房地产项目主动管理工作指引

第一篇：房地产项目主动管理工作指引

房地产项目主动管理工作指引

一、制定目的

明确公司房地产项目主动管理内容，指导主动管理工作开展，提高项目管理质量，避免出现管理措施不到位的情况，降低投资风险。

二、适用范围

各办事处、云南经营部、总部直营部门或集团内各投资类平台公司承担主动管理责任的房地产项目。

三、工作原则

（一）合法合规原则。主动管理措施不得与法律法规相冲突，不宜采用存在法律争议的管理措施，并应考虑各地房地产相关政策的差异对管理措施可能带来的影响。

（二）审慎监管原则。主动管理措施应当坚持风险为本、安全至上的理念，严格按照本指引要求，密切监控和防范项目风险。

（三）动态调整原则。根据具体项目所处阶段、进展程度不同，对主动管理措施进行动态调整、弹性管理。例如在项目前期阶段或临近偿付日阶段，严格控制资金往来；在项目进入销售或现金流较为宽裕、风险相对可控阶段，资金监 管标准可适度宽松。

（四）实效性原则：主动管理措施应当与业务模式、项目特性相适应，与各经营单位内部职能分工、机构设置相匹配，确保管理工作能够有效落实。

四、监管内容

在各经营单位上报的房地产项目材料中，应包括详细、可操作的主动管理方案及根据项目实际情况拟定的《联合管理协议》（参考文本见附件2）。主动管理方案可纳入在项目请示方案中，也可撰写为独立的方案。项目经有权机构审议通过后，须将具体措施落实到法律协议中，并在项目正式实施后，按照投融资审核及处置审查部相关要求，及时上报项目主动管理工作落实情况。

主动管理方案一般可包括以下内容：

（一）调整项目公司治理结构

明确项目公司股权结构，确定我方持股比例或股权质押比例，修改公司章程，明确我方派驻董事的具体权利，并在章程中明确规定需要董事会全票通过的重大事项范围，重大事项可包括：

1.增加标的项目总投；

2.更改项目建设及销售时间节点； 3.对外投资、融资、担保； 4.股东分红； 5.关联交易； 6.其他重大事项等。

（二）明确项目进度关键节点、核心要素，明确违约责任。

关键节点可包括：

1.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、预售许可证的时间；

2.开工、达到正负0、7层（根据当地预售政策进行适时调整）的时间；

3.封顶时间； 4.竣工时间； 5.交房时间等。核心要素可包括： 1.土地的拆迁进度； 2.土地核心经济技术指标； 3.拟建设物业类型等。

若项目实际运行中出现关键节点、核心要素与请示方案严重不符的情况，我方有权要求融资方承担相应的违约责任，并明确违约责任具体内容。

（三）明确我方对项目运营的管理措施

1.明确资金使用计划及管理原则，确定我方资金使用完毕后应达到的工程形象进度。各经营单位应提供具体到季度的项目资金使用计划表及工程进度表，测算资金峰值，明确资金峰值与预售节点的衔接情况。若在预售阶段仍存在资金缺口，应明确补足义务主体。

可通过监理报告对项目建设进度、已完成工程量的计价清单进行核实，并与向施工方的付款情况进行核对。

若项目实际运行中出现建设进度与资金使用不匹配，我方有权及时纠正并予以制止。

2.明确项目销售回款的使用计划和管理原则。我方应对销售回款账户进行监管，销售回款的支出需我方同意。销售回款的使用应当符合项目销售回款资金使用计划。

各经营单位可要求项目公司定期（每月或每季度）出具盖章的销控表，与备案情况进行核对，同时对销售资金进入监管账户的情况进行核查。

3.明确证章照监管范围、接管时间，是否存在共管情况。明确我方监管的印鉴范围，可包括：公章、财务专用章、法定代表人名章、合同专用章、发票专用章等。

明确由我方保管原件的证照范围，可包括：营业执照（正、副本）、税务登记证（正、副本）、开户许可证、开户密码纸、贷款卡、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书、房地产开发建设项目立项批复、国有土地使用证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、环境影响报告表等。

明确相关证章照是由我方现场管理人员单独管理还是与项目方共管，若存在共管情况应确定共管的具体方式。

（四）明确交易对手在配合我方实施主动管理措施方面须履行的义务

1.项目方应定期向我方提供以下资料：

（1）至少每月提供销售情况表、银行对账单、工程进度报告、监理报告等；

（2）至少每季度提供借款人、保证人的财务报表等。2.为配合现场管理人员工作，项目公司应提供以下资料：（1）已签订合同台账（包括合同签署方、编号、名称、金额、已付金额、预计结算金额等）；

