第一篇：房地产培训【北京】商业地产创新型儿童乐园主题研讨培训(6月27日)
【北京】商业地产创新型儿童乐园主题研讨培训(6月27日)商业地产培训：商业地产创新型儿童乐园主题研讨培训
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【课程背景】
商业地产培训：商业地产创新型儿童乐园主题研讨培训;本课题是以乐园为主题的商业地产创新型研讨，在电商迅猛发展，商业地产体量成批上市的背景下，近来许多创新型房地产企业追求差异化、主题化、体验式商业运营。而以儿童职业体验馆、儿童主题乐园、儿童主题餐厅、影视娱乐儿童城等为代表的儿童主题商业地产集“体验、主题、儿童”于一身，倍受开发商和运营商的青睐，甚至被称为“人流发动机”。
【会议形式】
主题报告+研讨互动+项目考察
【研讨对象】
房地产开发企业董事长、总经理、顾问服务机构及负责投融资高层管理人员为主
【项目考察】
一、华润五彩城史努比乐园
北京华润五彩城Snoopy Garden，座落在五彩城购物中心四层的户外平台，面积为5000平方米，于2013年8月份开园，当日客流量突破7万人。就像香港沙田新城市广场的Snoopy一样，五彩城史努比乐园集功能性、互动性于一体。为彰显购物中心主题化的诉求，设立了Snoopy西餐厅和Snoopy集合店，并将《花生漫画》的元素融入购物中心的环境布置中，东区商场中庭布置了“空中混战”的主题故事，前往Snoopy Garden的沿途更是设置了许多散落在各个地方的Snoopy玩偶，甚至卫生间也是充满了趣味的主题卡通形象，成为全北京乃至整个华北地区卡通人物主题乐园的典范。
二、朝阳大悦城儿童品牌：蓝天城、玩具反斗城、创艺宝贝、小鬼当佳等项目
朝阳大悦城作为京东时尚地标，购物中心面积达23万平方米，经过4年多的经营发展，在电商大背景下不断调整业态和创新营销管理方式，取得了不错的成绩,其中服装零售、餐饮娱乐、儿童业态、生活家居已成为朝阳大悦城的四大客流发动机，在儿童方面，零售代表有：玩具“反”斗城、Mother care、LEGO、乐友孕婴童、Mother garden;早教代表：创艺宝贝、爱乐国际、玛玛洛可国际家庭中心、八八空间舞蹈艺术社;体验/摄影/服务代表：蓝天城儿童职业体验馆、小鬼当佳儿童摄影、西瓜头奇妙世界。
【专家邀请】
Michael C.Mitchell：美国MCM国际集团总裁
MCM集团总部位于美国洛杉矶，在全世界59个国家为2000多个项目提供可行性研究、总体规划和建筑设计服务，擅长以生态可持续发展为目的的商业、文旅、生活休闲及娱乐项目规划设计。米切尔先生是体验式商业地产设计全球领先的倡导者，MCM集团部分购物&儿童娱乐代表作：墨西哥Kidzania儿童体验馆、华润五彩城史努比主题乐园、宝贝当家儿童职业体验馆、韩国乐天世界、美国卡夫世界儿童娱乐中心、鄂尔多斯文化产业园儿童娱乐中心、上海传媒娱乐电影城、世贸天阶购物中心、三亚南方电影城、成都国色天香等。
祝林，华润五彩城总经理
北京华润五彩城是华润置地投资20亿元开发并持有运营的第一个区域商业中心项目，总建筑面积20万平方米，一期6.5万平米、二期13.5万平米。华北地区唯一一家独占性经营史努比儿童乐园，是华润五彩城区别于其他竞争产品的标志性业态，于2013年8月份开园，当日客流量突破7万人。史努比乐园开园后既将东区四层儿童业态整体营业额提升30%，又改变了五彩城的客流构成，此前来逛商场的均是周边社区居民，现在客群辐射面积扩大，甚至有从国贸、南三环来的消费者。
印岚，上海童梦投资管理有限公司董事长兼CEO
印总有20年房地产行业开发与运营管理经验，由其创建的童梦投资在稳健发展中，进行市场细分，拥有星期8小镇、星期8家园和星期8广场三大品牌：星期8小镇儿童体验馆已布局上海、广州、济南、武汉等7个大中城市，今年重庆和成都2家新店也将开业;星期8家园主要面对社区，是一个集儿童娱乐、社交、运动、教育、托管等服务于一身的社区亲子平台，并结合具体社区特色增加不同内容，如兴趣培训班等，目前已和万科旗下的社区商业合作;星期8广场融合星期8小镇、成人体验馆、酒店、剧场、美食餐饮、空中农场为一体，致力打造全体验mall，成都星期8广场将于今年开业，今后也将全国复制。
王旦生，华侨城麦鲁小城儿童体验馆负责人
