有关房屋专项维修基金的几个问题概要

第一篇：有关房屋专项维修基金的几个问题概要

有关房屋专项维修基金的几个问题

随着我国经济快速发展，居民个人拥有住房的比例越来越高，住房共用部位、共用设施设备的维修管理责任也由国家或单位承担转移到主要由居民个人承担。这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系住宅的正常使用和安全。一般情况下这些共用部位、共用设施设备由多个业主区分所有，在发生维修或更新改造时容易出现资金归集上的困难，从而影响住宅的使用和安全。因此，有必要建立经常性的保障资金，确保业主共同利益的实现。

1、归谁所有

《物权法》第七十九条明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”国务院《物业管理条例》第五十四条第二款规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称办法)第九条规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。显然，房屋维修资金的所有权是明确的，应属于全体业主共同所有。

那么，当业主处分了房屋所有权后，是否可以要求返还其缴纳的部分维修基金呢?首先，从其共有性质而言，它属于全体业主共同共有，而非按份共有，应当遵从共同共有的一般原则，共同共有人对共有财产的全部享有权利，承担义务。共有人只有在共有关系消灭后才能协商确定各自的财产份额。因此，只要共同使用房屋共有部位的关系存在，这种共同共有关系就不会打破，业主就不能抽回自己缴纳的维修基金。其次，从以上法律法规之规定不难看出，房屋维修资金只能专款专用于房屋共有部位的维修，不能挪作他用，将它返还给业主显然背离了这一使用目的。

2、维修对象

在我国现行法律体系中，只建立了针对住宅的专项维修资金，并没有建立非住宅的专项维修资金。那么，为什么不建立针对全部建筑物的“物业专项维修资金”呢?住房专项维修资金制度，是基于产权多元化条件下，为了住房共用部位和共用设施设备的及时维修及更新、改造问题而存在的，而非住宅一方面单一产权人的情况较多，另一方面，多个产权人共同应对维修和更新、改造的能力也比较强，没有必要强制建立专项维修资金。因此，专项维修资金的缴存范围仅限定于多产权的住房。对于住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅，由于非住宅和住宅之间拥有共用部位、共用设施设备，其业主也应当缴存住房专项维修资金。

3、由谁管理

《办法》对住宅专项维修资金的管理做出了详细安排。按照业主大会的成立前后，分为业主大会成立前和成立后的管理。

业主大会成立之前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者房地产主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户的，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，应当以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会成立以后，应当按照以下规定划转业主交存的住宅专项维修资金：业主大会委托所在地一家商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专 2

户。并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会通知所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门。在收到通知之日起30日内，建设、房地产主管部门通知银行将专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门的监督。

4、什么情况下可以使用房屋维修基金?

住宅专项维修资金是用于公共部位和共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

5、通过什么途径来使用

住房专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。根据《办法》第二十二条和第二十三条，该办法按照维修资金管理权的不同分别制定了六道、七道使用程序。

资金为直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者房地产主管部门管理时，需要使用专项维修资金的应当按以下六道程序进行：第一，物业服务企业提出使用建议，没有物业服务企业的由相关业主提出。第二，由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数占 3

总人数三分之二的业主讨论通过使用建议。第三，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。第四，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向资金管理部门申请列支。第五，资金管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。第六，银行将所需维修资金划转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六项程序处理。

资金划转至业主大会管理后，应按以下七道程序进行：第一，物业服务企业提出使用方案。第二，业主大会通过使用方案。第三，物业服务企业组织实施使用方案。第四，物业服务企业持有关材料向业主委员会列支资金。第五，业主委员会根据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设、房地产管理部门备案。第六，业主委员会向专户管理银行发出划转资金的通知。第七，银行将所需维修资金换转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六、第七项程序处理。

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第二篇：房屋维修基金

房屋维修基金

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业公用部分。缴纳标准：市民买房时所要交存的专项维修资金，是按照每平米的建筑安装工程造价的比例缴纳。日前，建设部在其官方网站发布的《住宅专项维修基金管理办法》正式出台，将于2009年2月1日起实施。自2008年9月16日以后，凡登记拿到预售许可证的小区，其小区维修基金统一标准为带电梯120元/平方,不带电梯75/平方。（拆迁小区除外，另作标准处理）。