（2）各项工程合同、材料采购合同及补充协议、备忘录等文件的复印件；

（3）项目公司内部审批流程（财务审批流程、用章审批流程、审批人员名单、审批权限、签字样本等）；

（4）现场管理人员工作需要的其他资料等。

3.明确项目公司应解决现场管理人员所需的办公条件：（1）硬件设施，如电脑、电话、传真机、打印机、复印机、扫描设备、上网设施、保险柜等。

（2）软件设施，如开通OA、获得财务系统、销控系统 的审批查询权限、公司内部审批流程的查询权限等。

（五）明确我方现场管理具体内容

1.明确我方资金进入后首次召开董事会、股东会、监事会的时间以及之后的召开频率，首次会议议题一般包括：

（1）项目开发目标成本；

（2）项目资金预算计划（包括资金用途、使用时间节点、相应形象进度要求等）；

（3）项目工程进度计划（包括项目各关键节点时间，如报建、施工建设进度、竣工验收、预售及交房等）；

（4）项目销售进度计划（预售时间、推盘计划、销售策略、预计售价等）；

（5）融资期内项目现金流测算表；（6）其他应在首次会议审议的内容。

2.明确我方现场管理权利、现场管理人员的权限、工作审查流程。我方的现场管理内容可包括：

（1）所有印章使用申请的审核、用印、登记；（2）所有资金支付申请的审核、划付；（3）工程监管事项；（4）销售监管事项；

（5）现场管理人员可列席项目公司股东会、董事会、总经理办公会、招投标会以及其他重要会议；

（6）现场管理人员应定期出具书面管理报告；（7）其他监管事项等。

3.现场管理人员的具体工作内容可由各经营单位根据项目实际情况进行安排。涉及重大事项的印章使用和资金划付，现场管理人员需提交经营单位审核。

对于重大事项的界定，可参照以下内容：

（1）预算外、预算内单笔事项累计金额达到一定额度后的印章使用或资金划付；

（2）项目公司股东会、董事会、监事会议案事项的印章使用或资金划付；

（3）项目公司涉及对外投资、项目合作、转让、对外融资、担保、往来款支付等事项的印章使用或资金划付；

（4）项目公司其他重大事项等。

（六）其他管理事项

1.明确项目后续融资申办原则。

若项目因后续融资安排，需要对我方抵押物进行调整，则须明确以下事项：

（1）是否需要我方解押：若解押则借款人需满足的条件：如偿还全部或部分本金、提供替换抵押物等，同时确保项目抵押率不高于原方案；

（2）是否将我方转为第二顺位抵押。

2.明确是否允许项目公司以往来款方式对外出款，项目公司提取往来款需满足的条件。若允许项目公司以往来款方式对外出款或偿还股东借款，应明确在一定时点及条件下相关方的资金补足义务。

3.明确预警事项及应对措施。

若出现影响资金安全的事项，现场管理人员应及时通过各种有效方式进行预警，具体事项可包括：

（1）工程形象进度严重滞后；

（2）工程发生重大变更、资金缺口大幅增加；（3）销售进度缓慢影响本息兑付；

（4）销售回款未按照约定归集到监管账户；（5）《商业化业务投后管理指引》第四条第（六）项中所列重大事项等。

在取得各经营单位同意后，现场管理人员可采取冻结账户、暂停公章使用等措施避免损失扩大。

五、相关要求

（一）在项目实施阶段，有关现场管理人员的选聘方式、工作职责、工作内容等具体要求，请参照附件1《房地产项目现场管理工作手册》。

（二）原则上各经营单位上报的房地产项目方案中均应按照本指引第四条内容明确主动管理方案。

对于公司优质客户名单范围内或实力相当的交易对手，其主动管理方案可在本指引第四条的基础上作适当调整。

（三）对于真实股权投资类项目，因需参与项目公司具 体运营工作，其监管措施不适用本指引。

（四）本指引适用范围之外的项目投后管理措施，应按照投融资审核及处置审查部的相关文件执行。

附件：

1、《房地产项目现场管理工作手册》

2、《联合管理协议》（参考文本）

第二篇：房地产项目设计管理工作小结

房地产项目设计管理工作小结

一、项目规划方案设计管理

1、项目策划阶段，提出符合市场定位（依据市场研究报告）及营销（户型、面积段、建筑风格等）的设计理念。（拿地后项目定位会）

2、方案设计阶段，参与项目的设计方案评审，对方案的合理性、经济性、设计效果及可实施性提出意见与见解。（内部方案评审会）

3、规划报批阶段，全程参与项目规划方案报批，与规划主管部门沟通项目方案（项目规划设计条件、当地规划管理文件），协调设计院解决过程中遇到的问题（技术经济指标与日照问题很重要），按照计划节点完成报批。报批阶段划分：

a、规划主管部门分管领导沟通确认；

b、参与方案专家评审会并根据专家会意见调整修改方案；（会前与相应专家沟通）； c、征询各相关部门意见（消防、人防、园林、环保、交通、城管、物业办等），根据有关意见对方案调整；

