关于城市大拆迁及其带来问题的调查报告5篇

第一篇：关于城市大拆迁及其带来问题的调查报告

关于城市大拆迁及其带来问题的

调查报告

学校：盐城工学院

学院：人文学院

班级： B 中文112

成员：张旭 1111101212 曾干 1111101213 刘义芝 1111101214 沈智韵 1111101215

一、研究背景：

近年来，伴随着我国经济高速发展和城市化进程的加快，城市房屋拆迁数量急剧增加，进入快速发展阶段，同时也引发了一系列的问题。拆迁不仅涉及到社会经济的发展和城市建设，还涉及到个人和群体利益，更关系到社会的稳定繁荣。这就使得城市房屋拆迁进化为现代化进城中不能回避的一个热点问题。然而，现行法律的不完善和政策的缺位已不能全面应对拆迁实践中出现的新情况、新问题，不能担负起调整公权力和私权利，保护被拆迁人合法权益的重任。为此，我们小组在这方面进行了调查研究。

二、研究目的：

通过调查了解城市拆迁过程中的突出问题，加以分析，并结合现有拆迁法律法规加以阐述，提出可行对策，缓解各类矛盾。

三、研究方法：

观察法、问卷法、实地访查法。

四、研究时间：8月10日至8月25日

五、小组分工：

照片、数据等资料的整理：张旭、刘义芝问卷调查的制作：刘义芝、曾干材料的总结：张旭、曾干

课件的制作：曾干、沈智韵、刘义芝报告的撰写:沈智韵、张旭

汇报人：沈智韵

六、研究问题：

（一）近年来拆迁过程中表现突出的问题: 1．政府在拆迁中的职能“越位”、“错位”、“缺位”现象十分严重（1）政府职能越位。政府部门未能实现与拆迁单位、拆迁评估机构的有效分离。政府部门直接或间接参与到拆迁的具体事务中去，过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决过程。

（2）政府职能错位。一些地方政府没有把维护最广大人民群众的根本利益作为拆迁工作的出发点和归宿，为吸引城市投资，给予房产开发商诸多的特权和优惠，不尊重普通群众的财产权和基本利益。对群众反映的问题不够重视，处理不及时；有的地方政府和部门不能依法行政，在未经拆迁当事人申请、缺乏公开的听证程序下，滥用行政裁决和擅自实施强制拆迁。采用恐吓、停水、停电等手段强迫居民进行搬迁，使得行政权力的行使缺乏法律的有效约束，导致了群众的极大不满。

（3）政府职能缺位。城市拆迁管理工作的规范性、透明度不够，拆迁规划没有充分听取被拆迁人的意见，在规划审批前没能以适当形式予以公示，群众的知情权未得到充分尊重。近几年来，反映城市拆迁问题的信访、上访事件呈逐年递增的趋势，拆迁纠纷主要集中在拆迁补偿是否合理、拆迁方式是否合情上。城市拆迁工作中政府职能定位不合理，政府对城市拆迁工作的监管力度不够，是造成城市拆迁工作中诸多矛盾和问题存在的主要原因。2.法律法规缺位、不完善

（1）拆迁补偿标准规定不明，实际补偿价格过低。《城市房屋拆迁管理条例》第一十九条规定，“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人，国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)，依照本条例的规定给予补偿。拆除违章建筑，超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。”第二十条规定，“拆迁补偿实行产权调换，作价补偿或者产权调换和作价补偿相合的”其中未见明确的补偿标准。开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金，市政建设配套费，支付给原居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润。从两种价格构成元素对比来看，补偿价格严重偏低，因而导致被拆迁人的基本利益受损。

（2）强制拆迁行为在立法上不规范，缺乏具体操作程序，赋予了地方政府过大的自由裁量权。

（3）新出台的《物权法》导致在拆迁实际操作过程中，少数被拆迁人往往以它保护私人财产不受侵害为由，漫天要价，得不到满足就不给拆迁。3.拆迁评估问题

由于每个城市的评估机构数量有限，而且都依靠和政府管理部门的亲缘关系揽业务，因此城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征；由于城市房屋拆迁估价业务利润丰富，大多数拆迁估价机构为利益相互恶性竞争；有的评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估，违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，造成拆迁评估混乱无序。

