土地房产瑕疵的解决之道

第一篇：土地房产瑕疵的解决之道

土地房产瑕疵的解决之道

一、案例情况

（一）拓日新能：租赁无产权证厂房

发行前该公司的生产厂房和办公场所均为租赁取得。其中，租赁的厂房虽都已按照规定办理房屋租赁备案手续，但因历史原因，两处房屋均未办理产权证书。

1、补救措施一：该公司发行前已分别从深圳市南山区旧城改造办公室和深圳市宝安区石岩街道塘头社区居民委员会取得证明：两处房产在2011年之前均未列入政府规定的房产的拆迁范围之内。

2、补救措施二：该公司募集资金投资项目建设包含厂房建设，并已取得相关建设用地的土地使用权。项目完成后，公司全部车间将搬至新厂区。招股说明书显示，新厂区全部建成的时间在2011年之前。

3、补救措施三：控股股东奥欣投资承诺如果本公司新厂区建成竣工前因租赁上述厂房拆迁或其他原因致使本公司无法继续承租上述厂房导致生产经营受损，奥欣投资将承担拓日新能因搬迁而造成的损失。

（二）得润电子：大规模厂房租赁且存在租赁瑕疵

公司及下属控股子公司深圳得康、深圳冠连通、青岛海润、绵阳虹润及长春金科迪公司生产场地均通过租赁方式解决。除青岛海润租赁的2栋厂房在2011年8月到期外，其余租赁协议约定的租赁期限均约在1～3年内到期。

公司及控股子公司深圳得康、深圳冠连通、青岛海润及长春金科迪公司目前租赁的厂房、宿舍，出租方均未取得产权证书，若出租方在租赁合同的有效期内未能对所出租的厂房、宿舍拥有出租权利而无法继续出租，将使公司面临生产场地被动搬迁的风险。对于上述问题，公司给出的应对措施有：

1、拟自建厂房：公司已于2004 年初向深圳市政府提出用地申请，并于2005 年3 月3 日与深圳市宝安区光明高新技术产业园区正式签订了《投资项目合同书》，用地面积为25000平方米，发行前已支付首期土地购置费用250 万元，正在进行建设规划，建设期预计为2 年，建成后公司及深圳得康、深圳冠连通将拥有自有产权的生产厂房，深圳租赁厂房的瑕疵将彻底解决。

2、受让土地和厂房：2006 年5 月13 日，公司与胶州市云溪街道办事处签订《项目投资合同》，约定发行人受让胶州市云溪街道办事处60 亩土地使用权，用于兴建厂房，建成后青岛海润租赁厂房的瑕疵也将彻底解决。

3、补亏承诺：公司三家法人股东得胜电子、佳泽森、润三实业承诺：“在中国证监会核准发行人本次发行股票并上市，且发行人公开发行的股票在证券交易所正式挂牌后，若因公司及控股子公司租赁厂房的产权瑕疵导致发行人及控股子公司在合同到期前被迫搬迁生产场地，承诺人将以连带责任方式全额承担补偿深圳市得润电子股份有限公司搬迁费用和因生产停滞所造成的损失。”

对于上述租赁瑕疵，律师意见可概括如下：

1、办理房屋租赁备案登记手续不是房屋租赁合同生效的要件，未办理备案登记并不导致房屋租赁合同无效。

2.出租人未取得出租房产的产权证书，其与发行人的租赁关系存在瑕疵，不符合相关法律的规定。

3、部分厂房的出租人取得相关权属证书的手续已经启动，且不存在实质性的法律障碍，但部分出租人对于出租厂房的权利存在不被确权的法律风险。

4、总体而言，发行人及其控股子公司租赁的部分厂房存在瑕疵，但上述瑕疵不会影响公司的持续经营，公司仍符合上市条件。

（三）信隆实业：大量厂房属于违规建筑信隆实业发行前有3.7万平米建筑物在建造时未办理报建手续。公司解释道：在过去的生产经营过程中，公司接到了较多大订单（主要是运动康复器材），且大部分产品客户要货较急，而新建厂房办理报建手续又需要较长的时间，为了在较短时间内满足的客户订货需求，公司在未办理报建手续的情况下采取了建设简易建筑物的不规范方式。

律师指出，发行人的上述建筑物虽然建在发行人依法取得国有土地使用权的土地上，但因未办理报建手续及未取得建设工程规划许可证，且为简易建筑物，所以发行人上述建筑物存在被责令限期拆除的可能。

公司对这一问题的解决措施包括：

1、新建厂房。公司已拥有土地使用权的土地中尚有4万多平米可供建设厂房和公共设施。同时，公司又新购了1万多平米的土地，可供建设厂房。上述两宗地均已取得建设用地规划许可证。目前，公司已聘请专业机构对建设工程进行设计，拟在2006 年底之前完成建设工程规划，并计划最晚在3 年内完成厂房建设，力争在相关部门处罚之前或限期内完成松岗地区简易建筑物内生产线的搬迁。

2、租赁厂房。公司龙华、松岗生产基地周边存在大量的可供租赁的标准厂房，同时由于公司上述10 座简易建筑物内的生产设备绝大部分均属于易搬迁、安装方便的设备，公司完全可以在相关部门处罚限期内完成生产线的搬迁，从而不影响公司正常的生产经营。

