第一篇：工业园区开发与盈利模式研究报告
工业园区开发与盈利模式研究报告
一、工业园区开发模式
（一）工业地产商开发模式
简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻
工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。
例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。
（二）政府独立开发模式
简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻
此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。
此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。
例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。
（三）综合开发模式
简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻
②→开发商→开发项目→招商入驻
综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。
例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。
二、工业园区运营盈利模式分析
（一）工业园区运营模式分析
1、出售只售不租 开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；
2、出租只租不售。
开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；
3、出售+出租，即可租可售
在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。
从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。
1、出售
对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。
2、出租
出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。
3、出售+出租
出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。
4、运营模式对比分析
(二）工业园区盈利模式分析
工业园区盈利模式主要有三大类：
一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；
二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；
三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。
第二篇：工业园区项目可行性研究报告
河南泰之峰企业管理咨询有限公司
工业园区项目可行性研究报告
编制单位：河南泰之峰企业管理咨询有限公司河南泰之峰企业管理咨询有限公司
什么是可行性研究报告：
作为投资决策前必不可少的关键环节，可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告的用途：
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法。整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。可行性研究报告的写作要求：
在对原材料进行加工的基础上，还要对材料进行综合的整体分析。首先，按类别分析具体材料，根据具体材料的内容做出符合实际的恰当的判断。其次，将各类具体材料及做出的判断加以归纳、排列，提炼出这些具体材料所说明的、所表现的问题是什么，从理论上加以分析，得出客观、科学、鲜明的结论。在对经济效益的评价中，要特别注意对不确定因素的分析。所谓不确定因素，是指造成估算与将来实际情况之间有出入情况的因素。
可行性研究报告主要用于发改委立项、申请土地、政府申请资金、银行贷款、境内外融资等。
工业园区项目可行性研究报告：
目 录
第一章 工业园区建设项目总论
1.1 概述
1.2 项目建设单位简介
1.3 报告编制的依据与范围 1.4 项目概况
第二章 工业园区项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景 2.2 项目的提出
2.3项目建设的必要性
第三章 工业园区建设项目市场预测及建设规模
河南泰之峰企业管理咨询有限公司
3.1市场现状分析
3.2市场需求分析
3.3 项目的SWOT分析
3.4 项目目标客户群定位
3.5 项目建设规模
第四章 工业园区建设项目选址及建设条件
4.1 选址原则
4.2 项目选址
4.3 项目建设条件
第五章工业园区建设项目建设方案
5.1 总体规划
5.2 规划设计方案 5.3 建筑设计方案 5.4 公用工程
5.5 工程管线规划
第六章 工业园区建设项目环境保护及公共安全
6.1 环境保护
6.2 劳动安全
6.3 消防
第七章 工业园区建设项目节能处理
7.1 节能方案分析的必要性 7.2 用能标准和节能规范
7.3 能耗状况和能耗指标分析
7.4 节能措施和节能效果分析
第八章 工业园区建设项目管理及进度计划
8.1 项目管理
8.2 项目进度安排
第九章 工业园区建设项目招标方案
9.1 编制依据
河南泰之峰企业管理咨询有限公司
9.2 招标方案
第十章 工业园区建设项目投资估算与资金筹措
