第一篇：201310长春商业项目市场调研报告(中东新天地购物公园、欧亚卖场等)
长春商业调研报告
一、调研背景
为了更好的了解**周边商业市场的现状及其发展趋势，系统地搜集与本案有关的周边商业市场的相关信息，为**商业市场的预测和定位提供客观、有效的依据，为经营活动提供有效的导向作用，2013年9月16日，长春北方市场**商业管理团队全体成员对长春商业市场展开了调研。此次调研选取了与本案较为相似，具有较大借鉴意义的商业作为重点调研对象，重点关注了长春北方市场、金恒市场、中东大市场、新天地购物公园、远东服装大厦、欧亚卖场、黑水路服装批发市场、圈楼花卉市场、青怡坊花卉市场等与本案拟经营品类有较大关联的市场，虽然只有短短三天的行程，但内容丰富，意义深远。所见、所看令人振奋，所做、所过令人触动，所思、所想令人感悟。在本次调研中，大家都本着认真、负责任的态度，边调研、边学习、边讨论、边思考，并结合本案，找到很多契合点，具有较大的借鉴意义，现将此次调研的总体情况总结如下：
二、各市场的基本概况、优劣势分析、可借鉴之处
（一）北方市场 1.基本概况
长春北方市场位于长春市经济技术开发区自由大路4848号，西与 宏泰商场隔街相望，南与金恒北方农贸市场相连，北与韩国城相接，共同形成了以北方市场为核心的综合性购物商圈。市场以“布一样的生活，布一样的时尚”响亮春城，经过多年的经营与发展，北方市场现已发展成为长春乃至吉林省最大、最全的布批批发市场，成为长春裁剪行业的领跑者。北方市场共有9个封闭式营业大厅，经营面积近2万多平方米，以布批、家纺及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，兼营箱包、鞋帽、小百等商品，在省内市场享有盛名。
2.优劣势分析
（1）优势:
周边公交线路集中，交通便利 物业设施较为齐全
主力品项突出并具有特色、辅助品项搭配协调 周边商业基本以家居、家饰为核心，互动性较强 主力品项坪效产出较高，经营面积所占市场份额较大 主力品项品种全、款式多、价格合理
（2）劣势：
整体购物环境一般，商场通透性较差 商品密度较大，部分区域物品陈列较乱 配套设施较少，缺少现代化、人性化的服务设施 市场缺少时尚元素，无法吸引年轻一族的眼球 商品定价较为随意，议价差别较大 市场营销氛围较弱
3.可参考和借鉴之处
北方市场是以布批、家纺、窗帘及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，结合本案，可将此项目引进并作为本案的主力品项，有北方市场成功的操盘经验及经营模式、品牌联盟更容易获得成功。
（二）中东大市场 1.基本概况
中东大市场地处城乡结合部，市场总面积21万平方米，营业面积13万平方米，是亚洲单体室内超级大卖场之一。市场内共有6000多户商户，其经营品种有服装百货、箱包鞋帽、烟酒食品、五金家电、家居建材、家具灯具等10万余种。市场主体结构装修简单，单层、单体，近7万平方米的超大型室外停车场、54个进出通道，总长近1000米的四条阳光长廊构成了中东大市场的独特景观。为了更好地保障消费者合法权益，中东大市场在全省同行中率先推出“四大承诺”和“先行赔付，市场负全责制度”（结合本案，可做参考）并将此落实到实处。经过多年的发展，中东大市场凭着敏锐的商业嗅觉、独特的经营模式和人性化的管理方式已经从昔日无人问津的“盐碱地”发展成为春城老百姓心目中的品牌。
2.优劣势分析
（1）优 势：
整体布局合理、业态布局清晰
市场内各摊位的门头统一规划、统一设计，摊位LOGO自行设计，板块划分清晰，品类结构搭配合理，业态布局清晰，既有相互关联性又有自身的独立性。 停车位充足，停车管理不收费
市场有近7万平方米的超大型室外停车场，为消费者购物提供了充足的停车位。