d、上报市规委会评审（总平图、效果图、技术经济指标、功能分区图、交通分析图、景观分析、竖向设计、日照分析、综合管网图、建筑单体图）； e、完成方案调整并备案。

二、项目施工图设计管理

1、施工图设计阶段：

a、选择合适的施工图设计单位并签订设计合同； b、编写项目设计任务书；

c、向设计单位提供上阶段的设计资料和文件（备案文本）、主管部门批准文件、工程建造标准；

d、全程跟进施工图的设计进度，要求设计单位严格按照既定节点计划完成出图；（基础图先出、首开楼栋先出）

2、施工图审核阶段：

a、施工图外审，选择合作较好的施工图审查单位，快速审查快速出具施工图审图合格证（3天出意见+设计院意见回复+1天出证），配合办理施工证。外审主要审核是否满足国家及地方规范要求（强条必须满足、非强条可沟通争取不执行）。b、施工图内审，审核施工图是否按照设计任务书及合同要求设计。

①图纸提供的数量、专业是否齐全；②图纸是否达到设计深度要求；③是否满足合同要求的限额设计指标（含钢量、砼含量）；④是否出现施工图常见设计问题；⑤材料、设备的选用是否合理、经济（混凝土等级、砌体材料、保温、门窗、管材等）；⑥是否控制在方案阶段设计概算内。

3、办证配合阶段：

a）施工许可证，提供施工图图审合格证、人防图审合格证（如有）、图审意见及回复（一式两份）；各单体建筑节能计算书、节能备案表（盖图审章、一式三份）；消防设计文件、二次供水设计资料、燃气图纸审核；配合完成质量监督表填报。b）预售许可证，完成销售资源库制作（户型图、销售合同附图、改造前后平面图、不利因素展示、交付标准）；面积预测报告审核确认。

三、项目实施阶段设计管理

1、施工图纸交底与会审：会前施工单位、监理单位提前审图；会中设计单位交底设计意图及施工注意事项、答复各单位的图纸疑问；会后完善图纸交底会审记录内容，各主体单位签字盖章。

2、设计变更管理：图审意见产生变更单、设计优化变更单、错漏碰缺变更单、施工单位提出的技术核定单。设计变更单及时审核与变更收发管理、建立台账；

3、各专项工程设计管理：专项设计招标及图纸技术问题总协调管理。a）园区景观设计，包括景观方案设计（满足绿地率、产品定位标准，集团上会确认，上园林部门专家会）、景观施工图设计（园林部门备案、集团备案）。b）精装修设计，依据产品配置标准、交付标准设计。

公共区域装修包括首层入户大堂、电梯厅、公共走廊、地下室入户大堂等； 精装交付重点为户内精装设计：玄关、厨房、客餐厅、主卧、次卧、书房、卫生间、阳台等部位的顶棚、墙面、地面，厨房的橱柜、燃气灶、油烟机、热水器，卫生间的淋浴间、洗漱区等设计。

c）弱电智能化设计，整个园区智能化设计（闭路监控、门禁、周界警戒、背景音乐、电子公告等系统），单体内弱电设计（门禁系统、可视对讲、弱电箱、电话网络点位、紧急救援等）。d）室外综合管线设计，包括雨污排水、自来水（常压供水）、开闭所前电缆沟、燃气管线、三网合一管线等，需综合协调能力较强的设计单位。

3、二次深化设计管理：

a）幕墙深化设计，设计单位选定、签订合同、设计图纸审核（石材材质、颜色把控）；

b）门窗深化设计确认，中标单位深化图纸审核：满足建筑外立面方案设计要求、材料符合节能设计要求；

c）外立面分缝图确认，依据方案效果图控制好外立面形式与效果，与建筑整体风格一致；

d）栏杆百叶深化图确认，材料经济合理、颜色型式满足方案立面要求； e）电梯图纸确认，满足配置电梯参数与建筑预留设计尺寸。

四、设计单位的管理

1、设计单位考察、编写评估报告；

2、编制设计招标书、各阶段设计任务书；

3、设计单位选定，设计合同条款谈判与签订；

4、跟进各阶段图纸设计进度，并依据图纸进度与质量情况，安排支付设计费；

5、协调设计单位到项目参与各节点工程验收。

五、销售三宝设计管理

1、样板房设计管理：展示户型确定、样板房土建施工图设计（砖混或钢结构）；精装修设计单位选定、合同签订；装修风格、硬装、软装标准确定，样板房装修方案设计、上会确定方案、施工图设计；各装修用材选型定样、施工过程中效果把控与技术问题协调处理。

2、售楼部设计管理：根据营销要求确定售楼部面积、平面布置、装修风格、外立面造型等；售楼部土建施工图设计（临建或永久）；室内装修方案设计并过会确定，根据方案完成施工图设计；施工现场技术问题协调处理。

