大厦物业创优规划

第一篇：大厦物业创优规划

大厦物业创优规划

时间:2009-09-16 10:38来源:蜂巢网 作者:本站整理 点击:

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目录

一、前言1

二、项目基本情况2

1、大厦位置2

2、大厦布局2

三、规划目标及依据2

1、规划目标2

2、规划依据2

四、规划内容3

1、争创目标3

2、争创价值3

3、争创阶段3

4、工作重点3

一、前言

北京市※※※物业管理有限公司成立于1997年10月，经过多年来的不断探索，我公司己成为机构设施完善、管理科学、设备良好，具有专业特色的经济实体、目前，我们服务管理的龙绍衡大厦面积为※※万平方米，服务内容包括消防监控、楼宇自控、房屋维修、设备维护、保安、保洁等各种常规或特约服务、“客户至上，服务为本；精益求精，持续改进。”是我公司的管理方针。“持续改进”是我们的不懈追求，也是我们发展壮大的根基。经过不断的完善，公司形成了自己独特的管理风格，锻炼了一批懂技术、善管理的队伍，为扩大市场打下坚实的基础。

※大厦位于东城区和平里南街五区18号楼，由北京市东城区和平里街道办事处开发建设，※※年※※月交付使用，占地面积※※※平方米，建筑面积※※※平方米。地上※※层，地下※※层，设有酒楼、员工餐厅、健身及中高档写字间，裙楼做为商场使用。

公司以ISO9001质量管理体系为管理基础，根据业务需要设置五部一室，即：客户服务部、工程部、保卫部、财务部、人事部及办公室。形成了有自身特色的管理标准，培育了一批优秀的管理人才。※※年※※月，大厦总经理将管理目标定位于“北京市优秀管理大厦”，以此殊荣为广大客户提供优质、高效、人性化的服务，树立本公司良好的品牌效应。

二、项目基本情况

1、大厦位置

大厦位于※※区※※街※※号。

2、大厦布局

大厦占地面积※※平方米，建筑面积※※平方米。大厦主体部分为框架填充墙结构，外装饰为墙砖贴面。大厦地上※※层（首层大堂，首层部分区域及二层为※※酒家、※※※楼层为写字间，※※层为酒店）地下※※层（此处为地下楼层使用功能简介）。

三、规划目标及依据

1、规划目标

本公司始终以顾客为关注焦点，借参加创优之契机，在和平里街道办事处、公司各级领导的高度重视下，通过全体员工的共同努力，力争使大厦荣获本年度的“北京市优秀管理大厦”称号。

2、规划依据

制定本规划的依据为北京市国土资源和房屋管理局《关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）的通知》（京国土房管物[2004]686号）及其评分细则。

四、规划内容

1、争创目标

争创2006年北京市优秀管理大厦称号

2、争创价值

大厦周边简介＋这里不仅文化气息浓郁，而且孕育着无限的商机。在这样得天独厚的环境中龙绍衡大厦必须有自己的经营特色与亮点，体现出与众不同的服务风格，出乎其类、拔乎其萃，如此才能在激烈的市场竞争中更具有生命力。为此，争创北京市优秀管理示范大厦迫在眉睫，这也是品牌战略的市场价值。

3、争创阶段

第一阶段：向※※小区办物业科申报备案； 第二阶段：将标准分解到部门，落实到人；

第三阶段：预检预评

第四阶段：迎接市检查团检查

4、工作重点

第一阶段工作重点；

1）组织申报备案

2）成立争创领导小组

3）下发北京市《考评标准》，各部门组织学习

4）召开动员大会，统一创优认识

5）各部门参照考评标准自检自查

第二阶段工作重点：

l）将市优《考评标准》分解到各部门落实到个人，限期完成；

2）依据检查标准，分为内业组、环境组、设备组三条主线，各部门进行创优工作：

3）按照北京市建委2007年市优考评工作通知，组织二次全面的自检自查。

第三阶段工作重点：

l）接受※※建委小区办的预检预评；

2）整改发现的不合格事项

3）进行一次模拟正式验收； 4）安排考评路线和培训迎检人员

5）制定现场考评验收工作流程；

6）布置检查验收答辩会场；

7）接受市建委考评组正式验收。

第二篇：创优规划

崇州~彭州500kV输电线路工程

创

优

规

划

四川赛德工程监理有限责任公司 崇州~彭州500kV输电线路工程项目监理部

二00六年十二月二十六日

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批：

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编

制：

崇州~彭州500kV输电线路工程 创优规划

目录

前言„„„„„„„„„„„„„„„„2

一、编写依据„„„„„„„„„„„„„„2

二、施工准备阶段创优内容„„„„„„„„3三、四、五、六、七、八、九、十、十一、工程参建各方组织协调措施„„„„„„

施工阶段„„„„„„„„„„„„„„5 施工质量控制„„„„„„„„„„„„7 职业健康安全控制„„„„„„„„„„9 环境保护措施„„„„„„„„„„„„14 文明施工措施„„„„„„„„„„„„16 进度控制措施„„„„„„„„„„„„17 投资控制措施„„„„„„„„„„„„19 合同管理、信息管理措施„„„„„„„21 22