管理较为严谨、规范市场管理氛围较浓，在主通道入口处醒目位置设有优秀员工、优秀服务员评比及市场获奖情况等展示栏，每个铺口都设有消防应急备用砂水及急救箱，现场营业秩序景然有序。 规模大而全。市场总面积21万平方米，营业面积13万平方米，是亚洲单体室内超级大卖场之一。市场内共有6000多户商户，其经营品种有服装百货、箱包鞋帽、烟酒食品、五金家电、家居建材、家具灯具等十几大品类10万余种商品。
购物环境好，装修亮点较多。市场内环境美陈设计较为独特，装修亮点较多，如阳光长廊左右两侧用彩色气球及塑料绿植装扮；市场内排风系统、消防系统等设施通过美陈设置成为一道道风景线；食品区档口中间环岛玻璃通透，牌匾统一；蔬菜区统一绿色调配图，统一绿色灯罩，并以梯岛形式阵列商品，方便顾客采购；餐饮区以灯箱菜牌展示，方便消费者点餐，摊位间以透明玻璃为隔断，采光好、通透、并且成本低（结合本案食品区的部分装修风格可供参考）。 动线设计合理。客流动线较为科学，如档口12平米，动线宽度在2.4米左右，档口在20平米—30平米，动线宽度在3米左右。使动线与档口的设置保持了一定比例。
营销策划力度强，宣传力度较大。在阳光长廊两侧上方设有两排统一规模的广告牌，供市场内部商户及市场外商家宣传之用。根据不同的季节、不同的节日设置不同的主题，采取不同的宣传营销方式。如市场内以“月盈团圆、乐享收获”为主题的一幅幅宣传营销画面非常醒目，吸引了大量消费者。
软件配套设施齐全。市场软件配套设施齐全，经营较为人性化。市场内设有各个银行的ATM机，移动营业厅、手机加油站、供消费者休息的休息区等相配套的软件服务设施，彰显市场的人性化管理。 交通便利，交通易达性强。市内交通四通八达，26条公交线路、40条长途客运线路均在此中转。 造势能力较强。有造势包装现场的营销手段，每次宣传活动涉及面广，力度较强。
区位优势较为明显。项目地处城乡结合部，为长春东部商圈的核心地段，是通往双阳、吉林、延边等地的必经之路，区位优势明显。 物业硬件条件好。市场物业硬件条件好，最主要表现在商场的规模较大，举架较高，举架高8.9米，给人以规模宏大之感。
经营特色明显。中东大市场经营特色明显，尤其是食品区可谓汇集了行业品牌产品，全国各地特产及小吃形成了一条特色食品街区，具有较强的国别特色、省域特色及民族特色；为了能使消费者放心，市场对食品经营进行了重大调整，将食品定位为高端，高于市场的整体定位，重点吸引行业品牌商品。对于小厂家，没有保证的，劝退；对于销售与经营理念不能与市场同步发展的，劝退。
一站式购物。中东大市场经营商品达十几大品类、十万余种，大到家居家具，小到针头线脑在这里都可以实现一站式购物。 外部风格较为独特。中东外墙装修采用孔钢板形式，多年不腐蚀，简约而不失时尚。
四项基本承诺落实到位，提高了市场的忠诚度。市场在全省率先推出“主动开具信誉卡、承诺冒犯赔偿服务佳、承诺退换自由不售假、承诺价格不低赔差价”的四项基本承诺，并将四项基本承诺落实到位。
专业的管理团队。中东大市场由具有多年实际操盘经验的专业管理团队进行指导并全程跟踪，将丰富的操盘经验植入市场，并取得成功。
商品定位较为准确，符合消费主流。中东大市场是以中档为主，兼营少量高档的经营格局，整体定位符合市场消费主流。
有规划的前瞻性。市场无论从地理区位、规模、经营品类还是从功能布局、经营管理模式等方面都具有较强的前瞻性。
主力品项突出。市场主力品项家居家饰、服装，主力品项突出，经营状况良好。
有品牌影响力。中东大市场凭着买商品就是买服务的经营理念，经过多年的发展，已成为老百姓心中的品牌企业，有较强的品牌影响力。
已形成较强的战略联盟。中东大市场与肯德基等世界经销商签订战略合作书，已形成较强的战略联盟。
（2）劣势：
现代购物辅助交通工具不足：市场规模较大，主通道过宽，增加顾客购物的疲劳感。 培训不到位，服务人员素质有待于提高。 内部导视不够清晰。