3、景观展示区设计管理：根据当地人文与自然环境及市场定位确定展示内容、营造标准、设计风格等；协调景观设计院完成上述内容景观方案设计，并报集团完成上会，按照进度计划设计出施工图；主要乔木、灌木的选择，协调设计院到现场进行施工指导同时处理过程中技术问题。

第三篇：房地产项目考察指引

项目实地考察

一、项目信息收集

1、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；

土地自身素质决定施工工程量，并直接影响效益。所以，对土地素质的考察极为重要。

2、了解项目区域人文、自然环境；

具体包括区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）

3、了解项目区域交通状况；

据宣讲会和网上资料了解到，项目位于德阳市城市主轴长江西路西段干线和一环线交叉线上。除此之外，我们应实地调查其所在区域交通状况，善于利用已有资源发展自身。

4、当地已有的项目实际运作情况

由于本将成为德阳乃至川西北地区唯一的现代多功能的商贸综合服务基地和德阳市的城西城市副中心，为德阳现代服务业的发展和城市综合功能的提升增辉添彩。

本项目是第十届西博会招商引资的重点项目，四川省现代服务业重点项目，四川省百亿市场重点项目，四川省灾后振兴重点项目，德阳市政府重点项目。本项目已被中国商业联合会“中国品牌市场试验示范基地”。

因此，对相关竞争项目的了解和考察，有利于确定本项目的发展方向和着重点。

二、市场调研

对于本项目，进行市场调研前，我们应确定该区位的功能，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；接着再掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

调查过程及内容如下：

三、市调方式方法

目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

1、实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

考察人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为电话访问、入户访问、街头拦访等考察形式。

采用此方法时的注意点：所提问题确属必要，被访问者有能力回答所提问题，访问的时间不能过长，询问的语气、措词、态度、气氛必须合适。

2、访谈法

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

考察人员在考察现场，通过对楼盘本身的观察以及周边配套的考察，以获取信息的一种考察方法。在观察楼盘本身的过程中，主要有几个注意点就是：外观、小区环境、小区内各种配套（包括有多少地上/地下停车位、有没有运动场、绿化率怎么样等等）；考察楼盘周边配套主要是考虑对于业主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距离内有公交站台、医院、银行、超市、餐饮、学校，出租车流量多不多即出行是否方便等。

3、问卷法

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统

计及分析。

四、资料整理、分析与考察报告

1、资料的整理SWOT分析

根据调查所得的资料对项目进行swot分析，了解项目的内在环境和外在环境，从而明确该项目的优势和劣势，总结出该项目的可行性以及存在的主要问题，以便对于项目优劣的决定起到一定的作用。

2、考察报告

在资料经过整理和分析以后，以文字、数字和图形的形式对考察结果进行分析和说明，并以书面的形式提交。（1）考察报告的构成调研报告应由以下几部分所构成：考察概况、主要结论、报告正文、考察建议、附件等。a、考察说明

主要对项目情况，包括项目的背景、考察区域与对象、主要调查内容、分析技术等主要内容；考察过程，主要对考察人员及具体操作过程的一个简单说明；质量控制，为考察结果的准确性提供佐证。

b、项目概况

对考察对象的各个方面进行全面分析。c、主要结论

对考察所得结果的一个简单、精练的综合性概述。d、报告正文

以事实和数据为依据，对考察内容的一个详细、客观的分析。e、营销建议

根据考察结论，对目前所面临的问题提出可供采取的办法。f、附件

包含数据、图表、技术细节说明、统计输出结果显示、其他。（2）考察报告撰写的原则

在具体的考察报告撰写中，应遵循以下原则进行：

a、态度必须客观考察是市场信息的一种客观、科学的收集与分析工作，其结论是建立在客观的事实与数字的基础上的，因此也要求报告撰写人员以客观的态度来阐述考察结果。

b、结论必须鲜明由于考察结论是考察的科学性的直接反映，因此，含糊、模棱两可的结果只能说明考察设计的不科学及考察实施的控制不力。

c、论证必须充分

论点结论。其中的论据一般为考察所得的客观事实或数字。

d、语言必须精炼由于考察报告的信息量较大，因此以最简短、精炼、明晰的语言对调研结果进行表述，将有利于减少分析时的工作量。

e、层次必须明晰它是就两方面而言的，一是论据、论点、结论之间的层次必须是明晰的；一是对考察问题的阐述必须是层次分明的，问题的阐述可以根据方案中调研问题设置的层次来进行写作。

五、附件（调研使用的表格）

1、房地产市场调研 前期市场调研常用表格

表1-1：土地SWOT分析表

制表人:制表时间:

第四篇：消防管理工作指引

消防管理工作指引

消防管理工作指引

 消防管理

 物业项目部制定管理区域灭火方案、义务消防队架构图，并悬挂于消防控

制中心，落实各项防火安全措施，保障辖区防火安全。 消防设施和器材的配置

 安全部应在所管辖范围内建立《灭火器台帐》、《消防设施及器材分布一览表》。

 物业项目部配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、员工食堂、宿舍、车库、仓库、固定岗亭等重要部位应当按规定配置相应的灭火器材。