崇州~彭州500kV输电线路工程 创优规划

前言

为了贯彻落实《建设工程质量管理条例》和《国家电网公司工程建设质量管理规定（试行）》精神，履行监理合同中业主提出的工期、质量、环保、职业健康安全、投资、进度等控制及管理目标。实现国网公司“一强三优”的战略目标，贯彻基建管理“以安全为基础，以质量为中心”的指导思想，在输变电工程项目建设中强化过程控制意识，全面提升工程建设质量，保证向生产部门移交“性能可靠、资产优良”的工程，创国家电网公司优质工程。本工程建设监理工作创优规划中，为将工程建设成为国家达标投产优质工程努力奋斗。

一

编制依据

1.依据国务院《建设工程质量管理条例》和国家有关法律、法规和规章，工程建设标准强制性条文，国家电网公司相关制度。

2.《国家电网公司工程建设质量责任考核办法（试行）》的通知。

3.《国家电网公司输变电工程达标投产考核办法（2005版）》的通知。

4.依据国家和行业现行施工及验收技术规范、规程和质量验评标准。

5.电力建设工程质量监督规定、工程质量监督导则。

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是否具有针对性、有效性，对施工中可能出现的气候、地质（流沙）、停、带电、重大交叉跨越等不利情况，有无应对方案和保证质量、安全的组织、技术、物资措施。

4.检查承包单位是否建立健全了质量、安全、文明施工、环境保护等机构、管理制度、责任落实情况，特殊工种人员培训并持证上岗。

5.审查承包单位负责采购的原材料、半成品、成品和构配件质量证明文件，包括：产品合格证及技术说明书，质量检验或试验报告、岗位操作人员资格证明及操作记录，确保工程质量的保证有可靠的物资基础。

6.审查承包单位施工机械的配置：  选择配备是否恰当；

 数量是否满足现场施工需要；  是否按组织设计及实际计划备妥；  是否经有资质的检验机构检验合格；

 计量、测量、仪器仪表是否检验合格，有无超期； 7.审查承包单位选择的分包单位施工资质、安全资质、施工业绩及能力、管理水平是否符合本工程要求。

8.严把开工关，其主要审查以下内容：  施工许可证是否获主管部门批准；

 土地征用批文、拆迁协调能否满足施工进度要求；  林木砍伐、环保手续、地方协调会等是否办妥；

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技术、质安、管理人员到位，施工人员、工机具、材料进场，技术、质量、安全已交底，特殊工种的培训及上岗证。

4.在监理过程中必须坚持以“安全第一，预防为主，综合治理”为基础，以“质量管理为中心”的指导思想，强化施工过程控制意识，提高工程建设质量，确保线路长期稳定安全运行。

5.参与施工单位技术、质量、安全交底，并重点审核施工单位的施工组织设计中的施工技术方案、质量保证措施、安全保证措施、环境保护措施及管理体系的运转是否正常。

6.严格检查现场原材料、构配件的规格质量不合格者严禁进入现场使用。

7.参与见证水泥、砂、石、钢材取样送检复试，砼试块现场制作检验。

8.严格施工质量“自、互、专”三检制度，对隐蔽工程、重要工序监理跟班旁站监督，并组织分项分部工程、关键工序和隐蔽工程的质量检查和验评。

9.严格审批分包单位分项工程、分部工程开工申请报告，特殊工种培训考试，持证上岗，管理机构及人员资格证并持证上岗。

10.检查安全防护用品、用具、现场安全警示标志及安全防护网、围拦、防火、防洪、防毒等安全、环境保护措施、崇州~彭州500kV输电线路工程 创优规划

1)满足设计和验收规范要求，确保工程质量总评为优良。

2)一次验收合格率100％，分部工程优良率100％，观感得分率≧90％。

3)创国家电网公司优质工程，争创国家优质工程。4)强化工程建设质量管理，确保本目标实现。2.工程质量监理职责

1)实施工程监理服务，履行监理合同，在授权或委托范围内，实施全方位的工程质量监理，对实现工程质量目标负责。

2)负责工程建设全过程，全方位的质量监督、检查、控制，对工程质量承担相应责任。

3)贯彻执行国家质量方针，组织人员建立实施质量管理体系程序。

4)编制工程项目监理部各级人员质量职责，经批准并实施。

3.督促并参与施工作业技术交底，每项工程开始施工前，审查关键部位、技术难度大、质量要求高、施工复杂的技术交底书中的施工方法、质量要求和检验标准是否符合《架空送电线路施工及验收标准》及《国务院建设工程质量管理条例》。

4.监督承包单位严格按照设计图纸和施工标准验收规

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 不发生重大垮〈坍〉塌事故；

 不发生3人以上的重伤事故，轻伤负伤率≦6‟；  不发生交叉跨〈穿〉越停电施工引起的人身伤亡和负主要责任的电网大面积停电事故；

2.按照国家电网公司安全文明施工的有关要求，督促施工单位进行安全文明施工管理，对安全措施费的使用进行监督，对于安全目标的考核，将严格按照安全生产目标责任制的有关内容进行。