10.1 投资估算
10.2 资金筹措
第十一章 工业园区建设项目社会效益
11.1社会影响效果分析
11.2社会适应性分析
11.3社会风险分析
11.4 社会效益评价结论
第十二章 工业园区建设项目结论与建议 12.1 结论 12.2建议
第三篇：工业园区开发建设情况汇报
工业园区开发建设情况汇报
坚持和落实科学发展观
全力打造园区经济快速发展平台
xxxxx园是xxx国家高新区属下四大科技工业园之一，1999年3月设立，座落在xxxx区井岸xx。园区第一期开发面积3.34平方公里，第二期开发面积2.66平方公里，其中工业用地7800亩，生活配套用地1200亩。近年来，xx科
技工业园认真贯彻落实市委、市政府“工业西进，城市西拓”重大战略决策，紧紧围绕“再造新xxxx，建设新xxxx”的目标任务，坚定不移地把加快发展作为第一要务，积极实施市、x、xx、xx“四级”联动机制，大力推进园区工业化、城市化，不断发展壮大园区经济。目前，园区工业用地已全部布满项目，共引入项目129个，其中已投产项目68个，投资总额52亿元；在建项目52个，投资总额22.6亿元；已签约筹建项目9个，合同投资5.2亿元。2003年xx科技工业园实现工业产值258.3亿元，原创：http://www.feisuxs/比2001年增长664；工业增加值30.6亿元，增长728；固定资产投资总额15.32亿元，增长247；实际利用外商直接投资7348万美元，增长59；实际引入内联资金55510万元，增长11.9倍；外贸出口22.3亿美元，增长748；园区各项税收共4.74亿元；2004年1-10月工业产值266.8亿元，比去年同期增长30.51；工业增加值23.7亿元，增长8.63；固定资产投资总额14.04亿元，增长41.8；实际利用外商直接投资(新口径)2493万美元，增长56.1；实际引入内联资金87965万元，增长199.9；外贸出口20.4亿美元，增长17.2，形成了以世界500强企业xxxx国际集团、美国xxxx国际为龙头的电子通讯制造业基地。
一、抓创新，积极探索工业园开发建设新途径
一是突破园区开发建设靠财政的传统思维方式，积极探索加快工业园区开发建设的投融资体制。盘活xx政府1300万元债权，用填泥顶替债务的方式引导债务人为工业园填了800亩地，为园区的开发建设和引入项目的早动工打下了基础；采用企业自己填土在购地款中扣除的方式，将未达标高的1000多亩土地交给企业自己填土，促使项目尽快上马。采用“让商人开发，土地出让款作为开发费”的政策，将位于工业园内需要花近1000万元才能平整的500多亩烂山头交给商人开发，既盘活了资产，又赢得了发展空间。
二是实行地价和项目效益相挂钩。在降低投资者成本，营造投资洼地的基础上，对投资规模大、产出高、地方财政税收贡献大的优质项目，如xxx集团公司、xxx业公司等，以优惠地价扶持其做大做强；对其它较小项目则采用高地价形式。同时，把地价和项目上马速度挂钩，实行相对滚动地价。对已出让而未动工的工业用地进行重新整合，对新签项目采用限期上马，逾期不上马的，要提升地价，甚至收回土地的办法。
三是开发建设以效益为中心，减少利益成本。园区开发以最低价开发为目标，一次规划，分步实施。园区道路远近结合，规划24米宽，首期先上8米；园区9公里长的8条路，投入不到1亿元，平均每公里大概1000万元，大大降低了成本。园区排污渠的建设也坚持因地制宜，节省开支的原则，原来预算造价1850万元，以水生植物覆盖方式建设，仅用120万元，不到预算的十分之一。
二、抓机制，实现了园xxxx经济互动发展
近年来，xxxxx积极实施“两西”战略，先后制定实施了《关于鼓励xx级招商引资入xxxx工业园的办法》、《关于鼓励招商引资的奖励办法》、《井岸xx200xx年xx领导成员年薪制和xx党支部书记重奖制的实施方案》、《xxxx2003年xx领导成员年薪制和xx党支部书记、xx主任重奖制的实施方案》、《井岸xx2004年农xx两委干部重奖制的实施方案》等园xxxx互动发展措施，引导xx级自筹资金建厂房或xx出土地与开发商合作兴建厂房出租，有力地支持了工业园的快速发展，有效地发展壮大了xx集体经济。全xx17条行政xx有11条规划在工业园建厂房22幢，约19万平方米，目前，已建成11幢，在建8幢，其余将陆续动工兴建。仅南潮xx就建了4幢，厂房已出租，年租金收入300多万元。
同时，在工业园开发建设中，园xx领导牢固树立了工业园带旺周边xx的发展意识，确立了“工业给外商，配套给当地，住宿给xx民”的思想。一方面，把最好的商用地块留给xx发展，将规划建设的6个市场分配给xx筹资建设。目前已建成的有“西埔商业广场”，占地11亩，商铺共有147间，年租金170万元。正在建设的有xxx、xx、xx、xx、xx等xx的专业市场和xxxx的商业街。另一方面，积极引导周边xx民为园区企业进行宿舍配套建设。据统计，工业园周边xxxx民提供出租房6518间，xx集体出租房1万m2，既解决了2万多名外来工的住宿问题，又有效增加了xx集体和xx民的收入。2003年，周边xx通过出租房屋，xx民人均年纯收入增加890元。
三、抓规划，促进科技工业园全面协调可持续发展
坚持规划和环保先行，重点做好工业园区规划编制和环评工作，实现产业园区化、园区城市化，以全局、综合和长远的发展眼光，科学规划和建设功能齐全的大工业园区，全力打造园区经济。为了做好工业化与城市化并行、经济效益与社会效益并重这篇大文章，我们按照“点状分布，线形辐射，服务企业，兴旺周边”的发展思路，对园区的生活配套区规划进行了重新修编，规划了中心生活配套区、次中心生活配套区和周边生活配套小区共1200亩的生活配套区域，主要分布在新堂中心生活配套区、三洲工业城次中心配套区以及周边xx、西埔、东风、五福等xx，建筑面积110万平方米，规划建设宿舍、市场、文化体育设施、医院、学校、商业广场等生活配套设施，满足周边企业不同消费层次员工的生活需求。我们要通过加强园区规划，使20的商住用地产生出良好效益，补偿80的工业用地投入，实现自我滚动、自我发展。园区每平方公里土地投入4800万元，是一般园区平均数的三分之一，园区建成区每平方公里产出150亿工业产值，是一般园区平均数的三倍，真正通过规划，实现了投资强度大、产出率高的效益。
