，未来一段时间东莞工业厂房，特别是一些简易、独栋标准厂房的租金会稳中略有下降。
◆ 高科技、产业园区工业物业依然受欢迎。
市场特点：
◆ 工业厂房类物业租金近期有上升的趋势。佛山工业厂房租金每年以3%—5%的速度递增。
◆ 预计2008年佛山工业物业租金会缓慢上升。佛山旧厂房改造会导致厂房价格整体上升。
数据提供：佛山高明沧江工业区
市场特点：
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◆ 长沙近期工业厂房租金上升很快，年涨幅将近20%。
◆ 预计长沙2008年厂房租金将持续上涨。由于高科技园区租金高，相对便宜的标准厂房或租地建厂更受企业欢迎。
市场特点：
◆近年来一直保持上升的趋势
◆ 由于武汉的地理位置，众多高科技企业、跨国公司都将武汉作为中部的战略基地，因此高科技总部经济园区很受欢迎。
◆ 武汉的基础加工制造业不发达，所以标准厂房市场尚未形成一定规模。但标准厂房目前很受企业欢迎，预计未来标准厂房的需求和市场供应量都将增加。
数据提供：武汉东正房地产
市场特点：
◆ 成都工业厂房租金每年以3%—5%的速度上升。
◆ 总部经济发力，成都高新技术开发区及青羊工业园等高科技产业园内的物业供不应求。国内外大企业纷纷落户成都，有的甚至大量圈地。
◆ 标准厂房也十分受企业欢迎，但由于标准厂房供应过量，目前标准厂房租金稳中略有下降。预计2008年整体平稳。
数据提供：成都厂房网
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市场特点：
◆近几年重庆工业厂房租金以每年5%的速度递增。
◆ 预计2008年厂房租金缓慢上涨。
◆ 标准厂房较受欢迎，因简易厂房利用率太低，重庆简易厂房供应几乎为零。
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第二篇：中国工业地产之路
中工招商网
中国工业地产之路
受国家对房地产行业持续调控和中国城镇化进程不断推进的影响，房地产开发商纷纷进入工业地产，县域经济不断发展，为此带来了工业地产近些年井喷式增长。工业地产行业也从不成熟、不规范的局面，逐步朝着成熟和高效的状况迈进。相比传统工业地产，工业地产在前期的策划、项目的筹备、方案的目的、招商推广等方面都有了长足改变。为此，我们访谈了我国工业地产界最大的综合运营商——伙伴行工业地产公司的策划总监刘总，为我们剖析一下未来中国工业地产的发展方向。
记者：您好，刘总！先简单介绍下您自己和贵公司。
刘总：谢谢！首先很高兴今天有机会能够和大家分享一下这些年在工业地产行业的一点心得和体会。从2003年入行至今，已经在这个行业耕耘了十多年，在一线感受到中国工业地产的迅猛发展，同时也见证了伙伴行工业地产从创立到成长到辉煌，从最初的工业地产经纪公司逐步发展为集投资、顾问策划、招商代理，立足珠三角，辐射全国的工业地产界的龙头。
记者：是的，刘总是工业地产界的专家，那请刘总结合这些年从业经验，为我们介绍下我国工业地产近年的显著变化。
刘总：应该说，工业地产项目的很多环节都不断发展和完善。今天主要从前期的策划、项目的筹备、方案的目的、招商推广几方面的转变来讲。
1、更加注重前期策划
传统的工业地产主要是靠政府和开发商之间的关系，对前期策划关注不够，策划力度不强。近两年，开发商逐渐意识到优秀的策划方案是工业地产项目顺利运营的必要条件，这也是越来越多的开发公司，乃至有工业地产项目运营经验的开发公司，也愿意找策划公司对项目进行策划的原因。
2、筹划更精细化
在以往的策划工作中，开发商更倾向于关注同类项目的盈利模式、产品组合、中工招商网
价格和招商优惠政策等因素。根据近两年伙伴行工业地产的客户要求，我们发现，开发商对我们工作提出新的更高要求，需要策划更细致、更精细化。现在开发商对方案的要求已经涉及到产品的层高承重、外立面颜色、用电荷载、水电收缴、招商推广方式等细节，也为策划工作提出新的挑战。
3、更注重实操
传统的工业地产项目，政府主导的居多，因此对项目策划在宏观层面比较多。近两年，新的工业地产项目主要由开发商主导，要是接地气的方案，甚至更直接的，如何能够帮助开发商尽快的招到商，实操性更强了。
4、招商推广手段更多样
前些年工业地产项目招商主要靠政府招商部门和个人的人脉关系，招商相对被动。现在的招商工作呈现渠道多样化、招商人员专业化、宣传手段多样化。
（一）渠道多样化。现在招商工作联合了项目公司团队、政府部门、商会协会、中介招商代理等方方面面的资源，提高招商效率。
（二）招商团队专业化。招商人员从服务态度、业务水平、产品熟悉度等各方面素质都大幅度提高，招商人员更专业化。
（三）招商推广手段更多样。目前工业地产宣传推广除传统的横幅、路牌、高炮等方式外，又加入电台、报纸、电视、大型活动等新元素，逐步向房地产的宣传推广方式靠近。
记者：谢谢刘总给我们上了一课，相信未来中国工业会越来越壮大，工业地产行业也会走上更加成熟、更加专业化的道路。
第三篇：如何写市场价格调查报告（模版）
市场价格调查报告
概念解说
