烟花爆竹零售店选址标准

第一篇：烟花爆竹零售店选址标准

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烟花爆竹零售店选址标准

一、选址与布局

1.烟花爆竹零售店（点）不得与居住场所设置在同一建筑物内，不得设置在城镇居民集中居住小区内。

2.烟花爆竹零售店（点）不应布置在军事管理区、风景名胜区、文物保护区等禁止燃放烟花爆竹区域内。

3.烟花爆竹零售店（点）不应布置在地下室、桥下及涵洞、三层及以上建筑物内。

4.当烟花爆竹零售店（点）布置在两层建筑物内时，其正上方不应有人员活动场所，上下层之间不应有楼梯和洞口。

5.当烟花爆竹零售店（点）毗邻其他建筑物时，其毗邻墙体应为不燃材料墙体，且不应有门窗和洞口。

6.烟花爆竹零售店（点）内部应将产品堆放区和销售柜台分区布置，确保安全疏散通道畅通。

7.严禁将烟花爆竹零售店（点）作为其他经营场所和生活场所的人员进出入通道。8.专柜销售的烟花爆竹零售店（点）应相对独立，其他商品销售场所的安全疏散通道不应通过烟花爆竹销售场所。

9.在烟花爆竹零售店（点）的醒目位置应悬挂烟花爆竹经营（零售）许可证和营业执照。

10.在烟花爆竹零售店（点）的醒目位置设置禁止烟火等安全警示标识。

二、建筑物结构

1.烟花爆竹零售店（点）建筑物的耐火等级不应低于三级；采用搭棚形式设置时，应采用不燃或难燃材料搭建。

2.烟花爆竹零售店（点）与其他场所联建时，其隔墙应为厚度不小于180毫米的密实砖墙，或者耐火极限不低于3小时的其他密实墙。

3.烟花爆竹零售店（点）的安全疏散门宜采用向外开启的平开门；采用其他形式的门时，应符合消防安全疏散要求。

4.顾客进出的门洞宽不应小于1.5米，搬运产品进出的门洞宽不宜小于1.2米。

三、电气与消防 1.烟花爆竹零售店（点）上空禁止1千伏及以上的电力线路跨越。

2.烟花爆竹零售店（点）禁止使用白炽灯、射灯等容易产生高温的灯具，电气线路应穿钢管敷设。

3.烟花爆竹零售店（点）采用非防爆型电器时，电器应与产品保持不小于1.2米的水平投影距离。

4.烟花爆竹零售店（点）内严禁有明火，不应有输送易燃易爆物质的管道通过。

5.烟花爆竹零售店（点）禁止采用产生明火和有强热辐射的采暖设备；采暖宜选用水暖，且产品与采暖设备的距离应不小于30厘米。

6.烟花爆竹零售店（点）应配备至少两具5公斤及以上的磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器放置位置应便于取用。

第二篇：零售店的选址技巧

零售店的选址技巧

在进行零售店选址时，并非是闹市、商业区就好，而是应该遵循“合适就好”的原则。对于开业的场所是否必须具备一个固定的目标，很多人的看法都不一样，一些人心里想着要开服装店、开餐厅。他们偶尔看见“任何生产皆宜”、“店面廉价出租”、“从速联络，以免错失良机”诸如此类的报纸广告，就会不禁心动，做出并不明智的决定。其实，如果当时他们冷静思考，分析利弊，就会发现并不是任何一个地段都能适宜开设零售店。所以，经营者在考虑如何选择店址时，务必要多加思量，以免造成不必要的重大损失。

1．怎样按照店铺种类选择店址呢，可以依照以下几点要求

（1）如何选择日用品店的店址

日用品店一般将顾客群定位为居住在附近的家庭主妇，因此，相应地，店址的选择也受到主妇的行为模式和范围所影响。

大多数的家庭主妇在购买过程中是不会舍近而求远，这是因为各种日用品的购买频率并不相同，例如，食品饮料的使用频率都比较高，因此，其市场价格的差异程度不是很大。另外，一般的家庭主妇都具有定点购买的心理倾向，如牛奶、面包之类的日常商品，她在第一天决定从某一商店购买后，在今后的购买中，她就不会轻易改变了。