四、抓配套，积极营造良好的投资环境
近年来，xx科技工业园共投入园区基础设施配套资金1.12亿元，填土590万方，建成工业园内道路8条9公里，铺设供水管道9公里、污水管道5.3公里，建设泵房2座、桥涵3座，完成110千伏二回路配电线路1公里、10千伏四回路配电线路5.7公里。园区基础设施日益完善，投资硬环境不断完善优化，大大提升了园区发展水平。
与此同时，xx科技工业园注重搞好工业园区生活配套建设。首先，抓好工业园区的宿舍配套。建成集高尚住宅、餐饮、娱乐、健身、休闲于一体的综合配套区—xx外商俱乐部，为园区企业中高层管理人员提供全方位的服务。目前，建筑面积达12万m2的xxx城已动工，进一步提高了园区的生活配套水平。其次,抓好文化、体育、卫生等设施的配套。为了营造良好的园区发展环境，目前，我们正在积极推进占地150亩的文化体育中心项目建设，该中心集文化馆、体育场、表演场、健身、休闲等于一体，已经开工建设，很快可建成投入使用。同时，我们还积极做好社区配套服务，已引进井岸卫生院等开设门诊部4家。引进新思维职业服务公司为园区企业提供人力资源保证。此外，我们还成立了综治队，建立了工业园清洁卫生责任制，为企业提供安全、舒适的投资环境。
五、抓龙头，形成电子通讯设备制造业生产基地
到目前为止，xxxx集团在xx科技工业园设立了9家生产型电子通讯企业，总投资超过5亿美元，已发展成为全市电子通讯设备制造业的龙头。xx科技工业园充分发挥xx集团的产业优势，加强电子通讯产业专题招商，打造产业链；同时，大力吸引国内外有实力的大企业和跨国集团落户工业园，并依靠龙头企业的带动，引进一批有较高技术水平的相关企业、上下游企业，做大做强主导产业，做长产业链。在xx集团的带动下，引进了另一家世界500强企业美国xxx国际落户xx工业园，同时，一批电子类企业也先后落户，园内已有25家电子通讯类企业，投资总额达55.28亿元，初步形成了电子通讯制造业生产基地，被定为国家电子通讯产业基地。目前，xx科技工业园项目呈现以下特点：企业规模大，投资1亿元以上项目有17个；科技含量高，70都是电脑、电子、电缆、电池等高科技企业；产业布局合理，形成以xx、xx电子为龙头和16个大项目为次龙头的企业群；外资、民营企业齐发展，原创：http://www.feisuxs/xx、xxx、xx、xxx等一批投资大、科技含量高的民营企业成为园区经济发展的重要增长点和生力军。
六、抓效益，推进集约化发展
工业园区坚持高标准、高质量投入，高水平、高效能产出的集约发展原则，探索了一条资源整合优、产出效益好、建设质量高的集约化园区经济发展路子，实现了园区经济增长的质量和土地利用效率不断提高，实现了速度、结构、质量、效益协调统一。目前园区已累计引进合同外资xxx亿美元，实际利用外资xxx亿美元；累计引进内资xxx亿元；已开发建设各类房地产xxx万平方米，平均建筑容积率从最初的1:1已提高到目前的1:xx左右；园区工业用地平均每平方公里投资强度达到xx亿美元，平均每平方公里工业产值已达到150亿元。
集约投入基础设施。高起点规划的同时，聚集力量加快推进基础设施建设，以适应集约式投入和集群式发展；在建设中，强化基础设施的集约投入建设机制，道路延伸，水电配套，水网承接，绿化及宽带网等设施全盘考虑，统一安排，做到了一步到位，促进资源优势共享。
集约利用土地资源。面对有限的土地资源，园区从一开始就十分重视资源的优化配置和集约利用，综合评价入园项目，严格按照园区城市发展规划和土地利用总体规划管地、用地和供地，实行供地量与资金投入额度、科技含量、环境影响度、外向度和税收等产出效益指标挂钩，供地量与建筑密度、容积率挂钩，从而提高园区土地资源的集约利用水平。依法处置闲置土地，对于超过规定不开工的项目用地予以收回。实施土地深度开发，对使用效率不高的土地进行“二次开发”。
集约发展入园企业。园区积极引导进园企业加大技改投入力度，推进科技创新，引进先进设备，发展高新技术，改造传统产业，促进产业升级，实现集约发展。
第四篇：新型工业园区开发简介（范文模版）
北滩新型工业园区开发简介
北滩新型工业园区是县委、县政府为实现工业强县而确定的新型工业开发区之一。自园区开工建设以来，乡党委、政府高度重视，按照县委、县政府的统一安排部署，全力做好各项协调工作。一是宣传到位，群众支持。新型工业园区建设是县委、县政府在“十二五”期间的重要发展战略之一，该园区能落户东乐，这是东乐实现跨越式发展难得的机遇，乡党委、政府采取多种形式，加大宣传力度，获得了广大群众的理解和支持。二是结合殡葬改革工作，对东乐乡辖区“三沿五区”范围内的坟墓进行了集中清理。截止4月底，共迁坟2656座，使312国道以北2公里范围内的生态环境明显改善，既保护了土地资源，也为工业园区按时顺利开工建设提供了保障。三是配合县工业园区办和县林业局做好防风林灌溉工作。今年，在工业园区沿312国道，共种植防风林13.2万株，乡水管站全力做好灌水保障工作，共灌水四次，抽水38000方，确保了林朩成活率达到80%以上。四是做好园区工业建设用地协调和供水保障工作。乡上与园区办密切配合，按照园区统一规划，协调新上企业建设用地。同时，群井汇流灌区五墩、十里堡等村自筹资金928万元，成功实施了南滩打井取水工程，为北滩工业园区用水提供了保障。根据企业的需求，现已调整机井3眼，确保了企业的正常生产和建设用水，做到了园区建设用水和农户灌溉两不误。
第五篇：工业园区规划项目可行性研究报告