市场价格报告是企业对行业内目标市场的产品价格进行调查分析，并结合企业实际情况，向上级部门或上级领导提出建设性意见的商业文书。
编写要点
通常来说，市场价格调查包括三部分内容：
①目标市场价格现状。
②预计价格变动对市场的影响程度。
③存在的问题与建议。
范文
××石油公司对中国深圳市成品油市场价格调查报告
自1999年11月份以来，中国根据国际市场油价的变化，对成品油的市场中准价进行了4次调整。4次调价的时间分别是1999年11月5日、2000年2月5日、2000年5月5日、2000年6月5日。其中第2次只调整了成品油的批发价，对市场影响不大。从调查的情况来看，目前深圳市成品油主要有0＃柴油、90＃汽油、97＃汽油等几个品种，其价格是按照中国调整的价格正常运行的。当然，3次调高成品油的零售价对运输部门及相关单位产生了一定的影响。
一、几次调价前后深圳市的成品油市场价格
表3－1近期深圳市成品油价格表
单位：元／升
1995．11．5前
1999．11．
5～2000．5．
42000．5．5
～2000．6．4
2000．6．5后
批发价零售价批发价零售价批发价零售价批发价零售价
0＃柴油2．1742．302．2602．402．5522．702．6462．80
90＃柴油2．1972．352．2912．452．5252．702．7582．95
97＃柴油2．7412．902．7122．902．9773．153．2603．45
上述零售价格来源于深圳市石油公司和深圳市燃料有限公司，批发价根据市石油公司提供的换算方法：批发价＝零售价×0．945，其中90＃汽油的批发价＝零售价×0．935。1999年11月5日～2000年5月5日期间，石油系统内部又于2000年2月调整过批发价，但没有调整零售价，市物价局也未正式发文，故这列数字仍按上述方法计算。
从表1可以看出深圳市成品油的市场价格是按照国家调整的价格运行的。
二、几次调价对深圳市的影响
3次调整成品油的零售价对深圳市公交、出租车、私车等产生了很大的影响。
（一）随着油价的调高，公交车的运输成本也随之上升
据公交公司提供的数字表明，1999年11月5日的调价使公交公司的用油成本占总成本的比率从12．65％提高到14．18％，单台车平均每天增加成本4元；2000年5月5日的调价促进其油成本占总成本的比率又上升了1．4本4元；2000年5月5日的调价促进其油成本占总成本的比率又上升了1．4个百分点，单台车平均每天增加成本达7．2元。
表3－2 3次调价对深圳市公交集团公司的影响情况表
1995．11．5前
1999．11．
5～2000．5．
42000．5．5
～2000．6．4
2000．6．5后
油成本占总成本的比率
12．15％14．18％15．58％
单台车平均每天行驶公里数
—224km224km224km
单台车平均每天耗油量
—76．4升76．4升76．4升
单台车平均每天增加成本
—32元56．5元64．18元
（二）调价对出租车的影响
深圳市出租车1999年11月前平均每天行驶450km，耗油55升，油成本占总成本的比率是19．8％，据此并结合调整的价格估算出下表。
表3－3 3次调价对深圳市出租车的影响情况表
1995．11．5前
1999．11．5
～2000．5．4
2000．5．5
～2000．6．4
2000．6．5后
油成本占总成本的比率
19．80％20．64％22．75％24．86％
单台车平均每天行驶公里数
450km450km450km450km
单台车平均每天耗油量
55升55升55升55升
单台车平均每天增加成本
—5．5元19．25元33元
（三）油价调整对其他方面的影响
深圳市用的燃气是进口的液化石油气。从1999年7月开始，随着国际油价的上涨，深圳市的燃气价也跟着上涨，详见下表：
表3－4 深圳市燃气价格一览表
调整时间
商用管道气民用管道气瓶装气
元／立方米元／立方米元／瓶（14．5kg）
1999．7．110．48．050
1999．8．111．28．654
1999．9．113．110．16
31999．10．113．110．163
1999．11．113．110．163
1999．12．112．89．859
2000．1．113．510．36
22000．2．114．511．066
2000．3．115．011．570
2000．4．115．011．570
2000．5．114．611．2568
2000．6．114．611．2568
从表中可以看出：从1999年7月开始，石油气价格虽然时升时降，但总的趋势是在涨，居民的生活成本也随之不断上升。在深圳，私营企业多，有一些私营企业是用油发电的。据调查分析，油价上调会促使这些企业并入电网，从而减少对油的需要量。
综合来讲，整个深圳市为这几次调价已经多付出了大约1．2亿元，从本月开始，以后每个月将多付出460万元左右。
三、建议
油价上涨给深圳市带来很大的影响，对本公司来说，迎接挑战的同时也存在机遇，针对深圳市的现状，公司应从以下几方面加强管理：
（一）进一步扩大市场占有率
尽管深圳市对石油的总需求会受到抑制，但市场需求仍呈上升趋势。