休息区规划不足，不能满足客户的需求。 卫生间较少，与市场面积不匹配。 物业管理不到位，破损地面不能及时修补。 内部装饰材料档次较低。 局部灯光处理不好。
局部展厅商品颜色搭配视觉不好。
在以上的优劣势分析当中我们可以看出，中东的优势远远大于劣势。在优势中有8项是通过我们改造、升级是可以做到的，13项是我们完全能够做到的，只有“停车位”一项是无法做到的。因此中东的优势即是本案即将打造的优势。通过以上中东市场的分析，我们可以看出中东大市场之所以能够取得今天的成功就是看准了几个方向：首先，市场的整合方向。中东市场在经营初期，敢于并勇于将尚未形成消费主流或尚未形成规模的商品实现资源整合，率先获得了特色上和规模上的先机(结合本案，有借鉴意义)；其次、看准了市场的发展方向，即商场化市场，将二者的优势实现了完美融合；第三、懂得展望商场化市场的地理区位，掌握了政府商业网点规划等相关信息，看准了长春十年后的发展方向，并准确实现定位。第四、选择了专业团队进入市场进行规划管理，这在十年前很少有人会选择专业团队，掌握了战略优势和市场先机。3.可参考和借鉴之处
结合本案，中东市场的全部优势是值得我们借鉴和深入思考的。
（三）中东新天地购物公园 1.基本概况
中东新天地购物公园由中东控股集团投资建设，经营面积达20万平方米，单体经营面积雄踞东北商业之首。商场西临南北交通主动脉亚泰大街，东邻历史遗址伪皇宫，北接长春火车站，交通条件四通八达，20多条公交线路直达门前。新天地购物公园主要由“美食天地、时尚天地、服饰天地、生活天地、娱乐天地五大主题卖场和五条街区构成，以富有前瞻性的设计理念将购物、休闲、娱乐及室内景观融合在一起，能充分的满足消费者一站式消费的需要。
2.优劣势分析: 市场定位较有特色。新天地购物公园定位为“中档为主，高档为辅，低档精选”的消费模式，能够满足不同消费阶层的需求。 市场经营特色较为明显。作为与中东大市场同父同母的姊妹城，中东新天地购物公园同样把目光瞄向了美食，市场内的美食天地由超市、中华美食街组成，是长春市目前最大的集食品销售和大众就餐为一体的美食广场。新天地购物公园经营理念较为先进，首次将“室内公园”植入市场，成为目前省内最大的四季室内主题娱乐公园。 大而全。新天地购物公园面积20多万平方米，经营品种涉及黄金珠宝、饰品、服装、箱包鞋帽、家居家饰、家电、数码产品、教育、文化用品、餐饮休闲娱乐等几十大品类。
因中东大市场和中东新天地购物公园属于同父异母的姊妹城，二者在经营理念和管理模式方面都较为相似，因此中东大市场具备的优势中东新天地购物公园基本都具备，在此不再赘述。
3.可参考和借鉴之处
餐饮：餐饮美食最有亮点的是美食作坊，具有中国特色的美食作坊是以打包外卖方式经营，不设桌椅、没有油烟，以商场员工和顾客方便购买而设立，统一的牌匾、门楣和格局给人一种整齐、规范的感觉，这种古代风格很吸引顾客，最主要的是对物业的要求也不高。结合本案，可将本案部分区域美食以此种形式进行经营，具有参考意义。
娱乐：中东新天地购物公园是省内首次将“室内公园”主题
植入室内的，公园内设有众多成人游艺项目、儿童娱乐项目，集娱乐、休闲、科普为一体。结合本案，可根据本案的物业条件，选取符合本案物业条件的游艺项目进行经营，打造具有本案特色和符合**发展趋势的室内游乐园。如：欢乐唱吧 单人KTV。像在普通KTV包房一样点歌、唱歌、跳舞，屏幕上即刻出现表现者靓丽的影像和动态背景，同步合成。演唱完的歌曲可选择单首或多首刻录成碟，也可选择一键下载手机TF卡或U盘上也可直接上传到网上。对于相对单调的**娱乐市场，这种新型的游玩项目可以引进。
（四）金恒市场 1.基本概况
金恒市场位于北方市场旁，共6层，总面积约3万平方米，1—3层经营，4—6层为仓库及加工间。一层主要为农贸、日杂、家居窗帘、美食；二层为床上用品、小百、少量服装；三层为美食城。
2.优劣势分析
（1）优势：
主力品项突出：以美食、家纺为主力品项。
