第一篇：论城市房屋拆迁中公民私有财产权的保护
论城市房屋拆迁中公民 私有财产权的保护
关键词: 房屋拆迁；私有财产权；拆迁补偿
内容提要: 在我国城市房屋拆迁过程中，公民私有财产权主要包括土地使用权、房屋及附属物所有权、预期收益权和其他相关权利。公民的上述财产权能否得到全面合理的补偿，是确保城市房屋拆迁平稳实施的关键因素。而现行拆迁立法没有区分“商业拆迁”与“公共利益拆迁”，实际上已经违反了《宪法》有关公民财产权保护的条款及征收征用条款。目前，备受关注并引起广泛争议的“新拆迁条例”，即《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见，但在各方利益的博奕过程中，改法阻力依然很大。目前很多地方仍在大规模实施强制拆迁行为，由此引发的公民私有财产权的保护问题仍极为突出。
一、问题的由来
随着城市化进程的不断加速，“拆迁”一词越来越频繁地出现在大众的视野中。应当说，城市房屋拆迁以及后续的开发建设，推动了城市的现代化步伐，也为公众直接或间接带来一定福利。但是，随着市场经济体制的建立和民主法治进程的发展，公民的财产权观念日益强化。对于普通公众而言，房屋是最重要的私有财产，也是保障个人生存和发展的基础条件。但是，近年来因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益严重，“暴力拆迁”已经成为影响社会和谐稳定的主要原因之一。这些矛盾问题导源于城市房屋拆迁中参与主体的多元性、利益诉求的多样性以及利益调控机制的缺失。政府利益、开发商利益、被拆迁人利益，个人利益和公共利益，错综复杂地交织在一起。政府要实现自身利益，某些政府官员为了发展仕途要大搞政绩工程，开发商要实现商业利润的最大化，被拆迁人要在其财产被剥夺或限制时得到公平补偿，少数被拆迁人甚至期望通过拆迁以谋取暴利。由此可见，城市房屋拆迁过程是一个多方利益博弈的过程。如果各方利益无法达成均衡状态，特别是被拆迁人利益如果不能得到公平合理的补偿，普遍的城市房屋拆迁纠纷、甚至大规模群体性事件终将难以避免。
近年来，因拆迁引发的流血事件时常在不同的城市上演，令人触目惊心。城市房屋拆迁已经成为大众、媒体和政府高度关注的社会焦点问题。面对“兵临城下”的推土机，作为弱势群体的被拆迁人所能够采取的应对方式大致包括以下几种：一是提起行政诉讼。近年来对行政裁决不服而由被拆迁人提起的行政诉讼案件数量一直居高不下。二是持宪维权。这种方式在2004年宪法修正案后较为普遍，但因缺乏有效救济途径，效果甚微。三是上访，即当被拆迁人发现行政诉讼效果不佳时，便愈来愈多地采用上访这种方式。四是“钉子”般地坚守，以2007年重庆的“史上最牛的钉子户”最为典型。五是自残，这也是最惨烈的维权手段。六是以暴抗拆，此种方式在全国各地的城市房屋拆迁中比比皆是。因此，值得我们深思的是，在我国城市化进程中为什么会引发如此多的不可调和的拆迁矛盾呢？
二、城市房屋拆迁行为的性质界定
目前，我国现有的法律法规并没有对城市房屋拆迁行为的性质做出具体规定，根据《城市房屋拆迁管理条例》第2条有关适用范围的规定，“在城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”结合相关学理阐述，城市房屋拆迁可以大致定义为：“因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除，并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。”[1](P88)从以上定义中，我们可以发现城市房屋拆迁行为的基本特征包括：第一，拆迁行为的发生是因为国有土地使用用途发生了改变。随着经济的发展、人口数量的增多、土地资源的稀缺，要使新的建设项目顺利进行就需要改变原有土地的使用用途，尽而对原有土地上的房屋进行拆迁进行重新开发利用。第二，拆迁所涉及的房屋是位于城市规划区内国有土地上的房屋。第三，城市房屋拆迁行为应当依照法律规定进行。一方面拆迁主体应合法，拆迁人应当是依法取得房屋拆迁许可证的单位；另一方面拆迁要依照法定程序进行。第四，对被拆除房屋的所有者、承租者应当给予补偿安置。第五，城市房屋拆迁活动应是有利于被拆迁人与社会发展的行为。
应当说，城市房屋拆迁行为的法律关系极其复杂，厘清这些法律关系对于确定城市房屋拆迁行为的法律性质具有重要意义。城市房屋拆迁中的法律关系主要包括三个方面：第一，政府与拆迁人之间的房屋拆迁行政许可法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定：“拆迁申请人必须持有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权的批准文件、拆迁计划与拆迁方案、具有办理存款业务的金融机构所出具的拆迁补偿安置资金证明，并向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，房屋拆迁主管部门经过审查后，对符合条件的被申请人，发放拆迁许可证。”第二，拆迁人与被拆迁人双方的安置补偿法律关系。在房屋拆迁主管部门规定的房屋拆迁期限内，拆迁人应该与被拆迁人就有关房屋拆迁补偿、安置事宜进行协商，协商达成一致意见后签订书面的安置补偿协议。第三，行政裁决、行政强制法律关系。拆迁人与被拆迁人经过协商，如果达不成安置补偿协议的，可以经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人在裁决限定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门进行强制拆迁。[2](P157-159)
由于现行城市房屋拆迁行为法律关系的复杂性，加之立法并没有对其法律性质做出明确规定，所以学界对城市房屋拆迁行为的法律性质依然存在争议，主要存在以下三种观点：一是民事行为说。认为城市房屋拆迁主要体现拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系，双方签订的补偿安置协议是有关公民的私有房屋和国有土地使用权达成的民事合同，应由民事法律规范调整。此观点忽视了政府在公益性拆迁和行政裁决中的公权力性质。二是行政行为说。认为城市房屋拆迁主要是政府公权力的介入，其本质乃是政府的行政征收行为，所体现的是行政主体与行政相对人之间的行政管理关系，双方签订的补偿安置协议应该属于行政合同，应由行政法律规范调整。此观点忽视了商业性拆迁的民法性质。三是民事行政混合说。认为城市房屋拆迁中的拆迁行政许可、行政裁决和行政强制拆迁体现的是政府的行政行为，而拆迁当事人签订的拆迁补偿、安置协议则主要体现当事人之间的法律地位平等、意思自治的民事法律关系。因而，城市房屋拆迁应由行政法律规范和民事法律规范共同调整。[3](P57)
笔者认为，在城市房屋拆迁过程中，行政行为与民事行为两种行为兼而有之。但同时应当根据城市房屋拆迁目的的不同，明确行政主体与民事主体在拆迁中的主导地位。《城市房屋拆迁管理条例》没有明确区分城市房屋拆迁中的公益拆迁与商业拆迁，使得在对城市房屋拆迁行为进行定性时难以做出统一定论。因此，在以公共利益为目的进行拆迁时，政府公权力占有绝对性的主导地位，政府与被拆迁人法律地位不平等，被拆迁人自由协商的权利相对有限。但是，在拆迁补偿的依据和标准方面要引进市场因素，以保障被拆迁人可以得到公平合理的补偿。所以，公益拆迁的法律性质应是以行政行为为主导而兼具民事行为性质。在商业拆迁中，拆迁人与被拆迁人具有平等的法律人格和独立的财产权，在是否拆迁、补偿安置方案和补偿费用等问题上有自主选择的权利，这是民法意思自治的要求，是双方当事人自由平等协商的结果。但基于商业拆迁对我国的经济发展、城市建设有着重大影响，实施商业拆迁应严格遵守行政审批制度。同时，当作为弱势一方的被拆迁人权利受到相当侵害时，政府公权力可以进行必要介入以保护被拆迁人权益。所以，商业拆迁的法律性质应是以民事行为为主导而兼具行政行为性质。
三、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的缺陷
应当说，拆迁矛盾持续激化的一个重要原因，就是相关的立法没有跟上城市房屋拆迁的发展步伐，在调整房屋拆迁法律关系时存在明显的缺陷。现行法律、法规与宪法或者相关基本法律存在一定的冲突，在保护被拆迁人私有财产权益方面存在严重不足，具体表现在以下方面：
（一）公共利益内涵的模糊性
根据我国宪法的规定，只有为了公共利益，才能对公民私有财产权的限制或者剥夺，因此，明确公共利益的内涵与外延，能为公权力介入城市房屋拆迁提供法律依据，也为防止公权力的滥用提供制度保证。在涉及城市房屋拆迁的具体建设项目上，如果我们不能准确界定该建设项目是否真的为了公共利益的需要、是否真的能够为最广大群众带来福利，那么政府和开发商便会以“城市经济发展”、“旧城改造”和“公共基础事业”等名义，打着“公共利益”的旗号进行商业拆迁，大肆侵犯公民私有财产权。因此，要实现对公民私有财产权的有效保护，就必须对公共利益作出清晰的界定。但目前我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规对公共利益内涵及外延均没有做出明确的法律界定。主要原因在于公益的“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。公共利益的内涵和外延在立法上的模糊性，必然导致公共利益的解释权转移到了执法者手中。因此，行政机关与司法机关拥有的自由裁量权范围随之扩大，对公共利益的界定很大程度上就要依赖于我国的法治环境和执法者与法官的法律素质和道德修养。而部分行政机关或者司法机关为了谋求政治利益或者商业利益，可能会做出有损于公民私有财产权的法律解释。