（二）树立公司节能型石油形象
宣传本公司产品的特性价比，突出节能性。
（三）完善对本公司加油站点的管理
提高各站点的效率，降低管理成本。
第四篇：2010年北京工业地产调查报告
动荡不安的2010年悄然过去，新一年的大幕拉开，纵观全球房地产业进入低迷期，欧洲成了重灾区，我国也受到了冲击，在工业地产方面，根据中国工业地产服务联盟数据显示，由于受国家土地政策限制，北京2010上半年工业用地宗地数环比与成交面积环比均出现了大面积的下滑，而成交情况却呈现出大的升幅，2010年5月份，工业用地成交量较之全年平均水平增长83.7%，成交面积比09年平均水平大增113.7%，作为产业地产一线品牌的联东U谷•北京项目更是迎来了今年的热销狂潮，仅2010年一季度的销售量便超越2009年半年的销售量，2010年6月份的单体项目租售量更接近三万平米。在低供给、高需求的市场状况下，工业地产快速发展。
2010年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的召开，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业投资欲在中国跃跃欲试。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，实体经济当中，CPI同比由负转正，油价再次出现飙升、房价调控、股市铁荡起伏、经济因素的“不安题材”强势涌动，几乎任何得“风吹草动”，都将直接影响市场变化。
一直处于热门话题中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极——产业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。
2010年上半年，北京产业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。呈现出强劲的发展势头，开发区土地情况日益活跃，成交量成倍增加，而产业园区、工业园区内产业占地占据了市场主导地位，主要呈现以下几个特点：
一、土地市场整体平稳发展，并未出现大起大落现象，相较于住宅市场、商业市场稳定；
二、产业市场土地成交量与成交金额较2009年有所上升，与五、六月份的住宅市场零成交成反比，尤其6月份的工业市场土地宗数成交量占据总宗地数的84.1%。
三、产业市场物业成交面积创新高，2010年上半年的租售总面积已超过30万平米，相当于2008年全年的租售面积和。
四、销售情况好于预期，住宅市场的调控令很多中小企业开始重视企业自身的发展，实体经济的促进也使得越来越多的企业加入到产业园区中来，去年的销售冠军联东U谷继续领跑，以13.8万平米的销售量高居产业地产榜首地位。
五、开发区对产业市场异常重视，十三个区域规划获批、产业结构优化升级政策等都很大程度上推动了产业地产的发展。
六、大兴开发区凭借其优越的土地资源成为产业用地的第一大区域，大兴开发区区空间开阔，占北京市平原面积的六分之一，有着广阔的土地资源优势，同时行政资源、社会管理、公共服务等资源优势明显，伴随着“城南行动计划”“一轴一带多园区”等规划，大型产业发展格局正在全面扩大。
2010年1月到6月，半年时间内，产业地产发展快速，产业用地共65宗地，占总宗地数的67%，较之去年全年水平增加45.8%，全球经济危机的出现，令众多国家开始认识到实体经济的重要性，产业地产作为实体经济的主体，也表现出越来越重要的地位。
从总成交面积来看，2010年上半年的总体成交面积为4783814.93平米，较2009年所有上涨，表明2010年产业地产市场总体走势良好。
从总体成交金额来看，2010年上半年产业用地的总体成交金额较之09年半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。
从产业用地总体成交均价来看，2010年上半年的成交均价较09年出现了大幅度的增长，如今的产业用地楼面均价达到：661.325203元/平米。
从成交面积大小上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的三分之一；其次为通州、平谷区，从成交金额来看，房山区成为成交价格最高的区域，其次为昌平区、顺义区。
2010年，北京产业园区供应量总和为594925平米，通州区的供应量为304700平米，占据了总供应
量的近50%，顺义、亦庄、大兴次之。
产业物业租售情况
2010年租售量总量为30万平米，其中2010年北京上半年产业园区租赁的总量是在108400平米左右，租赁价格以海淀区高居榜首位置，位于海淀区的永丰产业基地和亦庄的汇龙森以2元/天.平米的租赁单价成为市场最贵，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租价略有上扬。
销售总量为19万平米，从成交面积来看通州区成为了成交的首要区域，占据了总体销售量的63%，而该区域的功臣则要归功于金桥产业基地内的联东U谷，该项目的销售量已经连续两年一直处于京城销售量的榜首之位。