城南橡塑建厂项目 第一章 总论 1.1项目概要 §1.1.1 项目名称 §1.1.2 项目建设性质 §1.1.3 项目负责人 §1.1.4 项目建设地点 §1.1.5 项目建设规模 §1.1.6 项目建设期限 §1.1.7 项目投资规模 §1.1.8 资金来源 1.2项目提出背景 §1.2.1行业发展前景广阔 §1.2.2中国技术相对落后 §1.2.3当前产品技术现状
§1.2.4技术改造及扩建以提升技术优势 1.3项目承建单位 §1.3.1公司概况 §1.3.2公司简介 1.4编制依据 1.5 编制原则 1.6研究范围 1.7综合评价
第二章 项目可行性及必要性分析 2.1项目可行性分析 §2.1.1 政策支持力度加大 §2.1.2 研究所当前实力支持 §2.1.3 人员支持
§2.1.4 技术保障与经验积累 2.2项目必要性分析
§2.2.1 中国橡胶密封行业发展的迫切需要 §2.2.2 解决当前企业发展瓶颈的需要 第三章 项目市场分析 3.1工业园区的规划发展 3.2项目公司市场定位分析 §3.2.1项目公司竞争优势 §3.2.2项目公司市场小结 第四章 项目建设条件 4.1地理位置选择 4.2地理位置优势 4.3区域经济状况
第五章 总体建设方案 5.1厂区总平面布置 5.2工程管线布置方案 5.3土建方案
§5.3.1方案指导原则 §5.3.2土建方案的选择 5.4建设内容
§5.4.1主要生产设施 §5.4.2辅助设施 §5.4.3生活设施 5.5建设目标
第六章 主要产品及生产工艺 6.1主要产品 §6.1.1密封制品 §6.1.2减震制品 §6.1.3非标产品 6.2产品研发内容及目标 §6.2.1产品研究相关原理
§6.2.2高性能耐热浇注型聚氨酯弹性体密封件的的研发 §6.2.3强酸橡胶制品的研发 6.3产品执行标准 6.3生产工艺过程 §6.3.1生产方法 §6.3.2工艺技术 §6.3.3产品工艺流程图 6.4主要设备选择 §6.4.1主要设备 §6.4.2主要设备来源 第七章 环保和节能 7.1节能设计依据 7.2 主要节能措施 7.3环保依据及设计原则 §7.3.1环境保护设计依据 §7.3.2设计原则 7.4主要污染源防治措施 7.5绿化措施 第八章 劳动安全卫生 8.1设计依据 8.2概况 8.3劳动安全
§8.3.1防火防爆设计 §8.3.2电力
§8.3.3防静电防雷措施 8.4劳动卫生
§8.4.1防暑降温及冬季采暖 §8.4.2卫生 §8.4.3噪声 §8.4.4照明
第九章 企业组织与劳动定员 9.1企业组织机构 9.2生产体制和劳动定员 9.3激励和约束机制 9.4人力资源管理 §9.4.1员工来源 §9.4.2人员培训 §9.4.3福利待遇 第十章 项目实施规划 10.1建设工期的规划 10.2 建设工期 10.3实施进度安排 第十一章 投资估算 11.1投资估算依据 11.2项目投资估算 11.3资金来源 11.4资金使用和管理 第十二章 财务评价
一、基本数据的确立
（一）产品价格
（二）生产负荷
（三）其他计算参数
（四）成本费用估算
二、财务盈利能力分析
（一）财务现金流分析
（二）静态分析结果
（三）不确定性分析
三、财务评价结论 第十三章 风险分析及规避 13.1项目风险因素 §13.1.1不可抗力因素风险 §13.1.2技术风险
§13.1.3核心研发人员流失风险 §13.1.4市场风险 §13.1.5资金管理风险 13.2风险规避对策
§13.2.1不可抗力因素风险规避对策 §13.2.2技术风险规避对策
§13.2.3核心研发人员流失风险规避对策 §13.2.4市场风险规避对策 §13.2.5资金管理风险规避对策 第十四章 结论与建议 14.1政策可行性 14.2市场可行性 14.3技术可行性 14.4管理可行性 14.5社会效益 14.6结论 14.7建议 附录
附件1 总平面图
附件2 产品销售收入预测表 附件3 总成本费用估算表
附件4 销售收入、销售税金及附加估算表 附件5 损益和利润分配表 附件6 固定资产折旧费计算表 附件7 无形资产及递延资产摊销表 附件8 流动资金估算表 附件9 项目财务现金流量表 附件10 资产负债表 附件11 资金来源和运用表
工业园区可行性报告范文格式模板
第一部分 工业园区项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围）1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长
1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分 工业园区项目背景 1.项目提出背景
1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况
2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.项目投资的必要性 第三部分 工业园区市场研究 1.市场供给
1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求
2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格
3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测
4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测 第四部分 工业园区项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析
2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要技术经济指标 第五部分 工业园区投资估算