 物业项目部所管辖区域内的商铺、租户公司办公等经营性、娱乐性场所应当配置相应的灭火器材。

 高层大厦每层必须配置不少于两个2kg级以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。

 管辖区域内装修施工户聘用的装修施工单位应达到防火资质要求，施工作业现场应配置相应的灭火器材。

 设置消防安全标志、消防疏散示意图

 小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于控制中心，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。 高层楼宇每层明显位置必须设消防疏散示意图，各楼层安全出口畅通，安全疏散指示标识应统一、清晰、明确。

 物业项目部应根据自身需求制定灭火作战示意图，并张贴于消防控制中心。

 消防检查与预防

 物业项目部每月组织人员至少进行一次防火检查，对消防设施、器材等设备进行管理和维护，并填写《消防设施及器材检查记录表》及时消除火险隐患，将检查结果上报物业项目经理。

 定期检查煤气管道、仪表、阀门、和法兰接头等应符合安全使用要求，消防管理工作指引

具备使用管道液化石油气条件的高层建筑，严禁使用瓶装液化燃气。 物业项目部应保存有小区（大厦）的地下煤气管网图，小区内挖掘地面必须经部门经理确认方可动工。

 禁止在具有火灾、爆炸危险隐患的物业场所使用明火，因特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定提前办理审批手续，并采取相应的消防安全防护措施。

 施工作业使用电、气焊等具有火灾危险的人员需持有政府有关部门颁发的《特种作业人员上岗证》。

 管理区域内进行室内装修户，在需要增设电气线路或进行动火作业时，必须符合安全要求，施工人员做好安全措施，严禁乱挂、乱接临时电线等。

 在防火范围内，办公和商场装修面积在50平方米以下的，由物业项目经理负责审批。超过50平方米的由消防机关审核。

 举办各类集体活动，具有火灾危害的，物业项目部应落实消防安全措施并至少提前1周上报相关政府部门。

 禁止采用不符合国家标准或者行业标准的消防设施和器材，定期对消防器材设施进行检测，以确保正常有效状态。

 严格遵守明火、用电作业规定，易燃易爆、剧毒等危险品严禁进入管辖区，具体参照《危险品管理办法》（没有）执行。

 消防器材维护及检查

 灭火器材需每月检查、清洁，并在《消防设施及器材检查记录表》中予以记录。要求压力表指针保持在绿色安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损,核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充装。

 灭火器应挂置或装入灭火器箱，须编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位置及有效期，并对灭火器统一编号。部门消防水带投入使用五年以后，需要做水压试验，按分布位置均匀抽查1%，一般保证在5—20条之间，若其中有一条不合格，需要再次抽查同样数量的水带进行试验，试验压力为5kg/cm2，试验时间为60秒，以后每二年进

消防管理工作指引

行一次。

 防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习时为消防灭火专用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。

 消防演习 消防培训

 定期对物业项目部职员工进行消防知识培训，义务消防队员必须熟知火场避险“三会”即：会报警（119）、会使用简易灭火器材，扑灭初期火灾、会组织疏散撤离。

 每位员工应熟悉自己的岗位的环境、设备及物品情况，熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材设施的具体分布情况。

 每半年各物业项目部对在职员工进行一次消防知识考核，积极协助消防工作机关对消防工作的检查和指导，每半年对小区（大厦）业主至少进行一次消防知识的宣传、普及。

 消防紧急集合

 消防紧急集合每季度至少进行一次，以安全部人员为主。

 物业项目部紧急集合的指定地点及所需时间依据《突发事件处理指引》的相关要求执行，并将集合情况记录在《紧急集合情况记录表》中。 准确记录义务消防队员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及携带灭火装备情况。