2010年上半年的市场销售成交价格较去年比较，有所上浮，上升幅度达到了10.17%，一方面今年的产业地产市场受到了前所未有的关注，企业对于郊区办公的需求增加；两一方面，产业园区的规模发展得到了越来越多企业的认同。以联东U谷为例，联东U谷在一举拿下2009年的销售冠军之后，业绩继续领跑北京产业市场，2010年联东U谷不仅在规模上更加的成熟，品牌的知名度也越发受到消费者的青睐，今年上半年的售价也出现了涨幅情况，去年独栋的销售单价在6500元/平米，而今年的独栋销售单价已经达到7300元/平米。
我国正处于从农业向工业化、城市化的变革，农民的的城市化，不仅会带动住宅建设的大幅度的需求，工业地产也会需求量大增，土地购置的需求、土地租赁、厂房的需求、物流的增加等等，这对于工业地产是个不小的考验，也是发展的最好时机，据我们调查，北京市2010年求购厂房的信息就有61605条，求购厂房的总数61150平方米；土地求购总计1559条，土地求租总计7373条，求租厂房9035000平方米；求租库房的总面积4603510平方米；求购库房的总面积2650平方米等等。
从上述情况，可以看出，工业地产目前的现状已经与北京经济息息相关，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大，在新的一年里，在“十二，五”的开头年里，我国的经济会继续稳步增长，相信北京在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务
第五篇：中国工业地产投资蓝皮书
中国工业地产投资蓝皮书——招商引资篇
招 商 战——工业地产
招商引资战略战术
招商工作是各地开发区工作的重点，招商引资是利用外来资金、技术，推进本地经济跨越发展的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。然而，当前招商引资热潮中也存在一些不容忽视的问题。
依据投资者的选址标准的变化，中国开发区的招商引资可以分为三个阶段：
1、改革开放初期的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中；
2、20世纪90年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临开发区的优惠政策趋同，投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的关键；
3、方兴未艾的“产业环境主导”阶段，良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。
《中国工业地产》研究显示，在招商引资发展的新阶段，传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题。
首先，开发区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，开发区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使开发区的政策优惠逐步趋同。为了在招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，企业所得税“两免六减半”、“五免五减半”、“七免七减半”，甚至还减免增值税地方留成部分；规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基金；免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商最终损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的成本过高，也不利于开发区的长远发展。
其次，优惠政策的作用弱化也使开发区的竞争力下降。20世纪90年代，开发区在外贸方面享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看，开发区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入WTO以后，营造公平的竞争环境成为必然要求，这必将使得开发区的政策优惠的吸引力逐渐弱化，招商引资必须要有新的思路。
第三，国际产业转移也为开发区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看，传统的招商模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因素，这对开发区的招商提出了更高的要求。