宣传力度较大：定期在电视上做广告，每个楼层循环播放宣传片。
营销策划氛围较浓：不同的节日开展不同主题的活动。 配套设施较为齐全：两部扶梯、五部货梯、自动ATM机、休息区、手机加油站等。
（五）欧亚卖场 1.基本概况
欧亚卖场是享誉全国的著名购物中心，单体建筑面积位居世界第一位。市场以最新的理念、最大的规模、最全的品类、最低的价格、最优的服务、最美的环境成为世界级购物中心。卖场共分六层：负一层为十万平方米的装潢材料市场；负二层为艺术品展示中心、壁纸城、灯饰城；一层为家电、百货超市、金银珠宝、化妆品、饰品、文化用品、箱包鞋
帽、数码产品等；二层为精品服饰商城，家居家饰城、特色 风味美食城；三层为二十万平方米的家具广场，具有“永不落幕的家具博览会”之称；四层为儿童世界（儿童职业体验馆、儿童室内游乐园）、羽毛球馆、万达国际影城。
2.可参考和借鉴之处
卖场内配有免费购物代步车，为消费者提供导购和代步服务。 商场内设有咖啡厅、茶吧、水吧、冷饮厅、美容中心、婚纱摄影、旱冰场、移动联通缴费厅、网通营业厅、火车票预售处、交通管理服务站等，为消费者提供人性化服务。
四楼的儿童世界由儿童职业体验馆和儿童室内游乐园两大部分组成，其中儿童职业体验馆较有特色，以“高度仿真的社会生活与职业生活中认识自我，管理自我，创造自我”为核心理念，激发孩子自主游戏，职业体验，让儿童学会选择与承担。儿童职业体验馆拥有与真实城市一样的形态和景观，有模拟设定的社会规则和文化，具备管理系统、飞行系统、安全系统、金融系统、社会服务系统等，是专为3-15岁少年儿童设计，由少年儿童自主管理的虚拟城市。体验馆内共有60余种职业，每种职业完成工作后会得到当当币作为报酬，当当币可用于兑换相应的奖励，让孩子在付出努力后得到回报，从而体会到工作的快乐。同时根据孩子们在不同领域的体验需求而引进相应的专业器材，如：电视节目制作设备、医疗器械、食品加工设备、飞行模拟器等。结合本案，此项目在**尚属空白，如果物业条件允许可尝试引入，可填补市场的空白。 休息区、手机加油站等。
（六）花鸟鱼虫批发市场 1.基本概况
长春现有三个较大的花卉市场，青怡坊花鸟鱼虫市场、圈楼花卉市场、大自然花卉市场，在本次调研中我们只调研了青怡坊花鸟鱼虫市场、圈楼花卉市场。从调研中可以看出，圈楼花卉市场经营状况一般，人流量较少，业态空置率较高，业务量与前几年相比有明显下滑，竞争较为激烈，整体经营较为萧条。青怡坊花鸟鱼虫交易中心因经营时间较长，在激烈的市场竞争中处于遥遥领先的地位，占有市场份额较大，经营状况较好，但与前几年比较，业务量呈整体下滑趋势。青怡坊花卉交易中心是长春最大的花鸟鱼虫批发市场，面积26000㎡，主要经营鲜花、绿植、盆花、鸟类、观赏鱼几个大类，近万个品种，同时兼营花卉与观赏鱼相关的各种工具及图书。地下一层为北京华普超市；地上一层为观赏鱼交易广场，主要经营：各种观赏鱼、水族设计、假山、渔具、鸟类等；二层为花卉交易广场，主要经营：各种鲜花、绿植、根雕、绿化工程、古玩字画等。交易中心风格独特的建筑，优美宜人的环境，高效优质的服务，丰富多彩的商业活动，不仅成为消费者满意的大型花鸟鱼专业商场，而且也是东北地区又一个具有特色的观光旅游景点。
2.优劣势分析
经营品类较为齐全：青怡坊花鸟鱼虫交易中心经营品类基
本涵盖了花鸟鱼虫类的所有商品，可以实现此类商品的一站式购物。
购物环境较好：市场内购物较好，装修独具匠心，假山、绿植、鲜花、小桥、流水、人家，交相辉映，成为一道靓丽的风景线。
品牌影响力较大：经过多年的发展，青怡坊已经由昔日的马路市场发展成为今天的有规模、有影响力的市场，成为长春市花鸟鱼虫市场的领跑者，成为老百姓心中的品牌，经营状况较好。
3.结合本案引发的思考
结合**花鸟鱼虫市场的调研结果和**花鸟鱼虫市场的现状及调研综合情况的考量，结合本案，将此品项作为一个独立业态进行经营是有一定难度的，但可以做为穿插业态进行经营，既可以起到装饰商场环境的作用，又可增加商场经营的新意。