3、赔偿搬迁损失。发行人的股东还对发行人上述37,224.44平方米建筑物给公司可能造成的任何经济损失做出了全额赔偿的承诺。

（四）丽鹏股份：子公司租赁无产权房产

公司控股子公司北京鹏和祥向北京金宇瑞投资开发有限公司土地为集体所有土地，尚未取得该宗土地的国有土地使用权证，上述自建厂房暂无法办理房屋产权证。因此，在租赁期内若因国家土地政策、怀柔区桥梓镇镇区规划发生改变等原因导致北京鹏和祥无法继续租用该宗土地，将对北京鹏和祥的持续经营造成影响，同时，北京鹏和祥改变生产经营场所以及现有生产设施的搬迁均可能会导致额外支出或损失。2008年3月，怀柔区桥梓镇人民政府出具证明，虽然无法办理产权证，但是该房地产用地属于建设用地，符合镇区发展规划。近几年内，该地区无市政动迁的规划，不会对北京鹏和祥包装制品有限公司正常生产经营产生影响。

公司控股股东孙世尧于2008年5月8日就上述租赁事项承诺如下：如发生纠纷导致北京鹏和祥需要另租其他生产经营场地进行搬迁、或被有权的政府部门罚款、或者被有关当事人要求赔偿，本人将以连带责任方式全额补偿北京鹏和祥的搬迁费用、因生产停滞所造成的损失以及其他费用，确保发行人和北京鹏和祥不会因此遭受任何损失。”

2009年7月15日，北京市怀柔区土地利用事务中心出具证明，证明该用地符合2001 年土地利用总体规划，属于工矿用地。

发行人律师认为，不符合土地管理法的相关规定存在法律上的瑕疵，但发行人控股股东已承诺如因此造成损失，由控股股东承担，不会给发行人造成损失，且发行人子公司北京鹏和祥包装制品有限公司生产规模较小，故该等瑕疵对发行人不构成实质性风险，也不属于重大违法行为，对发行人本次发行上市不构成实质性障碍。

保荐机构认为，不符合土地管理法的相关规定存在法律上的瑕疵，但该宗土地已列入北京市规划委员会关于北京市怀柔区桥梓镇政府总体规划，属于工矿用地，不属于耕地，北京鹏和祥租用该宗土地不构成重大违法行为。同时发行人控股股东已承诺如因此造成损失，由控股股东承担，不会给发行人造成损失，且发行人子公司北京鹏和祥包装制品有限公司生产规模较小，故该等瑕疵不会给发行人造成经济损失，对发行人不构成实质性风险。

综上，发行人律师和保荐机构认为，除北京鹏和祥包装制品有限公司上述租赁土地存在一定瑕疵外，发行人及其子公司成都海川制盖有限公司现有土地使用权均持有土地管理部门核发的国有土地使用权证，均为合法取得。

为解决北京鹏和祥生产经营用地不规范的问题，发行人拟采取以下两方面的措施：

1、如该宗土地的出租方北京金宇瑞投资开发有限公司能在短期内取得国有土地使用权证，发行人拟与北京金宇瑞投资开发有限公司协商，或采取受让方式取得该宗土地的使用权，或继续采取租赁的方式，从而解决北京鹏和祥目前用地不规范的问题。

2、发行人也已积极物色新的具有合法产权的生产经营场地。根据2008年3月怀柔区桥梓镇人民政府出具的证明，该房地产用地属于建设用地，符合镇区发展规划。近几年内，该地区无市政动迁的规划。但北京鹏和祥如需迁址，相关的搬迁费、因生产停滞所造成的损失以及其他费用由发行人控股股东承担，因此不会对北京鹏和祥包装制品有限公司正常生产经营产生影响。

3、招股书就该不规范问题做出重大风险提示。

（五）卓翼科技：租赁无产权房产

目前的生产经营场所暨深圳市南山区西丽民企科技园5栋厂房1~6层系发行人通过租赁方式取得，由于历史原因，该厂房未取得房地产权证书，虽然此种现象在深圳较为普遍，但若发行人目前租赁的厂房被强制拆迁，仍将对发行人的生产经营造成不利影响。

出租方于2007年11月22 日出函证明根据其所获信息及地方政策显示，发行人租赁的该栋建筑在2013年5月31 日前未被政府列入拆迁范围。

深圳市南山区桃园街道办事处出函证明由于深圳市历史原因，该工业园的所有建筑均未办理相关的房产证，截至2007年12月12日，尚未接到拆迁通知，发行人租赁的该生产经营场地暂不会列入政府拆迁范围。

深圳市南山区旧城改造办公室出函证明深圳市平山实业股份有限公司和深圳市南山区桃园街道办事处的出函所述属实。

深圳市规划局于 2009 年 7 月 10 日出具深规函[2009]1375 号函，证明发行人合法租赁的该栋建筑在近期（3 年以内）没有被纳入旧改或拆迁范围。

若发行人目前租赁的生产场所在租赁合同期内被要求拆迁，发行人将根据企业实际情况寻找合法并适应发行人发展需求的生产经营场地，并组织实施搬迁工作。由于发行人的核心生产设备SMT 搬迁难度较小，且实际操作过程中可采用分批搬迁的方式进行，因此搬迁工作不会对发行人的生产经营产生重大不利影响。此外，发行人的实际控制人田昱、夏传武出具承诺函，承诺如在合同期内因租赁厂房拆迁致使公司搬迁而造成的损失，将由其二人按比例以现金方式全额承担。