第四，重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国开发区、工业园遍地开花，过多过滥。据统计，全国现有各类开发区4200余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地区开发区产业93%雷同，中部地区开发区产业97%雷同。规划以IT为主导产业的开发区，仅沿江地带就有20多家，从东部上海的张江高新区，一直密布到西部的重庆、成都、绵阳等地开发区。我国开发区普遍存在圈地现象，造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果：土地资源和投资的浪费；耕地占用过多，威胁农业发展；土地收益外流，损害国家利益；目前我国发达地区开发区投入产出率不及西方发达国家开发区的一半；我国欠发达地区及中西部地区每平方米的投入数不及我国发达地区的1/10，产出数不及1/20，而占地数却与发达地区开发区不相上下。
软硬兼施 打造良好的招商环境
“开发区如何开发下去？”成为招商引资工作面临的一个问题。开发区的招商引资必须再造新优势、重塑新功能、实现新突破
开发区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是一种营销活动，那么就要进行营销环境的分析，即开发区的引资环境。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，开发区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。开发区的营销环境可分为硬环境和软环境。
招商引资的硬环境。开发区招商引资的硬环境是指影响引资的物质条件，包括自然资源、基础设施、环境保护等。
自然资源是指与地理、气候、资源有关的自然物质条件。沿海开发区的地理优势明显，而内陆开发区资源丰富，同样可以吸引外商，只要能依据本身优势进行宣传，同样可以增加对外资的吸引力。
基础设施是指交通、通讯、能源供应等条件。基础设施的落后是制约许多开发区引进外资的“瓶颈”因素。另外，基础设施还应包括为区内投资者提供的各类生活服务设施和条件，以及文化娱乐设施。
环境保护也是外商选择开发区进行投资的一个重要考虑因素，恶劣的环境质量是无法保证工作质量和产品质量的，而好的环境质量能体现出好的管理水平，也容易吸引外资。
招商引资的软环境。开发区引资的软环境是指经济和社会条件，包括市场潜力、劳动力资源、政策法规、金融中介服务以及社会治安等。
市场潜力是指开发区周边市场的容量和潜力。市场是吸引外资的关键，让出一部分市场是吸引外资的一个很好的策略。
劳动力资源包括劳动力的质量和数量。开发区内劳动力数量充足，劳动力质量高，便能更好地吸引外资企业进驻。因此，开发区应有很好的人力资源措施，吸引各种人才。
政策法规是招商引资环境中的一个核心因素。除了国家制定的一些法律法规外，开发区应有自己特殊的政策。在国家法律允许的范围内给投资者最大的优惠，从而吸引更多的投资者。
金融中介服务包括银行信贷、会计事务、律师事务、信息咨询、管理咨询等。这些服务对外商投资者来说，都是很重要的。金融中介服务越完备，吸引外资的能力就越强。
社会治安也是软环境的重要组成部分。良好的社会治安使外商有一个良好的社会环境，这同样能够吸引投资者。
招商定位 知彼更要知己
通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象，以完整的产业群树立开发区的市场定位形象
开发区的招商引资不仅要与国外的开发区竞争，国内区域内的开发区同样存在着激烈的竞争。如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入呢？开发区的市场定位尤为重要。
市场定位就是根据竞争者现有产品（开发区）在市场上所处的位置，针对用户（投资者）对该产品（开发区）某种特征或属性的重视程度，强有力地塑造出本企业产品（开发区）与众不同，给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客（投资者），从而使该产品（开发区）在市场上确定适当的位置。要树立开发区的形象，关键在于开发区的功能开发，内涵的发掘。
1、通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象。以上海浦东为例，各开发区都形成了自己独特的产业效应，吸引了相关产业的外资企业进入。
2、以完整的产业群树立开发区的市场定位形象。产业群是指相互间具有密切的经济技术联系的同一产业或行业及相关产业或行业在空间的集聚。在宏观上表现为由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原料、半成品或辅助性材料。开发区如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者，具体表现在：（1）最大程度地利用各种基础设施，降低使用成本；（2）减少运输和交易成本；（3）随着“本地网络”的形成，刺激创新效应；（4）溢出效应的存在促进企业间的模仿与学习，降低进入壁垒，吸引新企业进入；（5）学习曲线效应，降低学习成本。