4.拆迁补偿隐性不公现象严重

我国现行的有关土地及拆迁问题法律法规有《宪法》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》。而拆迁补偿的核心是补偿价值的标准问题，然而遗憾的是，《条例》中关于拆迁补偿这一引发纠纷的核心问题的规定简单而模糊，对于拆迁项目及拆迁标准均未做出具体的规定，这就造成了补偿不公，特别是一些隐性不公的情形，经过大量资料研究，发现以下两种情形占主导地位：一是违章建筑界定难、拆除难，导致补偿标准执行难。政府有关职能部门没有对被拆迁人的建筑是否为“违章建筑”进行确认，拆迁人不愿意支付足额的补偿，被拆迁人抵制拆迁，给予补偿又没有政策标准。二是有些拆迁人为了赶进度，减少延期拆迁造成的经济损失，被迫对部分“难缠户”、“钉子户”给予超额补偿，引起前期被拆迁人的心理失衡，由此引发纠纷。5.历史遗留问题

一是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时按违章建筑拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的拆迁纠纷。另外，一些被拆迁人在上访时反映，曾多次到主管部门申请办理使用性质变更手续，但主管部门之间互相推诿，无人受理。6.拆迁引发的社会问题突出

当前的“圈地热”比20世纪90年代初期有过之而无不及，造成农用地特别是优质耕地不断减少，威胁我国的粮食生产安全，破坏生态环境。主要表现在：农民失地现象严重；因城市拆迁问题上访呈递增趋势；在被拆迁户中，低收入、低补偿款的拆迁居民比例呈增加趋势；违法拆迁在人民群众中造成极其恶劣的影响等等。此外，拆迁安置房建设滞后，被拆迁人的居住权无法的得到保障，个别拆迁人因不同原因实施违法违规拆迁也是引发矛盾的导火线之一。

（二）拆迁过程系列问题的原因分析： 1.项目决策的盲目性和审批的封闭性项目决策制度化不够而随意性太大。由于城市开发资金的缺乏及认识上的差距，往往项目前期缺少科学合理的可行性论证，更多的是体现领导意志，“一任领导，一任规划”，这是目前较常见的中国特色领导特权。由于对领导干部考核机制的限制，当一任新领导到位后，往往都会通过改变城市形象着手来凸显政绩。而地方城市建设资金来源单一，要想改变城市形象，只能从地中生财，往往地处黄金地段的老城区成为首选之地。通过大规模的拆迁和外迁人口，以及土地性质的改变和提高容积率来获得高额的土地收益，从而实现城市形象的大改变；或者通过与开发商的合作，只要开发商认为项目是盈利的，且有改造投资开发意向，地方政府领导就会拍板，有关部门进行例行审查，经过“绩效分析”及“可行性论证”等等（书面上看基本上每个项目都是盈利的，至于后期如何就无人去验证），这样前期的论证就算完成，项目也就此即告成立；或者政府拿出土地“招商引资”，开发商觉得有利可图，则一拍即合，项目随之开始。城市规划也随之跟进作大幅度调整，不管其科学与否，这种朝令夕改的规划目前是普遍存在的。

审批程序的封闭性带来很大的负面作用。首先，作为项目最直接、最重要的当事人之一的居民，往往在毫不知情的情况下被列入拆迁改造范围，由于完全是在外力推动下被动拆迁，居民对于改造的时间、政策、安置地点、补偿方式等等一无所知，完全处于被动状态，也容易产生与政府对抗的心理。而圈入拆迁范围这也意味着即使暂时不拆迁，居民不得对自己的产业进行任何建设及买卖的行为。如要拆迁则也有可能面临短时间内必须迁出的局面，有如“被驱逐”的心理感受，很容易导致社会冲突；其次，在建设过程中，居民的话语权被剥夺，民意表达缺少合适的途径，不但原有的居民所留恋的城市特色及社区网络未被保留，连居民自身对补偿及安置住房的需求也不能被体现，这为以后的实质工作的开展埋下隐患，而开发商为了提高开发效益，往往偏重提高容积率，不但挤占大量公共空间，也使得旧区改建后，城市形象却未见明显提升的尴尬局面。