（二）公益拆迁与商业拆迁相混淆
根据目的不同，城市房屋的拆迁行为可以区分为公益拆迁和商业拆迁。如前所述，只有为了公共利益的需要，才能依法对公民私有财产实行征收或征用并予以补偿，国家公权力才能够介入到拆迁行为，运用强制手段。商业拆迁是拆迁人与被拆迁人之间的一种平等民事法律关系，应当以平等协商的方式进行，由民法予以调整。在公益拆迁中，政府与被拆迁人是行政主体与行政相对人的关系，是公益拆迁的双方当事人。为了公共利益的需要政府可以对被拆迁人实施强制拆迁，被拆迁人负有为了公共利益而让渡私益的义务。而在商业拆迁中，拆迁行为的双方当事人是开发商与被拆迁人，他们具有同等的法律地位，政府应充当拆迁行为的监督者角色，更多的保护相对弱势的被拆迁人的权益，而不是以政府公权力任意干涉商业拆迁。但是，由于现行有关拆迁立法没有明确区分公益拆迁与商业拆迁，二者相混淆，不仅违反了《宪法》和《物权法》对公民合法的私有财产权的保护条款，而且侵犯了《土地管理法》、《房地产管理法》确认的公民的土地使用权，以及民法和合同法规定的意思自治和契约自由原则，最终导致在城市房屋拆迁中出现秩序混乱、拆迁矛盾凸显、滥用政府强制力的现象，影响了市场经济的自由发展，被拆迁人这一弱势群体的权利得不到有力保障。因此，明确区分公益拆迁与商业拆迁是目前我国城市房屋拆迁立法的当务之急。在商业拆迁中应当尊重双方的意思自治，以民事诉讼方式解决双方纠纷，保护被拆迁人的私有财产权。
（三）城市房屋拆迁的相关信息不公开
在实践中，被拆迁人通常无法全面获得与其私有财产权密切相关的信息。拆迁申请人一旦获得房屋拆迁管理部门发放的拆迁许可证，也就在一定程度上获得了对被拆迁人房屋进行强制拆迁的权力，这直接关系到被拆迁人对其房屋所享有的财产权益。《行政许可法》第36条规定：“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系到他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”但是，《城市房屋拆迁管理条例》没有明确规定拆迁前期工作必须公开化和透明化，使得被拆迁人无法明确了解前期的立项、征地和规划等涉及自身重大利益关系的事项，只能在拆迁许可证已经发放的场合，才能通过拆迁公告了解拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项。同时，由于拆迁信息的非公开透明化，使得被拆迁人对拆迁申请人申请拆迁许可证时所提交文件的合法性无法及时提出异议。
（四）城市房屋拆迁补偿标准和范围存在缺陷
拆迁补偿是被拆迁人权益能否得到最大保护的关键因素，也是城市房屋拆迁中的核心问题。因此，拆迁补偿成为城市房屋拆迁中各种矛盾的焦点。首先，拆迁补偿标准不够明确。拆迁补偿原则决定了城市房屋拆迁中对被拆迁人损失弥补的程度，但我国相关立法却对此采取了回避的态度，对城市房屋拆迁整体补偿原则并未做出明确规定。由此造成各地出现了补偿标准无法可依、标准各不相同以及补偿费用过少等严重侵害被拆迁人私有财产权的现象。其次，房屋拆迁补偿范围过窄，不能充分保护被拆迁人的私有财产权益。我国房屋拆迁补偿的范围主要包括房屋及其附属物、生产经营性用房的合理收益、临时安置补助费和房屋拆迁费用，而对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益损失的补偿，并没有以法律的形式予以明确规定。现行房屋拆迁补偿的范围狭窄，远远不能弥补被拆迁人因房屋拆迁而遭受的损失。
（五）政府公权力随意介入行政强制拆迁
强制拆迁是我国城市房屋拆迁工作中最为敏感的部分。行政裁决一经作出，被拆迁人或者房屋承租人在法律规定期限内既没有申请行政复议，也没有提起行政诉讼的，或者经民事诉讼裁决后，在裁决规定的搬迁期限内未进行搬迁的，则会出现政府行政强制拆迁或者法院强制拆迁。在我国实行的行政强制拆迁和司法强制拆迁二元拆迁体制中，最为人们所诟病的是政府公权力介入的行政强制拆迁。公益拆迁与商业拆迁的混同为政府强制拆迁权的滥用埋下了伏笔。政府公权力介入公益性拆迁是为了使符合公共利益标准的拆迁项目能够顺利进行，不能因少数被拆迁人与拆迁人之间的拆迁纠纷影响到城市建设的大局。但是在商业性拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》等所赋予政府公权力的强制拆迁权，则成为破坏被拆迁人与拆迁人之间意思自治和平等协商地位的最大元凶。“在非公益性的拆迁活动中，拆迁人和被拆迁人之间是一种平等的民事法律关系，即使双方已达成协议而被拆迁人无正当理由拒迁，也只能由双方当事人通过民事争议解决途径来解决，或申请仲裁或申请人民法院裁判，而不能由政府部门对公民的房屋强制执行拆迁，也不应由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”[4](P209)对于拆迁人所提出的有关补偿安置条件，被拆迁人与拆迁人协商后有选择接受或者不接受的权利，其他个人、组织或者政府机关不得任意干涉其享有的处分自己财产的权利。被拆迁人接受则视为民事合同的成立，不接受则民事合同不成立，拆迁人不得以任何其它手段强行拆除被拆迁人的房屋。
四、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护制度的完善
（一）加快城市房屋拆迁立法进程
目前，专门规范城市房屋拆迁的立法是国务院于2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例属于行政法规，效力层次较低，并且保护被拆迁人权利的制度构架极不充分，也因此广受诟病。尽管国务院正在修改该条例，并于2010年1月29日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，征求社会各界的意见。但其仍以行政法规形式出现，似乎仍难以承担保护公民私有财产权的重任。因为用行政法规来规范对公民私有财产的征收，明显违反了《宪法》修正案第 20条和《立法法》第8条的规定，即行政机关对被拆迁公民的财产权利的限制甚至剥夺没有被置于法律的约束之下，而是遵从低位阶的行政法规，严重违背了法律保留原则和下位法不能与上位法抵触的原则。所以，为了切实保护公民的私有财产权，减少城市房屋拆迁中恶性案例的发生，应当由全国人大常委会对城市房屋进行专门立法，提高法律层次和立法质量，从而增强法律实施的效果。通过全国人大常委会的立法，可以使城市房屋拆迁法律规范与《立法法》和《物权法》的立法精神及具体规定相衔接，并且也符合《宪法》保护公民基本权利的宗旨。
（二）正确认定公共利益的内涵与外延
公共利益作为判定房屋拆迁合法性的正当根据，既是对公民财产权的内在限制，也是国家依法行使财产征收权的界限。在拆迁过程中对公共利益进行明确界定，是杜绝公共权力滥用的必要条件，但是公共利益作为一个抽象法律概念，其内涵随时代发展而不断变化。那么，应如何判定“公共利益”呢？“判定公共利益应当坚持两个标准即程序性标准和实质性标准。”[5](P105)在程序性标准方面，程序公开是实体公正的前提，程序公开能使利益相关人充分参与决策、表达意见以达到公益与私益的调和，也能够形成有效协调各方利益关系的机制，这是社会和谐的必然要求。在城市房屋拆迁之前，政府应公开举行听证会、听取各方意见并对项目决策做出充分合理的说明，使在正当程序下的决策行为能够最大程度的得到公众的支持。在实质性标准方面，要求从内容上判断这一利益是否是公共利益。首先，要遵循比例原则。公权力的行使要求必须在必要适度的范围内正当行使自由裁量权，使所要实现的公共利益必须要大于被侵害的公民基本权利，并且必须符合最小侵害原则，选择侵害强度最小的手段实现公共利益。其次，公共利益应使不特定的大多数人受益，遵循少数服从多数原则。公共利益的具体判断标准可以参考以下因素：一是受益对象的数量。“公益”意味着超出个人范围，按照“少数服从多数”的原则，大多数人的共同利益即可认定为公共利益，但少数人的利益并非一定不能成为公共利益，因此，即使以“公共利益需要”为理由，政府的权力也不是无限的，不能将个人权利完全淹没在公共利益之中。总之，公共利益并不是绝对优于个人利益的。二是是否以促进国家的经济、文化、国防等建设为目标。国家在每一个特定时期都有特定的目标和规划，其中基础设施建设是非常重要的内容，它对于每一个社会成员都是不可或缺的。个人在追求私利的同时也可能促进了国家经济、文化、国防等建设事业的发展，如果其实施结果符合公益目的也应将其归入公共利益的范围。三是行动结果是否确实能使社会公众受益。实践中，有些行为虽然打着“公共利益”的旗号，但实际结果却是某些个人受益，而公共利益却未得到体现。如政府为解决当地居民住房紧张问题而征收土地，建造经济适用住房，这本属于公益目的，但新建住房最终普通居民很难买到，反而是少数不符合条件的公务员购买，这就是有违公益目的。
（三）完善城市房屋拆迁的补偿制度 首先，应明确城市房屋拆迁的补偿原则及补偿主体。补偿原则的确立是城市房屋拆迁中公民私有财产权能够得到切实保护的前提，应当确立依据市场价格给予公平补偿的补偿原则。对公民被拆迁房屋财产的补偿应符合拆迁时的市场价格，公民所得拆迁补偿数额最起码不低于因拆迁而造成的财产损失。在公益性拆迁中，补偿的唯一主体应为政府，即由县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋的拆迁与补偿，改变以开发商为拆迁主体的制度设计。