（2）如何选择耐用品店的店址

一般情况下，耐用品的价格比日常用品要高，顾客购买的频率相对较低。人们在购买过程中，为了能买到称心的商品，总是不惜力气和时间，其商圈范围自然要大得多。开店营业时，选择交通便利，且周围商业氛围浓厚的地点就显得十分重要。

耐用品的购买圈会因价格的悬殊而有所差别，也会因商品性质的差异而有所不同，这种差别有时会很大，但开店营业时，通常考虑的范围是在一小时的交通范围之内为最宜。

(3)如何在学校附近开店

如果选择在学校附近开店，那么学生就是零售店的主要服务对象。因此，经营者在进行店铺定位时，应针对学生的一些特定需求例如衣、食、住、行、文化娱乐、休闲运运等进行销售。一般情况下，这里所指的学校，主要是指大、中专学校。大、中专学校又分两种，一种是位于城市的郊区，交通闭塞，另一种是位于交通便利的市中心。前者学生大部分需求依靠周围的店铺，而后一种由于其所处市中心位置，故学生的需求不一定依赖周围的店铺。这是由学生的学习和作息时间决定的。

因此，一种风险小而又有盈利的投资方式，就是在地处郊区、比较偏僻的大学、中专学校附近开店。店址最好在离学校几百平方米以内，以顺道为最佳。这类零售店包括流行服饰店、眼镜店、文具店、日用品店、书店、音像店、运动用品店、自行车出租店等。除寒暑假外，这些零售店的收入一般都较稳定。经营此类店铺，关键一点是商品价位要经济。虽然目前的大学生消费水平比过去有所提高，但莘莘学子们毕竟是靠父母提供经济来源的。

(4)如何在居民区附近开店

一般情况下，人们习惯到一些大中型的商场或繁华市区去购买时尚流行商品或是一些较为高档的耐用品，但是对于一些如食品、烟、酒、五金、杂货此类的日常用品，就喜欢到离家比较近的地区购买。如果零售店经营者能够保证销售的商品拥有良好的质量和服务，零售店就能很快的同此地的居民融合在一起，零售店的生意也就会愈来愈兴旺的。

在居民区开店，应该考虑到人们的这种心理上的消费偏好。

不仅如此，零售经营者还应该考虑到既然要为某一固定区域中的居民服务，那么服务内容就应该是与该地区居民生活饮食起居息息相关的。经营者可以开设如洗衣店、食品店、药店、服装店、童装店、修理店、杂货店、五金店、美容美发店、化妆品店以适合居民的需要。在居民区开店，房屋租金一般不会太高，这就说明零售店经营者开店的投资不会太大。在居民区，学生的消费水平也是不可低估，经营者也可在学生消费上仔细捉摸，寻求更高的利润。

(5)如何在车站附近开店

开店的地址应该在离车站100到200米左右为最适合的，零售店的方向如果能够选择正对车站的出入口的或是可以顺利进出车站的交通便利的路线，那么就是最好的。

零售店的经营者应该重视车站附近的有利地形，千万不要小看车站，因为这里聚集了天南海北的旅客，所以车站附近一直被看作是开店的黄金口岸。车站的附近可以开设一些销售土特产店、礼品店、饮食店、箱包店、食品店、旅店、娱乐性书店、代办托运店、饮料店、快餐店、旅游纪念品店、出租相相等等。开店经营的商品须具备符合价位不高、生活需要、易于携带的特点。车站主要以搭乘大众运输工具的乘客为主，但因其年龄、职业、爱好和目的各不相同，有旅游的，有出闻的，探亲的，故开店时应针对特定的消费客层，在开店方向和经营方式多下功夫。