2.补偿安置要求和供给的矛盾

动迁安置市场化与居民理想化的补偿要求差距越来越大。在当前《条例》的拆迁制度下，由于强制拆迁的存在，任一地块一旦划入拆迁范围，该区块内所有房屋都无法避免被拆的命运，既然无法决定房屋命运，被拆迁户只能在拆迁补偿和安置上尽量为自己争取更大利益，“动迁改变命运”成为居民坚定的信念。

另外，房地产评估市场的不规范也是造成拆迁矛盾的重要因素。首先，估价方法问题。一般来说，房屋拆迁评估应尽量使用市场比较法。考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格、修正”的估价方法。但在实践中，地方城市政府往往并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远。有的城市不经过市场评估，而是由政府公布区位价、房屋重置价、装修补偿标准等，造成补偿标准背离市场价格。另外，由于房价上涨过快，而标准价调整滞后，导致补偿价格远低于市场价，对被拆房屋的价格评估远未市场化。其次，目前有资质进行评估的单位几乎都是政府人员转制而来，他们与政府之间的关系是千丝万缕的，这种关系直接影响到评估结果的公正性。即使不是政府自己的评估机构转入，评估机构的选定和最终评估结果也不一定能保证结果的公平性，因为众多评估机构间的市场竞争使得他必须体现委托人的意志，以期获得下个项目的委托权，而之前评估一般都由拆迁人直接委托，这种评估价格的公正性是值得怀疑的。浙江省的《条例》在2007修改后，对房地产评估机构的选定由拆迁人与被拆迁人共同选定，这点在一定程度上改善了双方敌对的矛盾。

3.行政权力的越位

随着城市化建设的推进，为解决严重的资金需求，政府开始寻求民间资本进入危旧房改造，而同时又担心在市场化的手段下拆迁效率太低下，于是与开发商站在了同一利益战线，不遗余力地去推进拆迁。在当前房地产持续升温的前提下，掌握了土地就等于掌握了财富，获得土地使用权的一种方式就是进行拆迁开发，所以开发商也愿意付出这种“租金”来游说政府将某块土地划入规划范围进行拆迁，并获得拆迁许可证。另外，代表政府行使管理权的官员也可能会为自己收取“租金”的私利而与开发商结成利益同盟，以实现公共利益为掩护，对被拆迁人的利益进行剥夺。根据《条例》规定，政府有关部门负责审核拟订拆迁计划、发放拆迁许可证、协调和裁决拆迁人与被拆迁人之间的纠纷，并不具有参与拆迁的权力。但实践中，政府出于不同目的会想方设法保证逝迁的顺利进行，有的地方由政府直接组织拆迁指挥部，来促进项目的实施。

从另一个角度来看，行政权力的“越位”还表现为剥夺了被拆迁人安置补偿方式的选择权。一些地方政府为了提高拆迁效率，下发文件规定对被拆迁户一律采取货币补偿方式，还有的地方虽然规定城市房屋拆迁安置补偿有产权调换和货币补偿两种方式，却规定产权调换只能异地安置，也有些地方采取抓阄的方式确定回迁或者外迁，把被拆迁户的正当要求通过玩游戏般的运气来决定，严重侵犯被拆迁人安置补偿的选择权。

4.公共利益被滥用新通过的《物权法》对因公共利益而征收公民个人的房屋设置了严格的界限，规定了公共征收应遵循的基本原则，但对商业拆迁却没有规定。为了公共利益，被拆迁人在获得适当补偿后，必须配合拆迁，否则政府可以进行强制拆迁。而与公共利益无关，单纯的商业开发的拆迁，从理论上讲，只能由拆迁双方当事人达成的一致意愿而进行，一般不适合进行强制。但“公共利益”的界定上，我国现行法律没有明确规定和具体标准，这既给地方政府借口公共利益滥用强制权力带来方便，也容易使被拆迁人被误当成漫天要价的无良市民。

《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。从上述条款可以看出，《物权法》关于拆迁问题与相关法律、法规无大区别，但是强调了“公共利益”和“依法补偿”，对“征收个人住宅的”，提出要保障被征收人的居住条件。这对于我们研究推进旧区改造的方式和方法有很大意义。