 紧急集合中不能达到要求的人员，由安全主管负责制定整改措施，由物业项目经理决定处理意见。

1、消防防火、灭火作业指引

 防火检查是对内部的消防工作和查巡验看消防工作中存在的问题而进行的一项安全管理活动，也是控制重大火灾，减少火灾损失，维护生活秩序安定的重要手段。 防火工作

 安全员巡逻岗应定期对管理辖区内进行防火检查；  防火具体检查内容：

消防管理工作指引

 易燃易爆危险物品及重要物资存放场所；  用火用电及火源管理情况；

 建筑物的平面布局、耐火等级、水源道路情况；  火灾隐患整改情况；

 消防设施、设备、器材情况；

 消防组织和防火规章制度的建设和执行情况；  队员的安全思想状况；  消防安全疏散情况。 组织方法和形式：

 公司月查；  物业管理部周查；  班（组）日查；  一般检查；  定期检查；  夜间检查。

 救火工作

 火警信息的识别

 人员报警：正常情况下一般为真火警；

 设备报警：需要识别，消防控制中心值班人员应立即安排人员赶赴火警；

 报警现场查看，若是假火警，应查明原因并予以及时处理。 火警级别划分

火警级别分为：一级火警、二级火警、三级火警；  一级火警：有烟、有火能够用轻便灭火器扑救；

 二级火警：有烟、有火且火情有蔓延趋势，需启用消防栓灭火；  三级火警：有烟、有火且大面积燃烧，火势难以控制，启用全套消防设备并需拨打“119”请求外界支援。

 火灾发生的条件及扑救方法

 火灾发生必须具备的四个条件：可燃物、助燃物、着火点、连锁反应；  火灾扑救的基本方法：窒息法、冷却法、隔离法、抑制法。

消防管理工作指引

 不同级别火灾处理方法

任何人发现有异味、异声、异色等现象要及时报告。当发生火警时，火灾现场为临时指挥所，立即判定火警级别，部门现场负责人，应视情况决定是否及时拨打119，以免延误最佳救护时间。 一级火警处置：

 发现或接到火警当值安全班长用对讲机通知出入口岗值班人员加强出入口的管理，严密注视出入口及周边的情况。

 安全巡视员根据火灾可燃物（如油、木材、电器、精密仪器等）的不同，就近选择适用的灭火器材迅速赶赴火灾现场。

 如出现火灾现场较乱时安全班长应指派一名安全员负责火灾现周围的疏散工作，在扑救火灾的过程，要正确的使用灭火器。

 火灾扑灭后消防中心及相关岗位要做好记录，当班安全班长要将情况通报给安全部主管，由其将情况汇报给物业项目经理。

 二级火警的处置：

 接到火警通知后，物业项目部人员要保持镇定，要求现场人员讲明火警地点，燃烧物质，火势情况等；

 物业项目部值班人员立即派人带对讲机、灭火器等消防工具到现场了解情况及灭火，确认火势程度，并及时通知当值安全班长。 安全部当值班长用对讲机通知出入口岗加强对出入的人员及车辆严格控制和疏散，并向消防现场总指挥汇报；

 消防现场总指挥利用报警系统或通讯设施通知所有义务消防队员及时赶到火灾现场增援；同时将当前的火灾情况（如火灾地点、目前的火灾级别、简要情况等）简明扼要地汇报给消防总指挥，随时接受命令和反馈信息。

 消防总指挥接到信息应及时做好灭火救灾的布置工作，同时向物业负责人汇报。

 待义务消防队员到达火灾现场后，由现场总指挥负责编组和分工，使用消防灭火器械、设施要占据有利位置，正确的使用。

 将相关人员撤离到安全地带，并维护火灾现场的秩序，稳定其人员的情绪，提醒注意自身安全，必要时可用广播和电子话筒进行宣传。

消防管理工作指引

 在疏导救护过程中，如出现伤员要及时的采取救护措施，如遇到严重伤员要拨打“120”时，拨打紧急救护时要说明“地点及简要的说明伤员的情况，并派专员前往路口迎接引导救护车”，也可指派专人用车直接送往医院抢救。

 当火情一旦有发展趋势时，由总指挥或现场总指挥判定是否拨打“119”，另根据实际情况需要，可指派一名工程部人员切断电源和提供应急照明，随时听从指挥，直至将火扑灭。 最后由总指挥将情况汇总上报公司物业管理部。 三级火警的处置：

特殊情况：可直接拨打“119”,而后迅速逐级上报到消防总指挥。一般情况：

 安全班长及时上报至消防现场总指挥，由消防现场总指挥将情况汇总至总指挥处，由总指挥授权拨打“119”。

 总指挥接到报警后，迅速组织人力按照二级火灾时的组织程序通知工程部关闭有关电气，待义务消防队员到达现场后，迅速展开扑救，对火情进行控制。

 拨打火警电话“119”后，由现场总指挥负责消防队未到达之前具体组织部署对现场火情控制工作，加强警戒，对可疑情况及时汇报，对通往火灾现场的道路重点管理，确保消防车、救护车进入小区畅通无阻，并派专人迎接消防车、救护车，指引其到达火灾现场，为扑救火灾争取时间，使火灾损失降到最低。

 消防车到达现场后，所有义务消防员应全力协助配合消防队进行灭火，同时维护现场安全。

 当火灾扑灭后，逐级做好记录。由消防总指挥上报物业公司总部。 善后处理工作

 火势扑灭后，保护好现场，全面处理善后工作，对业主进行安抚，做好沟通工作，并积极协助消防主管部门查明起火原因，采取举证措施。 即使部门自行将火扑灭，如果原因不明或有可疑情况，也应保护现场，查明原因，必要时报政府消防部门处理。