(6)在办公区开店

当前，在大中城市，纯粹的办公区是很难找到的，多半是商、混住合型的。这里所讲的办公区，只是相对而言，意指公司聚集较多的地段。在这些地段开店，应充分考虑到，你的主要消费者是上班族。这类消费者的消费档次、消费水平较高，而消费者年龄也不大，一般都二、三十岁的年轻人，因此开店应以这部分人为主要目标。办公区店铺的消费者大部分人是上班族，也有当地居住者和外来逛街者。上班族有一个特点。由于只有中午短暂的用餐和休息时间，因此他们不会走得离办公地方太

远，附近便成了他们用餐、休息之处。因此，离办公楼愈近，顾客的来店率愈高，尤其是用餐的地方或咖啡厅、冷饮店。

设店太多以下班路线为主。上班时间要赶时间，来去匆匆，光顾你店的机会少。下班时因心情松弛，逛街购物的机会就自然的增多，故在下班途中设店为好。

在办公区什么地方开店和开什么类型的店，事先应作调查后再确定。如果办公区内大型国营单位多，未必是好事，因为其内部常有多种功能和服务设施。店铺若紧邻金融机构，并不是好事，因到银行的无外乎办理存、贷、提款的财务人员，他们一般不愿意在附近逗留。若办公区内机构多属直销行业的、保险，在此区开店也不好，因其人员大都是搞外勤的；店铺若邻近大卖场较好，因为大场场往往能聚集人潮，它周围的店铺自然受益。若区内机构以外商为主，则消费水平高，在此区城开店比较适宜。

总之，开店位置的选择除了考虑区内行业分布，下班路线外，还应考虑到区内大楼的排列，道路的分布、延伸、店面的串联或断裂以及人潮方向等。在办公区开店，最好以休闲行业、餐饮业和办公提供服务的服务行业为主。由于消费者的时段集中短暂，故你在服务和经营上应考虑到团结快速定位。一个最优秀的店址应当个备以下六个特征，一般至少也要拥有两个，若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了。

(1)商业活动频繁程度高的地区。比如在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然会很高，这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设店，营业额一般很难提高。

(2)人口密度较高的地区。例如居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。如果店铺设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那必定会生意兴降，这种店铺收入通常比较稳定。

(3)交通例利的地区，比如在旅客上车、下车较多的车站，或者在主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。

(4)面向客流量多的街道，店铺处在客流量多的街道上，可使多数人购物都较为方便。

(5)接近人们聚集的场所。经如公园、电影院、游乐场、舞厅等娱乐场所，或者机关、工厂的附近。

(6)同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于那些经营耐用品、选购品的商店来说，若能集中在某一个街区或地段，则更能招揽顾客。从顾客角度来看，店面众多表示货品剂全，可比较参考和选择也比较多，是有心购物时的最佳选择。所以，创业者不需害怕竞争，同行愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。例如许多城市已开成了各种专业街，如广州，买电器要去海印、买服装要去北京路等，许多顾客为了买到称心如意的商品，往往不惜跑远咱也要到专业街购物。

3选址时还应注意那些问题

(1)快速车道力。随着城市建设发展，高速公路日渐增多。由于快速车道的要求，高速公路多有隔离设施，两边无法穿越。公路两边少有停车设施。因此尽管公路旁有流动的顾客群与固定单位的，也不宜作为新开店选址的区域。因为人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。

(2)周围居民少或增长慢但商业网点已基本配齐的区域。这种地区不宜作为店铺的新店址，这是因为在缺乏流动人口的条件下，有限的固定消费总量不会随新开店铺而增加。

(3)同一地区层高的地方。这种地方不宜开设店铺。这不仅因为层高开店，不便顾客购买，也因为层高开店一般广告效果差，商品补给和提货都带来不便。

(4)近期有拆迁可能的地区。新店局面刚刚打开，就遭遇拆迁会造成很大投资损失。

如果创办者资金较少，只要策略得当也可以选到合适的店面。一般来说，小额资金创业者的选店法有四项：选自己居住的地区，选与自己人事上或经济上有关系的地区，选自己希望的区域，选预算范围内的适当地区。前两项选择是远用地缘关系，可以广泛利用已有的人际关系拓展业务，打下创业的基础；后两项选点前，必须针对当地情况作一定的调查和分析，并根据调查结果确定营业内容、人事规划、定价策定价策略、营业时间等。如果一切要符合你的开店条件，就就快点行动吧!