（六）沃尔新材：发行人租赁无产权房产

发行人目前所有生产经营场地均为租赁方式取得，出租方系村办实体，由于历史原因未取得出租房屋的产权证书，若租赁的厂房近期被强制拆迁，将对公司的生产经营造成不利影响。

出租方深圳市新围实业有限公司出函证明发行人租用的厂房未列入拆迁范围；深圳市南山区西丽街道办事处证明发行人租用的厂房属于1999年3月5日前两规登记建筑，暂不会拆除；深圳市南山区旧城重建局证明上述情况属实。

出租方深圳市新围实业有限公司出具承诺函，承诺：如在合同期内因租赁厂房拆迁或其他原因致使出租方无法履行租赁合同，出租方将承担发行人因搬迁而造成的损失。

为确保公司生产经营持续稳定并满足进一步发展的需要，公司购置了位于深圳大工业区兰景路以东，地块编号为G13111－0093，面积为34,949.62平方米的土地自建厂房。

（七）国阳新能：租赁大股东土地使用权

公司大股东阳煤集团通过出让方式取得土地使用权证之后，由公司租赁使用。双方签订土地租赁合同，约定期限至该土地使用权证终止为止，即到2050年11月。租赁期限满可以续租，如果遇到国家财政政策调整可以协商租金。

二、简要评述

1、该类问题最典型的情形就是由于土地使用权本身的问题而导致的房产所有权证不能办理的情况，而这种情况通过以上案例可以看出，深圳上市企业非常普遍且均未成为上市实质障碍。

2、总结该类问题的处理思路，应该说深圳的企业已经非常成熟值得借鉴：1）由出租房和政府证明该违规房产在可预计期间内不会被拆迁；2）由政府出文证明该问题主要是历史原因公司不存在违规行为；3）积极寻找解决方案，如新建厂房、租赁合法厂房、甚至可以用募集资金来建设合法房产。4）大股东承诺承担可能带来的风险保证上市公司利益不受损害。5）就该问题做出重大风险提示。6）律师和保荐机构发表核查意见。

3、除以上企业外，美邦股份、云海金属、伟星新材、彩虹精化、劲嘉股份等企业均存在该类问题，可以参考。

第二篇：房产瑕疵的解决之道

房产瑕疵的解决之道

(2010-01-12 09:46:41)标签：分类：资料分享

首发审核房产瑕疵拓日新能信隆实业得润电子财经

一、基本原则

1、虽然房产问题是投行业务中再基本不过的一个问题，但是现行法规体系中却没有一个明确的规定。

2、实务操作中可以看出，对于该问题会里的尺度还是比较宽松的，只要你的生产经营具有固定且确定的生产经营场所，不管你是买的房子还是租的房子问题都是不大的。

3、但是还是有一些情况是行走在灰色地带，比如购买或租赁的房子没有房产证是不是可以？租赁大股东的房子是不是可以？从现实案例来看，这样的问题也不能一棍子打死，也需要具体情况具体分析的。

二、几个典型的案例

（一）拓日新能：租赁无产权证厂房

【小兵还是很佩服保荐机构的智慧，尤其是补救措施一二条还是很有创新思路的，当然这样的补救措施是解决不了历史问题的，不过至少能够保证发行人生产场所的稳定；如果真有异常情况出现，大股东出个承诺也得到了会里的认可。至于房屋无产权证的历史原因是什么，发行人为什么租赁这样的瑕疵房屋，租赁瑕疵房屋对公司历年经营业绩有多大影响也就再所不问了。】

（二）得润电子：大规模厂房租赁且存在租赁瑕疵

公司及下属控股子公司深圳得康、深圳冠连通、青岛海润、绵阳虹润及长春金科迪公司生产场地均通过租赁方式解决。【下属一共八家控股子公司。】

除青岛海润租赁的2栋厂房在2011年8月到期外，其余租赁协议约定的租赁期限均约在1～3年内到期。公司及控股子公司深圳得康、深圳冠连通、青岛海润及长春金科迪公司目前租赁的厂房宿舍，出租方均未取得产权证书，若出租方在租赁合同的有效期内未能对所出租的厂房、宿舍拥有出租权利而无法继续出租，将使公司面临生产场地被动搬迁的风险。

对于上述问题，公司给出的应对措施有：

1、补救措施一：拟自建厂房。公司已于2004年初向深圳市政府提出用地申请，并于 2005年3月3日与深圳市宝安区光明高新技术产业园区正式签订了《投资项目合同书》，用地面积为25000平方米，发行前已支付首期土地购置费用250 万元，正在进行建设规划，建设期预计为2 年，建成后公司及深圳得康、深圳冠连通将拥有自有产权的生产厂房，深圳租赁厂房的瑕疵将彻底解决。

2、补救措施二：受让土地和厂房。2006年5月13日，公司与胶州市云溪街道办事处签订《项目投资合同》，约定发行人受让胶州市云溪街道办事处60 亩土地使用权，用于兴建厂房，建成后青岛海润租赁厂房的瑕疵也将彻底解决。

4、律师出具法律意见：1）办理房屋租赁备案登记手续不是房屋租赁合同生效的要件，未办理备案登记并不导致房屋租赁合同无效。2）出租人未取得出租房产的产权证书，其与发行人的租赁关系存在瑕疵，不符合相关法律的规定。3）部分厂房的出租人取得相关权属证书的手续已经启动，且不存在实质性的法律障碍。但部分出租人对于出租厂房的权利存在不被确权的法律风险。4）总体而言，发行人及其控股子公司租赁的部分厂房存在瑕疵，但上述瑕疵不会影响公司的持续经营，公司仍符合上市条件。