5.救济渠道不充分

救济程序包括行政救济程序和司法救济程序，按照《条例》规定，对于拆迁纠纷的解决存在两种模式，如果拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿协议，因协议的履行发生争议的，双方当事人可以请求仲裁或诉讼；如果拆迁人与被拆迁人无法达成补偿安置协议的，拆迁人可以申请房屋拆迁管理部门裁决，对该裁决不服的，可以向人民法院起诉，但是诉讼期间不停止拆迁的执行。《条例》的这项规定实际效果就是，无论补偿安置协议能否达成，拆迁最终都不可避免，区别仅仅是自行拆迁还是有关部门强拆而已。强拆前，拆迁人与被拆迁人没有签订补偿或安置协议，拆迁人也不向公证机关办理被拆房屋有关证据保全，导致对基本情况有异议时无据可查，这直接导致了公民对于保全自己的财产权的无能为力；本来走民事诉讼是完全可行的，尤其是拆迁双方对拆迁不存在任何异议，而仅仅是补偿、安置问题有争议的情况下，诉诸司法应该是保障公平的的最佳途径，但目前我国只能通过行政裁决和行政诉讼的道路。

（三）解决房屋拆迁现实问题的对策建议: 1.做好拆迁工作中的思想工作

坚持“人本化决策、人情化拆迁、人性化安置”的拆迁改造原则，以民意为决策依据，凝聚人心。注重加强宣传思想和政策引导，用群众接受的方式把工作做深、做细、做实，切实保护拆迁群众利益。拆迁之前，通过张贴公告、信函等方式，将改造的意义和各项政策讲清说透，取得最大多数群众理解。同时，开通拆迁政策咨询热线，抽调房管、检察院、法院、群众工作部等同志值班，在拆迁现场设立政策咨询点，为群众释疑解惑、排忧解难，及时化解矛盾。2.完善现行拆迁法律法规，制定统一的拆迁法律

我国现行规制拆迁行为的法律法规主要是《条例》及一些配套的行政法规。然而，仅靠这些法律法规中的规定已不能满足现实中不断出现的新问题。同时《条例》的层次较低，与高位阶法律存在冲突，使自身的效力存在疑问。比如《条例》赋予行政机关强制拆迁的权利，由此涉及到对公民私有财产权的强制性处置。《立法法》则规定了对非国有财产的征收只能制定法律，而《条例》只是行政法规，这与《立法法》的规定相矛盾。因此，全国人大制定一部《拆迁法》确有必要。孔子说：“道之以政，齐之以刑，民免而无耻；道之以德，齐之以礼，有耻且格。”只有把道德和礼制结合起来，人们才会有羞耻之心，而且人心归服。孔子这一“德与礼”相结合的思想，虽然有其消极和保守的一面，但在我们构建和谐社会的今天，仍有我们值得继承和借鉴的精华。

3.科学定位政府职能，高效推进城市拆迁

在社会主义市场经济体制初步建立和市民社会初步发育的宏观背景下，政府只应直接管理与其职能范围相适应的市民社会之外的公共领域，对市民社会的领域只是行使有限的宏观协调管理权。公民社会内部则以市场契约关系来调节和管理，政府只需充当“仲裁人”即可。西方发达国家建立现代市场机制、实现现代化，所走过的基本上是一条社会自治组织之路。只是当某些问题发展到影响国民经济全局、或是问题严重到仅靠市场和社会无法解决的地步，才由政府出面干预，但其调控的范围和强度是有限的，且主要通过法规和政策间接调控。这为我们的政治体制改革提供了许多可供借鉴的经验。城市拆迁是一项复杂的系统工程，当前政府在城市拆迁工作中的主要职能是监督、指导和协调，主要任务是采取一系列行之有效的措施协调政府与拆迁人、拆迁评估机构、拆迁执行单位、被拆迁人以及拆迁工作人员之间的关系。

4.建立完善的拆迁安置工作的制约机制

对拆迁工作的约束来自三方面,包括法律约束、制度约束和道德约束,其中,关键是制度约束,因为法律约束是惩罚性的,道德约束是无形的、软性的。“依法办事”应该是拆迁的根本准则,也是拆迁工作顺利进行的基本保证。一是建立对管理权限的约束制度,防止安置过程中的以权谋私、行贿受贿等违法乱纪行为。二是建立对从业人员的约束制度。三是建立对拆迁管理过程的监督制度。5.建立、健全房屋拆迁听证制度