第三篇：商业零售店选址的参数评价

商业零售店选址的参数评价

(1)人口分布参数 即在特定商圈内的人口分布状况。一个商圈内人口分布不可能是均匀的, 分析人口分布状况及其变化可识别商圈的消费重心。网点的一个基本功能是创造“空间效用”, 将商品呈现在“适当的地点”, 越便于顾客购买, 吸引力就越大。

(2)人员流量参数 即在特定时间内经过该店址的人数。通过一个地点或区域的客流量越大, 在其他条件不变的情况下, 该地点越适于开设分店, 主要包括流动人数和类型分析以及入店率分析。

(3)交通运输参数 即选定区域的交通运输状况。店址前的道路拥挤程度、过往交通限制、到达店址的交通便利度以及其是否接近车站、是否在商圈的主干道附近等, 都与客流量有着密切的关系。同时交通状况也与配送、上货速度有直接关系。选址时以便利消费者为首要原则, 必须是顾客易到达的位置, 从节省消费者的购买时间, 精力, 费用的角度出发, 最大限度的满足消费者的需要。

(4)场地空间参数 即店铺内外的用地情况。如店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、停车场等。高速车道边、高层楼房、位于上坡的位置都不适宜开店。其中针对我国车辆普及率不断提高, 要求零售店周围不仅要有足够的自行车停车场地, 还要有足够的车位, 特别是那些能满足顾客一性次购物量大的仓储式商店。

(5)辐射范围参数 即店址可使网点的影响力向周围辐射的能力。这一能力的大小决定了网点是否可有效地以点带片, 连点成线组网并不断扩张。

(6)识别特征参数 即商店的开设地点是否有利于消费者看见和识别。高可见度可使顾客在远处就注意到商店的存在。一般来说两条街道相交的地点较为理想, 其步行客流量和车流量大于任何一条街道, 但街道相交地点的人行道处有交通限制的就不一定理想。

(7)安全性参数 即商店周边的地区给顾客的感觉是否安全。顾客感觉不安全的地方生意不会好, 这类地区包括高犯罪率的地区或者没有很好地开垦或教化的地区, 在有充足灯光和停车点, 到处都有人群购物的建筑内, 其感觉最为安全。

除了分析以上评价参数外, 还要考虑水电增容条件, 建筑物新旧程度与装修成本, 以及网点区位是否有城建规划限制, 有无绿地限制等评价参数。

第四篇：零售店的选址技巧

Huangels

零售店的选址技巧

学号：40705060113

班级：07信管（1）班

姓名：黄红刚

对于开业的场所是否必须具备一个固定的目标，很多人的看法都不一样，一些人心里想着要开服装店、开餐厅。他们偶尔看见“任何生产皆宜”、“店面廉价出租”、“从速联 络，以免错失良机”诸如此类的报纸广告，就会不禁心动，做出并不明智的决定。其实，如果当时他们冷静思考，分析利弊，就会发现并不是任何一个地段都能适宜开设零售店。所 以，经营者在考虑如何选择店址时，务必要多加思量，以免造成不必要的重大损失。

1．怎样按照店铺种类选择店址呢，可以依照以下几点要求

（1）如何选择日用品店的店址

日用品店一般将顾客群定位为居住在附近的家庭主妇，因此，相应地，店址的选择也受 到主妇的行为模式和范围所影响。

大多数的家庭主妇在购买过程中是不会舍近而求远，这是因为各种日用品的购买频率并 不相同，例如，食品饮料的使用频率都比较高，因此，其市场价格的差异程度不是很大。另 外，一般的家庭主妇都具有定点购买的心理倾向，如牛奶、面包之类的日常商品，她决定第一天从某一商店购买后，在今后的购买中，她就不会轻易改变了。