麦鲁小城是是华侨城集团在儿童文化领域研发的第一个产品，也是华侨城集团重点发展新业务之一。目前已布局深圳、成都、武汉三地，按照规划，在未来3-5年，力争在全国拓展30家麦鲁小城项目，形成儿童职业体验乐园全国连锁经营格局，已和华润置地山东大区签署战略合作协议。麦鲁小城是一座迷你版的儿童城市，城里有数十座不同风格的房屋，也有热闹的街区和繁忙的交通。在这里，小朋友有自己的身份证和银行卡，还可以体验不同的角色扮演，警察、消防员、空姐、医生、记者、点心师、摄影师„„五十多种职业应有尽有。
王锐，日本UDS株式会社中国区负责人
Kidzania是全球最大的儿童职业体验乐园连锁集团，在美国、墨西哥、新加坡等地建成或在建的项目超过12个。东京Kidzania儿童体验馆2006年开业，2007年位居日本十大最受欢迎商业场所之首，09年人流量达到92万人次，曾荣获“Good Design 奖”和“日经服务奖”。UDS株式会社是东京Kidzania 的策划设计方，并以最大股东身份派遣总经理对Kidzania进行经营管理。UDS也为北京蓝天城儿童职业体验馆提供策划、设计及经营咨询等服务，并对人才培养、招商、VI等细节工作进行了统筹管理。
彭博，深圳抓抓儿童城总经理
抓抓儿童城，由深圳资深儿童商业运营专家，娃乐福投资有限公司提供全程管理和服务，成立于2010年2月，名称源于中华优秀传统文化现象：抓周。目前在深圳有碧海店和建安店，经营面积近2万平方米，功能多样，涵盖儿童零售、母婴用品、婴儿食品、娱乐城、餐饮、教育培训等业态，集购物、餐饮、教育、文化、休闲、娱乐等融为一体。抓抓儿童城在业态组合、品牌定位、功能配套等方面进行系统规划，整体以国际二、三线品牌，国内一流品牌为主，打造和倡导一站式主题儿童购物中心，同时也为深圳儿童提供一个社会实践基地，引领深圳创新儿童商业模式。
金裕坤，原韩国三星爱宝乐园负责人
金裕坤先生拥有29年主题公园管理开发经验，6年多儿童业态研发经验，曾参与韩国乐天世界设计，在世界顶级主题公园，韩国三星爱宝乐园，先后担任市场部部长、餐饮部部长、规划设计部理事等职务，主持了爱宝乐园运营体系的建立，担当了加勒比海湾公园、荷兰村、泼水节和木质过山车等项目的规划开发，并执行爱宝伊索村、Kids+Discovery等多个项目。在中国担任过爱宝乐园派驻大连发现王国主题公园管理顾问团团长、长沙恒广集团欢乐世界总顾问等工作。
李敬东，中国蓝天城集团董事长
李敬东先生曾在军队服役30年，大校军衔，后来一手创建了位于朝阳大悦城的北京蓝天城儿童职业体验馆。该项目由曾设计日本东京Kidzania的UDS株式会社担纲负责，双方强强合作使得蓝天城在环境设计、景观布局、整体规划、技术硬件水平、运营管理上跻身世界前列。自2011年1月20日正式开业以来，项目规模不断扩大，不但是全国最大的儿童职业体验乐园，而且是全世界领先的职业体验教育中心。这个面积达18600平方米，高10.8米，投资超过1.2亿的儿童职业体验乐园，以工业制造、商业、传媒、美食、金融、军事、文化七大主题为中心，被家长们亲切称为“儿童真正的第二课堂和实践基地”。
吴顺茁，大白鲸世界文化发展有限公司副总经理
大白鲸世界是以原创海洋童话为主题、以童话主角“大白鲸”为品牌形象代表的儿童娱乐综合体，旨在打造集图书、教育软件、动漫、游戏、主题乐园、衍生品等于一体的文化产业链，构建属于中国儿童自己的“蓝色迪斯尼”。大白鲸世界儿童乐园，采取全国直营连锁模式，为2-12岁儿童及家长提供集主题游乐、主题活动、互动教育、主题餐饮、主题商品于一体的一站式服务。大白鲸世界嵌入以万达广场为代表的商业综合体内，可带动家庭停留式消费，提升商业空间价值。截至2014年5月1日，已在哈尔滨、西安、蚌埠、徐州、丹东、青岛6座城市开设6家分店，2014年，计划新开业20家分店，2015年底完成全国布局。
郑瑞声，盈石集团研究中心副总经理
郑总擅于对商业行业市场进行宏观研究与分析，先后在国内各大中城市参与集团各类型项目市场研究、策划定位及招商工作，曾服务于华润置地、中粮地产、万科地产、绿地集团、中建地产等开发企业以及上海黄埔区、杭州上城区、成都高新区、西安雁塔区等政府委托之商业项目。主导《儿童职业体验业态国内发展现状研究》，《儿童用品行业专题研究》，参与朝阳大悦城儿童组团调整与改造。
安向龙，艾索儿童市场咨询公司研究总监、注册咨询师
艾索儿童市场咨询公司是中国儿童产业领域咨询的领航者，安总有10多年专业市场研究经验，对儿童主题商业地产颇有研究，曾任零点市场调查公司房地产事业部经理、副总经理。在品牌研究、定位研究、用户研究等方面有极其丰富的经验，领域涉及儿童消费、商业、房地产、汽车、金融等，曾为超过100多家机构提供过服务。曾服务房地产机构：比如世界、远洋、华润、首创、万科、名流、华侨城、北辰、乐成、天鸿、阳光100、SOHO、银泰、天津永泰红勘、徐州久隆、青岛海信地产、海鑫投资等。