【存在的问题与拓日新能是极其相似，解决方式也无而异，其主旨就是要证监会相信企业在上市后会一定有属于自己的合法合规的生产经营场所而以，至于以前的旧账该翻过去的就翻过去了。关于律师的法律意见，态度倒是很坦诚也是惯用的思路：就是从法律上讲肯定有些许瑕疵，但是该问题不构成企业首发上市的实质性障碍。其实，很多时候律师类似的法律意见，还是可以给审核加一定分数的。】

1、补救措施一：新建厂房。公司已拥有土地使用权的土地中尚有4万多平米可供建设厂房和公共设施。同时，公司又新购了1万多平米的土地，可供建设厂房。上述两宗地均已取得建设用地规划许可证。目前，公司已聘请专业机构对建设工程进行设计，拟在2006 年底之前完成建设工程规划，并计划最晚在3 年内完成厂房建设，力争在相关部门处罚之前或限期内完成松岗地区简易建筑物内生产线的搬迁。

2、补救措施二：租赁厂房。公司龙华、松岗生产基地周边存在大量的可供租赁的标准厂房，同时由于公司上述10 座简易建筑物内的生产设备绝大部分均属于易搬迁、安装方便的设备，公司完全可以在相关部门处罚限期内完成生产线的搬迁，从而不影响公司正常的生产经营。

3、股东承诺：赔偿搬迁损失。发行人的股东还对发行人上述37,224.44平方米建筑物给公司可能造成的任何经济损失做出了全额赔偿的承诺。

4、律师意见：发行人的上述建筑物虽然建在发行人依法取得国有土地使用权的土地上，但因未办理报建手续及未取得建设工程规划许可证，且为简易建筑物，所以发行人上述建筑物存在被责令限期拆除的可能。

【小兵个人认为，信隆实业的问题较之前两个更加严重些，不过最后还是没有形成首发上市的实质阻碍，解决方式均是大同小异。】

三、总结

1、如果项目中发现存在房产产权的瑕疵问题，或许不必过分忧虑，只要保证后续解决计划的可行性和可预期性，证监会一般会予以认可。

2、解决措施无非包括：新建厂房包括募集资金投资项目、租赁厂房以及大股东承诺等，目的就是让证监会相信企业不会因为房产问题而影响正常生产经营。

3、至于发行人租赁大股东房产的问题，流行观点是没有问题，只要不存在严重的显失公平和利益输送的情形就可以了，当然租赁期限尽量签订的长一些，以保证稳定性。

第三篇：上市案例研习(73)：独立董事瑕疵解决之道

上市案例研习（73）：独立董事瑕疵解决之道

【案例情况】

一、银信科技：高校领导班子不能做独董

（一）关于于鸿君的基本情况，任职经历，辞职的原因

根据北京大学网站（http://www.feisuxs/about/ldjg/xzh/yhj.jsp）的记载，于鸿君的基本情况及任职经历如下：

于鸿君，男，汉族，1963年10月生，甘肃民勤人，中共党员。北京大学经济学博士。北京大学光华管理学院金融系教授，博士生导师。国家社科基金重大招标项目首席专家，国家级精品课程《微观经济学》主持人。中国系统科学学会副理事长。中国国际经济交流中心理事。

于2010年1月起任北京大学党委副书记，校务委员会副主任，纪律检查委员会书记。主管纪检监察工作和组织工作。

于1986年于西安交通大学本科毕业，取得工学学士学位。后留校任政治辅导员，动力机械工程系团工委书记。1989年考入北京大学经济学院攻读硕士学位，担任学院研究生会主席，党支部书记。1993年毕业并获经济学硕士学位后留校任教，先后任讲师、副教授、教授（1994年起在职攻读博士学位，1997年毕业并获经济学博士学位）。1997年以来，担任北京大学光华管理学院院长助理、党委副书记，北京大学党委组织部常务副部长，北京大学校长助理。北京大学金融与证券研究中心副主任，北京大学战略研究所所长、理事长。期间：1998年3—7月在美国西北大学KELLOGG商学院学术访问。2002年11月—2004年1月，任内蒙古自治区包头市委副书记（挂职）。2005年8月—2008年7月，作为第五批援疆干部担任石河子大学党委常委、副校长。

2010年1月起任北京大学党委副书记，校务委员会副主任，纪律检查委员会书记。

根据中共中央纪委、教育部、监察部、于 2008年9月3日颁发的教监【2008】15号《关于加强高等学校反腐倡廉建设的意见》，高校党政领导班子成员不得在校外其他经纪实体中兼职，由于于鸿君2010年1月起任北京大学党委副书记，校务委员会副主任，纪律检查委员会书记，于鸿君于2010年3月10日向发行人提交《辞职申请》，辞去了发行人独立董事职务。

基于上述，金杜认为，于鸿君辞去发行人独立董事职务符合法律规定，真实有效。

二、银信科技：主要客户独立董事影响独立性

（二）关于骆小元是否具备独立董事任职资格

1、骆小元是否具备独立董事任职资格；

根据中国证券监督管理委员会于2001年8月16日颁发的证监发【2001】102号《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》，担任独立董事应当符合下列基本条件：