 配合相关部门做好善后事宜，及时填写《突发事件记录表》报公司物

消防管理工作指引

业管理部、安全管理部、总经理及相关分管副总知会；

第五篇：房地产收款指引

1.目的1.1.规范公司销售收款工作，规避财务管理风险。

2.适用范围

2.1.适用于房屋销售过程中的收款工作。

3.术语和定义

3.1.无

4.职责权限

4.1.营销部

4.1.1.负责与客户签订认购协议。

4.1.2.负责将认购协议到财务部备案。

4.1.3.负责与客户签订购房合同，填写合同日报表。

4.1.4.负责通知顾客交款。

4.1.5.开具每笔款项的收款通知单。

4.1.6.负责编制销售资金回笼计划。

4.1.7.负责开具结算单。

4.1.8.负责通知银行领取按揭发票。

4.1.9.负责更新销售台帐。

4.2.财务部现场收款员

4.2.1.负责收取定金。

4.2.2.负责收取房款，开具正式发票。

4.2.3.填写《收款日报表》（含《银行存款日记账》。）

4.2.4.负责将现金存入银行。

4.2.5.与银行确认支票、汇款、按揭贷款、组合贷款是否到账。

4.3.财务部会计

4.3.1.登记销售台账。

4.3.2.负责审核房款是否结清。

5.工作程序

5.1.签订认购协议或合同

5.1.1.置业顾问与客户签订认购协议后，由销售经理将认购协议送财务部备案。

5.1.2.营销部与客户签订购房合同后，经销售经理审核后送财务部审核登记。财务人员

（出纳）应对协议、合同上的房号、单价、总额、优惠额度等内容与公司审批备案的房价（优惠）明细进行复核，销售经理负责登记台账和月度资金回收表，与财务

部的销售收款月报表进行核实。

5.2.收款

5.2.1.签订认购协议后客户交纳定金；签订购房合同后客户交纳房款，财务部收款员负责

收款，并编制《收款日报表》。

5.2.2.现金收款：必须保证准确及安全，所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，送存

银行时若出现假钞必须由当班销售收款员负责赔偿。

5.2.3.POS机收款：持卡人须为购房者本人（可通过卡背面的签名进行识别，没有签名者

一律当场补签），如由其他人代为刷卡，必须要求持卡人写份《承诺书》，承诺同意

代购房者缴纳楼款。使用未设密码的信用卡刷卡需验证持卡人身份证件（留存复印

件），POS机交易单第一联和发票（收据）记账联粘贴在一起入账，第二联交客户。

5.2.4.票据（支票、汇票、本票）收款：

1)现场收银员对客户交付的支票、汇票、本票等票据须认真进行审核，重点查看

出票日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，没有填全这些要素的，需当场补齐。

2)所有票据的出票方如和购房者名称不符的，必须由原出票方出具委托书原件，未提供委托书的可暂时先给客户开具收据，待补齐后再进行更换发票。

3)支票付款的必须当场填写保证书，如遇票据退票，及时与客户联系，同时告知

置业顾问进行催收，客户来取退票时，要求他们补齐退票房款，并交回原发票

（收据），同时用红字发票冲回，重新按实际交款方式开具新发票。支票付款

应先开收据，注明支票号码，待到账后换票。

4)现场收银员应及时将收到的票据原件移交财务部保管，并将票据复印件、委托

书原件、保证书原件和发票（收据）记账联粘贴在一起及时入账。

5.2.5． 汇款方式：客户汇款（以产权人名称汇款），客户通知置业顾问或销售主管后，以

上人员需当日提供客户汇款的银行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户

提供汇款单据复印件）给财务部出纳。查询到帐后，财务部出纳即时通知营销部开

具“收款通知单”，财务部项目收银开具发票。若（以非产权人名称汇款），则待产

权人换现后,财务部项目收银开具发票。

5.2.6． 按揭收款：出纳应于收到按揭进账单的当天录入销售系统，特殊情况不得晚于次日。

所有按揭进账清单（即按揭贷款借方凭证）应和发票（收据）记账联粘贴在一起入

账，按揭进账汇总单（即特种转账贷方传票）单独摆放，如只有按揭进账清单而无

汇总单的，需在按揭进账清单上注明“合并”字样。

5.2.7． 外汇收款：外币现钞原则上不收，若遇特殊情况及时汇报后处理。

5.2.8． 收尾款：客户交尾款时应提醒其核对应收款清单，出现不符及时通知财务部核查，确认后再行操作。

5.2.9． 如客户要求先交现金后用支票或转账方式换取现金的，一律事前通过书面的批准并

在一定的期限内（一般不超过三个月）方可办理。

5.2.10． 面积补差退、补房款