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年6月27-28日 北京(详见报到通知)
[培训费用]：3800元/人(含研讨费、资料费、午餐费、考察费)食宿代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
第二篇：房地产培训【深圳】商业地产运营开发模式研讨及实地考察
房地产培训【深圳】商业地产运营开发模式研讨及实
地考察
（9月7日）
房地产考察：商业地产运营开发模式研讨及实地考察
【课程大纲】房地产考察：深圳商业地产运营开发模式研讨及实地考察，此次考察项目特别邀请深圳星河地产福田COCO Park总经理成钦田先生主讲 “深圳福田COCO Park业态调整成长运营经验
”专题；邀请深圳海岸城总经理陈柏升先生主讲“深圳海岸城招商实践及运营思考”；邀请深圳市万国城投资有限公司董事总经理陈维勤先生主讲“专业市场开发运营创新模式”，组织项目深度考察和商业地产开发运营新模式研讨。
【考察对象】房地产开发企业董事长及高管、房地产相关服务企业的董事长
【考察收益】主题一：深圳福田COCO Park业态调整成长经验
主题二：深圳海岸城招商实践及思考
主题三：专业市场开发运营创新模式
【考察安排】9月7日上午9:00-10:00主讲：成钦田
考察主题：深圳福田COCO Park业态调整成长经验考察深圳福田COCO Park
下午14:00-15:00主讲：陈柏升
考察主题：深圳海岸城招商实践及运营思考考察深圳海岸城考察深圳万象城
晚上18:00-20:00晚宴
9月8日上午9:00-12:00主讲：陈维勤
考察主题：深圳万国食品交易博览城
下午14:00-15:30
考察主题：专业市场开发运营创新模式内部交流与研讨：商业地产开发运营创新模式
下午17:00机场送机
【考察项目】考察项目一：专业市场：深圳万国食品交易博览城
深圳万国食品交易博览城项目总建筑面积为50万平米，规划五大功能分区：交易展览区、文化配套区、总部大厦、跨国采购中心、万国城商务酒店。项目以世界各国食品文化为载 体，以“展会+专业市场”的进口食品及国产安全食品的“采购交易、会展博览、文化体验、餐饮休闲”等于一体的产业综合服务平台。10万m2交易展览中心，计划引进1000家进口 食品生产企业及其一级代理商、经销商，凭借丰富的品类、可靠的品质、高性价比和完善的售后服务，成为广大进口食品经销商、企业团体、个人购物的集中采购交易平台。以每年举办两届大型进口食品展会与产区品类活动月，以及固定展位的常年展相结合。万国城的营运策略是：“自有物业，只租不售”，与商户利益捆绑在一起，万国城提供更多的服
务来与商户取得双赢。除了现有的物业外，还设立仓储物流中心，并将建设恒温仓储及冷冻
仓储等项目配套设施。
考察项目二：购物中心：深圳福田COCO Park
深圳福田COCO Park星河集团首个商业地产项目，福田COCO Park国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、200余家
国际国内知名品牌。内设国际特色美食、高档概念餐厅、JUSCO时尚超市、特色酒吧街、国际精品连锁店、日韩风情街、国际流行服饰街以及百老汇五星级影城。
考察项目三：城市综合体：深圳海岸城
深圳海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心；海岸城由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方
米；商业街约4万平方米。
考察项目四：购物中心：深圳万象城
深圳万象城是华润购物及娱乐中心，是中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，整合了 百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
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第三篇：商业地产培训
商业地产，从字面意思上理解就是商业用途的地产
它是区别于居住功能的住宅房地产，以工业生产为功能的工业地产。
划分又多种多样，从规模（大型购物中心，社区购物中心，便利店）。用地类型（商住一体。商务办公 旅游观光 城市综合体 步行街）。业态（零售批发 综合市场）…………都能划分很多种。不必要过多的去重视，例如：酒店就属于旅游地产也属于商业地产