①根据法律、行政法规及其他有关规定，具备担任上市公司董事的资格；

②具有本《指导意见》所要求的独立性； ③具备上市公司运作的基本知识，熟悉相关法律、行政法规、规章及规则；

④具有五年以上法律、经济或者其他履行独立董事职责所必需的工作经验；

⑤公司章程规定的其他条件。

独立董事必须具有独立性，下列人员不得担任独立董事：

①在上市公司或者其附属企业任职的人员及其直系亲属、主要社会关系（直系亲属是指配偶、父母、子女等；主要社会关系是指兄弟姐妹、岳父母、儿媳女婿、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹等）；

②直接或间接持有上市公司已发行股份1％以上或者是上市公司前十名股东中的自然人股东及其直系亲属；

③在直接或间接持有上市公司已发行股份5％以上的股东单位或者在上市公司前五名股东单位任职的人员及其直系亲属；

④最近一年内曾经具有前三项所列举情形的人员；

⑤为上市公司或者其附属企业提供财务、法律、咨询等服务的人员；

⑥公司章程规定的其他人员；

⑦中国证监会认定的其他人员。

根据骆小元出具的《确认函》，骆小元确认：

①骆小元及骆小元直系亲属、主要社会关系不在发行人及其附属企业任职；

②骆小元及骆小元直系亲属没有直接或间接持有发行人1%以上的已发行股份；

③骆小元及骆小元直系亲属不是发行人前十名股东；

④骆小元及骆小元直系亲属不在直接或间接持有发行人5%以上已发行股份的股东单位任职；

⑤骆小元及骆小元直系亲属不在发行人前五名股东单位任职；

⑥骆小元不是为发行人或其附属企业提供财务、法律、管理咨询、技术咨询等服务的人员；

⑦骆小元不存在《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定不得担任公司董事情形；

⑧骆小元符合发行人章程规定的任职条件；

⑨包括发行人在内，骆小元兼任独立董事的上市发行人数量不超过5家，骆小元未在发行人连续任职六年以上。

根据发行人说明，骆小元具备担任上市公司独立董事的任职资格，具有独立性。骆小元于2003年1月8日至2003年1月12日参加由中国证券业协会和清华大学经济管理学院共同举办的“上市公司独立董事培训班”学习，取得结业证书。骆小元简历如下：骆小元女士，1954年出生，1982年中国人民大学会计系本科毕业，高级经济师，注册会计师（非执业）。1983年至1991年，曾任中国财政部财政科学研究所《财政研究》杂志副主编、编辑部副主任；1991年至今，曾任中国注册会计师协会总会计师、全国注册会计师考试委员会委员兼考试部主任、注册中心主任、财务部主任、《会计研究》《中国注册会计师杂志》编辑部主任等。曾任和现任社会职务包括中国成本研究会副秘书长、中国中青年成本研究会常务理事、北京大学《经济财会教育丛书》特聘编委、北京工商大学兼职副教授、中南财经大学会计系兼职教授、嘉实基金独立董事、华夏银行独立董事、中信银行外部监事。现为发行人独立董事。

骆小元已取得由中国证券业协会和清华大学经济管理学院共同核发的《结业证》以及中国注册会计师协会向其核发的《中国注册会计师协会会员证》。

2、与华夏银行的业务往来情况，服务内容，并补充提供合同

根据发行人说明，报告期内银信科技与华夏银行之间业务往来主要是银行借贷。根据发行人说明，发行人与华夏银行股份有限公司各分行的业务均由发行人市场人员依照市场公开信息而获得市场合作机会，骆小元女士未提供任何信息及帮助。

根据上述确认并经金杜核查，金杜认为，骆小元具备担任发行人独立董事的资格。

二、坚瑞消防:国有企业领导人不得担任独立董事

发行人独立董事李月瑾先生现任中国信达资产管理公司西安办事处主任，为国有企业管理人员，根据《国有企业领导人员廉洁从业若干规定》、《中共中央纪律检查委员会、监察部关于中央纪委第四次全会重申和提出的国有企业领导人员廉洁自律有关规定的解释》、《关于规范国有企业职工持股投资的意见（国资发改革［2008］139号）》等相关规定，李月瑾先生提出辞去发行人独立董事职务；发行人于2010年5月6日召开临时股东大会批准了李月瑾先生的辞职申请并补充选举常云昆先生为独立董事。

就发行人本次独立董事变更事宜，信达律师核查如下：

1、发行人更换独立董事的内部审议程序

2010年4月20日，发行人召开第一届董事会第十二次会议，审议通过了《关于同意独立董事李月瑾先生离职的议案》，同意李月瑾辞去公司独立董事职务以及在公司董事会专业委员会中的相应职务，在公司股东大会审议通过新任独立董事之前，李月瑾仍履行公司独立董事职责；审议通过了《关于提名独立董事候选人的议案》，提名常云昆先生为公司独立董事候选人；决定于2010年5月6日召开2010年第一次临时股东大会审议上述更换独立董事事项。

2010年5月6日，发行人召开2010年第一次临时股东大会，同意李月瑾辞去公司独立董事职务；审议通过了《关于选举独立董事的议案》，选举常云昆为公司新任独立董事，任职期限自股东大会审议通过之日起至第一届董事会任期届满之日止。

2010年5月6日，发行人召开第一届董事会第十三次会议，审议通过了《关于补选第一届董事会审计委员会委员的议案》补选常云昆为发行人第一届董事会审计委员会委员。

经核查，信达律师认为，发行人此次变更独立董事履行了必要的内部审议程序，符合相关法律、法规和规范性文件以及发行人《公司章程》的有关规定，变更行为合法、有效。

2、发行人新任独立董事的任职资格

常云昆，男，中国国籍，1951年8月出生，现任西北大学经济管理学院教授、博士生导师，中德企业管理研究所所长，陕西省政府决策咨询委员会委员，陕西省经济学会副会长，陕西省外国经济学说研究会副会长。