3.在施工阶段，工程项目监理部内部必须建立健全安全监理体系：

1)建立以总监理工程师为第一责任人的安全监理体系，明确各级监理人员的安全监理职责。

2)建立和完善安全监理工作制度，主要包括安全监理责任制，监理内部安全教育培训及安全技术交底制度、安全监理工作例会、安全监理巡视和旁站工作制度，安全监理检查制度，安全监理审查备案制度。

3)及时编制《监理规划》和《专业监理实施细则》，制定安全监理工作方案，明确文件审查、安全检查签证、旁站监理和巡视监理的范围、内容、程序和相关人员职责，以及安全控制措施、要点和目标等。

4.在输电工程建设中，必须贯彻执行国家、行业及国家电网公司有关职业健康与环境保护的方针、政策、法律、0崇州~彭州500kV输电线路工程 创优规划

9.土石方开挖、基坑支护、模板、脚手架工程、起重吊装和整体提升脚手架拆装等专项方案是否符合法律、法规、强制性标准，是否按规定进行论证和批准手续要求。

10.安全防护检查

1)安全防护用品，用品在使用前应按规定进行可靠性检查。

2)进入施工现场人员必须正确佩戴安全帽，两米以上高空作业系安全带，穿胶鞋。

3)所有施工人员不得穿拖鞋、凉鞋、高跟鞋，不准赤脚、赤膊，有条件时应统一着装穿戴符合自己工种的专用工作服和胶鞋。

4)从事有毒及特殊作业人员，应穿专用防护服，佩戴防护面罩和手套。

11.对危险作业、特殊施工工序、重要部位实施旁站、巡视监督检查：

1)基础检查：高边坡开挖、深基坑掏挖超过3m时、易坍塌等特殊基础、岩石爆破基坑开挖、流砂泥水坑基础开挖、支护排水、扎筋及砼浇筑。

2)组塔阶段：超过80m高塔及特殊酒杯型塔、临近带电体施工、特殊地形杆塔组立。

3)架线阶段：带电搭设跨越架（平齐带电线路至封顶阶段）、带电封网跨越、特殊施工方式展放导引绳、通过不

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由设计单位判定整改方案，经审批通过后方可组织施工。

14.督促施工单位在施工期组织施工安全自查工作，在定期召开的工地例会上，评述安全生产管理现状及存在的薄弱环节和问题，提出意见和建议，把安全作为工地例会的主要内容之一，使预防落到实处。

15.参加业主组织的安全大检查，并总结汇报。安全检查是预防和消除危险的重要手段，其目的是预防安全事故，完善生产条件和作业环境，以达到最佳安全状态。监理人员应积极主动协助业主审查施工单位的安全文明施工资料，检查现场安全施工情况。

16.对地质条件复杂，易发生安全灾害性季节（暴雨、山洪、雷击、冰雹、雪等）给安全施工生产带来困难的施工地区，监理人员应主动配合施工单位积极与气象、水利部门和当地政府沟通协调，争取各方的关心和支持，营造良好的电力生产环境。

六

环境保护措施

1.按照《中华人民共和国环境保护法》、《电力建设安全健康环境管理工作规定》、四川省有关规定，施工期间，项目监理部必须采取有效措施，以保护当地生态环境不受破坏，防止水土流失，在保证线路安全可靠运行的前提下，尽量减少工程建设对地方经济发展及自然保护区生态环境的影响，以满足政府对环境保护的要求。

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塔位下方用木方垫搁，既防泥土杂草的混入，又利于环境保护。

8.基坑及临时的回填，必须作到工完、料尽、场地清，砂、石、砼残渣等物应回填到坑内，塔位周围的土应清理干净，保持原有生态，回填必须按要求进行夯实，以避免水土流失。

9.接地沟的开挖应杜绝顺下山坡开挖，回填必须夯实，否则造成水土流失，长时间冲刷易产生冲沟，对基础及环境将产生直接影响。

10.人工背运砂、石时，石子沿途散落，监理人员随时检查，施工现场材料包装物及垃圾及时清除或就地掩埋，油污、废水随时清除干净。

11.林区施工尽量减少修施工道路，并注意森林防火，吸烟玩火。

12.在草地和灌木为主的区域施工时，工作完毕后应尽量恢复地表植被，并播撒草籽，为保护塔基场地的原始地貌和植被，尽量减少施工创面，对施工中弃土应堆码或回填基坑。

七

文明施工措施

1.认真贯彻执行电建[1995]543号文件《电力建设文明施工规定及考核办法》，树立为国家、为业主服务的思想。不具备文明施工条件不应开工，施工过程中加强对文明施工

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八

进度控制措施

1.明确项目监理部进度控制专职人员，落实职责，及时收集和处理现场进度动态信息，一旦发现实际施工进度滞后计划进度，应要求施工单位采取纠偏措施，缩短关键路线的总工期，以满足计划工期。