商业地产实际上是房地产业的升级版。原因有3点
1从房地产业的行业的发展趋势上来看：因为土地资源的稀缺，用地会越来越少，自然而然开发商会越来越少。强行做下去逐渐会成为二流企业。
2从房地产行业的拿地需求上来看：政府希望你做一些形象工程，就业工程，以及一些地标式的建筑。如果只做住宅的话，拿地会越来越难。
3资产配置的需求：做房地产赚钱以后，如果继续做房地产最后还是钱滚成钱。如果做商业地产，则是把钱变成某周持有的资产，让这个不动产自然的升值，从而变成一个造币机器。4随着人们居住用地的需求逐渐满足，对商业用地的需求会爆发出来
从它的模式上来看：
商业+地产的模式。其中商业是指商业的运营管理，地产是指房地产的投资开发。这种复合模式通常伴随着：
1运营周期长（拿只租不售这种模式的小商铺来说，一般的投资回报期在8-15年）2资金投入高（它属于资金密集型行业）
3行业专业要求复杂（因为它跨地产和商业两个行业，要求复合型的知识结构，工作经验，技能，运营管理等。比如说建筑学，金融学，市场营销，法学，公共管理…………）
4投资风险高（影响收益的因素太多。从前期的选址 招商策略，成本的控制，政策的影响等等……但是我认为最核心的问题是他的融资问题和人才问题。首先它属于一个资金密集型的企业。但是目前来说中国的融资渠道又非常的少，而且困难重重。具体来说，中国融资的渠道大的来说有3块 1银行贷款 2上市 3信托基金 4其他。首先来说银行贷款虽然利息低，额度大。但是容易受政策影响，比如说去年央行连续调整存款准备金率。其次时间短，一般来说开发贷款也就3年，大部分商业地产的运营模式是要长期持有，这样回款就相当的慢，而且必须要保持非常高的销售额，来偿还贷款。况且银行贷款的话，所有的资产会抵押给银行，负债率会非常的高。可能会有人说可以找一些还款时间长的贷款类型 比如说经营性物业抵押贷款。先简单介绍一下这个贷款 额度是6-8倍的年租金总额 抵押物：物业。还款周期：平均在8年。表面上来看是为商业地产量身定做的一个贷款产品，但是实际上这种产品对于商业地产公司要求比较高。更关键的是他的弹性比较大，也就是说他可贷可不贷，可以给8年，也可以给3年，额度上可以高也可以低。对于商业地产公司的银行资源和自身实力要求比较高）
其次它又是一个复合型的模式，意味着需要大量的复合型人才。要懂商业运营，还要懂建筑学和金融财务等等综合性知识。比如说招商，招商不是单纯找一个销售方面人厉害的总监，招商还跟前期的规划，策划，项目定位，建筑结构（人流线）等等一系列因素挂钩。目前人才的来源无非就是学院培养（国内较少，国外还行）企业内训（万达为例）猎头。分3点详细说明优缺点。1无经验 国内部靠谱，国外不了解实地情况 2 万达演变成学校，被挖角太多，3人才需求量大，身价高不说而且容易泡沫。由此得出还得靠企业内训，避免万达模式。而这种方式应该做到人才的培训，归属感，以及协作能力。分3点来说。培训，技跟德 归属感 领导的个人魅力，以及公司的内部的企业文化。协作能力。一方面人的精力有限不可
能各个方面都是专家，2是持才傲物很难服人，有了前面2点的德跟家的信念，才能解决。
接下来说说上市。上市的话门槛高，耗时长（各方面实力都没有问题的情况下需要3-5年）要求企业各方面实力。而且就算上市了，能不能达到需要融资的额度还是一个问题。最后说说信托基金。虽然说信托基金这里额度还可以 但是时间上来说大部分房产信托也就是1-3年。其次融资成本较高。因为他钱的成本就很高（年息大概在10%左右）。最后审核相当的严格，而且从担保方式上相当的繁琐，又要派人入住关键岗位，还要什么股权的质押，第三方的担保，抵押物的抵押和公正等等。至于其他的融资方式，比如说什么私募基金，担保公司，公司间的拆借等，都有先天的致命缺陷。不适用于商业地产。综上所述，这个行业的风险很高。
5高回报（高风险肯定伴随着高回报没什么多说的。因为这种复合模式商业经营+地产开发 它既有商业运营的利润，比如说租金、管理费、广告租赁费、停车等等。还有地产的自然升值利润，国外来说超过5%的纯利润的项目几乎都没有。而陕西来说除了垄断企业，一般的企业纯利润能超15%已经非常非常难得 房地产的纯利润大概就有13%-18%保守估计，更别提商业地产了）。
一：大型购物中心：比如说百盛 万达的万千百货 开元民生等等
特色：1首先来说面积大。因为一般来说面积越大规模越大的购物中心，他的辐射范围就越广，面向的客户就越多。2其次客户的大众性，意味着它的市场很大。同样的，正式因为它面向的是大众，就容易陷入无特色，无个性的一个误区。