（2）如何选择耐用品店的店址

一般情况下，耐用品的价格比日常用品要高，顾客购买的频率相对较低。人们在购买过程中，为了能买到称心的商品，总是不惜力气和时间，其商圈范围自然要大得多。开店营业时，选择交通便利，且周围商业氛围浓厚的地点就显得十分重要。

耐用品的购买圈会因价格的悬殊而有所差别，也会因商品性质的差异而有所不同，这种差别有时会很大，但开店营业时，通常考虑的范围是在一小时的交通范围之内为最宜。

(3)如何在学校附近开店

如果选择在学校附近开店，那么学生就是零售店的主要服务对象。因此，经营者在进行店铺定位时，应针对学生的一些特定需求例如衣、食、住、行、文化娱乐、休闲运运等进行销售。一般情况下，这里所指的学校，主要是指大、中专学校。大、中专学校又分两种，一种是位于城市的郊区，交通闭塞，另一种是位于交通便利的市中心。前者学生大部分需求依靠周围的店铺，而后一种由于其所处市中心位置，故学生的需求不一定依赖周围的店铺。这是由学生的学习和作息时间决定的。

因此，一种风险小而又有盈利的投资方式，就是在地处郊区、比较偏僻的大学、中专学校附近开店。店址最好在离学校几百平方米以内，以顺道为最佳。这类零售店包括流行服饰店、眼镜店、文具店、日用品店、书店、音像店、运动用品店、自行车出租店等。除寒暑假外，这些零售店的收入一般都较稳定。经营此类店铺，关键一点是商品价位要经济。虽然目前的大学生消费水平比过去有所提高，但莘莘学子们毕竟是靠父母提供经济来源的。

(4)如何在居民区附近开店

一般情况下，人们习惯到一些大中型的商场或繁华市区去购买时尚流行商品或是一些较 为高档的耐用品，但是对于一些如食品、烟、酒、五金、杂货此类的日常用品，就喜欢到离 家

比较近的地区购买。如果零售店经营者能够保证销售的商品拥有良好的质量和服务，零售 店就能很快的同此地的居民融合在一起，零售店的生意也就会愈来愈兴旺的。

在居民区开店，应该考虑到人们的这种心理上的消费偏好。不仅如此，零售经营者还应该考虑到既然要为某一固定区域中的居民服务，那么服务内容就应该是与该地区居民生活饮 食起居息息相关的。经营者可以开设如洗衣店、食品店、药店、服装店、童装店、修理店、杂货店、五金店、美容美发店、化妆品店以适合居民的需要。在居民区开店，房屋租金一般 不会太高，这就说明零售店经营者开店的投资不会太大。在居民区，学生的消费水平也是不 可低估，经营者也可在学生消费上仔细捉摸，寻求更高的利润。

(5)如何在车站附近开店

开店的地址应该在离车站100到200米左右为最适合的，零售店的方向如果能够选择正对 车站的出入口的或是可以顺利进出车站的交通便利的路线，那么就是最好的。

零售店的经营者应该重视车站附近的有利地形，千万不要小看车站，因为这里聚集了天南海北的旅客，所以车站附近一直被看作是开店的黄金口岸。车站的附近可以开设一些销售土特产店、礼品店、饮食店、箱包店、食品店、旅店、娱乐性书店、代办托运店、饮料店、快餐店、旅游纪念品店、出租相等。开店经营的商品须具备符合价位不高、生活需要、易于携带的特点。车站主要以搭乘大众运输工具的乘客为主，但因其年龄、职业、爱好和目的各不相同，有旅游的，探亲的，故开店时应针对特定的消费客层，在开店方向 和经营方式多下功夫。

(6)在办公区开店

当前，在大中城市，纯粹的办公区是很难找到的，多半是商、混住型的。这里所讲的办公区，只是相对而言，意指公司聚集较多的地段。在这些地段开店，应充分考虑到，你的主要消费者是上班族。这类消费者的消费档次、消费水平较高，而消费者年龄也不大，一般都二、三十岁的年轻人，因此开店应以这部分人为主要目标。办公区店铺的消费者大部分人是上班族，也有当地居住者和外来逛街者。上班族有一个特点。由于只有中午短暂的用餐和休息时间，因此他们不会走得离办公地方太远，附近便成了他们用餐、休息之处。因此，离办公楼愈近，顾客的来店率愈高，尤其是用餐的地方或咖啡厅、冷饮店。