其次，扩大城市房屋拆迁补偿范围，明确把对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益的补偿人法。城市房屋拆迁基于对国有土地使用权的收回而发生，公民在城市房屋上所体现的权利也主要有土地使用权和房屋所有权。从法律上讲，土地使用权是对应于土地所有权的一种物权。因此，在拆迁中对被拆迁人的补偿应以房屋补偿与土地使用权补偿为主，并且还应当对因拆迁造成的预期收益及其他相关无形利益的损失予以补偿。
再次，完善房屋评估机制。《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿标准包括房屋的区位、用途和建筑面积，而房屋的新旧程度和建筑结构并没有被列为补偿标准之一。但是，在房屋买卖市场，房屋新旧程度和建筑结构的不同对房屋的市场价格有着重大影响。相同区位、用途和建筑面积的新开发楼盘与二手房的市场价格存在巨大差异，建筑结构的复杂性是构成房屋建筑成本的重要因素。因此，拆迁补偿时应视房屋新旧程度的不同而区别对待。要完善房屋评估机制，重中之重是要强调房屋评估机构的中立性，不仅使评估机构在人、财、物上脱离政府管制，以确保评估机构的独立性与公正性，而且也应强化房屋评估机构的法律责任，避免其在商业拆迁中与拆迁人勾结，损害被拆迁人的合法财产权益。
（四）加强城市房屋拆迁中公民私有财产权的程序保障
城市房屋拆迁中公民私有财产权要想得到充分有效的保护，必须以公平、合理、合法的拆迁程序作为保障，程序公正是实现实体公正的前提。因此，在房屋拆迁的各个环节应保证程序的公正。
1．在房屋拆迁决定阶段
首先，应公开房屋拆迁决定信息，广泛听取社会公众意见及专家意见，对拆迁具体事项进行论证听证。县级以上地方人民政府应当将房屋拆迁目的、范围和时间进行公告。公告时间不得少于60日，涉及范围广的，不得少于90日。同时对被拆迁人、公众及专家意见的采纳情况和理由以及房屋拆迁决定，县级以上地方人民政府都应予以及时公告。如果被拆迁人以及与房屋拆迁有关的利害关系人对县级以上地方人民政府做出的拆迁决定不服的，可以依法申请行政复议或者提出行政诉讼。其次，应建立对拆迁补偿资金的专门监督机制。不仅要保证拆迁补偿资金到位，还要预防拆迁补偿资金被挪作他用，损害被拆迁人利益。
2．发生拆迁补偿安置纠纷阶段
依据现行的规定，达不成补偿安置协议时，行政裁决是提起行政诉讼的前置性程序。这一规定屏蔽了被拆迁人直接以行政复议和行政诉讼方式保护合法私有财产权的途径，使其只能通过审查行政裁决的合法性而非合理性保障自己的合法权益。因此，笔者认为达不成补偿、安置协议时，当事人既可以申请行政裁决和行政复议，也可以直接向法院提起行政诉讼，增加被拆迁人对自己合法权益的救济途径。
如果当事人申请行政裁决，启动行政裁决程序，那么现行有关行政裁决的规定还应该从以下三个方面予以完善：首先，设立或者指定专门机构作为行政裁决主体。其次，进一步明确裁决受理前举行听证所需达到的户数及比例要求，可以规定“未达成补偿安置协议的户数超过三分之二或者比例超过四分之三的，应当举行听证。” 最后，房屋拆迁因为涉及到当事人的重大权益，所以在审理过程中当事人应享有充分的知情权和参与决策权，应当在裁决审理过程中引人听证制度。应具体规定听证参与人的人员结构、人数、听证主持人以及各个听证参与人所分别享有的权利和应尽的义务。3．在强制拆迁阶段
如前所述，在城市房屋拆迁中，必须明确区分公益拆迁与商业拆迁这两种不同性质的拆迁行为。商业拆迁是一种民事法律行为，当处于平等地位的双方当事人发生拆迁纠纷时，不能适用行政强制拆迁，禁止公权力介入民事裁判领域，只能适用司法强制拆迁。但是，公权力可以以行政监督者的身份参与商业拆迁。[6]其次，在公益拆迁中适用强制拆迁的，必须明确强制拆迁的执行主体。笔者认为，鉴于行政权力的不当行使对被拆迁人财产权利的巨大危害，有必要让行政权力逐步退出强制拆迁领域，而仅保留司法机关的强制拆迁权。由司法机关作为独立的执行主体，不仅可以提高执行效率，也可以避免发生执行者与当事人混同的错乱局面，同时也有利于强制拆迁相对人在权利受到侵害时明确主张权利的对象。最后，禁止在强制拆迁中使用暴力手段。拆迁部门及其委托单位不得采取中断供热、供水、供气、供电等方式实施强制搬迁。任何单位和个人不得以暴力、威胁及其他非法手段实施强制搬迁。违法使用暴力手段造成危害后果的，不仅要赔偿造成的损失，构成犯罪的，还要追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。
总之，城市房屋拆迁必然伴随国有土地使用权的转移与房屋所有权的变动。房屋所有权是公民私有财产权的核心内容之一，房屋所有权能否得到有效保护，直接关系到公民私有财产权能否得到最大限度的保护。目前我国关于城市房屋拆迁的法律、法规、规章及其他规范性文件等相互之间存在着矛盾与冲突，这对保护我国公民的私有财产权是非常不利的。在城市房屋拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》不仅存在着违宪嫌疑，在制度设计上也存在诸多缺陷。因此，如何尽快完善城市房屋拆迁法律规范，制定一部成熟的城市房屋拆迁法，切实保护公民的私有财产权，成为当前法治建设进程中亟待解决的重大问题。
注释: [1]史正宝.论城市房屋拆迁的法律特征[J]．甘肃行政学院学报，2006,(3).[2]符启林．房地产法[M]．北京：法律出版社，2004.[3]郑显芳．我国城市房屋拆迁行为的法律性质[J]．房屋拆迁，2008,(10).[4]石佑启．私有财产权公法保护研究—宪法与行政法视角[M]．北京：北京大学出版社，2007.[5]颜晨，范懿．房屋拆迁中公共利益的界定—浅析＜物权法＞在城市房屋拆迁中对私有财产的保护[J].新 学术，2007，(3)．
[6]郑炜，冯代群．对当前城市房屋拆迁补偿与安置制度的思考与完善
第二篇：试论城市房屋拆迁中公民补偿款的保护
论文摘要 随着中国经济在十一五期间的高速增长和向前推进，城市化进程的不断加快，城市建设中的房屋拆迁问题也逐渐成为这个社会关注的焦点。城市建设中需对公民所居住的房屋进行拆迁改造，这就必然会侵犯到公民的合法权益，而且也会从一个侧面反映出了我国在建设社会主义和谐社会过程中的不和谐的因素。而在房屋拆迁中矛盾最尖锐的一个问题就是关于对公民拆迁的补偿。本文拟通过对现行我国拆迁政策以及所存在的问题的分析，从而提出对此问题的建议。
论文关键词 城市房屋 拆迁补偿 补偿政策
一、我国城市房屋拆迁补偿制度的现状
拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
相比较其他国家现有的此方面而言，城市房屋拆迁补偿制度是我国一项特有的制度，它包括国有土地拆迁补偿和集体土地拆迁补偿。在国有土地方面：《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过。新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元，新条例中拆迁补偿从官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发，正在渐渐走向成熟。而新的集体土地拆迁补偿办法也将在年内公布，目前参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
二、当前我国城市房屋拆迁补偿存在问题
（一）房屋政策与管理落后，拆迁受到阻碍
我国几部用于调整拆迁补偿法律关系最重要的法律法规没有一个统一完整的概念，这就造成了在法律适用上很容易对公民产生紊乱，从而给予公民一种错误的导向，更严重的就会使得公民的合法权益受到侵害，这样一来也就使得法律的实施达不到预期的效果了，甚至还会带来诟病。而现实的补偿标准与被拆迁人期望值落差比较大，这就更加使得房屋补偿制度
要因地制宜，从当地实际出发，寻求双赢的和谐的局面。
（二）拆迁执法成本过高，难度加大
以上海为例，致使上海高地价有三大因素：一是土地资源稀缺；二是保障型用地推出挤占资源；三是拆迁成本等前期费用大增。比如征地的补偿费，动迁安置补偿费，占补平衡费，市政配套费用等等。而因为拆迁成本的问题，当时的上海虹口区虹镇老街，世博园区的拆迁工程十分困难。这正说明了当前我国政府、房地产商与被拆迁户的巨大矛盾，才引发了许多社会问题。
（三）强制拆迁问题严重，与被拆户矛盾加大
2012年11月，霸州市城区某村正在开发拆迁，一户沈姓居民与登门动员拆迁的人员发生争执进而动武，由于户主夫妻与儿子都学过武术，竟陆续打倒7名拆迁人员，造成一人轻伤，目前该案正由当地警方侦办。在暴力拆迁不绝于耳的时候，拆迁人员打了被拆迁户不是什么新鲜事儿，拆迁人员遭被拆迁户老拳才是大新闻，才会引起巨大的社会探讨。整个事件到底责任在谁还没有真正弄清楚的时候，网友们却做出了如此让拆迁方难堪的举动，这显然值得公权部门好好琢磨琢磨。
三、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议
（一）以科学发展观为指导，制定统一的房屋拆迁补偿法律
2004年的《宪法修正案》第二十二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”拆迁补偿在国家权威性最高的宪法当中找到了法律依据。但是在我国还没有一部完整的关于拆迁补偿的专门法律，有的只是主要散见于民法、房地产法和行政法等部门法当中。《拆迁条例》和最新的《国有土地条例》等行政法规的颁布，一定程度上能够缓和拆迁补偿的矛盾，但其中的一些规定还是与《宪法》、《物权法》的精神相违背，所有制定一部专门法律是相当必要的。这部法律存在与否直接关乎人民群众的切身利益，关系到和谐社会的实现，所以我们应该以科学发展观为指导，充分考虑人文环境和情感因素，从而化解社会矛盾。