2.对影响进度的设计、采购、资金、地方等因素，根据历年统计资料对各种影响进度因素的概率进行调整，对影响进度目标实现的干扰和风险进行分析，对影响进度的主要因素，设计、材料、资金、地方关系、劳动力供应等进行风险分析，并随时和关各部门预先沟通，及时协调。

3.督促设计单位安排特派驻现场工代，及时处理施工过程中出现的设计问题，确保工期顺利进展。

4.加大施工单位劳动组织管理力度，根据完成工作量、施工难度、关键工序等及时调整施工方案及网络计划。

5.对工程所需材料的进货时间、质量状况、现场需求等情况进行动态管理，满足现场施工进度需要，由承包单位采购的材料，应按里程碑工期和网络设计要求的使用时间提前采购到位，监理人员应督促承包单位做好定货采购和运输的安排。

6.严格按照质量标准和操作程序监督施工，尽量做到少检修不返工，避免发生质量事故，影响施工质量和进度。

7.做好预验收，并督促施工单位消缺，对验收中提出

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5.严格控制工程变更，在技术经济基础上签审工程变更，力求减少工程变更费用，控制因新增费用而增加投资；发生工程变更时，事先报请业主同意后组织实施，实施过程中做好变更项目、变更部位、变更数量等记录并办理签证，属于隐蔽工程项目的应实施旁站且拍摄跟踪照片资料。

6.建立业主、承包单位的计划统计工作联系渠道，加强计划统计管理工作，以批准的概算和施工合同为控制依据，按照计划管理程序编制建议计划上报业主，根据业主下达的实施计划，进行综合平衡后向施工单位下达执行计划，并监督检查计划的执行；定期完成投资情况，为复核、签署支付工程进度款分析投资支出情况提供依据。

7.审核施工单位的施工组织设计、施工方案或措施，重点对施工技术方案进行经济分析、督促施工单位优化施工方案，合理支付费用，避免因施工方案不完善或失误造成不必要的投资增加。

8.加大通道的政策处理及地方协调工作的力度，讲究通道的政策处理及地方协调的方式、方法和技巧，提高工作效率，保证施工的顺利进行和施工进度，降低征地和赔偿费用。

9.严格控制经费签证，凡涉及经济费用的停、窝工签证，用工签证，使用机械签证，材料代用签证和材料调价签证，在事件发生时，监理人员应做好实事记录，经总监理工

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及传递。

2.协助业主处理有关合同纠纷，监理部应按起始时间对合同登录造册，建立合同执行、变更、补充协议等档案，以作今后发生纠纷时的处理依据，当发生工程变更时，监理部应对工程变更的费用和工期作出评估，并报送业主，索赔事件发生后应做有关索赔资料的收集工作，协助业主处理索赔文件。

3.当发生必须工程暂停施工时，监理部按照施工合同约定，协助业主处理好因工程暂停引起的与施工工期、费用有关的问题。

4.信息管理，项目监理部派专人负责信息管理工作，收集工程的质量、安全、投资、进度及合同等方面的信息，并进行汇总与分析，对涉及工程量和安全的重大信息，应及时报告业主。

5.按业主要求的内容编制监理月报、监理周报，并于每月28日，每周五前报送业主。

6.作好监理资料的收集、整理、建帐归档工作，做到真实完整，分类有序。

7.作好专题报告和监理工作总结。

8.监理工作结束后，按业主要求及时将监理工作资料整理归档移交。

十一

工程参建各方组织协调措施

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2)视情况，总监理工程师不定期地组织有关单位参加的工地例会，主要内容是通报工程质量、进度、安全等状况，工程中存在的问题和解决办法，现阶段工程的重点和要求等，并作好会议记录及签署纪要。

3.与工程项目外部的协调

1)与地方政府（部门）协调关系时，充分掌握、利用党的政策和国家的法律法规，利用行政和法律的措施，有理、有节、不卑不亢，保障业主的利益不受损害，确保工程顺利进行，当发生重大问题时应及时通报业主，由业主组织解决。

2)依靠各级政府的“重点办”这一机构，积极协调处理棘手问题。

3)积极主动与地方政府（部门）联系，沟通信息，宣传工程重大意义，争取他们的理解和支持。

第三篇：创优规划

康保县处长地5兆瓦光伏发电及养殖复合产业基地项目部

创优规划

1、工程概况

××至××高速公路是国家西部×××××的重要路段。路线 起点于××市××村，与在建的××至××高速公路和××至××高 速公路相连接，终于××县××镇，与××至××高速公路相接。本合同段线路起点K×+×××，终点K×+××，全长××km。其中高速公路标准路面××km，二级公路标准路面××m。

本工程具有线路长，工期紧，且平整度、线形较难控制等特点。为提高工程施工质量管理水平，严密组织施工，确保工程质量达到：“一次验收合格率100%，优良率95%以上，确保优良工程”的目标，特制定本创优规划。

2、创优目标：

工程一次验收合格率100%，优良率95%以上，确保优良工程 建立以项目经理为核心的创优领导小组，并制定创优规划，把创优项目目标 和责任层层分解，落实到人，从严把关，全面抓好施工过程的质量管理。