设店太多以下班路线为主。上班时间要赶时间，来去匆匆，光顾你店的机会少。下班时因心情松弛，逛街购物的机会就自然的增多，故在下班途中设店为好。

在办公区什么地方开店和开什么类型的店，事先应作调查后再确定。如果办公区内大型国营单位多，未必是好事，因为其内部常有多种功能和服务设施。店铺若紧邻金融机构，并不是好事，因到银行的无外乎办理好存、贷、提款的财务人员，他们一般不愿意在附近逗留。若办公区内机构多属直销行业的、保险，在此区开店也不好，因其人员大都是搞外勤的；店铺若邻近大卖场较好，因为大场场往往能聚集人潮，它周围的店铺自然受益。若区内机构以 外商为主，则消费水平高，在此区城开店比较适宜。

总之，开店位置的选择除了考虑区内行业分布，下班路线外，还应考虑到区内大楼的排列，道路的分布、延伸、店面的串联或断裂以及人潮方向等。在办公区开店，最好以休闲行业、餐饮业和办公提供服务的服务行业为主。由于消费者的时段集中短暂，故你在服务和经营上应考虑到团结快速定位。一个最优秀的店址应当具备以下六个特征，一般至少也要拥有两个，若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了。

(1)商业活动频繁程度高的地区。比如在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然会很高，这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方 设店，营业额一般很难提高。

(2)人口密度较高的地区。例如居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。如果店铺设在这样的地方，致力于 满足人们的需要，那必定会生意兴降，这种店铺收入通常比较稳定。

(3)交通便利的地区，比如在旅客上车、下车较多的车站，或者在主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。

(4)面向客流量多的街道，店铺处在客流量多的街道上，可使多数人购物都较为方便。

(5)接近人们聚集的场所。如公园、电影院、游乐场、舞厅等娱乐场所，或者机关、工厂的附近。

(6)同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于那些经营耐用品、选购品的商店来说，若能集中在某一个街区或地段，则更能招揽顾客。从顾客角度来看，店面众多表示货品剂全，可比较参考和选择也比较多，是有心购物时的最佳选择。所以，创业者不需害怕竞争，同行 愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。例如许多城市已开成了各种专业 街，如广州，买电器要去海印、买服装要去北京路等，许多顾客为了买到称心如意的商品，往往不惜跑远咱也要到专业街购物。

3选址时还应注意那些问题

(1)快速车道力。随着城市建设发展，高速公路日渐增多。由于快速车道的要求，高速公路多有隔离设施，两边无法穿越。公路两边少有停车设施。因此尽管公路旁有流动的顾客群 与固定单位的，也不宜作为新开店选址的区域。因为人们往往不会为一项消费而在高速公路 旁违章停车。

(2)周围居民少或增长慢但商业网点已基本配齐的区域。这种地区不宜作为店铺的新店 址，这是因为在缺乏流动人口的条件下，有限的固定消费总量不会随新开店铺而增加。

(3)同一地区层高的地方。这种地方不宜开设店铺。这不仅因为层高开店，不便顾客购买，也因为层高开店一般广告效果差，商品补给和提货都带来不便。

(4)近期有拆迁可能的地区。新店局面刚刚打开，就遭遇拆迁会造成很大投资损失。

如果创办者资金较少，只要策略得当也可以选到合适的店面。一般来说，小额资金创业者的选店法有四项：选自己居住的地区，选与自己人事上或经济上有关系的地区，选自己希望的区域，选择预算范围内的适当地区。前两项选择是远用地缘关系，可以广泛利用已有的人 际关系拓展业务，打下创业的基础；后两项选点前，必须针对当地情况作一定的调查和分析，并根据调查结果确定营业内容、人事规划、定价策定价策略、营业时间等。