（二）确立公平的补偿原则，保障被拆迁户利益
尽管国务院2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，但在实际拆迁过程中往往由于种种原因难以实行按价补偿。首先，地方政府为了吸引更多的发展资金，在制定补偿标准的过程中，过多地考虑开发商的利益，却没有给被拆迁居民一个平等参与价格博弈的空间。补偿标准往往显失公正。有的地方政府执行的是陈旧过时的拆迁标准，给被拆迁居民造成巨大的利益损失。其次，各个评估机构在评估方法、估价师的经验判断及受社会客观因素影响等方面存在不同，这使得评估价格会存在一定的差异。再次，被拆迁人对房价信息不了解，不知房屋质量产生的房价差异，与别的被拆迁人盲目攀比，总感觉自己补偿过低。同时由于价值衡量的不对称现象存在，即人们对于失去财产的评价往往要高于在市场上购买等量所愿意支付的价格，即便完全按市场价格补偿，被拆迁者仍然会觉得不公平。我们作为这个社会的一员，参与到了这个社会的建设和发展，而且也在这个过程中产生了一系列的社会效果，对自己所有的财产和周围的环境也产生了一定的情感。有在这个意义上，受到国家承认的对财产的长期占有和使用及其所产生的依赖创造了正当（尽管是不完全意义上）的产权，因而为公平补偿提供了合理基础。在生活实践中，房屋的拆与不拆，可以说公民是基本没有权利去决定的，而最终的话语权也始终是落在政府的身上，所以，公民能够维护自己合法财产权利的也只剩下得到一个公平的补偿，但是现实的结果却是公平原则的缺失使得公民无法得到自己应用的补偿，这也就是造成全国各地多起因拆迁而自焚惨案的主要原因。城市的建设与发展，最终目的是为了让城市里的每个公民能从中受益，而我们所看到的结果往往却是与目的是相违背的，反倒是让公民成为了城市发展中的“牺牲品”。在欧美等世界上的许多国家在房屋拆迁补偿过程中采用的是公平补偿原则，我们基本上没有看到这些国家发生因抵制拆迁而发生的各种惨案，那是因为他们确立公平补偿原则的立法目的是在于对征收权的限制，最重要的是尊重和保护公民私有的财产权，笔者认为在这点上就是我国这方面急需改进的。确立公平的补偿原则，不仅是为了更好的保护公民的私有财产权，从侧面讲，当公民的财产损失得到公平、及时的补偿之后，作为拆迁过程中最大的阻力也就会
消失，而且作为被拆迁人的政府也就不会在为类似“钉子户”的问题而烦恼，这也就使得城市在加快建设和发展的过程中有了充分保障。
（三）加快回迁房建设，实现文明阳光拆迁
事实证明，在具备有没得环境，便利的生活，质高价廉格局好的优质房源，对提升拆迁效率，降低拆迁成本，加快拆迁进度，具有明显的促成作用。我国应该大力推行先建后拆回迁机制作为前置条件，规范发地产开发企业在房地产开发项目中遵循先建后拆的原则，而对于未解决安置房源的决不允许动迁。并且要考虑采取股权融资、发放政府债券或银行债券、资本债券等，鼓励民间资本有效的参与等多种灵活变通的方式，多种渠道集资，加快拆迁安置房的建设。以政策规定或协议的方式，明确和保证被拆迁户从中应得的利益和需求。同时应坚持和谐文明拆迁的原则，着力化解拆迁过程中的不和谐不稳定因素。征地拆迁关乎广大人民群众的根本利益，关乎社会的稳定平衡，是社会关注的焦点热点，确保社会稳定，为社会主义经济发展营造良好的环境。这就要保证拆迁工作人员剧本较高的素质，要加强对拆迁工作人员的法律素质、拆迁政策学习能力的提升，进一步提高把握政策准确，公开、公正、公平阳光操作实行，保持拆迁政策标准的统一性和合法性。同时也要加强考核，充分完善责任机制，把拆迁工作事故发生率、群众上访率作为考核政府工作的标准之一。对那些包庇违法拆迁，事故发生后置之不理的领导负责人，从严追究其相应责任。
（四）完善违法违章建设认定，严格依法拆除
违章建筑，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。对于此国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建筑工程规划许可或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。从一定程度上可以将违法建设看成我国城区建设发展的一
个“顽疾”，我们应该认真研究制定有效的办法与措施，彻底根治违法违章建设行为。建议从制度上规范各类房屋的建设行为，为依法管理和行政执法提供保障。研究建立以拆控违、拆控结合的长效机制，在保证新的违法建设产生的同时，认真做好对已建违法建设的利用。
四、结语
补偿政策如果不能使被拆迁人达到其原有的生活水平，这样就会让被拆迁人与非被拆迁人之间就显得极为不公平，拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则，进一步地去完善我国城市房屋拆迁补偿法规，制定统一的补偿标准，从各种角度、各种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。加之当前我国城市房屋拆迁补偿在立法、执法方面还不尽人意。现有的补偿立法的指导思想仍然偏重于国家利益的考虑而缺乏对公民合法权益的合法尊重，实践中去接法律、以权谋私等现象时有发生。因此我们必须转变行政观念，以服务行政的理念指导我国城市房屋拆迁补偿制度建设，从而规范和完善此项制度。只有这样，才能减少拆迁纠纷和矛盾，减少拆迁工作难度，加快城市建设和经济发展，促进社会的和谐发展。
第三篇：暴力拆迁中人身权和财产权的保护
浅谈暴力拆迁过程中人身权和财产权的保护
近年来随着我国经济形势一片大好，而且又很较为轻松的挺过了金融危机，房地产行业在巨大的买房需求之下刺激之下迅速发展，在房地产行业巨大的利润引诱之下，暴力拆迁的案件时有发生，全国各地类似的事件也是屡禁不止，在这个过程中有无数的受害者，他们同时遭受到身体和财产损害，作为我们当代的大学生我们而且作为一名法律学子我们应当关注时事，关注劳苦大众，采用各种合理合法的方式保护社会弱势群体的合法权益，为此我也将结合我国之前发生过的暴力拆迁案例谈谈个人对于如何保护暴力拆迁过程中的人身权和财产权的一些个人看法，总体的目的是能够希望国家能购完善相关的法律制度，切实保护好弱势群体的合法权利，杜绝类似事件的发生，我们制定法律的本意就是事前的阻止和警示，而非事后的惩罚，因为那样以后有些损失和结果已无法挽回。
首先我要谈一下关于我对于公民财产权的认识，财产权又分为对人的财产权和对物的财产权。对物权事实上是财产支配权的代名词，它抽象了物权、知识产权和准物权所具有的表彰权利人支配特定客体并排除他人非法干预的功能。因此，就物权而言简单的可以表述为对物的占有，使用，收益和处分。而物权法确认合法财产具有同等法律地位，体现了对相同事物给予相同对待的自然正义原则，为个人合法财产提供了稳定的法律保障。对财产权权本质的认识，即物权的直接支配、享受利益和保护的绝对性，最终来自于法律将物直接归属于权利主体，物权在此前提基础上才有可能成为支配特定物而享受其利益的绝对性权利。由此得出，权利主体获得了法律赋予的特定物归属权后，对特定物直接支配，享受利益并同时排除他人对支配与享受利益的侵害干预是物权的本质。然而开发商、政府部门为了个人或者是小团体的利益任意的损害公民个人合法权益的事件时有发生，这就需要我们拿起法律武器维护受害者的合法权益了。
然而就是在我国这样的法制社会里几乎每天都在上演暴力拆迁的案件，正是应验了马克思的话，只要有事情可以带来300%的利润就有人敢于践踏法律，去年在全国范围内引发较多关注的一个事件即一名复旦大学的博士生的父亲在违法犯罪份子的暴力拆迁中被活活打死，之后该博士其回山西老家奔丧，然后在各大论坛和博客上发表了关于其父被犯罪分子毒打致死的过程及起因，因为开发商要拆受害者及其整个村子的房屋，但其拆迁补偿费很低，双发价格谈不拢，于是开发商良心丧尽，雇佣黑社会势力殴打其父及其邻居，导致其父被打死，而其邻居也是装死才躲过一劫，但也是全身多处受伤。后来，此事在社会上引起广泛热议，公安机关介入调查此事，并最终抓捕了4名犯罪分子，其余在逃，而据该村村民讲，当时歹徒将近有五十多个，每家每户都有几个歹徒围在大门口不让其出去，最终导致惨剧的发生。虽然，受害者的得到了及时的治疗及相关的赔偿费用，该地区相关领导也表达了其对受害者的慰问，犯罪份子已落入法网，但是从根本上阻止类似事件的发生才是我们真正要做到的事情。试想如果该博士生没有什么文化，不懂得如何获得社会媒体关注的，那些犯罪分子能得到应有的惩罚么，受害者的人身财产安全能够得到保障么，死者家属的心理能否得到安宁，无论如何也要为死者讨回公道才是。那么既然如此我们就应该认真的考虑一下从法律角度来看看为什么类似的时间屡禁不止，由背后隐藏着怎样利益纠葛，而我们又应该怎样合理的保护当事人合法权益。接下来我就谈谈法律在对于拆迁的过程中有那些不健全的因素。
一、拆迁中物权保护的不足
在一个法制社会，权利保护的不足依然体现在法律的制订与实施中。
（一）拆迁相关立法的问题
第一，由城市房屋拆迁原则所体现的相关立法精神很难保护动迁户的合法利益。我国城市房屋拆迁的原则有“符合城市规划的原则；有利于城市旧区改造和生态环境改造的原则；保护文物古迹的原则”而没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的原则。没有合法财产平等保护的原则。处处体现了国家利益和社会经济建设的效率优先的原则而忽视了立法所追求的公平、正义、合理的理念。
第二，法律规定的拆迁程序中过于强调政府管理部门的行政权而忽视了群众的参与（特别是与拆迁休戚相关的被拆迁者）使得本就无力的程序更是化为乌有。