使用条件：房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。

应用范围：

1、维修基金只有在保修期限满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修，更新，改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用，物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外；住宅需要大修或者专项维修的、更新的、可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%；业主委员会可以在物业管理企业的账户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有约定的除外。

第三篇：维修基金问题

1、什么是住房专项维修资金？

答：住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，形象地说，也就是住房的“养老金”。

2．维修资金是什么时候开始要缴交，由谁承担？

答：根据《物业管理条例》，2003年9月1日以后购房的业主应当缴交维修资金。根据《广东省物业管理条例》，1998年10月1日至2003年8月31日期间领取预售许可证的商品房的维修资金由建设单位缴交，在业委会成立之后向业委会移交。1998年9月30日以前的法规未作规定，按照权责统一的原则，应由共同所有人承担维修责任，也就是由业主承担。

3．维修资金的缴交标准如何确定？

答：2003年9月1日至2006年5月14日期间领取预售许可证的商品房的维修资金的缴交标准由双方在合同中约定，不能超过售价的2%。5月15日之后领取预售证的，按标准房价乘以套内建筑面积乘以2%计算。标准房价由开发商确定，同一小区同一标准，不得低于该项目的最低售价。今后我区如有新文件对维修资金的缴交标准重新作出规范的，按新文件执行。法规规定由建设单位缴纳维修资金的，按照10元/平方米的标准缴交，今后不足使用的，不足部分由业主承担。

4．维修资金如何缴交？

答：建设单位在领取预售许可证之前先到有关银行开设维修资金专用帐户，与银行和建设局三方签订维修资金专用帐户监管协议，再凭所签的协议领取预售许可证。在销售时，建设单位应在销售合同中明确约定维修资金缴交的标准和金额。在实际面积确定后，建设单位开出缴款通知，业主按通知所确定的应缴金额将维修资金存入指定的维修资金专用帐户，并领取银行出具的维修资金对帐簿。

5．维修资金有何用途？如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？ 答：维修资金属于业主所有，用于保修期满后共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。属于上述情况的维修应由业主负责，在维修资金中开支。日常的养护和小修则由物业公司负责，在物业管理费中支出。

6．以前没有建立起维修资金的楼盘，需要维修该怎么办？

答：应由业主缴纳维修资金的商品房，保修期满后应由业主承担维修责任，确需维修的，相关的维修费用应由相关业主按建筑面积分摊。

7．维修资金如何支取？

答：保修期满后确需支取维修资金的，由物业公司将维修工程计划进行公告并委托专业机构进行鉴定，将费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表向涉及业主征求书面意见，以2/3的业主同意后再向区建设局申请，同审核同意后方可向银行支取维修资金。

8、发生紧急情况需要进行维修该怎么办？

答：在建立维修资金的时候，可由物业管理企业制定物业共用部位、共用设施设备维修资金应急支取预案，预案经业主大会决议通过后实施；未成立业主大会的，可按照业主监时公约的约定实施；未约定的，应当经全体为主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。出现紧急情况时，按照预案先行处置，再按照规定办理维修资金支取手续。

第四篇：房屋维修基金怎么用

房屋维修基金怎么用

维修基金又称“公共维修基金”或“专项维修基金”，是指业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备保修期满后的维修、养护和改造而缴纳的资金。《住宅专项维修资金管理办法》对于维修基金的使用范围、程序等都有相关规定。方法/步骤

 专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；共用部位、共用设施设备保修期届满；房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及一幢楼业主的，申请单位已事先征询2/3以上业主的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已经业主大会书面批准，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

1、维修基金的使用范围：维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋.2、维修基金的管理：在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。在业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。  

3、维修基金的使用程序：(1)维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：A物业服务企业根据维修和更新、改