建立、健全拆迁听证制度的目的是使被拆迁人对拆迁决定拥有参与权，从而达到拆迁决策的公平性和正当性。首先，应当对拆迁决策进行听证。其次，对未达成拆迁协议而进行拆迁裁决时应当进行听证。

虽然城市拆迁问题伴随着城市建设发展在不同的历史时期，会有不同的表现，但我们相信随着经济的发展和社会的进步，随着人类物质文明和精神文明的不断进步，法律法规的不完善和健全，将使城市拆迁的问题得到一一解决和改善，构建一个和谐的社会将最终实现。

七、研究过程： 1．实地察看；

2．问卷调查。

八、感想与体会：

通过这次调查报告，我们更深入的了解了拆迁的相关事宜及其问题，对此我们觉得要真正做好拆迁工作，真正做到服务人民，可以采取以下几点建议： 1.房屋拆迁要符合现实问题。

2.地方政府加快制定相关政策，切实保障落实。3.相关部门要做到先规划，后拆迁。

4.决策部门要避免项目决策的盲目性和审批的封闭性。5.政府和相关企业要切实解决需求和供给的矛盾。6.政府的职能不能越位，错位，更不能缺位。

7.老百姓要积极响应政府号召，配合正当合理的拆迁工作，不做损害大多数人民利益的事情。

8.企业要真正做到社会利益最大化，服务社会。

第二篇：城市拆迁问题

城市拆迁问题

20110314王继房地产经营与管理01班

摘要

城市发展需要不断进行再建设，有时为了国家建设和城市的总体规划，或者其他工程建设项目，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地计划需要对一些房屋进行拆除，需要对于房屋的所有者或者使用者进行迁移安置，并对被拆除房屋的所有人给予安置或补偿。第一部分分析了城市拆迁的现状，第二部分分析了拆迁的主要问题，第三部分针对问题提出了对策。

关键词：城市拆迁现状问题对策

一、城市拆迁的现状

近几年来，随着经济的发展和现代生活的需要，城市拆迁的力度进入快速发展阶段。可以看出，城市拆迁经过前期的铺垫，其对实现城市长远发展目标的实现，推进城市环境面貌更新，改善城市居民居住条件所起到的积极影响是有目共睹的。但是，成绩的面前我们仍应看到不足的方面。拆迁工作本身民就是一项复杂，涉及面广，工作量大的艰巨任务，在众多因素的影响下仍然存在一些侵犯移民权益的问题，导致移民工作难度增大，从而使城市拆迁成为影响社会安定，社会各界热议的一个话题。当前，城市拆迁的主要问题是：一是府在城市拆迁中的职能“越位”“错位”“缺位”现象十分严重；二是法法规不完善；三是拆迁评估不合理；四是补偿不明确；五是程序监督不完善；六是历史遗留问题仍然存在；七是迁引发的社会问题突出。这些问题的存在给拆迁工作带来了巨大的阻碍，甚至是矛盾的尖锐化，使拆迁工作不能顺利进行。因此，在旧城改造和城市化进程不断发展的今天，城市化所带来的问题已经不得小视，其不仅关系到城市的发展，更加关系到社会的稳定。

二、当前城市拆迁的主要问题

1、政府角色错位现象十分严重：、既是裁判员又是运动员，扮演“全能”政府，全程参与拆迁过程，混淆拆迁和裁决主体。政府忽视作为市场监控者的本有地位，角色错位，而仅仅关心的是土地出让金是否交全，项目建设是否按规划要求如期开展等与被拆迁人没有直接利害关系的事项。随着政府改革的深入和政府职能的转变以及建设“服务型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服务型”政府转变。引入市场机制中的合理成份，意味着政府角色应该是在大局中“掌舵”而不是“划桨”。但是现实中，政府经常是在收完土地出让金后，拆迁的全部事宜交由开发商处理。这种职能的错位，必然是被拆迁人失去政府的有力支持。