第二篇：中东新天地购物公园演讲稿
商圈就是商机！
中东新生活城市广场，由中东控股集团投资建设，总建筑面积25万平方米，总占地约9万多平方米，是汇聚购物、娱乐、餐饮、功能、景观、酒店、健身、住宅、商务、展示10大功能于一体的“城市综合体”。地处于政府规划新商圈，与欧亚、义乌形成商业三角带，业态互补，优势共享。
通化固有的商圈是以百货及零售业态为主，主要经营
中低档商品，很多通化本地的市民，在装修及购物高档名牌产品时，都跑到外地去购货，在通化当地缺少高档商品及品类有限，而我们的中东新天地购物公园以shoppingmall的摩尔业态入驻通化，正是填补了通化商业的综合体业态及现有的品牌空缺，并且新天地购物公园由5大主力店、11个次主力店、2条商街、4大广场构成。同时还设有银行、邮局、美容美发沙龙、通信营业厅、诊所等多项辅助功能及设施，能全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”5大生活需求。
成功的企业要有强有力的后盾做支撑，更要有有实力的合作伙伴，中东集团创办于1984年，经过25年的艰苦奋斗、开拓创新，现已成为集商业地产开发、商业物业经营、药品经营、金融服务、物业管理为一体的大型集团公司。中东集团旗下现拥有中东大市场、中东瑞家家居广场、中东新天地购物公园、中东新生活购物乐园·吉林、中东新生活城
市广场·通化、吉林省中东医药公司、中东福万家连锁超市、中东信用担保有限责任公司等10家子公司，是吉林省知名民营企业，是通化中东新天地坚强的后盾，并且经过多年的经营管理，已拥有众多跟随中东发展的商户及有实力的合作伙伴。
同时，中东星级物业服务及人情化的管理模式，超一流的硬件设施和配套软件，秉承全员管理、全员服务的理念，提供心贴心的物业服务与舒适的经营环境，将给商户带来最贴心的服务，强势的营销攻略，持续的主题文化营销将会创造一个城市的营销奇迹，每年30次主题活动，每年150个促销日，每年1000万元广告投入，全方位满足商户需求。
福万家超市、瑞家家居、健康万家医药超市、国内知
名大型电器连锁将强势入驻通化新天地，让广大山城消费者大可放心买到优质价廉的商品，还可以享受到完善的服务。秉承“购物零风险、中东负全责”的经营理念。通化中东新天地购物公园致力于建造一流卖场，给消费者提供省时、省心、省力、省钱的一站式购物环境。
第三篇：欧亚卖场相宜本草市场调研报告
欧亚卖场相宜本草市场调研报告
随着我国改革开放的发展，国民经济迅速增长，人们的生活水平也在日益提高，化妆品市场也得以迅猛发展。所以，在2009年12月16号的下午在欧亚卖场对本卖场的相宜本草专柜进行了询问调查和观测调查，同时对当天在欧亚卖场的顾客进行了抽样式的调查。在自己所掌握的一手数据与从各方面了解到的二手数据相结合的情况下，对相宜本草的销售情况及知名度进行了一次调研与整合。
一．市场调查产品的背景资料
1． 产品名称——相宜本草
2．品牌故事——相宜本草——一个诠释“本草养肤”概念的品牌。其创始封帅女士，乃中医名家之后，其外祖父杨继田先生为泰山脚下一代名医，曾任冯玉祥将军的御用医师，医术造诣深厚，医德馨名远扬。封帅女士自幼深受中医文化熏陶，秉承对中医文化与汉方美颜的一份责任，于1999年创立了相宜本草品牌。
中医强调的“标本兼治”理念，正式相宜本草养肤之道的来由。因为，女人的美，从来都是由内而外。即使外表平凡，强大的内在力量亦让美丽绽放；倘若丽质天生，内在力量更令你魅力加分。肌肤更是如此，强韧的肌肤能量，内在的活力和健康，才是肌肤真正的美丽源泉。