发展现状：爆发期(就拿万达来说08年4个 09年8个 10年17个购物中心)1,2线城市，乃至3线城市出现大量购物中心.甚至出现攀比购物中心规模的倾向。这种状况必然导致同质化竞争和过渡重复投资。
发展趋势：由盲目投资建设而产生的无序竞争，转变为理性消化和主题特色竞争
也就是说购物中心未来发展不是在面积和硬件设备层面。而是在商业运营上面看能否提供高附加值的衍生品。
理解
我认为购物中心在西安已经趋于稳定和垄断，而且竞争激烈，很难再有新的开发商介入。大型的开发商才有能力办的起来高端购物中心。
先给大家介绍一下我理解的西安的消费结构
有钱人来说，他们的消费习惯大多以炫耀性消费为主，奢侈品等。
中产阶级，也就是机关干部，事业单位的人来说。他们的消费大多以子女的教育。住房等硬性的需求为主。
低端人群来说，消费习惯以廉价商品，能解决温饱的生活必须品为主。
一般的开发商只有走一些主题性的购物中心才有发展空间，我并不看好主题性的购物中心。因为淘宝等网购会对他们有很大的冲击。我认为购物中心还得走高端化，名牌化。可是一些一线品牌和国际名牌他们的租金不仅低，而且还得倒贴。Lv armani纪梵希等等。你不贴它个几千万的装修费还真请不进来。况且这些大品牌已经有固定的合作伙伴。他们如果觉得哪里适合自己开连锁店，会直接跟自己合作的开发商谈，给他们量身定做一个。而开发商因为有这些大品牌的入住也很愿意开发一个新项目。
举个例子来说。
骡马市的兴正元就是个典型。
西有开元，东有百盛，北有金花。青春时尚超不了百盛，档次比不过金花，货品齐全拼不过开元民生。还有小寨东南角的国贸大厦等等
总的来说购物中心是大众的商业平台，涵盖各种人群
二：专业市场：赛格 大明宫 康复路
特色：
行业性 专业性 目标客户小众性
跟其经营的商品类型关系不大，跟商圈的支持力，开发商实力、经营方式、管理模式等因素关系关系比较大，尤其是规模上的。
发展现状：
义乌国际小商品市场模式
以商城为依托，以电子商务为新阵地，以产供销运外贸一条龙的成熟产业链为保障。并且网络交易量呈现出较快速度的增长和发展，真正依托电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化
发展趋势：
更加规模化 行业分类更加细致 更加专业化
因为随着竞争的日趋激励，使得商品交易市场向生产领域延伸。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的。这样就更加促进了专业市场的发展。
理解
1目前中小企业和经营者提供的产品规模是十分巨大，而且迅速的增长。前景广阔。
2不需要引进一些一线品牌和国际名牌。对于开发商来说租金方面是非常有吸引力的。
3如果以出售的模式来做的话，我认为会更好。因为大部分中小商户，他们可能接受不了长期的租赁。而短期的租赁对于项目本身来说没办法度过培养期。比方说，租给商户20年，大概他们接受不了花了几十万，还拿不到个房子。如果租1-3年，小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了。这样对于后期的运营有很差的影响。所以我认为在西安的专业市场还是以出售的方式为主。
三：商业街：东西南北大街 回民街
特色：
1规模大：集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体
2文化底蕴：从个人层面上来说有两点因素，1中国私家车发展较晚，导致人们喜欢就近到商业集中且行走安全的商业街购物。2人们的怀旧情节。比如说过去的赶集，在加上人们爱热闹的心态，以及许多商业街都有着许多名胜古迹。更能促进商业街的发展
3城市运营息息相关 因为商业街从某种程度上反应着这个城市商业繁荣程度，进而体现城
市的整体形象，从而提高城市的竞争力，是城市的名片，也是会客厅
发展现状：
目前来说县级以上城市商业街存量超过3000条。步行商业街超过200条。每条平均600米来算的话全国商业街总长超过1800公里。以每条商业街的建筑规模在5万平方米来算。全国商业街的总规模超过1.5亿平米。以后更是逐年增加。
发展趋势：
转型并且升级换代,具体来说就是与国际接轨，由综合型自发形成的商业街转变成为以主题特色为吸引力，有着鲜明地区文化个性的商业街。当然这种模式需要依赖政府层面的主导和配合，不是简单的几个地产公司，或者简单的几个团队策划就可以实现的。所以说商业街模式已经不能完全算是商业地产，更与城市的规划于发展息息相关。总的来说，如果有着充分的政府关系资源，成熟的开发运营团队，那么就可以借着旧城改造，重新整合城市核心地产元素的这个机会占据核心地段。