2、法律法规不完善：拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,国家制定的法规、规章对拆迁工作的进行起着指导作用，因此，如果相关的法律法规不健全，将直接导致拆迁工作无法顺利进行，也将使拆迁矛盾更加突出。对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分；拆迁补偿标准规定不明：在实践中往往由各级政府实行定价，旧房的评估通常不包括土地出让金，装修设施及材料的价值和原居民应可获得的适当救济补偿等。而开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常还包括土地出让金，市政建设配套费，支付居民的补偿费等。从两种价格构成元素来看，补偿价格严重偏低，因而导致被拆迁人的基本利益受损。强制拆迁行为在立法上不规范，赋予了政府过大的自由裁量权：《城市房屋拆迁管理条例》一方面赋予了行政机关强制拆除权，另一方面也规定了可以向人民法院申请强制执行。

3、拆迁评估不合理: 城市房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此城市房屋拆迁聘雇问题的重要性可想而知。当前拆迁评估制度的问题有：城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征；拆迁估价机构受利益驱使恶性竞争；房屋拆迁估价机构忽视估价专业技术和服务的内在价值；拆迁评估混乱无序房屋拆迁评估政策执行不到位。

4、程序设置不完善：我国尚没有制定专门的城市拆迁行政程序法律法规。现有的有关程序分散在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁评估指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律文件。虽然《行政处罚法》和《行政许可法》为行政机关设定了相对较为严格的程序，由于行政法规和规章比较多的考虑到行政效率对公民权利的保障和救济缺乏程序性的规定，行政机关行使权利的程序较多地由行政法规和规章来确定，不仅杂乱而且公民很难知晓。对于现有的拆迁程序也存在缺陷：收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置；拆迁移民缺乏对拆迁过程的参与权、知情权和听证权；缺乏公益拆迁和非公益拆迁的程序性规定；司法救济程序滞后。

5、历史遗留问题仍然存在：由于房产资料的不健全、忽视保护个人财产、公私合营、文化大革命等一系列历史原因造成的手续不全、无权书证民的房屋大量存在，造成在拆迁时按照违章建筑予以拆除，进而被拆迁人的合法权益得不到保障；对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按照住房予以补偿，引发大量的拆迁纠纷。

6、拆迁引发的社会问题突出：农民失地严重；、在被拆迁户中，低收入、低补偿的拆迁移民比例呈递增趋势：由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区的房屋价格上涨过快，而被拆迁居民大多数为低收入家庭，导致中低

价位的普通商品房和经济适用房的需求量猛增，而低价位的普通商品房和经济适用房明显供应不足，导致供需矛盾激化；暴力拆迁造成的恶性影响巨大；因城市拆迁上访人数呈递增趋势。

三、城市拆迁问题的对策

1、拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆迁房屋使用人的住房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房屋建成后再行迁入。

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

2、被拆迁者的保护角色：拆迁双方的合法权益都应得到保护，合法权益的保护是拆迁中的核心问题。但是拆迁者相对于被拆迁者具有信息、资金等各方当面的优势，他们的合法权益一般不会受到侵犯，相反合法权益最容易受到侵犯的是作为弱势群体的被拆迁者，凭借他们自身的力量，其合法权益难以得到保障。因此，他们迫切需要政府的大力支持。政府在保证他们合法权益的同时，还须采取积极的措施，增强这类群体适应当前社会激烈竞争状况的能力，进而摘下“弱

势群体”的帽子。

3、完善城市拆迁的法律法规：当前关于城市房屋拆迁的法律法规应该很多。在中央，主体性法律有《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《物权法》等；行政法规有《土地管理法实施条例》、《城市拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等；在地方，省、市甚至（区）县都出台了相应操作性政府性文件。但是，在实际操作中，法律法规之间，政府文件和政府文件之间，法律法规和政府文件之间没有必要的呼应，相互之间无法构成一个整体，这迫切需要我们尽快整合其功能，弥补两者之间的裂缝。

4、建立完善的拆迁监督机制：由于房屋拆迁活动本身就是一个非常复杂的过程，且涉及到多个部门的种种行为，因此，在现实操作中稍有不慎就极容易发生损害广大移民权益的情况。作为拆迁管理着角色的政府，应该加强对房屋拆迁管理的监督工作。

虽然城市拆迁及由他而引发的在当前社会的实际操作中暴露出的种种问题，侵犯了部分群众的合法权益，但是相信是问题就会解决，并且随着经济的发展和社会的进步，随着物质文明、精神文明和政治文明的不断进步，法律法规的不断完善和健全，人类的智慧与文明将会使城市拆迁真正变成造福群众的幸福工程，在党和国家的带领下，在全国人民的共同努力下，和谐社会的实现就在不远的明天。