相宜本草与上海中医药大学基础医学院长长期合作，创立本草护肤研究中心。通过研究大量养颜古秘方，不断探索发现本草护肤养颜的独到功效。历经十年致力于本草护肤品的研究，独创“肌芯养肤科技”，将汉方本草和现代科技相结合，开发出一系列功效卓著，使用安全本草护肤品。以“内在力，外在美”为核心的本草养肤之道，正是由此诞生。“肌芯养肤科技”能让肌肤内在重获健康，不再依赖外在的修饰和维持，自然、主动、持久地筑起肌肤外在的美丽。
3． 产品理念——女人的美从来都是由内而外，肌肤也是如此，强韧的内在的肌肤能量，才是肌肤真正美丽的根源，相宜本草携手上海中医药大学基础医学院，萃取地道本草精华，添加自创“导入元”，使活性成分穿透角质层，深达“肌肤芯部“调理养护，有效改善肤质肤色。肌肤之美由内绽放，生生不息。
4．科研背景——相宜本草与上海中医药大学基础医学院合作，不仅从产品的配方组成，技术交流，生产工艺，质量监测等方面得到全方位的监制，而且从原料的定向采购，萃取工艺方面都做到了专业严谨，环环把关，保证产品的优良品质。与上海中医大学教学实验中心合作，成立实验基地，运用高校技术和设备平台，每一款新产品的推出都通过科学实验，临床测试，做到安全、有效。成立相宜本草研发中心，建立了六百平米的研发基地，包括萃取中心、试验、监测中心，中试验试验室等，精良的设备及专家教授、技术人员组成的科研团队，极大提升了相宜自主高效的产品开发能力。同时，相宜还遍访名家，博采众长，并与国内外多所科研机构院校紧密合作，密切关注前沿科技和行业动态，开发推出的任何一款产品均以坚实的科研力量支持。相宜依据中医“经皮吸收”理论，研究开发出相宜天然导入剂，经实验证明，能使有效成分2——4倍渗透至皮肤深层，最大限度发挥产品护肤养颜功效，该项目已申请国家专利，并成为上海科委科研资助立项研究项目。5． 产品价格范围——10元～100元
二、相宜本草的销售点
1、在全国的销售点——相宜本草在全国各大城市均有销售点，且大多数都是集中在屈臣氏，沃尔玛等大型超市。
2、在网上的销售点——相宜本草在网上的代理权交给了“柠檬绿茶”。这家店有淘宝“第一网店”之称。
3、在长春的销售点——相宜本草在长春并没有自己的专卖店，其产品知识在屈臣氏，沃尔玛，欧亚商都，家乐福，欧亚商场设立专柜。而且欧亚卖场的相宜本草专卖柜是刚建立的。
三．各种品牌的竞争
1．相宜本草的主要竞争对手——欧亚卖场的划转品主要有玉兰油、蝶妆、欧莱雅、佰草集、ZA、滋生堂、碧修堂、兰蔻等等。相宜本草与这些国际上的品牌在知名度上是不可能相比的相宜本草在这里的地位就犹如是一群巨人中的一个小矮人。同时由于相宜本草在欧亚卖场是一个新设立的专柜，所以对当天的顾客调查中也可以了解到；许多顾客对于相宜本草这个品牌并没有多少的了解，许多顾客都不知道有这个品牌更不知道在欧亚卖场有相宜本草的专柜。所以在欧亚卖场这个名牌云集的地方，相宜本草的竞争是非常激烈的。
2．相宜本草自身具备的优势——相宜本草：品牌命名本土化妆品牌命名洋化是想利用原产地形象或媚外的文化刻板印象来影响消费者购买决策，本土化命名方式则利用本土特色来和消费者亲近。但不管是品牌洋化还是本土化，品牌都是利用品牌名暗含的文化意义来影响消费者。目前中国消费者普遍具有身体化的生活形态，生存与发展都是以“身”为导，所以中国人日常生活中非常注重与“身”相关的东西，非常关注吃与补，从文化意义上可称为“预防型”消费者。同时中国人面子情结非常严重，象征性消费者需求厉害，由此往往通过借助洋化品牌来表达自己的社会价值、财富与地位，从文化意义上讲这可称为“促进型”消费者。由此品牌命名的洋化还是本土化在很大程度上就必须取决于品牌产品暗含的文化意义。当企业的产品具有“预防型”的文化意义时，品牌命名最好本土化并具有本土文化意义特色，这才能获得消费者的信任与青睐。相反，当产品具有“促进型”文化意义时，品牌命名就最好洋化并具有外来生活价值观特色。对中国消费者而言，使用洋化品牌则意味着不同的生活方式，这将带来与众不同的体验和象征性价值，能偶满足面子感。因而大多数服装品牌和香水品牌都使用洋化的品牌命名，因为具有外显性的服装和香水更能带来面子感和象征性地位，才具有炫耀性路径进而才能体现自身的财富与社会地位。对于相宜本草品牌名，这明显是本土化的命名方式，传统的中国特色容易做到和消费者非常亲近。从其预防型的产品文化意义来讲，是非常成功的品牌命名。