2．1

严格按设计文件和交通部颁布的标准、规范、操作规程的规定施工，消灭质量一般及以上事故，工程竣工验收合格率100%，确保优良工程。在责任期限不发生由于质量引起设备安全使用问题。

2．2

确保工期，合同工期履约率100%。

2．3

做到工料不超耗，降低成本率，实现成本计划指标，力争成本核算有赢余。

2．4

建立健全安全质量管理体系，消灭人身重伤以上、机械大事故等 一切责任事故，消灭责任设备、火灾、爆炸事故，重点防范违章施工引起的人身、设备等事故隐患。

2．5

施工现场布局合理，机具材料堆放整齐，做到工完料清，文明施工，积极参加文明工地评比活动。

2．6

技术资料齐全、准确、及时，杜绝先施工后补图的现象。本项目实施质量 目标管理，以“严管理、高起点、创全优”为宗旨，成立各级质量管理小组和各类重点及难点工程QC攻关小组，形成创优网络，按照ISO9002标准，高起点、高质量、高标准完善本工程的质量体系管理工作积极采用新技术、新工艺、设备、新材料，不断提高施工工艺水平，从而提高和保证工程施工质量，确保创优目标实现。

3、创优保证措施

3.1

强化全员创优意识，深化创优教育，细化创优措施，抓实创优考核，兑现创优奖惩，在工程建设过程中，营造出人人想创优、层层抓创优、班组保创优、处处争创优的良好氛围，使全面创优建立在坚实的群众基础之上。

3．2

建立健全创优领导体系，在公司领导下，项目部成立由项目经理、总工程师、技术、施工、质检、试验、物资、机械设备以及各工种工长组成创优领导小组，强化创优各项工作管理，负责制定和修订创优规划，定期对照创优规划进行全员、全过程的管理改进。

3．3

建立质量保证体系，明确专（兼）职检查人员，成立路面滑模施工QC小组，对高温施工、雨季施工等编制独立的作业指导书。

3．4

明确质量标准，建立各项质量管理制度，认真执行工程合同、设计文件以及有关施工规范和验收标准，落实各项质量管理责任制，项目经理对整个工程的质量负责，对本工程质量进行宏观控制，个工种工长对所担负的工作质量负责，各作业班组对各道工序质量负责，做到层层把关、层层落实。

3．5

加强全面质量管理，坚持“百年大计、质量第一”方针，有目的有预见性采取有效措施，把施工中常见的质量通病和质量隐患克服在萌芽状态中。

3．6

认真总结我公司获得各类优质工程的经验。

做好各种检查原始记录，根据分项分部工程进度及时填写规定的质量记录。各工序施工必须经监理工程师检查签认后才允许下一个工序的施工。

3．8

制定严格的测量复核交桩制度，确保工程的结构尺寸、标高、中线符合设计要求。

3．9

强化工地材料管理，对砂、碎石、钢筋、水泥等主要材料，要把好材质关，每批次的产品都要产品合格证，各种原材料要取样试验合格后才能使用，混凝土配合比要严格按中心试验室出具的施工配合比施工，经常检查计量设备，从源头把好质量关。

3．10

混凝土施工，按施工规范及验收标准要求做好试验块，按规定送检，试验报告随时作好登记并归档。

3．11

指定文明施工条款，实行区域包干，明确奖罚办法和检查制度，机具设备布置合理，材料堆放整齐，计划领用，台帐清楚。

3．12

加强“安全第一”教育，开展“百日安全”活动和安全标准工地达标检查评比活动，各种台帐记录清楚、齐全。

在工程中积极进行新技术、新工艺的运用，建立信息化施工管理，努力提升企业管理的科技水平。

3．14

施工技术资料收集准确、齐全、真实、确保在工程竣工验收时，能及时编制完整的竣工资料。

4、创优管理目标

分解为：方针目标目标值目标分解对策措施执行者、协作者检查者（施工全过程）

5、全过程动态管理

全过程动态管理为从工程开工一直到工程竣工结束的全过程质量管理，分为三个阶段的管理，即施工准备阶段质量管理、施工过程阶段质量管理、工程竣工阶段质量管理，其具体内容分解如下：

6、施工准备阶段的质量管理分解为：

工地勘测调查、施工图纸会审、实施性施工组织的编制、项目成本预测、现场水准、导线点复测和检 查、制定安全、环保措施、制定质量保重措施并提出公关课题、技术 交底、开工报告。

7、施工过程阶段质量管理分解为：

质量管理（测量放线、工艺检查、分部验收、质量通病、质量事故）、工期管理（施工总工期、关键工序、尾工、进度计划）、成本管理（用工分析、用料分析、经济分析活动）、安全环保管理（安全措施、安

全设施、违章违纪、事故处理）、文明施工（施工按程序、工地整洁、料具管理）。

8、工程竣工阶段质量管理分解：

竣工验收（竣工报告、工程初验、工程验收）、收集技术资料（竣工图纸变更设计记录、定位复测记录、隐蔽工程检查证、分项验标检查 评定资料、分部工程验收资料、单位工程验收资料、试验资料、施工日志、事故报告、其他资料）、资料管理（竣工资料图纸整理、工程总结）、成本分析（经济分析活动）。