4主题商业平台
特色：
以消费对象为核心 以消费习惯为轴心。简单来说它是一种不以地理位置，规模，硬件设施等因素来吸引客户。而是以充分研究消费者层次和消费行为的基础上，把类似消费习惯和消费对象的商品融合在一个平台上的一种创新型的模式。它的商品种类没有关联，经营手法没有关联，交易方式也没关联。所有的关联都在消费者的行为上。
发展现状：
广州的“流行前线” 来说，它是一家小饰品卖场。消费对象是一些时尚的潮男潮女，大多在15-25岁左右。年轻化。所以他的产品定位大部分在中低端。目标客户的消费习惯是为了潮流，并不追求品质，况且高品质的品牌也不是人人的消费的起的。所以他们的商品不注重质量，只强调款式和流行。正是因为这种新型的主题商业平台模式，流行前线的每平方租金为3万到8万！.发展趋势：
前面讲到的购物中心、专业市场、商业街等都在尝试着主题化。
商业地产模式：
1、只租不售：
优势:1享受双重收益。（首先商业运营管理的收益。之前提过，所谓的商业运营管理收益是指租金+管理+停车+广告+场地活动这些方面的收益。地产上的收益是指地产的自然升值的一个收益，比如说这块地盖好的时候每平4000，哪怕什么都不做的前提下，过几年可能就是8000/10000的价钱，翻2,3倍。2规避增值税，将售转为租，可以合理的规避增值税，或多或少都会减少纳税3整体品牌效益。因为它不牵扯出售，他的物权肯定是统一的。意味着可以独自经营，统一管理。对于后期的商业运营有很大的支持作用。
劣势：1风险大，而且对于开发商的资金要求比较高，因为你只租不售，那就意味着要长期
持有，长期持有的话资金就会沉淀。比如说深圳的万象城资金沉淀30亿以上。项目培育期就得3年。招商团队在稍微有点问题。那对于企业来说就是致命伤。要知道30亿如果放上5-8年的只收租的话，那企业肯定会跨。2影响全局因为这种模式，所以他的回收期比较长，在回收期内无法投入其他的项目开发，从而影响到全局。
总的来说这种模式是一种追求，是否能够执行害的看公司以及政策各个因素的具体情况
2、出售：
优势：1一到一年半就能回收资金。资金压力小，项目开展的速度比较快。比如说这边我开发完毕，资金回笼了，我马上就可以开展下一个项目。如果只租不售的话，项目速度肯定赶不上出售这种方式的项目速度。2风险小，出售的话，意味着将运营的风险转嫁给了投资者。劣势：1整体出售比较难（有能力全额购买的少之又少，即便有能力购买的投资者，也不会把大量的资金放在回收期如此漫长的项目上）2难是，如果找不到买家，回收期过长，会影响其他项目的开发。
3、租售结合优势：资金压力比较小。
劣势：产权不统一，会对市场的培育，商圈的统一管理以及招商计划的实施带来一定的影响 说明了他包含前两者的优势和劣势。怎样把优势最大化，关键在于租售的比例多少合适。而租售的比例我认为只要和项目的现金流基本打平，保证现金流的平衡为最佳。
总结
天行健,地势坤。对大家的希望和祝福等
第四篇：商业地产培训
商业地产培训
一.新的突破口
--------最初的想法,进入商业地产的原因
二.心理把握,掌握主动权 案例
(一)(二)
三.知己知彼之知根知底(三)
四.虚实篇
------真真假假团队出击 案例
(四)五.养成最后发言的习惯 案例
(五)六.细化过程,弱化结果
商业地产感悟
最初有这种想法,只是因为危机感,感觉到竞争越来越激烈,只是为了避开竞争.我感觉避开竞争的最好方式就是做别的同行难以做到的事情.或不敢作的事情.大标的额是个很好的突破口.结合所处的商圈,我的目光便开始向别墅、类别墅等标的额大的单子上转移.可能,跟我一样有想法的人并不少见.我是相对幸运的一个,有幸我便操作了几笔标的额比较大的单子,并且,单子的跟近、签约,我全都参与了.最重要的是,单子的进程中,我始终作为核心存在着.我的优越感和自信心不断提高,想法也越来越多,操作手法也在摸索过程中不断的积累和突破.回头再来看每一单,感觉谈单的过程是一样的程序,大单小单无异.需要的无非是平和的心态,耐心的对待,细心的处理跟进.案例
（一）商业地产部的李经理,谈订了一份厂房委托,大体过程: 第一次通电话了解情况表明身份,约定见面时间.第一次见面,详细了解厂房情况土地性质,期限等.最后表明服务是有偿的,需要签订委托,但并未签订留下一份委托拷贝件.第二次电话刚好有客户看,同时谈好委托内容.第二次见面,谈了一下手认客户情况,轻松约定时间,再次见面签订委托.后来李经理让经纪人小周,去签订有偿委托并一再叮嘱,谈条件为2%佣金,一个月佣金,结果…
问题:1.为什么李经理第一次不跟客户签订委托.案例(二)