第三，征地补偿的规定相对滞后。现行相关法律关于补偿的标准有二：
1、货币补偿的原则和标准。根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁房屋的货币补偿应坚持等价有偿的原则，即按被拆迁者房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构形式、成新（新旧）程度、楼层、朝向等因素，以房地产市场估价给予补偿。
2、产权调换补偿的原则和标准。产权调换的面积按照拆除房屋的建筑面积计算。另外加上拆迁安置补助费和经济损失补偿费（拆迁安置补助费包括三种：一种是搬迁补助费，另一种是临时安置补助费，第三种是停产、停业损失补助费）都未涉及对被拆迁人非财产隐性损失的补偿。非财产的隐性损失包括人文环境的破坏损失；包括感情寄托损失补偿还包括新居环境的适应补偿。纵然国家需要政治，社会需要管理，要求个人必要时作出让步，但让步决不等于牺牲。国家可以以合理补偿的形式给以平等的交换来达到保护公民合法财产的平等保护。
最后，还有法律本身存在的问题。目前人民法院审理拆迁行政案件尚无相应的实体法依据，只能依据2001年国务院重修的《城市房屋拆迁管理条例》以及相关的地方性法规、部门规章和规定等。而由于拆迁事项涉及居民最主要的一部分私人财产，属于私权范畴，以行政法规，部门规章或地方法规来规范拆迁中的民事法律关系，严格的说也不具有合法性。这些法律制度的不健全或者空白就为那些暴力拆迁的实施者提供了一定的便利，因为他们知道即使在拆迁过程中使用了不合理不合法的手段，法律对其却缺乏惩罚，或者惩罚的力度不够，而且这也会为官商勾结祸害百姓提供便利，这种制度上的问题也会成为暴力拆迁的诱因，因为作为普通民众，他们一直就处于劣势地位。
（二）拆迁实施中的问题
某些地方领导干部在“绿色GDP”政绩观的指导下，加上现存法律的不足与漏洞，在房屋拆迁的具体实施中严重存在着权力异化的现象，即背离了人民赋予行政机关组织管理权利的根本目的。他们只为利益不求公平。
试举案例，分析暴力拆迁的背后利益
抚顺——拆迁命案：钉子户杨义刀杀建委主任
2010年4月8日，辽宁抚顺高湾区。指挥拆迁的建委主任王广良，被“钉子户”杨义用刀杀死。4月8日上午，辽宁抚顺高湾经济开发区因强制拆迁发生命案，该区管委会、高湾农场副场长王广良带人进行强制拆迁，拆迁户杨勇被殴打昏迷吐血，他的哥哥杨义见状用刀对王广良连刺七刀，王当场被刺死。事后，抚顺市高湾区有一千多位百姓公开签名、摁手印联署保杨义的性命。32岁的杨勇是黎明特钢厂的法人代表。事后，36岁的杨义被刑事拘留，关押在抚顺市第一看守所。据悉，王广良身兼多重职务，开发区建委主任，也是高湾种畜农场副场长，常年参与指挥当地拆迁，据说刚被提拔为区管委会副主任。当天，王广良带来七、八十个身穿黑色制服、头戴白钢盔的人，还有一辆大铲车及一辆救护车，把房屋包围，带头的人拿着一把大铁锤，进来就说“都给我出去”。当时，杨勇站起来反
抗，被几个人摁在床上一顿暴打。随后三人分别被四、五个人架着拖出房屋，强行拉上外面的几辆警车上。在车间干活的另4名工人已被架出现场。王洪涛被五、六个人强行架上车，因他不从，被摁在车厢板拳打脚踢。杨勇在车上被四个人对着他的脑袋、前胸轮番打了十多分钟。后杨勇被带回工厂，他下车吐了一摊血。而这中间，杨义看到家人被打，从另一栋楼房的五楼跑下来，从工厂的后门进去，拿着一把剔骨刀，对着王广良的胸腹部等连刺了七刀。据了解，王广良被刺当天，有老百姓当街放起了鞭炮，这消息被迅速传开。连日来，高湾区的百姓公开签署联名信，要求保杨义的性命。但官方对这起事件表示沉默。通过这个案例我们可以发现，有些地方关于其做法已经到了让人忍无可忍的地步，不然一个政府官员被杀，百姓怎么会放鞭炮庆祝呢，这说明暴力拆迁已积怨太深了，早到了需要国家出台强硬政策解决的时候了。
二、既然如此我就需要我们要不断完善我国拆迁中的公民物权保护制度了，以下是我个人的一些建议及看法
（一）加强法制的规范化建设
1、厘清公共财产和私人财产的界限，制订平等保护的物权法。
2、以物权法为基础，以立法的形式重新规范拆迁行为：将制订《拆迁法》提上立法日程重新规范拆迁行为。
3、纠正违反上位立法的地方政府规章。
（二）加强法制的合理化建设
1、引入听证程序，加强拆迁的程序合理化。
1982年宪法的第四次修改的最大亮点是人权入宪。在受到宪法和法律保护的人权中，作为公民的社会经济权利这定的财产权，是长期被轻视、极易受损害的一类基本权利。2004年3月14日通过的宪法修正案第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”如果行政机关真正出于公共利益的考虑而采取强制规划、征收、征用等特殊行政措施，以公共利益为由来限制公民的基本权利，当属实质法制主义的一种体现，似乎无可厚非。但行政管理实践中的大量典型案例和经验教训表明，“公共利益”是个筐，什么都往里装。公共利益为一个高度抽象、易生歧义和弊端的概念，如果不严格限定，极易出现滥用现象。为此我们引入听政程序，让公众参与拆迁决策。
（1）对公共利益的标准进行听证。《法制日报》中一篇《判断“公共利益”的标准》中概括如下：
①合法合理性。财产权是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法对基本权利加以克减和限制，故需法定与合法的原则，也即法律保留和法律优先，各国立法中关于公共利益的表述，主要有概括规定、列举规定、概括与列举相结合的规定等三种方式，其中性是必须具有“公众或公众有关的使用”之内涵。此外，关于公民利益的考虑，还应符合比例原则，具有必要性与合理性。如果征收、征用之目的的可通过其他代价较小的方式实现，则无必要征收征用。
②公共收益性。综观各国立法和行政实务，许多国家对公共利益之公共性的理解都日益宽泛，凡国家建设需要，符合一般性社会利益的事业，都被认为具有公益性，例如国民健康、教育、公共设施、公共交通、公共福利、文物保护等公共事业发展的需要。公共利益的受益范围一般是不特定多数的受益人，而且该项利益需求往往无法通过市场选择机制的到满足，需要通过统一行动而有组织的提供。政府是最大的、有组织的公共利益的提供者，它利用公共权利征收征用土地为全社会提供普遍的公共性服务。
利害关系人可以据此标准对拆迁人的决策进行干预。对非为公共利益的拆迁可以提出质疑。
（2）对拆迁人的拆迁补偿标准进行听证。对非合理的、非充分的补偿可以提出质疑。
（3）拆迁受理审核机关要严把审批关口。使“听证意见书”作为房屋拆迁审核的必要提请文件。拆迁人对被拆迁居民的合理质疑不能或者没有合理、合法解答的，审核机关应拒绝发放拆迁许可证。
2、引入公平补偿原则、事先补偿机制，加强拆迁过程中实体法制建设。
天下没有免费的午餐。运用公共权利追求公共利益必然会有代价，这就造成公民权利的普遍牺牲和特别牺牲。有损失就要有救济，特别损害应给予特别救济，才符合公平正义的社会价值观，这是现代法制的一个要义。这种救济主要表现为法定条件下的公平补偿和事先补偿，它体现了现代法治的基本要求——实体公正。与正当补偿、适当补偿等提法相比，公平补偿的提法也许更符合市场机制的要求，更接近私权利与私权之间的交往法则。事先补偿则体现了政府诚信和法安定性的要求。
（1）以市场为基础、扩弃补偿范围、增加隐性损失的补偿。涉及城镇房屋拆迁项目，包括市政及公用设施项目，要严格按照国家和省出让土地使用权的有关规定，在土地交易机构通过公开招标、拍卖或者公开上网竞价方式进行出让，选择有实力的开发建设单位实施房屋拆迁及项目建设，并监督其严格按照规定事先补偿，不得以市政、公用设施建设为由，降低拆迁补偿和安置补偿。涉及城镇房屋拆迁估价，要由资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构（具体标准由政府公布，公民投票确认）进行合理、充分的评估，其中可以考虑给予包括隐性损失。
（2）要把事先补偿引入相关物权保护建设，作为房屋拆迁的必备条件。
政府是社会组织的最高形式，依法有管理社会的职能，它代表着社会的公共利益。由此意义上讲，个人利益应该让步与政府决策，但让步并不等于牺牲。根据合法利益平等保护的原则也不应该有牺牲，而是合理等价的交换。在次交换的过程中，公民明显处于弱势。因此为更好的保证公民合法权益得到补偿，引入事先补偿将有助于公平正义的实现。
一九四九年以毛泽东主席为领袖的中国共产党领导中国各族人民取得了人民民主的伟大胜利，建立了中华人民共和国。从此，中国人民掌握了国家的权利成为国家的主人。让每位公民享受民主，分享社会建设带来的利益应该成为新政府为政的宗旨。
当然了，再好的制度我们将其束之高阁也是没有用的，我们应该将其落到实处，坚持做好法制的实施建设，只要在这样的法律制度的保护下我们才有可能真正的走向社会主义法治国家的道路因而落实法制的实施建设是最为关键的一步
1、改善党、政领导干部的为政模式，以科学GDP为政绩考核标准，来防止利用公权任意践踏私权的现象。科学GDP包括绿色指标、公平指标、效率指标、可持续发展指标等。
2、加强权力监督。以公共利益为由强制克减和限制公民权利，极易造成政府与人民之间的紧张关系，尤其是在出现公共危机而行使行政紧急权利上更易于以公共利益之名越权和滥用公共权力，故需有效的监督制约，着是建设有限政府、法制政府的要求。除了把以公共利益为由行使公权力纲入舆论监督、社会监督等民主监督视野中，更需要加强对于这一公权力行使过程的违宪审查、司法审查、上级监督、专门监督等国家权力性监督，这是“以权力监督权力”的机制和判断标准。国内外的行政诉讼实践证明，通过司法审查来监督和判断行政征收征用措施是否真正符合公共利益的要求，确保公民权利，是一种有效的监督制约机制。