第五篇：选址标准流程

选址标准流程

零售或餐饮门店不论规模大小，都离不开下图一的开店选址流程。首先就是城市市场分析，对企业的目标市场进行分析，然后将目标市场所在城市规划不同的商圈类型以作为商圈准入的标准，根据标准来实际考察商圈内的潜在店址。

对业主初步谈判租金，评估取得的可能性，如果达到一定的可能性则进入工程现场的条件评估（工程部分会在其它章节介绍），依各项评估指标生成立地报告书（如选址评估网的评估报表及财务试算表），仔细测算第一年和未来五年的预估营业额、损益平衡点（BEP）、回报年限等并综合考量是否能达到预期的赢利目标，如果 达到预期要求，则可进行合同签约。以下简述各流程重点及应注意事项。

图一：选址流程

1.城市市场分析

对城市进行市场分析，为开店提供详细的城市背景信息。市场分析可以帮助店铺开发人员以及营销人员对目标城市有总体了解，在安排城市走访计划时会带来一定的帮助。城市分析的主要内容包括： 1）目标城市的基本概况

   地理信息：目标城市及周边城市的面积、密度等地理信息，查看目标城市及周边城市的地区地图。交通介绍：铁路、高速公路情况。

人口介绍：城市人口规模、人口分布、人均年收入与支出等。   产业情况：支柱产业介绍。商业和餐饮情况。

集客点地理位置、照片、简介（面积、开业时间、年销售额、进驻品牌介绍）。2）目标城市的主要经济指标

   当年的国内生产总值，以及历年的数据。投资状况，是呈发展趋势还是衰退趋势。

当地城镇居民人均可支配收入，全市职工平均工资，提供餐饮消费的收入比重，作为餐厅定价的参考依据。

   全市非农业人口统计数量，用来预测餐厅的客流量的大小及该地居民的消费水平和消费能力。居民受教育程度。

居民生活方式、饮食偏好习惯。3）产业环境

     商业繁盛情况。商业化的趋势与潜力。

地方政府优惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情况。从商圈类型的城市商业中心（每个城市最繁华的地段），看城市商业发展水平。

考察大型零售/餐饮品牌的经营情况。国际连锁包括家乐福，沃尔玛，麦德龙，肯德基，麦当劳，星巴克，85度C等，全国连锁包括万达、华润万家、大润发、永辉、真功夫，地区品牌如苏果超市、北京物美超市等。4）社会环境：

    当地风俗习惯。历史文化。民族结构。

国际交往，主要食品原料生产流通。2.商圈规划与评估

1）在目标城市划分各项商圈类型，类型包括城市商业中心、社区商业街、交通枢纽、零售商圈和封闭商圈等。

2）实际考察各商圈类型，最好下载电子地图制作平面图，将集客设施的调查、人流量调查、可开店路段、可开店新址和竞争者调查的数据在地图上标示出来。比如商圈 内学校、各办公楼宇、医院、银行、宾馆、车站等集客点的信息，以及商圈内主要和次要的竞争餐厅品牌的位置，交通主干道，高架，天桥，河提等信息都要在平面 图标示出来。

3）然后以新址为中心勾画一个同心圆，半径500米也就是一公里面积的辐射覆盖范围，制作街道图以对500米半径的商圈进行分析。

4）商圈分析最重要的特点就是必须以事实为依据。零售店或餐厅是和人做生意，而人是流动变动的，需要调查包括人口数量、职业、年龄、收入、生活习惯等等资料。顾客就是商圈，调查商圈就是调查顾客特点，所以说了解顾客就是了解商圈。3.确定位置及考察店址

1）确定位置及考察店址关键就是对新址的店前主要人流进行测算。在测算人流量的同时需要注意人流的速度，如果顾客总是步履匆匆经过这里，是来办事或者是为某种 目的而来的，那么这些人不容易进入店，这样的人流量是要打折扣的。比如你评估的新址是在银行或药局的旁边，那么测算人流要注意会带来人流计算的误差。测算 人流是在较慢的速度路过，就比较容易进入店内，这样的人流质量才是我们要测算的目标人流。