经纪人小李,租了一套高档公寓的房子,替客户办理物业交接时,发现物业公司新换了一家,于是小李递上名片.表明身份,并适时的说了句:“刘主任，我这个客户平时工作比较忙，如果需要交费时联系不上客户，请与我联系。”说完这话，刘主任重新在名片上停留了一下，便将名片收了起来。从此小李便与刘主任建立起了良好的合作关系。
问题：1.小李为什么能与刘主任建立良好的合作关系.2.这个案例我想跟大家说明什么.案例(三)
商业地产部的小李和小周,平时工作都非常努力,这个月两个人各自谈了旺角地段的案子,客户都是有实力的公司.小李接到客户便非常努力的为客户寻找合适房源,找了多处后,与客户约定时间.签订委托便带客户看了.而小周接到客户后,与客户简单的聊了一下需求后,重侧面了解了一下客户情况,并简单了解了一下客户公司的情况.准备好房源后,小周带好资料跟客户约定在客户公司见面详谈.最后两个客户都看好房子了.开始谈中介费,小李小周当然细数自己的辛苦,公司的规定,同时也想尽办法迫使客户不动甩单的念头? 你认为:1最后谁会谈的中介费高
2关键时刻小李的客户不接电话了,而小周的客户也想尽办法压中介费,但双方始终是在相对缓和的气氛下谈判.为什么?
案例(四)
小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推荐比很好的网点,便上了自费,并习惯性的与小李和小盛商量了一下,三个人拿了一套方案.每次带看的时间.小李和小盛都会推托需约房东,并引着客户根据自己的时间来安排看房,而看房时,小王始终以房东代理人的身份出现,最终在较短的时间内售出了这套网点.案例(五)
小许和小周前几天成功的谈了单一千万的案子,小周的客户跟进时间较长,对客户需求非常清楚.刚好那天小许拿回了一套1000万的别墅,小周马上意识到客户肯定能看好,经过商谈小周给客户报价1300万,客户看了三边后,出价1200万要定,并要求见面谈,期间小许一直给房东报900完客户能接受.问题:1马上要见面了,小许和小周应如何安排,如果是你,你现在是如何想的
第五篇：房地产培训【北京】商业地产全程开发解析实战培训(4月23日)
【北京】商业地产全程开发解析实战培训（4月23日）
商业地产培训：商业地产全程开发解析实战培训
【课程背景】
商业地产培训：商业地产全程开发解析实战培训；商业地产的最大价值和价值转化的实现在于营运，而定位策划、规划设计、招商及工程等各个环节的工作将最终作用于运营的结果。本次课程由中房商学院组织组织特聘师资定向专题研发，同时本期课程新增“万达学院考察体验营”模块，由万达在职高管和项目操盘手结合万达集团的《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》系列培训教材与学员进行交流对话并实地考察万达项目，真正实现了解万达，走进万达，学习万达目的。
【课程特点】
六大主题：定位策划+设计实务与趋势+设计与设计增值+深化设计+工程管理+招商运营 跨界整合：本次课程师资既包括甲方开发企业的相关高管也包括乙方专业服务机构专业人，以项目的规划设计为轴心，纵向整合专业维度各个板块知识与技能，重点强调各个专业板块的协调、对接和转化。
赠送：凡参加“万达学院考察体验营”的学员，免费赠送由万达集团王健林亲任主编，均由万达分管业务副总裁或总经理担任各章节主编，编著《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本指定培训教材，这两部书对学员的实际工作具有非常强的可操作性和重要的参考价值。（单独参加1天，万达学院考察体验营 5000元/人）
【授课模式】
实务趋势+专题精讲+案例解析+交流酒会
【课程设置】
项目考察及深度交流：参观廊坊万达学院、廊坊万达广场讲解+引导考察 交流主题一：商业地产与万达商业地产投资建设及规划设计要点与管控 万达商业集团高管，廊坊万达广场负责人
授课主题二：工程管理与规划设计的对接与转化
1、“按图施工”是否能很好地实现设计意图？
2、商业地产工程与设计衔接中的常见问题（1）设计中的错漏碰缺（2）图纸深度不够
（3）设计不断变化（4）现场调整做法
3、工程合同中对设计相关事项的约定
4、施工前的审图、交底要点
5、设计选型、材料定样及工程样板的管控
6、各设计分项完成时间与工程进度的衔接
7、项目常见设计变更的原因分析及对工程的影响
8、如何规范设计变更的流程，控制工程成本增加
9、商业项目的验收与调试：对设计功能及效果的验证
授课师资：沈葵，阳光新业地产股份有限公司副总裁 备选师资：林峰利，宝龙地产控股有限公司副总裁