天津经济技术开发区便是以完整的产业群来吸引外资的。经过十多年的开发建设，已形成了以电子、食品、机械、生物制药为主的产业结构，企业间的联系开始形成，由于一个企业的入驻，连带其他几个企业入驻的现象很多。例如，可口可乐公司进驻开发区后，美特容器投资近一亿美元与之配套；而摩托罗拉则吸引来了绿点公司、模范公司、英国的BOC集团、韩国富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入区为之配套。产业群的连带效应对开发区的招商引资也有重要影响。
选商 大献殷勤不如细分项目
在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量
广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋博士认为，“商”的内涵有三个意思：
1、商人；
2、商号（企业）；
3、商机（项目）。在招商实践中，这三层往往混在一起，很多时候是某商人代表某企业来洽谈某项目。如果把招商的着重点放在商人或商号（企业）上，对知名商人、知名企业的代表大献殷勤，百般招待，往往没有好效果。许学锋把招商的着重点放在“商机”，并以南海国家生态工业示范园区园为例，总结出一套根据项目分类、评估来洽谈的有效招商的方法。即根据来谈的企业过去是否已有相关项目（工厂）、现在是否有计划要新开办的具体项目、以及是否规划将来要扩建项目，把“来商”分成五类（见下表）。表1：“商”的分类
过去
现在 将来 I类
有项目 有项目
有项目 II类
有项目 有项目 无项目 III类
有项目 无项目 有项目 IV类
无项目 有项目 有项目 V 类
无项目
无项目 有项目
第I类的案例：香港某橡胶集团，原来在香港、深圳、东莞、佛山已有8个项目（工厂），2005年（现在）计划找新址建一间新厂，规划将来扩建成一个橡胶科学城（生产和研发基地）。第II类的案例：佛山四方实业有限公司，原来在佛山已有2个项目（工厂），2004年（现在）计划找新址搬迁，将来无扩建或再建计划。第IV类的案例：广州某光源贸易公司，原来无项目（工厂），2005年（现在）计划在广州或佛山建一间生产投影仪灯泡的工厂，并规划将来建成一个各种光源生产和研发基地。
通过连续3年跟踪近200个项目，我们得出以下结论： 第I和第II类“商”，招商成功率较高，约30%；第III类的成功率约为20%，但这类项目即使谈成功、签好合同并已付款购买工业用地，项目的建设久拖难落实；第IV和第V类成功率较低，一般不到5%。
另一方面，在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量，定出一条项目选择标尺（下图红色字体）：大型项目质量必须在“中”以上；中型项目质量必须在“良”以上；小型项目质量必须在“优”以上（见下表）。
表2：项目评估 项目规模
项目质量
大型
优、良、中、差 中型
优、良、中、差 小型
优、良、中、差
从2004～2005年，南海国家生态工业示范园区园区招商部门一共筛掉了不合入园要求条件的意向项目50多个，包括一些来自日本、北美和北欧的大型项目，确保了园区的品质和档次，因此顺利通过了国家的审核，并从形成期过渡到发展期。
招商方式面面观
4P组合营销——从产品到促销
从营销角度讲，工业园区招商引资同样存在营销组合的问题。如何利用营销学的营销组合理论帮助工业园区招商引资，对于现阶段逐渐失去政策优势的工业园区来说尤为重要。工业园区通过各种营销策略的组合，同样可以吸引投资者进入。下面我们从营销学的4P组合即产品、价格、渠道、促销来分析工业园区招商引资的营销组合策略。
1、产品策略
营销学讲的产品概念，实际分为核心产品、形式产品和附加产品三个层次。工业园区招商引资提供的产品同样也可分为三个层次，其核心产品是提供给投资者获取最大收益的机会。
每个投资者都是经济学的理性人，他们追求的都是投资收益的最大化。工业园区要吸引这些投资者进入，关键是要使投资者在工业园区投资能够获得所期望的利润。
明确了这一点，工业园区在招商引资的过程中便要以此为核心，创造有利于投资者的投资环境，将利益最大程度地让渡给投资者。工业园区招商引资提供的形式产品即工业园区提供的投资硬环境和投资软环境。如前所述包括自然资源、基础设施、环境保护、人力资源等。形式产品的好坏直接影响工业园区招商引资的成功与否，工业园区软硬环境的建设具有重要意义。
最后，工业园区招商引资提供的附加产品即工业园区为投资者入驻后提供的各种服务，包括各种金融中介服务、生活娱乐服务，只有以优质的服务才能留住入区企业。如果这一环节没做好，投资者即使进入了工业园区，将来也会搬走的。厦门经济特区在引进外资后，特别注重区内服务设施建设，为外商投资者提供文明、优美的居住环境，优质的服务和功能齐全的商场以及相应的娱乐设施，还有与国际教育接轨的国际学校和外国语学校，以及完备的医疗服务，让国外在厦的投资者和工作者及其子女、家属有舒适的生活环境和良好的学习环境，解除投资者及各类企业人才的后顾之忧，留人要留心，这是工业园区招商引资的一项重要工作。
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