3、简化权利救济。如果行使公权利后不承担责任，任何公权力掌握者都会滥用权力，故须完善相应的责任机制。当某个公权力掌控者以公共利益为由克减和限制公民基本权利之后通过监督机制判定侵权，则应严格追究其责任，使其付出相应代价。这是建设责任政府、法制政府的要求。我国也有行政和司法救济途径，但都过于烦琐，加上相应实体法制不规范和健全而引起的个别地方的执法腐败，使人民对公权力丧失信心。相信通过以上在实体
和程序方面的补充。违法拆迁肆意侵权的事件将大大减少。在法制完善、民主增强的时代，侵权行为将得到突显，且变的简单不那么复杂。这时权力监督机关只要与民主监督有效结合，将必然减轻人民的诉累，有效保护公民的合法权益。
三、结论
暴力拆迁本是一个不应该存在与中国和谐社会里的名词，但是既然它出现了，成为了现实，就说明我们的法律制度还存在一定的问题，我们的社会存在一定问题，这就需要我们每个法律学者去不断的寻找消灭暴力拆迁的途径，最大程度的保护在暴力拆迁过程中受害者的人身权和财产权，当然没有某些政府官员的贪婪和黑心开发商的对利润的追逐及法律中存在的漏洞，也就不会有暴力拆迁权利无法充分保护的案件，但是我们相信，完善的法律制度，认真的贯彻落实，一定会减少类似案件的发生，没有了伤害，就不用谈论保护的事情，这才应该是我们最终的目的。
参考文献：
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2张晓晖：广州从化暴力拆迁触目惊心 背后藏巨大经济利益
[z].3中国人民日报《暴力拆迁背后的利益》
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5莫于川：判断“公共利益”的标准
[z].6梁慧星、陈华彬主编：《物权法》法律出版社，1997年版
7史尚宽主编：《物权法论》中国政法大学出版社，2000年版
第四篇：论城市房屋拆迁中利益的倾向（模版）
论城市房屋拆迁中利益的倾向
摘要：从当前城市房屋拆迁过程中被拆迁人利益受到损害这一现象出发，探寻了被拆迁人利益受损的根源，并提出了解决问题的相关对策和建议。
关键词：城市房屋拆迁；利益；倾向
Ontheinterestofthepartiesinurbanhousedemolition TaoRen
(CollegeofeconomicsHuazhongNormalUniversity,Wuhan430079)
Abstract:Thispaperanalyzestheroot-causesofthephenomenathatresidents’interestisdamagedinthecourseofChineseurbanhousedemolition,andgivessomecountermeasurestosettlethisproblem.Keywords:urbanhousedemolition;interest;tendency随着我国城市化进程日益加快，房屋拆迁已成为城市建设和
发展的重要活动，而由此也引发了大量商业纠纷和社会冲突。一方面，被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁，或者要求获得更为合理的补偿；另一方面，政府则要求按照自己的蓝图建设更为美好的城市。从而，整个城市房屋拆迁过程演化成被拆迁人和城市政府、开发商的一种博弈行为，都希望从中获得尽可能多的利益，从而使其偏好获得最大的满足。
一、目前城市房屋拆迁中的利益倾向
1、拆迁补偿评估方法不利于被拆迁人
按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。在具体实施过程中，目前通行的城市房屋拆迁评估办法是：房屋重臵价加上区位基准价格，即房屋的建筑成本加上土地的基准价格（基准地价）。
从被拆迁房屋价格评估的内容来看，其方法为重臵成本法，被拆迁人最后得到的补偿价格是重臵成本价。但是，被拆迁人为了寻找新的住房，必须利用这笔补偿款在商品房市场上按照现行市价购买新的住房，这既包括房屋的建筑成本和土地与配套设施分摊的成本，也包括房地产开发商的利润
和各种税费。在房地产市场上，对于同一标的物，现行市价法评估价格将远大于重臵成本法评估的价格。因此，按照现行的评估方法，被拆迁人的利益必然受到损害。
2、拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人
目前，在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人存在着利益关系，在缺乏严密的市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。评估机构为了迎合拆迁人的要求，故意压低被拆迁人房屋的评估价格，损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的道路、管道等项目的拆迁，因政府相关部门不恰当的行政干预，往往不按照房屋实际价值进行评估，出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为色彩，与法律规定不符。
3、强制拆迁时有发生
_______________________
*作者简介：陶韧（1980—），湖北武汉人，华中师范大学经济学院2003级硕士研究生。
众所周知近年来，由于我国家法律法规的不完善，政府在城市建设特别是大量的商业征用地审批、实施拆迁作业中大包大揽，有的地方为了顺利拆迁甚至动用警力，强制执行。由此引起的政府与拆迁人的矛盾可以说已经成为带有普遍性的社会问题，比较典型的就是湖南嘉禾县商贸城建设拆迁。
二、目前城市房屋拆迁中利益倾向的根源分析
1、在相关法规中被拆迁人处于弱势地位
拆迁人与被拆迁人在拆迁过程中应该是平等的民事主体，法律在对双方权利、义务的设
定以及违法行为的制裁应具有平等性，但实际上却不是这样。
根据《条例》第16条“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或
者提供拆迁安臵用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”
仔细分析，此条例很大的一个缺陷就是规定强制拆迁合法化，在法院未作出裁决之前，可以依法先行剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。它首先给被拆迁人定下的基调就是不论怎么折腾，房子肯定是要拆的，被拆迁人所能够做的就是努力的获得更多的补偿；在房子拆迁与否这个对于被拆迁人来说意义重大的问题上，被拆迁人是没有发言权的，先不说被拆迁人的权益是否受到了侵害，一开始他们的权益肯定是没有受到保障。即使是被拆迁人为了维护自己的权益，向房屋拆迁管理部门、人民法院提出申请或诉讼，在制度不健全、受到政府有关部门或当事人强势干预的情况下，政府的房屋拆迁管理部门和人民法院是否能够进行客观公正的判断也存在问题。
根据《条例》第24条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”问题的焦点在于“市场评估价格”，房地产市场评估方法有很多种，目前各地方通常采用的是重臵法（其不合理性前文已有论述）。其实，无论采取何种市场评估方法，其得出来的价
格都不会是市场价值。从相关经济学知识知道，市场价值的形成需要相应的市场前提：买方和卖方均完全出于自愿；具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在房屋拆迁过程中，由于被拆迁人一般为非自愿，而且拆迁还受到一定期限的限制，这与一般意义上的买卖交易存在着本质上的不同。虽然拆迁人会对被拆迁人给予补偿，但在被拆迁人失去了“坚持不拆迁”的交易底线的时候，交易心理上已完全处于劣势，所能得到的补偿完全掌控在拆迁人手中，无论是质与量都没办法和市场价格相提并论。
2、城市政府在拆迁过程中的“双重角色”互相支撑
根据目前的宪法，城市土地都属于国家所有，从技术角度考虑，实际上是由城市政府代行这种所有者权利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的时候，实际上扮演着两个角色：一方面，政府是土地所有权之代理人，而该土地上的居住者，仅仅拥有使用权；另一方面，政府又是公共利益的代表者。
这两个角色合二为一，互相支撑。政府作为公共利益的代表者，为了政府认定的公共利益而决定拆迁，同时政府又是土地所有权之代理者，那么，政府自然可以想什么时候拆
迁就什么时候拆迁，想什么时候收回居民的土地就可以什么时候收回，因为土地本来就是政府代理所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作为土地临时使用者的被拆迁人，你如果不从政府所拥有的处于拆迁范围的国有土地上搬走，不仅侵犯了政府作为国有土地所有权代理人的权利，而且也损害了公共利益；而政府所拥有的强制力，为了捍卫国家对于土地的所有权，更为了公共利益，当然可以在必要的时候使用强制手段。如此，土地权利与政府的权力结合在一起，使得拆迁户从一开始就处于绝对弱势地位。
正是这种制度“短路”，导致地方政府有能力、也有意志不顾拆迁户的意愿而进行拆迁，尽管已引起民众不满，却仍旧以为自己的行为是完全正当的。要解决这一问题，首先应当区分政府在城市房屋拆迁过程中的两个角色：作为国有土地所有权代理者的角色，与公共利益代表者的角色。地方政府当然代表、并应当追求城市的公共利益，但是，城市国有土地的所有权，究竟由谁代表、如何行使，却似乎值得反思。至少目前由城市政府来代表，存在严重利益冲突。