根据常云昆先生的简介及其出具的《声明函》并经信达律师核查，常云昆先生不存在《公司法》第一百四十七条所列示的情形，不存在兼任发行人监事以及影响其独立性的其他情形，其任职独立董事的上市公司未超过5家，符合《公司法》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》等法律、法规和规范性文件以及发行人《公司章程》的有关规定，常云昆先生具备发行人独立董事的任职资格。

3、发行人董事最近两年变化情况

2008年3月29日，发行人创立大会选举郭鸿宝、郑向阳、李炜、樊五洲、黎垚、卓曙虹、张富平、周春生、李月瑾九人为发行人第一届董事会董事，其中张富平、周春生、李月瑾为独立董事。

2009年6月28日，发行人独立董事周春生因任职独立董事的上市公司数量已达5家而辞去独立董事职务，发行人补充选举马治国为发行人独立董事。

2010年5月6日，发行人独立董事李月瑾因个人工作原因辞去独立董事职务；发行人补充选举常云昆为发行人独立董事。

公司9名董事会成员除上述董事变更外，其余董事未发生变化。

经核查，信达律师认为，发行人董事会成员相对稳定，最近两年未发生重大变化；发行人最近两年高级管理人员没有发生重大变化，实际控制人没有发生变更，符合《管理暂行办法》第十三条的规定。

4、发行人新任独立董事对本次发行上市相关事宜的意见

（1）发行人新任独立董事常云昆对发行人已生效的会议决议均逐一进行了重新审议，并出具了认可意见。

（2）截至本《补充法律意见书

（四）》出具之日，公司新任独立董事常云昆已根据相关法律、法规的要求，在审慎核查的基础上，连同公司现任的其他董事、监事和高级管理人员于2010年【5】月【26】日根据公司最新全套申报文件的情况，重新签署了文件，供本次发行上市使用。

综上，信达律师认为，发行人本次更换独立董事已履行了必要的法律程序；发行人现任独立董事常云昆的任职资符合相关法律、法规的规定；发行人最近两年董事、高级管理人员均未发生重大变化，实际控制人未发生变更，符合《管理暂行办法》的规定；新任独立董事常云昆已依据职权签署了与本次发行上市有关的申报文件和确认意见。

三、福安药业：事业单位领导不得作为董事和独立董事

发行人董事马劲现任中国药房杂志社社长、党支部书记，独立董事董志现任重庆医科大学副校长，请发行人说明并披露发行人董事马劲、独立董事董志的任职是否符合国资管理和教育部的相关规定，请保荐机构和律师核查并发表意见。

1、马劲的董事任职资格经核查，马劲现任中国药房杂志社社长、党支部书记。中国药房杂志社系事业单位法人。中共中央纪委第四次全会提出关于国有企业领导人员廉洁自律的五不准规定，其中第五项规定“不准擅自兼任下属企业或其他企业的领导职务，经批准兼职的不得领取工资或其他报酬。”中共中央纪委、监察部于2000年11月30日下发《关于中央纪委第四次全会重申和提出的国有企业领导人员廉洁自律有关规定的解释》（中纪发[2000]12号），根据该解释，“未依照公务员制度管理的事业单位的领导人员以及未承担行政职能的事业单位的领导人员参照执行。”

据此，马劲作为事业单位的领导人员同时担任发行人董事与前述规定相抵触。马劲于2010年6月28日向公司董事会提出《辞职报告》，辞去公司董事职务。

2、董志的独立董事任职资格

经核查，董志现任重庆医科大学副校长。中共中央纪委、教育部、监察部于2008年9月3日下发《关于加强高等学校反腐倡廉建设的意见》（教监[2008]15号），根据该意见，“学校党政领导班子成员应集中精力做好本职工作，除因工作需要、经批准在学校设立的高校资产管理公司兼职外，一律不得在校内外其他经济实体中兼职。”据此，董志作为高校党政领导班子成员同时担任发行人独立董事与前述规定相抵触。董志于2010年6月28日向公司董事会提出《辞职报告》，辞去公司独立董事职务。

3、董事和独立董事的补选

公司于2010年7月18日召开2010年第一次临时股东大会，审议通过关于补选公司董事和独立董事的相关议案，选举周中生担任公司董事，王娅兰担任公司独立董事。

四、科斯伍德：独立董事不得违反国资发改革[2008]139号文

发行人的独立董事彭一浩现任上海西郊商务区开发有限公司常务副总经理。根据《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》国资发改革[2008]139号，国有企业中层以上管理人员，不得在职工或其他非国有投资者投资的非国有企业兼职；已经兼职的，自该意见印发后6个月内辞去所兼任职务。请发行人说明上海西郊商务区开发有限公司是否为国有企业，如是，则彭一浩任发行人的独立董事一职是否需要取得有权国资部门的确认意见。请保荐机构和律师进行核查并发表意见。