第四篇：中国联通大厦物业课件

中国联通大厦物业管理方案-驻场服务机构设立方案及运作流程

第一节

机构设立方案

驻场服务机构是实现深圳中国联通大厦“集成式”、“技术型、集约化”的管理服务模式的组织保证。招商局物业将在联通大厦设立招商局物业深圳中国联通大厦管理中心，管理中心实行招商局物业领导下的总经理负责制，中心总经理对联通大厦物业管理工作负全责。下设工程管理部、安全管理部、综合管理部三个职能部门，分别负责从工程、安全、客户服务、环境、人力资源、财务、后勤等方面提供优质服务。具体组织机构方案如下：

1、管理中心设工程管理部、安全管理部、综合管理部。

2、工程管理部负责整个联通大厦物业管理范围内公共设施、设备的日常运行维护，各专业系统的定期保养和检修，大厦内各会议中心（室）会务系统设备运行保障，以及业主和物业使用人提出的日常维修工作等。

3、安全管理部负责整个联通大厦物业管理范围内的消防、公共安全保卫以及交通、停车场管理等工作。

4、综合管理部负责办理物业投入使用、业务接待、邮件收发、代收租金、问讯、投诉、报修等接待工作和品质监管、清洁绿化，以及管理中心的人力资源管理、行政管理、日常物资采购、内部员工培训、员工宿舍与膳食管理、财务管理等工作。

第二节

运作流程

招商局物业通过规范的内部人员选拔和外部人才招聘，为深圳中国联通大厦组建一支具有较高专业素质和敬业精神的优秀物业管理服务团队，搭建起各种简单快捷的运作流程，建立健全各种管理约束机制，实现对大厦物业管理的效益最大化，为大厦各使用客户提供优质高效的物业管理服务。

一、管理中心的组织管理流程

招商局物业深圳中国联通大厦管理中心将以大厦物业管理服务为使命，对上接受联通公司的物业监管部门、招商局物业总部、政府主管部门的监督管理，对下行使对工程管理部、综合管理部、安全管理部三个职能部门进行日常监督管理，保障大厦物业管理服务得到有效实施和提升。招商局物业深圳中国联通大厦管理中心的组织管理流程如下：

二、“系统设计，组群服务”管理运作流程

（一）系统设计

“系统设计”是通过物业管理中心对服务对象需求的了解、资源收集统筹，然后把有用的资源进行组织、并制定有效的管理制度的一个过程。

“系统设计”示意图：

1、服务需求了解

通过对联通大厦的物业功能及客户群体的分析，和在日常管理中与联通深圳分公司的协调、配合，了解、挖掘联通大厦服务需求的不断增长，及时制定能满足和不断超越联通大厦服务需求的管理措施，补充、组织各方面资源，为业主提供服务。

2、资源收集和统筹 社会的多元化和联通大厦特定物业的差异性，会直接影响到业主需求的复杂化和差异化。物业公司自身服务能力是有限的，要利用现代信息网络技术建立物业公司稳定的服务供应商的信息网络，通过网络收集各种资源，有效的评估以契约的形式建立与供应商之间的长期合作关系，以便提供长期的、或短暂但及时的专业服务。

（1）社会服务资源

社会上各类专营公司及提供专业服务的供应商，如：清洁公司、绿化公司、工程专业维保公司、电子商务公司等。

（2）政府资源

政府的行政、市政及社会服务机构支持，如能源、治安、消防、医院等。（3）物业公司内部资源

招商局物业公司内部的各类服务信息、服务设施设备及专业队伍的共享，规模效益和后勤保障的支持。

（4）客户资源

利用与联通大厦的接触沟通、定期的客户满意度调查，听取业主的意见建议，持续的调整和完善联通大厦管理服务工作。

3、资源组织和管理

资源收集、统筹后，关键要进行有效的组织和监控管理，在管理服务过程中进行跟踪、监控，以保证资源对联通大厦提供服务的实效性。（1）前期服务管理：在与专业技术分包服务商实施服务之前，招商局物业详细掌握其服务的方式方法、具体方案、服务设备、材料运用、服务人员素质等影响服务质量的相关因素，规范服务供应商的行为，使之在可控范围内进行运作，以达成服务合作合同。

（2）服务过程组织管理：建立健全一套完整的过程监控体系，通过巡查、抽检、现场跟踪、质量记录、整治通知单、应急措施等，使服务供应商的服务行为按照合同条款予以执行，满足甚至超越联通大厦的服务需求。

（3）后期组织管理：通过对联通大厦的回访、定期顾客意见调查、效果评估、专业鉴定、成本核算等方法，深入分析服务供应商的服务水平，用数据来反映顾客的满意程度，有利于改进提高服务质量。