三、解决问题的建议
1、完善《条例》
法律的基本原则应该是保护弱者，而不是维护强者的利益。保护私有财产、保护人权的条款已经写入了《中华人民共和国宪法》，《条例》却是更多的考虑拆迁实施方便，而忽略了对被拆迁人的利益的保护。一方面要改变房屋价格评估机构委托方式，评估机构应该由被拆迁人委托；另一方面，要改变房屋价格评估方法，采用市场比较法进行评估。同时，要明确对违规拆迁和强制拆迁的处罚措施。
2、政府退出开发性和商业性的拆迁
对于开发性和商业性房屋拆迁，政府完全可以不参与、不介入，由开发商与被拆迁人协商拆迁相关事宜，按照市场化模式操作，自行拆迁或委托具有房屋拆迁资格的单位拆迁。这样，政府能够从大量具体的拆迁事务中解脱出来，对整个房屋拆迁过程进行有效的监督和管理，做好专职“裁判”员角色，这对于进一步转变政府职能和维护政府形象来说，也具有重要的意义。
3、政府对公益性拆迁实行“恩恤津贴”制度
城市政府因为公共利益即全体城市市民的利益而进行拆
迁，这原本是没有问题的。但对于被拆迁人来说，却要因为公共利益的改善而独自承受相应的利益损失（精神损失是肯定的，物质损失前文已有论述），则显得有些不公平。在我国实行计划经济时期，政府强调公共利益优先于个体利益。如今，虽然国家经济体制正在向市场经济迈进，但是，“公共利益优先”的理念对中国社会的影响仍然非常深刻。可以说，民众对公共利益存在一种天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公众对政府的信任和敬畏，动辄以公共利益为由对城市房屋进行拆迁，却拖欠提供补偿或补偿过低，以牺牲被拆迁人的利益为代价来推动城市的发发展，由此导致公共利益泛化。
为了正确处理政府与被拆迁人的财产关系，以及防止公权侵犯个体利益，除了按照《条例》对被拆迁人进行补偿外，政府还应该对被拆迁人实行恩恤津贴，即政府额外对被拆迁人进行一定的补贴，在一定程度上也是表现政府在组织公益性拆迁时对于扰民的“歉疚”。补贴办法可以按户补贴，户补贴数额=户常住人口*当地3年人平均生活费用。如此，一方面加大政府组织公益性拆迁的补偿压力，使其作出决策时候参与更多的理性，更好的促进土地集约利用；另一方面也可以使被拆迁者获得更大的满足，感受到政府的关怀，在保持社会稳定的同时,使得建设项目能够顺利的进行。参考文
献：
[1]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2002.[2]高富平,黄武双.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社，2002.[3]姜明安.行政补偿制度研究[J].法学杂志,2001（5）.[4]沈建忠.房地产基本制度与政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2004.10
第五篇：城市房屋拆迁中承租企业的权利保护
城市房屋拆迁中承租企业的权利保护
随着城市建设的不断发展，房屋拆迁已经成为城市建设和发展的重要活动，而其中承租企业拆迁（以下简称企业拆迁）往往是最复杂也最容易被忽视的环节。因此如何在城市房屋拆迁过程中有效维护好承租企业的合法权益，将关系到一个企业的兴衰和存亡，关系到拆迁项目的顺利进行，也关系到社会的和谐与稳定。
一、企业拆迁的特点
1、企业拆迁矛盾更加突出，关系更加复杂
首先，承租企业涉及拆迁人、被拆迁人和承租企业三方主体，关系更加复杂，也更容易产生纠纷。
其次，企业拆迁的补偿项目更多，涉案标的更高，拆迁人或被拆迁人与企业对于拆迁补偿数额的往往争议较大，很难达成一致。
再次，因为企业拆迁涉及到员工的安置问题，所以对于企业拆迁尤其是规模较大的企业来说，如果矛盾处理不好，极易产生群体性事件，不利于社会的稳定。
最后，企业资产形式复杂。企业资产，可以分为动产和不动产，有形资产和无形资产，固定资产和流动资产，经营性资产和非经营性资产。同时企业形式各异，从所有制形式来看，分为国有企业，集体企业，私营企业，外资企业等。正是如此，才使得企业拆迁更加复杂。
二、企业拆迁遭受的损失和面临的风险
拆迁对于一个企业而言，意味着场址的变更，员工的流失，商誉的丧失、原有供销网络的破坏等等。所以面临拆迁，企业既要承担有形资产的损失，还要承受无形资产的损失，（一），有形资产的损失包括以下几个方面：
（1）替代土地的租金价差损失。
企业用地都是通过租赁得来，或者通过出让、划拨方式取得，再或者将土地使用权折价，作为企业资产所得。但无论哪种方式，企业拆迁之后都需重新寻找场地，而由于城市土地价格的不断上扬，由此产生的差价也是一笔很大的数字。
（2）停产停业的损失或停止经营的损失。
从企业拆迁开始到企业搬往他处重新营业为止，将会经过比较长的一段时间，而企业在这段时间内势必会停止生产、经营。由此也将会产生较大的损失
（3）地上附着物的损失。
地上附着物包括企业房屋（诸如管理用房、厂房、仓库、职工宿舍等）、机器设备、树木花草、道路、临时建筑等。可以搬迁的，折价补偿；不能搬迁的，则需全部补偿。
（4）搬迁费用。
（5）解聘员工的安置补偿费用。
如果因为拆迁导致了企业员工被解聘，势必会因此产生相关的安置费用，具体的根据企业与员工所签订的劳动合同而定。
（二），企业拆迁导致的无形资产损失。
企业的无形资产可以分为四类：“知识产权类、契约权利类、关系类、综合类。知识产权类无形资产包括专利、商标权、非专利技术等不易复制和丧失的资产；契约权利类无形资产包括优惠合同、特许经营权、土地使用权等企业通过签订契约有权获得优越产销地位而形成的无形资产;关系类无形资产包括企业内部人事关系、熟练工人和企业外部供销网络;综合类无形资产主要指商誉等促使企业在同行业市场竞争中处于较为优越地位的综合性资产。”但是企业拆迁导致无
形资产损失程度最大的为契约权利类、关系类、综合类无形资产。
企业拆迁将会影响到企业的品牌效用，降低企业已经成熟的辐射网络，使得企业原本健全的供销链和良好的供销网络受到影响，在一定时间内恢复和重建，不仅会使成本大幅度提高，同时还将将面临很大的风险。
企业拆迁还可能会遭遇人力资源的流逝。因拆迁而导致的企业搬迁，将会导致一部分企业员工出于各种原因而放弃在该企业就职，而如果是一些优秀的技术型或管理类员工，企业将面临人才的流失，遭受较大的损失。
三、企业拆迁中存在的问题
1、《物权法》第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当
依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”特别规定了保障居住房屋拆迁后居民的居住条件,而对非住宅类房屋没有作特别的规定。立法者的本意是强调对个人居住权的保障，维持社会的稳定。但是现实中，存在着大量的非居住房屋，因拆迁而肆意践踏非居住房屋所有人和承租人合法权益的案例也大量存在，倘若对此没有明确的法律规定，那么非居住房屋所有人和承租人的权利保护将依然是一片真空。
2、现实中承租人的类别繁多，依据房屋的所有权性质分为公房承租人和私
房承租人；按照房屋的的使用性质分为居住房屋房屋承租人和非居住房屋房屋承租人。不同类别的承租人在拆迁过程中的地位和权利有着很大的区别，但是现有的相关的法律法规对此都没有加以区分，从而导致在实际的拆迁过程中作为非居住房屋承租人不能作为拆迁当事人参与到拆迁关系中，既不能参加到拆迁补偿协议的谈判过程中，发生纠纷后也不能以拆迁当事人的身份申请拆迁裁决、申请行政复议、提起行政诉讼。
虽然《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）第十三条、第十六条、第二十七条；《上海城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）第五条、十九条、二十四条；《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第二条、第三条、第十四条都对承租人参与拆迁补偿安置协议、申请行政裁决、申请行政复议、提起行政诉讼的权利作出规定，但是仅仅是针对居住房屋承租房屋承租人的，而对非居住房屋承租人的相关权利并未作出明确规定。正是因为制度上的缺位，导致了作为非居住房屋承租人的企业在拆迁法律关系的主体丧失，从而造成了承租企业在实践中的维权困难。
3.《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五条，拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置；第四十五条，拆迁非居住房屋，拆迁人
应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
第五十四条，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十一条，房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居
住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。上述法律规定，明确了非居住房屋承租人在拆迁中应当获得的利益，包括设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，停产、停业的适当补偿等等。但是，该权利如何实现，承租人向拆迁人还是被拆迁人主张，如何主张等等，法律并没有明确规定。同时，但搬迁费什么标准、停产停业补偿如何计算，还是无法操作。