2）不论什么业态，什么消费目标年龄层，都应当是测算店址一侧经过店址主入口正前方的人流。但在有些情况下，需要将店址对面人流按一定比例计入总人流量。下列依路宽的大小、步行街、MALL几种情况，来列举说明这些情况下，人流量的计算方法：

路宽大小的人流：如下图二，蓝色双向箭头表示路宽的大小，如路宽大于12米，只需要计算餐厅门店道路单侧，步行双向人流数量，如红色双向箭头表示（测算位置A）的红色双向步行的人流量，得出总人流量=A。图二：路宽大于12米

如 下图三，蓝色箭头显示路宽小于12米，道路中间没有障碍物或隔离栏，需要分别计算餐厅门店道路双侧，如红色双向箭头代表（测算位置A和测算位置B）双向步 行的人流量，这种情况下的人流量计算要将位于新址的对面（测算位置B）按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。图三：路宽小于12米

步行街的人流：下图四为步行街举例，位于新址前方道路为步行街，中间没有障碍物或隔离栏，不再是测算餐厅门口，而是整个步行街的道路，如红色双向箭头表示（测算位置A），得出步行双向总人流量=A。

图四：步行街中间无障碍

下 图五与上图四的差别在于步行街的道路中间是否有障碍，当中间有障碍物或隔离栏的情况，需要分别计算整个步行道路障碍物的双侧，如红色双向箭头表示（测算位 置A和测算位置B），位于新址的对面（测算位置B）可按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。图五：步行街中间有障碍

 MALL商圈的人流：下图六适用于新址位于MALL或商圈类型为综合商业+固定居民区的环境，绿色长条代表商场入口，红色单箭头ABC代表顾客从3个入口方向进入商场，需要分别计算所有MALL的单向人流量。总人流量=A+B+C。图六：Mall的人流

4.租金初步谈判及评估

在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估： 1）未来5-10年内是否有拆违的可能，在租店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查，包括政府规划与政策。

2）房东背景调查：通过附近的中介公司侧面打听真正的房东(即产权所有者)的背景情况，同时了解租户的历史情况以及租金方行情，以利于下一步的租金谈判。

3）房租价位谈判：先了解房东的出租意愿，向附近类似的门面打探一下，租金价位是否和历史信息基本一致，以及租期和可签约的日期的大概情况。5.工程现场的要点

以 餐饮业为例，餐饮业因不同业种、品牌和规模，对工程现场的营建标准也有所不同。例如：西式快餐业可以参考表一各工程项目的要求，包括A店面现况高度，B给 排水，C电力供应（面积的大小对电力的供应要求都不同），D空调工程，E排烟工程，F卫生工程，G招牌工程，H外立面工程，I结构体的要求。这些要求事先 都要在合同签约时与房东交涉，并得到房东的同意与配合。表一：工程条件评估标准

6.合同谈判

1）免租装修期：以下表二为例，一般情况下免租装修期45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。

2）租金及押金：在与房东砍价前，自己已经做过未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合 理的价位。另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。3）续租和租期：比较有规模公司一定事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年十年。这些都是谈判的重点。表二：租金条件评估标准

7.立地报告

立 地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。如果觉得新址和曾经评估过的店址人 流量基本一致情况下，那可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。瑞星选址管理软件的连锁定制版的立地报告包含16项 如下： 1）新店选址申请书 2）门店租赁要件调查表 3）门店工程配套条件表 4）开发基准表 5）商圈评估表 6）竞争对手分析 7）客流量分析 8）租金成本计算表 9）对等店应收预估表 10）新店装修工程费用预估表 11）门店损益分析表 12）未来五年预估损益表 13）商圈示意图 14）商圈图说明 15）商铺实景照片

16）门店平面图、效果图、店中店落位图 8.合同签约

相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：

1）承租人的主体资格：商铺作为不动产，出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。

2）租赁物的用途：租赁商铺必须确认房租赁物的用途。租赁房屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照，没有营业执照是开不了业的。

3）租赁期限：根据《合同法》214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

4）转租：因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。

5）租赁合同登记：在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。