（二）组群服务

“组群服务”是将系统设计出的一套完善、科学的“集成”资源方案有效实施的过程。

“组群服务”示意图：

1、服务实施

服务供应系统的设计，为了实现服务的过程，达成服务的交易。通过对各种服务供应商的统筹、分项对应，对联通大厦的相关设备、使用功能等实施专业的管理服务，满足联通大厦的使用要求。

2、服务监督 服务的监督，就是过程的监督。通过制定服务监督机制，定期和不定期的检查，防止服务的偏差，保证服务的稳定性。

3、服务评估

服务评估是检查服务的反馈管理。招商局物业每年定期对服务供应商进行服务质量、服务信誉、企业状况的评估，有利于长足的提高服务质量。

三、内、外部监督控制流程

（一）物业管理人员监督控制流程

深圳中国联通大厦作为联通公司深圳总部的办公场所，对物业管理人员的专业化、稳定性和可靠性要求较高。需要从管理中心组建及人员配备、人员招聘和人力资源管理制度的保障以及工作流程的监督等方面进行管理，确保为深圳中国联通大厦提供高品质、安全的服务。

1、管理中心人员配备

坚持“精干高效、一专多能”的原则组建深圳中国联通大厦物业管理中心，在管理人员的选聘中，不但注重专业知识和专业技能考核，更注重管理人员的可靠性以及职业道德的考核，确保深圳中国联通大厦的安全。

2、物业管理人员的招聘录用与辞退

针对深圳中国联通大厦安全性和保密性要求高的特点，我们采取“来源可靠、背景清晰、确保素质、跟踪考察”的招聘录用原则，确保管理中心人员良好的职业道德和综合素质。

（1）稳定的招聘渠道

招商局物业与山东、湖北、安徽等地的劳动人事部门、部分专业学校建立了长期的合作关系，并有完整的监督、评估体系，确保人力资源的来源可靠。（2）完善的管理体系

在人员招聘选拔工作中，招商局物业不仅重视专业技能的考核，更重视个人职业道德和品质的考察。同时建立完整的员工档案，非深圳户籍员工需要提供深圳户口担保，各种证件验证，复印件的留存，家庭情况的了解，员工指纹采集等等。

（3）员工辞退

招商局物业对不能达到岗位要求的员工，严格按照公司规章制度的规定予以辞退。在联通大厦工作的员工被辞退或辞职后，须与联通大厦物业管理中心签订《安全保证书》，从点滴之处保证深圳中国联通大厦的安全。

3、物业管理人员分级管理。

根据物业功能需要，物业管理人员将按照岗位、时间、区域等原则划分，对物业管理人员进行分级管理。

4、规范统一管理

（1）进入深圳中国联通大厦管理区域的物业管理人员佩戴招商局物业明显标志；

（2）进入深圳中国联通大厦管理区域的物业管理人员有招商局物业的统一服装；

（3）根据贵司相关安全管理规定，制定《管理中心工作人员区域授权规定》，并严格执行。

（4）物业管理人员需要进入非例行区域工作时，按照联通公司规定佩戴相关通行许可证件。

（二）客户服务品质监督控制流程

1、内部监督控制

招商局物业在客户服务品质方面，除按照ISO9001质量管理体系运行确保服务品质以外，我们将在深圳中国联通大厦物业管理中心组建客户服务监督委员会。客户服务监督委员会成员由管理中心总经理、招商局物业系统内客户服务专业人员以及联通大厦物业管理中心相关专业人员组成，客户服务监督委员会每季度末对大厦物业管理中心的服务品质进行一次监督检查，并及时根据检查中存在的不足进行相应整改，不断提高管理和服务质量。有关检查结果和整改措施，管理中心将报联通公司物业管理监督部门。

2、外部监督控制

招商局物业每年年底将委托外部总公司调查部门，对深圳中国联通大厦物业管理中心的服务品质、客户满意度等方面进行调查，通过第三方的角度对联通大厦物业管理中心的服务品质进行客观、公正的评估，从而有利于物业管理中心不断改进服务的质量，同时管理中心也将把调查结果报联通公司物业管理监督部门。

（三）工程运行维护监督控制流程

1、内部监督控制

（1）招商局物业在工程运行和工程维护方面，除按照ISO9001质量管理体系来运行以外，我们将在大厦物业管理中心建立工程技术监督委员会和互相监督机制。

（2）工程技术监督委员会成员由管理中心总经理、招商局物业系统内专业技术人员以及中心专业工程师组成，工程技术监督委员会每季度末对管理中心的工程运行和工程维护进行一次全面监督检查，并将检查结果报联通公司物业管理监督部门。管理中心将根据检查结果中存在的不足进行相应整改，不断提高工程运行的稳定性和工程维修的质量。

（3）物业管理中心内部建立工程运行和工程维护的互相监督机制，通过内部互相监督不断提高工程运行稳定性和维护质量，杜绝各种工程隐患。

2、外部监督控制

招商局物业每年年底将委托总部工程检查监督机构对管理中心的工程运行和工程维护进行检查监督，通过第三方的角度对联通大厦的工程运行和工程维护进行客观、公正的评估，从而有利于联通大厦不断改进工程运行的稳定性和工程维护的质量。同时，物业管理中心也将把检查结果报联通公司物业管理监督部门。