授课主题三：定位策划与规划设计的对接与转化
1、项目定位报告应该包括的内容
2、研策团队与规划设计及招商运营团队的对接内容和协作方式
3、研策团队与开发商及设计机构对接存在的障碍
4、如何通过调研和与预招商撰写定位报告
5、如何通过一个准确的定位报告指导概念规划
6、业态定位与概念规划的对接与转化主力店定位与概念规划的对接与转化
7、功能定位和品牌落位与动线设计和店铺分割
授课师资：王永利，智汇商业顾问董事总经理原华夏柏欣研策部总经理 备选师资：李亚明，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁
授课主题四：招商运营与规划设计的对接与转化
1、招商运营对规划、建筑、灯光、机电、导视系统设计基本要求 2交场标准与实施招商谈判中商务条款与工程条件配合
3、招商收入预算的执行以及回报
4、招商与市场推广部工作配合商户进场、装修工作协调
5、招商外围工作把控重点商业项目的收入与支出
授课师资：胡泊，凯德MALL翠微路北京商场总经理
备选师资：周鹏，中粮置地北京公司副总经理兼朝阳大悦城总经理
授课主题五：商业地产（综合体）建筑设计总图内容及深化设计
1、商业综合体实例（建筑专业）
2、总图组要内容内部功能布局人防设计（简介）
3、消防设计施工图设计项目答疑
授课师资：吕晓娟，北京东方国星建筑设计有限公司副总/高级建筑师 备选师资：蔡放，北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司总经理
授课主题六：甲方设计总监（团队）的职能及与专业机构的选择、指导和管控
1、选择设计师还是选择设计机构，为什么？选择的标准是什么，为什么？
2、开发商需要做概念投标吗？做概念投标的注意事项？
3、概念和方案评审时需要整合哪些专业资源参与？
4、项目开发前期为需要整合哪些类型的专业资源？
5、开发商在遴选设计机构中经常出现的一些问题和错误
6、甲方设计总监或设计团队的选择整合机构和专业指导把控作用及团队配置
7、“驾驭与匹配”开发商与设计机构如何产生合力
8、高水平高的设计院应以什么样的心态通过它技术来实现客户的想法。
授课师资：傅宁，泰禾集团设计总监、前龙湖集团研发中心总监
备选师资：曹翔，原苏州圆融集团规划工程副总裁、合肥信地置业总经理
授课主题七：商业地产项目的室内规划设计与停车场设计
1、室内商业设计考虑要素与案例解析
2、交通规划的考虑要素入口规划设计的考虑要素与设计要点
3、动线规划设计的考虑要素与设计要点
4、停车场的种类停车场规划设计的考虑要素与设计要点
5、车道、斜坡、立体停车场规划设计的考虑要素与设计要点
6、停车位数量计划的制定要点与测算
7、销售额、建筑面积与车位数量的关系
授课师资：乔崎丹青社中国区总经理
备选师资：胡平上海HKG建筑设计公司董事长
授课主题八：商业地产规划设计精典案例暨趋势分析
1、商业定位分级及产品配置商业定位及运营模式
2、国内外精典商业案例鉴赏分析商业项目细节及人性化设计（1）人性化设施及服务（2）后勤通道及服务用房（3）标识及导视系统设计（4）广告位及电子屏设置策略
授课师资：石璐新加坡RSP北京公司董事总经理
备选师资：庄雅典台北雅庄设计公司总经理北京雅庄建筑设计咨询公司总经理
授课主题九：
二、三城市商业地产项目规划设计全程对接与持有、销售物业的设计增值
1、商业地产项目类型、地产开发商类型分类
2、商业地产项目各主体方盈利模式
3、商业地产专业设计公司分类及各自特点
4、如何选择与项目相匹配的设计公司
5、商业地产设计方法与步骤与传统住宅地产开发设计的区别
6、商业地产项目开发全过程中各环节特点及要素，与设计单位如何对接
7、什么是商业设计？其核心内容是什么
8、阐述二三线城市商业地产项目中持有与销售物业的关系，如何通过设计使其增值
授课师资：曹一勇北京博地澜屋设计机构总设计师、原五合国际北京总经理 备选师资：侯建军上海三益建筑设计副院长、商业事业部总经理
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年4月23-27日 北京（详见报到通知）
[培训费用]：14600元/人（含授课费、资料费、午餐费、考察费、证书费）住宿代订，费用自理。中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
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