参考文献：

[1]盛蔚.《房屋拆迁与补偿纠纷》，[M]北京:中国方正出版社,2005.01

[2]王才亮.《房屋拆迁疑难问题解答》[M]北京:法律出版社，2006.01

[3]雷阳.《城市房屋拆迁现状分析及对策构想》，中国知网

[4]孙标.《浅析城市拆迁中的利益主体及相互信任关系》，[J]江苏社会科学

(学术版)2007

[5]吴庆铃.《城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议》，[J]中国房地产,2006年第8期

[6]贾静、马梅娜.《城市拆迁中政府角色错位与正确定位》，[J]实证分析,2006

[7]裵培.《我国城市房屋拆迁法律制度之不足与完善》，中国知网

[8] 吴庆玲.《城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议》，[J]中国房地产，2006年第8期

[9] 吴庆玲.《城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议》，[J].中国房地产，2006年第8期

[10] 建设部.[M]北京:中国建筑工业出版社,2001《城市拆迁管理条例》

第三篇：拆迁问题调查报告

贠庄村拆迁问题调查报告

放假期间，我发现同学村庄(河南省洛阳市洛龙区贠庄村、原属洛阳市宜阳县丰李镇)兴起了盖房子的热潮，集合家家都在盖，而且白天不盖夜里盖，盖得房屋工事粗劣，质量不高，而且家庭里面宅基地都盖满了，见到这种情况我很诧异，于是我了相关情况，做了关于洛龙区丰李镇贠庄村相关拆迁问题的调查报告。

一、丰李镇的归属。

丰李镇位于洛阳市宜阳县东部，东接洛龙区古城乡，西连宜阳县城关乡，南与伊川县鸦岭乡接壤，北与洛阳市高新技术开发区隔洛河相望。解放初期，丰李镇曾经是洛阳县第七区，1956年设丰李乡，1958年改公社，1983年改乡，1996年建镇。1997年，面积59.5平方千米，人口6.4万，辖丰李、贠庄、南营、牛屯、圪矶、薛营、小李屯、邢屯、崔村、侯城、李王屯、王屯、西庄、石门、小作、尹屯、西霍屯、牛庄、黄龙庙、前窑、山底、流水沟、呜鹤、油坊头、东漫流、马窑、河口、梁屯、毕沟、小营、东军屯、西军屯、东坡、溢坡35个行政村。

2006年1月，将西霍屯、邢屯、梁屯、王屯、油坊头、毕沟、侯城、小营等10个村划归洛阳市洛龙区，剩余25个行政村仍归宜阳县丰李镇管辖。

近年来，随着新区建设不断快速推进，市委市政府立足洛阳发展大局，决定将临近洛阳新区的16个行政村融入新区发展（包括贠庄村），调整归属洛龙区管辖。新调整的丰李镇16个行政村有157个村民组，3.2万人，面积30平方公里。

二、丰李拆迁的相关政策。

为让群众得到更多实惠，洛龙区出台了《关于实施集体土地和谐拆迁安置工作的意见》和《洛阳新区核心区被征地农民基本生活保障试行办法》。文件规定，对主动签订民宅拆迁

补偿协议，在拆迁公告发布后15日内自拆或放弃旧宅的，给予民宅所有人房屋主体面积每平方米30元的奖励；在规定时间内签订拆迁补偿协议、主动完成自拆或放弃旧房的，自签订补偿协议之日起，即可享受洛龙区制定的新区核心区被征地农民基本生活保障补助；按时签订拆迁补偿协议并完成拆迁的，可优先享受洛龙区就业安置政策，免费进行就业岗前培训，其家庭成员可有三次就业机会，确保一人就业。此外，洛龙区还设置了村民特殊拆迁奖、先进奖、村特别贡献奖，并公布村民免费办理房产证、优惠燃气初装费等一系列措施。