1）退补房款：客户要在办理产权证时，营销部应提供房产测绘成果报告书，并交

财务部。财务部根据营销部提供的房屋购买费用差额审批表（补、退房款）和

房产测绘成果告书，审核客户房屋面积及退、补房款金额，办理多退少补。

2）开具发票：办理退补房款时，财务部将客户原发票收回，并开具红冲发票，同

时开具已补、退面积差的全额发票。

5.3.开票

5.3.1．发票领用，每当收银前台库存仅剩10份及以内时，应速与本部门相关人员联系，预约领取。一般一次可以领取1本，特殊情况可另行处理。空白发票、收据要求放

置在保管箱内并妥善保管，若有遗失、损毁要立即上报部门经理。

5.3.2． 发票管理，收银前台要建立发票、收据领用登记薄，认真填写领用存情况，并要

有交接人签名并签署交接日期。《发票领用存月报表》要在每月6号前上报部门经

理。已用完的发票必须在2个工作日内一并上交。

5.3.3． 发票装订，严格按税务局的要求装订发票（电脑版50份一本，并采用统一封底、封面）。封面内容要填写清楚完整，并将销售软件打印的票据清单与已用发票核对

后装订在每本发票的最后一页，封底之前。

5.3.4． 必须严格按照发票的使用规定开票，银行按揭款发票需在签收清单上确认。

5.3.5． 因支票退票客户重新付款时，需先冲回原发票（收据）后再按新付款方式重新开票。

5.3.6． 发票（收据）各栏内容必须填写齐全，包括交款人姓名、楼号、付款方式、支票号

码（若有）等相关辅助信息，并且必须在当日输入系统，核对正确无误。

5.3.7． 不同的收款方式可以开具同一张发票（收据），可以在换票时合并一张发票（收据），所有换票业务中开具的红冲发票（收据）必须在录入软件时，并在结算单号中录入

当天对冲的蓝字发票（收据）号码。

5.3.8． 换票时，必须要求客户交还原发票（收据），并和红冲发票（收据）粘贴在一起，红冲发票（收据）必须在同一天开出。如客户遗失原发票（收据），需要客户出具

《发票（收据）遗失声明》和原发票（收据）存根联（记账联）复印件，并验证身

份证件和留存复印件。

5.3.9． 属于换房、更名等情况客户要求换开发票时，必须出具有公司领导签字认可的《销

售退换房审批表》和《客户更名审批表》方可办理，见《销售变更作业指引》。开

票后由置业顾问及客户在发票（收据）上签字确认，资料不全，不予办理。并根据

不同情况，作出如下处理：

1)“A”变更“B”：营销部填写《销售退换房审批表》，由总裁审批，并要求A

承诺将已付款转入B所购的房屋款项中，同时B与我公司订立销售合同；再

凭原发票及合同换取开具的新发票，承诺书原件应和发票（收据）记账联粘贴

在一起入账。

2)“A”变更“A、B”：营销部填写《销售退换房审批表》，并由领导指定现场

人员进行审批，要求A出具承诺书，确认变更事项，同时与我公司订立销售

合同；再凭原发票（收据）换取财务部开具的新发票。

3)“A、B”变更“A” ：营销部填写《销售退换房审批表》，并由领导指定现

场人员进行审批，同时要求B出具承诺书，确认该房原由A、B购买，现确认

由A购买并承担付款责任，B放弃对该房的任何权利，已付款项转入A的购

房款。A即可凭原发票及合同换取财务部开具的新发票，承诺书原件应和发票

（收据）记账联粘贴在一起交财务部入账。

5.4.日常清账和与财务部周/月结账

5.4.1． 财务部、营销部建立销售台账。日常清账必须日结日清，即当天收款和开具发票必

须当天登记，并核对相符（包括税控系统），每月结束再对系统发票汇总数与税控系统的发票汇总数核对一致。

5.4.2． 每日清账，以便登记每日工作交接单，明确职责。

5.4.3． 每日收取的现金必须及时存入银行，并将收取的票据和每日存入银行现金逐笔登记

《领取现金及票据登记簿》，由取款人签字确认。跨结账期缴存的现金应单独注明。

5.4.4． 与财务部结账每周一次（周一），逢月底，则下月初的第一天另增一次结账。每日

收取的POS款和转账款必须逐笔登记《POS收款和转账收款明细清单》。

5.4.5． 周结账前，先将软件中结账期间的收款清单按日期、楼号、票据号进行排序，然后

分别打印出收款清单和收款汇总表。

5.4.6． 周结账内容：核对《领取现金及票据登记簿》的现金及票据收款和收款汇总表数字

相符，核对《POS收款和转账收款明细清单》的POS单及转账收款和收款汇总表数字相符，并分别和收款清单以及相关原始单据核对无误。

5.4.7． 每周账结平后，将收款清单、收款汇总表、《领取现金及票据登记簿》原件（自行

保留复印件以备查）、《POS收款和转账收款明细清单》原件和已结账发票（收据）

记账联及相应的收款凭证交到财务部，所有已结账发票（收据）记账联按已排序的收款清单次序摆放。

6.无

7.相关记录

支持文件