（四）空气清洁度监督控制流程

联通公司的工作人员是联通公司最宝贵的人力资源，工作人员的人身安全和身体健康非常重要。招商局物业在通过保安屏障保证大厦人身安全的同时，每年年底将委托专业机构对对联通大厦的空气清洁度进行检测，保证大厦内部的空气质量，为深圳中国联通大厦全体工作人员提供优质、清洁的空气，保障工作人员身体健康。

四、信息处理与沟通流程

联通大厦物业管理中心将建立明晰的信息管理系统，该系统有三个关键环节，一是信息收集，二是信息处理，三是信息反馈。它是以监控中心为信息平台，各部门互为支援的管理体系，全面负责信息管理系统的正常运作，以保证管理中心的运作流程持续有效。

第五篇：大厦物业服务合同

大厦物业服务合同

委托方（甲方）：

委托方登记号：

通讯地址：

联系电话：

邮政编码：

物业服务企业（乙方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

组织机构代码：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。

第一部分物业项目基本情况

第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

名称: 辰熙星海国际大厦

类型:商住两用

坐落位置:。

建筑面积:平方米。

区域四至:

东至：；

南至：；

西至：；

北至：。

规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。

第二部分物业服务内容

第二条物业交接

第三条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。

2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三。

3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四。

4、公共绿地、景观的养护。

5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。

6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。

7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。

9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的维修养护方案。

10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。

11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。

14、其他服务事项：

第三部分物业服务标准

第四条乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。

第四部分物业服务期限

第五条物业服务期限为年，自年月日至年月日。

第五部分物业服务相关费用

第六条本物业区域物业服务收费方式为：包干制 第七条包干制

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：元/平方米/月；

2、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。

第九条业主应当按[季度] [半年] 交纳物业服务费，每次交费的具体时间为。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。

第十条业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金全额退还。

第十二条乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十三条物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第六部分共用部位、共用设施收益及分配

第十四条乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。

第十五条乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，可按下列第种方式使用：

1、补充专项维修资金，分摊到户；

2、抵减下一物业服务费，分摊到户；

3、业主大会表决。

第七部分双方权利与义务

第十六条甲方的权利义务

1、有权审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。

2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。

3、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。

4、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。

5、有权组织物业服务满意度调查。

10、按照约定交纳物业服务费与特约服务费；

11、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十七条乙方的权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。

2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。

3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

5、对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。

6、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

7、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。

8、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第八部分合同终止

第十八条甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。

第十九条服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。

双方同意续签，应当在服务期限届满前日内签订新的物业服务合同。

第二十条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。

第二十一条本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利义务继续按本合同执行。

第二十二条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第九部分违约责任

第二十三条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]的标准承担相应的滞纳金。

乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[剩余期限物业服务总费用]的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

第二十五条除本合同第八部分规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。第二十六条除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。第二十七条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十八条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。

第二十九条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。

2、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十部分争议解决

第三十条合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：

1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；

2、向[大连仲裁委员会][中国国际经济贸易仲裁委员会] 或申请仲裁。第十一部分附 则

第三十一条对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。第三十二条对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。

第三十三条本合同正本连同附件一式份，甲方、乙方、各执一份，具有同等法律效力。

第三十四条本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。第三十五条其他约定：。

甲方：乙方：

授权代表：授权代表：

签订日期:年月日年月日 附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、物业共用部位明细

四、物业共用设施设备明细

五、物业服务标准

六、移交资料清单

七、违约责任约定

附件一：规划平面图 附件二：物业构成明细

附件三：物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井；

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、。

附件四：物业共用设施设备明细

1、电梯： 垂直梯； 扶梯。

2、绿化率：% ； 楼间、集中绿地； 砖石铺装。

3、区域内市政：

市政供暖采暖及生活热水系统； [道路] [楼间甬路]； [室外上下水管道]； [沟渠]； [蓄水池]； [化粪池]； [污水井]； [雨水井]；

变配电系统包括； 高压双路供电电源；

公共照明设施[路灯]个；[草坪灯]个；[]个； [物业区域的外围护拦及围墙]； [高压水泵] [高压水箱]个； [污水泵]；

[中水及设备系统]；

[]。

4、[燃气调节站]；

5、消防设施包括；

6、监控设施包括；

7、避雷设施包括；

8、空调设备：[中央空调系统]使用范围；

9、电视共用天线；

10、电脑网络线；

11、电讯电话；

12、地下机动车库平方米；

13、地上机动车停车场平方米；

14、非机动车库平方米；

15、垃圾中转站；

16、信报箱；

17、共用设施设备用房平方米；

18、物业服务用房平方米；

19、。

附件五：物业服务标准 附件六：移交资料清单

1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书] [住宅使用说明书]；

4、相关专业部门验收资料；

5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；

6、供水、供暖的试压报告；

7、实测面积报告；

8、物业服务所需要的其他资料。附件七：违约责任约定