1、发行人的独立董事彭一浩现任上海西郊商务区开发有限公司（现已更名为上海西虹桥商务开发有限公司，以下简称“开发公司”）常务副总经理，根据开发公司的《营业执照》、《验资报告》、《公司章程》及其修正案并经本所律师核查，开发公司注册资本为5亿元，为国有控股的有限责任公司，其股东结构及持股比例为青浦区国有资产管理委员会（以下简称“青浦区国资委”）持有开发公司90%的股权，上海青浦新城区建设发展（集团）有限公司持有开发公司5%的股权，上海青浦徐泾资产经营有限公司持有开发公司5%的股权。开发公司的经营范围为房地产开发经营，市政公用基础设施的开发建设，工程管理服务，实业投资，资产管理，市政工程，园林绿化工程，建筑工程，工程勘察设计，销售建筑装潢材料、橡塑制品、五金建材、日用百货，物业管理，设计、制作、代理各类广告，仓储服务，货运代理，会务服务，展览展示服务，停车场管理服务，社会经济咨询，市政公共设施管理，电子商务（不得从事增值电信、金融业务）（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）。

2、《中华人民共和国企业国有资产法》第五条规定：“本法所称国家出资企业，是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司”，因此开发公司属于国家出资企业。根据青府办发（2009）51号《上海市青浦区人民政府办公室关于印发青浦区国有资产监督管理委员会主要职责、内设机构和人员编制方案的通知》的规定，青浦区国资委代表本区人民政府履行出资人职责，实施对本区国家出资企业中的国有资产的监督管理。

3、《中华人民共和国企业国有资产法》第二十五条规定：“未经履行出资人职责的机构同意，国有独资企业、国有独资公司的董事、高级管理人员不得在其他企业兼职。未经股东会、股东大会同意，国有资本控股公司、国有资本参股公司的董事、高级管理人员不得在经营同类业务的其他企业兼职。”。

4、国资发改革[2008]139号《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》第十一条规定：“国有企业中层以上管理人员，不得在职工或其他非国有投资者投资的非国有企业兼职；已经兼职的，自本意见印发后6个月内辞去所兼任职务”。本所律师认为国资发改革[2008]139号文属于国务院部门规章，依据法规效力等级的原则，《中华人民共和国企业国有资产法》的效力级别应高于国务院部门规章。

5、经本所律师核查，彭一浩于2009年11月10日向青浦区国资委提交了关于担任发行人独立董事职务的《任职申请》，该申请已取得青浦区国资委同意批示。

综上所述，《中华人民共和国企业国有资产法》其法律效力级别高于国资发改革[2008]139号文。开发公司为国有资本控股公司，其经营范围与发行人完全不同，因此彭一浩担任发行人独立董事职务没有违反《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，且彭一浩从严根据国有独资公司的相关要求获得了履行出资人职责的机构同意。据此，本所律师经核查后认为，彭一浩具备担任发行人独立董事职务的法律资格。

五、东宝生物：独立董事任职资格、职权范围的核查

经本所律师核查，其任职的单位中，石油和化学工业规划院系事业法人，为从事全国石油和化学工业行业规划研究和工程技术咨询的咨询机构，未担负行政管理职能；中国氟硅有机材料工业协会、中国胶粘剂工业协会均为社会团体法人，均不属国有企业。张方不是国家公务员及党政领导干部，也未在具有行政管理职能的事业单位任职，其在发行人的任职未违反《中华人民共和国公务员法》、《关于对党政领导干部在企业兼职进行清理的通知》之规定；张方并非国有企业中层以上管理人员，其在发行人的任职未违反国务院国资委《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》（国资发改革[2008]139号）关于“国有企业中层以上管理人员，不得在职工或其他非国有投资者投资的非国有企业兼职”之规定。

经本所律师核查，发行人根据《公司法》、《管理暂行办法》、《上市公司股东大会规则》等规定，制定了《独立董事工作制度》，该《独立董事工作制度》职权范围符合有关法律、法规和规范性文件及《公司章程》的规定。

本所律师认为，张方担任发行人独立董事的任职资格、职权范围符合有关法律、法规和规范性文件及《公司章程》的规定。

第四篇：土地房产转让协议(范本)

土地物业使用权整体转让协议书

转让方：（下称甲方）

地址：

身份证号

受让方：深圳市科技有限公司（下称乙方）

地址：

联系电话：

丙方：

根据《中华人民共和国合同法》有关规定，经甲乙双方友好协商，本着平等、互利、公平的前提下，就甲方名下拥有位于高速路入口：即深圳市南山区地块的使用权及地上的建筑物和其它全部附着物转让给乙方的事宜达成以下协议，以供双方遵照执行。

一、概况：

1、土地项目使用位置：

2、土地项目使用证号：

3、土地项目所属使用性质：

4、土地项目占地面积：

5、地上建筑物：

6、土地使用期限70年，或按国家对村民宅基地的相关政策执行。

上述土地项目及地上所有整体物业，甲方作价以人民币大写：拾万元整（￥100,000元）含税，全部使用权转让给乙方使用，付款方式：银行转帐（以人民币为单位)，也可在香港转交港币对接人民币。

二、付款与转让方式：

1、甲方在协议签定时出示提交对该土地项目完整的使用权证，（土地使用卫星图、村委建设规划平面图、该土地项目规划建设平面结构图、该土地项目的建

1设和材料清单、施工单位建设的验收签证书等有效手续）以证实上述该土地项目的合法和有效性，并拥有完全的使用权及自主权。

2、乙方提供银行帐户，协议签订后五天内，由乙方向甲方支付订金人民币大写：贰佰伍拾万元整（￥2,500,000元）作为该项目的转让订金。

3、乙方支付足额定金后，甲方随时可交付该项目物业给乙方进驻使用。甲方须在3个工作日内开始办理该土地项目的使用权签证转让过户手续给乙方，可在律师事务所做见证，见证费甲方负责。过户手续的办理期限为15个工作日内保证过户到乙方指定人名下，顺延时间不超过3个工作日。