工业园区项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 1.土地费用 2.前期工程费用 3.建筑安装工程费用 4.基础设施建设费用 5.公共配套设施建设费用 6.管理费用 7.销售费用 8.财务费用 9.各种税金支出 10.其他成本支出估算
第六部分 工业园区项目开发进度 第七部分 工业园区项目资源供给 1.资金筹集与使用计划
2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 3.施工力量组织计划
4.项目施工期间的动力、水电等供应
5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应 第八部分 工业园区项目财务评价 1.获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 2.效率评价 2.1经营比率 2.2资金利用率 3.信誉评价 3.1流动比率 3.2杠杆比率 4.静态获利分析 4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析 5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分 工业园区项目风险评价 1.盈亏平衡分析 2.敏感性分析 2.1变动因素一 2.2变动因素二
第十部分 工业园区项目综合评价
1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价 4.存在问题与建议 5.总体结论及建议-------------------根据项目性质，有关章节参考以下详细的范文格式模板： 工业园区项目可行性报告范文格式范本
第一部分：项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：工业园区项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、工业园区项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、工业园区项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、工业园区项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、工业园区项目规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、产品容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分：法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要条件
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
（一）现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：工业园区项目市场分析
一、区域产品市场成长状况
1、区域产品市场简述 ? 形成时间
? 各档次产品区域内分布状况 ? 购买人群变化
2、区域产品市场各项指标成长状况（近3-5年）? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ?平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征 ?平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ?平均消化率 ?平均容积率
? 物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的机会点
6、结论：
? 区域市场在整体市场的地位及发展态势
? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第四部分：工业园区项目规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
第五部分：工业园区项目开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
第六部分：工业园区项目投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：
项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费
直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率
3、项目开发各期的利润体现
经济指标 2001年 ··· 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)
4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（3）容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率
四、项目资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：工业园区项目管理资源配置
五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：工业园区项目综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议 附件：
鲁公网安备37028302000876号