4、条例第二十二条第二款规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过比准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”。而我国实行物权公示原则，所以拆迁人往往据此将企业无证房屋认定为违章建筑而不予补偿。但是这种一刀切的做法不符合实际的状况。因为无证房屋不必然是违章建筑。在上世纪六七十年代管理混乱时期，有些企业自行修建了大量无证房，或用于生产办公，或用于职工居住，甚至以集资的形式卖给职工，但又无法办理房屋产权证。因此对于因为历史原因没有取得房屋产权证或者建房批准手续的，但是在建造或取得的时候是合法的，也应当给予补偿。
5、根据现有的拆迁法律法规，都没有对拆迁企业的无形资产的损失的补偿作出规定。但是“企业的无形资产一旦损失，很难在短期内恢复到从前，有些甚至会永远丧失。在目前的拆迁评估中。在目前的企业拆迁评估中,忽视了对无形资产的评估,即使有考虑,也主要是知识产权类容易发现的无形资产的评估,而对契约类、关系类和综合类无形资产的评估并没有政策依据。”
6、承租企业在拆迁过程中能否获得拆迁补偿安置在很大程度上还取决于其与被拆迁人的租赁合同。但是因为实践中的各种原因，导致了承租企业在租赁合同中对于遭遇动拆迁的约定差异很大，有的甚至都对此没有作任何约定。但是实际拆迁过程中，对于该租赁合同的认定往往以偏概全，没有差别对待。
四、承租企业的权利。
在拆迁中，承租人的权利既有实体上的权利，也有程序上的权利，主要表现在以下几个方面：
1．知情权。
“知情权”是公民的一项基本权利,保障公民的知情权是现代民主法治社会的一项基本要求。城市房屋拆迁涉及到公民的基本的居住权，因此，房屋承租人作为拆迁当事人有权了解相关的信息。《上海市城市房屋拆迁实施细则》第十四条：“区县房地局颁发拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。区县房地局和拆迁人应当及时做好拆迁政策、拆迁方案的宣传解释工作”即是对拆迁当事人的信息知情权的基本保障。同时《政府信息公开条例》第九条规定：“行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：
（一）涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；……”该条例第十一条还规定：“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：……
（三）征收或者
征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；……”据此，承租人对相关信息有知情权。
2.承租人有权选择评估机构，对评估机构的资质及评估报告的客观性、合理性提出异议。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。”第二十条规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”第二十二条规定：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。”据此，承租人对相关项目的拆迁补偿估价结果有异议时，可以要求对估价进行复核，也可另行委托估价机构重新评估。对结果仍有异议的，可向专家委员会申请技术鉴定。
3． 获得安置和补偿的权利。
承租人有获得拆迁安置并选择拆迁安置方式的权利。尤其是与被拆迁人达不成安置补偿协议时，有权要求被拆迁人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议，还有权选择具体过渡方式。
对于应该属于承租人的补偿部分，包括对承租房屋进行装修的费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，设备安装及调试费用，公司搬迁的费用，包括搬家费用及相关手续变更费用，停产停业损失、临时安置过渡费，员工解聘的安置费，对于无形资产的补偿费等。
4． 申请行政裁决的权利
条例第十六条的规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”所以，当承租人与拆迁人、被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，有权向房屋拆迁管理部门申请裁决。
5． 行政复议及行政诉讼权
在拆迁中，承租人享有的行政复议权或行政诉讼权主要体现在三个方面：一是对拆迁行政许可不服的可以申请复议或提起诉讼；二是对拆迁行政裁决不服的可申请复议或提起诉讼；三是对拆迁行政主管部门不履行法定职责的可以申请复议或提起诉讼。
6． 民事诉权。
承租人与拆迁人、被拆迁人达成拆迁补偿安置协议以后，如果承租人对此协议有异议，可以向人民法院提起民事起诉，通过法院维护其合法权益。
7．其他权利。
拆迁过程中，承租人除了享有上述权利之外，同时还享有以下权利：解除租赁合同权；请求提供过渡房或要求支付过渡费的权利；签定拆迁协议及重新订立租赁合同的权利。
四、企业拆迁补偿安置建议与对策
1、完善立法。
对承租企业权利保护的法律缺位，是导致承租企业在拆迁过程中权利受损的根本原因。因此，完善相关立法迫在眉睫。第一，要确立承租企业在拆迁关系中的主体地位；第二、要明确赋予承租企业拆迁过程中的权利救济途径；第三、修改现有的相关法律规定，使对承租企业的拆迁补偿更有操作性；第四，要明确应补偿企业在拆迁过程中的无形资产损失。
2、对违章建筑的认定不能一刀切，要具体问题具体分析
对于对于因为历史原因没有取得房屋产权证或者建房批准手续的，但是在建造或取得的时候是合法的，也应当给予补偿。
3、关于承租企业和被拆迁人的租赁合同的认定应该区别对待：
（1）租赁合同中明确约定，租赁期限内遇城市房屋拆迁，租赁合同解除，租赁双方互不承担违约责任。此种情况下，不论租赁合同中是否约定承租人的补偿问题，承租人均可根据法律规定得到补偿。（2）租赁合同中明确约定，租赁期限内遇城市房屋拆迁，租赁合同解除，租赁双方互不承担违约责任，但同时约定，此种情况下，出租人不给予补偿或约定承租人放弃补偿的权利。此种情况下，租赁合同根据约定解除，但笔者认为，承租企业仍可根据法律规定得到补偿，其放弃补偿的约定应属无效。房屋拆迁时，对承租企业承担补偿义务的应当是拆迁人，而非出租人，而房屋租赁合同只约定出租人与承租人的法律关系，出租人无权要求承租人放弃对拆迁人的补偿请求权。（3）租赁合同未明确约定租赁期限内遇城市房屋拆迁租赁合同如何处理。此种情况下，如果出租人主张租赁合同解除，一般都将拆迁视为不可抗力，从而认定租赁合同解除，出租人不承担违约责任，但是承租人仍应该根据法律规定得到相应的拆迁补偿。
4、企业应该提升自己的法律素质。
城市房屋拆迁十分复杂，企业在面临拆迁时，应该积极寻求专业律师的咨询与帮助，必要时聘请相关律师为其提供专业的律师服务。而律师在企业拆迁法律服务中应当做到以下几个方面的工作：
第一，尽职调查。
1、审查企业的土地或者房屋租赁合同；
2、向拆迁方了解征地批文、建设项目的立项批文、建设规划许可证、拆迁方案、拆迁许可证等相关拆迁征地批准文件；
3、审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据；
上述第一点能确定企业使用土地或者房屋合法性问题，第二点能确定拆迁征地项目的合法性问题，第三点能够对制作补偿方案提供依据。
第二、制作拆迁损失报告
1、协助企业制作《地上物动迁调查表》；
2、根据需要邀请企业方评估公司对地上物及固定资产进行评估；
3、协助企业制作《拆迁损失报告》；
拆迁损失报告必须既有事实依据也有法律政策依据，至少合情合理，有理有据，这样才能在拆迁谈判中说服对方当事人，而不是一味“狮子大开口”，造成谈判陷入困境。
第三、拆迁补偿安置谈判协商
1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商；
2、合理反映企业的损失及要求；
3、监督拆迁程序的合法；
谈判过程中要“求同存异”，对于双方没有争议的问题先固定下来，双方有争议的问题各自提出自己的依据和理由，逐步缩小差距，最终达成一致。第四、参与诉讼和裁决
1、参与企业与租赁方的承租合同纠纷案件；
2、参与企业与拆迁人之间的裁决会及听证程序；
3、根据需要向人民法院提起行政诉讼；
诉讼和裁决过程中随时都穿插着与对方当事人的协商，但是，只有律师有效把握对方的软肋，比如程序或者项目的不合法等问题，才能在协商中增加自身的筹码。
第五、签订拆迁补偿安置协议
1、审查拆迁补偿安置协议是否对委托方存在不利；
2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行。
律师应当注意审查协议双方的签订主体，违约责任等条款，确保协议不会使委托人陷入被动。
律师在企业拆迁法律服务中的工作是多方面的，既包括非讼阶段，也有可能到达诉讼阶段，因此，律师参与企业拆迁是包含上述五个方面的全面法律服务项目。
结束语
总之，企业拆迁是一个综合性的工程，政府部门应该积极组织调研，出台相关文件，制定和晚上有关法律法规；企业自身也应该提升法律素质，积极寻求法律帮助，既维护好自身的合法权益，同时也不能漫天要价。
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