三、贠庄的相关问题。

由于贠庄村还处于较偏远的相关拆迁重建区域，集体搬迁还不知道在什么时候，而对于搬迁后的住房安排又是与现在住房面积有直接关系，所以掀起了盖房热潮，相关部门也有干预不允许建房，但这只是一种干预，农民都想我盖起来你还能给砸了，于是就晚上盖，当然搬迁时政府是否能组织的很好也为可知，因此群众都是抱着有备无患的心态，这也是老百姓应该有的毕竟是关系到自己命运的问题，这些我认为都可以理解，网络上也穿有许多关于搬迁时的许多负面问题，因此老百姓就更加大力度来解决，以求有个着落，我想着也应该是政府应该解决的问题，给老百姓的生活一个保障。

四、我的一些看法。

有些村民对拆迁的看法还不够，只顾自己利益，只管自己吃没吃亏，所以要进一步加大对拆迁安置的宣传和思想工作力度。其次要明确安置政策做到五个明确（1）明确安置地段与用地；（2）明确经费落实情况；（3）明确回迁时间；（4）明确重置价格；（5）明确困难户的补偿优惠政策，使群众心里有底踏实。再次要带着感情，不厌其烦地做好一户一事的工作，特别是要做好困难户、“钉子户”的工作，既要讲大局，讲政策，该坚持的一定要坚持，晓知以理，又要理解他们，能照顾的一定要照顾，柔中有刚，刚柔相济。达到让通情达理先拆者不吃亏，真正的困难户得到实惠，无理取闹的“钉子户”占不到便宜。

第四篇：城市房屋拆迁问题

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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第五篇：城市拆迁

“票决拆迁”下的城建困境

尽管有了《物权法》，“拆迁”之难却未见缓解，各地政府、开发商千方百计寻求“拆迁之道”，北京市酒仙桥地区的“票决拆迁”即是一种。

6月9日，涉及5473户居民的《酒仙桥危改工作补充意见》首次尝试“全民公投”。从投票结果看，危改工程恐怕一时半会儿还启动不了――5473户居民，最终收到3711票，其中，赞成票2451票，反对票1228票，1762票弃权。不考虑弃权户，也仅有六成住户赞成拆迁方案。

北京规模最大的危旧房改造项目，由群众投票表决拆迁进程，应当说是值得称道的好开端。它表明了政府部门更加重视民意，赋予民众更多的决策参与权。

但这民主的“票决拆迁”结果却并不尽如人意。为什么?恐怕“票决拆迁”的实施需要一些必要条件，至少须先解决两个问题：

其一，是否社区居民都认可该地区必须进行改造?

据报道，此次投票并非针对“社区改造项目”本身，而是针对为实现社区改造而进行拆迁的具体方案――也就是说，对于该地区是否全是危房，以及是否需要改造，在“票决”之前，还需要听证和民意征询。

其二，是否每户居民都有绝对的房产支配权?

从报道的情况看，酒仙桥地区房屋产权结构复杂多样。来自政府部门的统计显示：该地区危改涉及的房屋包括近5000户无产权住户。这些占绝大多数的无产权户，如何有权决定该地区拆迁方案的意见?

尴尬的“票决拆迁”其实反映了当下城市建设的困境――城市商业地产市场化与低收入人群住房社会保障之间的纠缠不清，导致商业地产市场化的不彻底，低收入人群住房社会保障的不充分。

于是就可能遇到这种情况：一方面，政府想通过商业开发提升地产价值;另一方面，又想通过商业开发，改善低收入人群的住房条件，将“危改”与“房改”合二为一。

“以房改带危改”，看起来似乎“一举两得”，事实却往往难以如愿。这可能导致由政府承担的“低收入人群住房保障”责任，被转移到开发商身上，而开发商借此向政府申请额外的优惠政策，地产市场因这些额外的“社会责任”及优惠政策而无所适从。至于低收入人群，其住房保障是否到位则要碰运气――开发商不来，搬迁便是奢望;即使开发商来了，也要看开发商在紧盯经济效益的同时，是否兼顾了社会效益。

保障低收入人群住房需要投入，钱从哪里来?当然还得从开发商手中来，但似不应是“以政策换房”，而是“以税收杠杆来调节”，比如设立专门的调节税，设立专项资金。这样，政府责任、开发商利润、居民利益、城市建设、低保户最低保障……方方面面的问题才不至于被“一锅炖”。

让政府回归监管者，让开发商回归市场，在这个前提下，再来谈“拆迁”的民主问题，才多少有些普适意义。