4、签订该协议及支付完成订金，过户手续全部办理完成，乙方在5月底之前一次性支付全部余款给甲方，甲方同时将办理完成的全部相关手续及资料提供交给乙方，包括税费。

三、甲方责任：

1、甲方保证该土地项目的使用权及相关手续的有效性、真实性及村委的规划合法性，并无任何的产权和经济纠纷，保证没有任何抵押和贷款，保证没有第三方妨碍乙方的使用权和自主权。

3、在转让手续办理过程中，甲方不得将该土地项目再转让给第三方和抵押。

4、甲方保证该土地项目使用权不属违法使用，甲方协调好有关部门不会强拆强收，如遇政府征收拆迁或城市更新，土地地面上项目的征收拆迁赔偿归乙方拥有，与甲方无关，土地费归甲方所有。

5、甲方不得以任何理由停止或拖延过户手续的办理时间。

6、该土地项目包括地上的建筑物如有租赁，甲方无条件与承租人解除合同及自行退场复原现场给乙方，安置和赔偿承租人的经济责任全部由甲方承担。

7、维护乙方的土地物业使用经营权，不得干涉乙方的自主权及正常的生产经营活动权，除国家建设征用外，甲方不得变更或解除该协议。

8、甲方确保乙方的供水、供电正常、不得无故停水停电，特殊性停水电的提前通知乙方，乙方的水电费及土地物业租赁管理费村民同等待遇。

四、乙方责任：

1、乙方保证有足额的资金按约定期限支付各项款项给甲方；

2、在过户手续办理的过程中乙方有义务尽力配合甲方及提供指定受让人名下所需的相关资料给甲方。

3、该土地项目包括地上建筑物如有承租户，在征得乙方同意后，在合法合理的前提下，乙方可优先让原租户继续承租。

五、双方责任：

1、甲乙双方均有责任和义务为本协议的履行提供便利。

2、在不可抗力造成本协议不能按时履行的，双方应在条件允许下采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力造成的损失，因单方面迟延履行本协议后发生的不可抗力须承担相应的损失责任。

3、如遇有不可抗力事件的一方，应在第一时间电话通知对方及报警，48小时内将事件以邮件、传真、书面等方式通知另一方，并在事件发生后三天内，向另一方提交本协议不能履行或部门不能履行或需要延期履行理由的报告。

4、在本协议执行过程中，甲乙双方应保证通讯正常，如因更换电话号码、地址、银行帐号等未告知对方而造成损失或收不到通知的，由过错方承担责任。

5、乙方把全部转让款支付完毕起，该土地项目的使用权及租金全部归乙方所有，甲方不得以任何借口阻挠。

六、违约责任：

1、乙方如不能按时支付定金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的2%向甲方支付滞纳金，延期付款超过三个月的，甲方有权解除本协议收回该土地项目，并无条件为甲方解除合同，甲方可要求乙方赔偿因违约造成的损失。

2、乙方按合同约定支付各款项的，甲方必须按照合同约定按时办理转让过户手续，由于甲方原因不能办理转让过户使用权手续给乙方的，甲方需按乙方已经支付的款项总额加倍30%赔偿给乙方，延期超过三个月的乙方有权解除本协议，甲方必须按乙方支付的全部款项总额退还给乙方，甲方并赔偿因违约造成乙方的一切经济损失。

七、其它：

1、如遇特殊情况，无法履行该协议的，经甲乙双方协商一致可变更顺延时间或解除本协议。

1、本协议未尽事宜须经甲乙双方共同协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2、本协议在执行过程中发生矛盾、争议的，经协商无效时，提请当地仲裁委员会裁决。

3、本协议经双方代表签字盖章后生效。

4、本协议一式肆份，双方各执两份，均具同等法律效力。

5、本协议的结算单位均为人民币。

甲方签章：乙方签章：

签署地：深圳市

日期：2014年3月日

第五篇：土地房产买卖协议-范本

房产转让协议

一：协议双方：

甲方：姓名：__________,身份证号码：________________，联系电话：__________；乙方：窦树庆，身份证号码：_________________，联系电话：___________。二：协议内容：

协议双方本着公平自愿协商一致的原则，就甲方将范岗学校北校区校园内三间砖瓦房转让给乙方一事，达成以下协议：

（一）、房产性质：属甲方自范岗学校购买所得；使用权清楚清楚，和其他任何人员均无纠纷，如有不实，甲方愿承担由此产生的一切后果。

（二）、土地和房产四至：东至_________________________________，南至_________________________________，西至_________________________________，北至_________________________________。四至明确，和周边邻居无纠葛，如有纠葛由甲方负责处理，费用由甲方承担。

（三）、售价及付款方式：甲方尽得转让款人民币（大写）：___________元；乙方于本协议签字时时一次性付清。

（四）、甲方无偿协助乙方办理相关手续。

（五）、违约责任：双方承诺严格遵守本协议，协议签字后双方均不得反悔，否则，反悔的一方按协议转让价的一半赔偿另一方；协议中有不完善的事宜，双方可另行协商补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力。

（六）、纠纷处理：协议双方发生纠纷时，可协商处理，协商不成可通过法律程序处理。

（七）、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，于签字当日生效。

（八）、双方签字：

甲方签（押）：_________乙方签（押）：_________

签字日期：年月日