造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；Ｂ住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；Ｃ物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；Ｃ物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；Ｅ建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；Ｆ专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。(2)维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理：Ａ物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；Ｂ业主大会依法通过使用方案；Ｃ物业服务企业组织实施使用方案；Ｄ物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；Ｅ业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；Ｆ业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；Ｇ专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下

第五篇：房屋公共维修基金

房屋“维修资金”究竟怎么用？

日前，记者来到五龙口街的东华苑小区，该小区业主李大妈表示：“买房时就把公共维修金交给了开发商，这些钱应该是由开发商负责小区的公共部分大修理吧，其实我也不太懂，前段时间听小区里的人说顶楼的房子老是漏水，找了物业好几年也没给修，物业的说法是：维修基金的钱不在他们手上，交到房管局了，反正这事一直推着，都好几年了。”小区业主刘先生也表示：“我到现在也搞不清楚‘公共维修基金’是怎么回事，只记得买房时交过一笔钱，而且是交给开发商的，当时听说不交这笔钱就不能办房产证。”

记者在采访时发现，多数购房者不知道公共维修金的用途和管理情况，也没有查询过维修金的使用情况，还有少数购房者误认为公共维修基金就是物业管理费。

太原市房屋专项维修资金管理中心李主任表示，住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，来源于老百姓，专项用于老百姓房屋保修期满后共用部位及共用设施设备的大中修。共用部位一般是指屋面防水、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备一般是指下水管线、电梯、监控等。这笔资金是老百姓自己的钱，是由房产部门代为收取，不存在政府占用，更不会挪用。

疑问 如何使用房屋维修资金?

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积首期交存住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%;售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

那么，这些房屋维修基金究竟该如何使用呢?李主任表示，按照有关规定，房屋建筑工程在保修期限内，所有质量问题都应由开发商负责维修，超过期限的则可启动房屋维修基金。住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，要使用住宅专项维修资金，需由业主大会或物业服务企业提出使用建议，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

按照《住宅专项维修资金管理办法》，使用维修资金时，先由小区物业公司或业委会提交申请，经房管局房屋专项维修资金管理中心核档后，申请人领取审批表和分摊明细清册;经过三分之二业主签字后进行公示;由房管局审批，拨付首期维修资金;竣工验收报告出炉后，再拨付余款并建档。

发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，由物业服务企业或相关业主持有关材料向房管局申请列支。主管部门同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，银行将所需资金划转至维修单位。

管理 专项维修资金应当由谁管理?

钱缴出去了，缴给谁了?这笔钱属于谁?由谁管理?如何使用?

对此，李主任表示，《物业管理条例》中明确规定，物业专项维修资金归业主所有。专项维修资金在商品房买卖过程中的确是随房款一起交到销售商手中的，但是这笔钱却不是销售商的销售所得，而是业主的钱。销售商将该笔资金集中后交到房产行政主管部门保管，待物业的业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将该笔资金交由该物业的物业管理企业根据程序使用。而住宅专项维修资金账户由太原市房地产管理局统一管理，委托所在地银行作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

维修资金以物业管理区域设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立后，经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可为其在太原市房地产管理局开立的住宅专项维修资金专户中设立专用账户和分户账，接受房地产管理局的审核、监管。

区别 维修资金和物业费使用有界定

李主任表示，专项维修资金是业主在购房时按照国家规定缴纳的一笔资金。在《住宅专项维修资金管理办法》中有明文规定：专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造。简单来说，专项维修资金就像物业公共部分、设施、设备的“养老保险”，一旦在物业保修期满后物业上述部分或设施发生问题，就应该动用物业专项维修资金来进行养护、维修、更新或改造。

房屋共用部位、共用设施设备的日常维护使用物业费。房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修，就要使用维修资金。

对于共用部位、共用设施设备等有着明确的界定：房屋的共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内产权人或者单幢住宅内产权人及与之结构相连的非住宅产权人共有的部位，一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;房屋的共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅产权人或者住宅产权人及有关非住宅产权人共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;自用部位、自用设施设备，是指进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。