四．相宜本草的市场分析
1．化妆品的市场分析——随着我国改革开放的深入进行，国民经济迅速增长，人们的生活水平不断提高，化妆品市场也得以迅猛发展。1987年我国化妆品市场的销售额仅为10多亿元，1991年增加到40亿元，1993年迅猛增为90多亿元，近年来平均年增长率都达到50%。2004年我国化妆品市场销售额达到580亿元，较2003年增长11.54%，2005年全年化妆品销售额将超过680亿元，较2004年增长约18%。随着中国人消费水平的升级，化妆品行业发展也已经进入新的里程，呈现出了十分良好的发展势头，今后几年化妆品市场的销售额将以年平均13%以上的速度增长。所以，化妆品的市场前景是一片光明。
2．相宜本草的市场分析——目前在中国化妆品市场上，中高端市场基本上被外资、合资企业所占据，欧莱雅、宝洁、滋生堂、雅芳等几家国际巨头形成了寡头竞争之势，而相宜本草是一家国产天然本草类化妆品品牌，其产品进入市场化运作时间较短，市场认知度较低。虽然产品拥有良好的品质和口碑，但对于该品牌了解的消费者相对较少。相宜本草总部在上海，公司调查数据显示，相宜本草在上海地区产品美誉度达70分，而知名度只有30分，这是与这几年发展的整体策略有关，市场投入相对较少，将更重要的资源及资金投入与产品研发及销售渠道。但是在2007年6月，相宜本草董事长封帅迎来了一位特殊的客人——今日资本合伙人、总裁徐新。三个月后，相宜本草和今日资本签订了投资协议，今日资本注资8000万元。在资金允许的情况下，相宜本草以很快的速度进一步的进入了各大商场。快打了自己的市场份额。此时的相宜本草以很快的速度进一步的进入了各大商场。快打了自己的市场份额。此时的相宜本草销售额年增长率已达到了50%，相宜本草2008年的销售额达到2.17亿元。同时在对护肤品价格的调查中，42%的被调查者可以接受的价格在20元到50元之间，29%的被调查者可以接受的价格在50元到100元之间，13.7%的被调查者能接受100到200之间的价格，接受200元以上的护肤品的被调查者只有2.7%，由此可见，价格在100元以下的护肤品更受消费者的青睐。而相宜本草的产品价格是在10元～100元之间。这样就更容易在价格上与比欧莱雅、宝洁、滋生堂、雅芳等更容易进入人们的视线中。
五、对于相宜本草的几点建议
1、加大宣传力度。在此之前，相宜几乎从没做过广告，销售额的增长全都依靠大卖场内的终端销售人员。相宜本草在一个美誉度高，但知名度低的圈里打转。最近，相宜的电视广告在湖南台登录。但是在此基础上，相宜应该进一步加大对其产品宣传。可以在各个电视台播放产品广告。并且在护肤杂志上刊登其产品。
2、略微调低价格。虽说相宜本草系列化妆品采用的原料是部分中草药，采集的成本肯定比同类商品稍贵，可仅因此而影响了消费者的购买欲，流失了部分顾客是不合算的。可以考虑采用工业化批量生产或者人工培植中草药的方式，以此来节约成本，降低价格。
3、对于欧亚卖场的相宜本草专柜来说，由于是新设立的，为了提高知名度以带动销售量的增长我们可以为免费申请品牌试用装。利用消费者的利益驱动和新鲜事物的好奇心，为品牌造势、吸引眼球、聚集人气。事实上对于女性消费者而言，申请新品试用装的诱惑力还是比较大，最重要是她们会重新发现一个也许就存在她们周边的品牌，但她们从未有在专卖店里尝试过，这又很多心理因素。互联网却实现了很多新鲜的尝试，同时她们也会在这个过程中关注这个品牌，并了解其他消费者对该品牌的口碑平价，这个过程中无形使得品牌受到了极大的关注，抓住群众的眼球。同时夸大在卖场内的宣传，让更多的顾客关注相宜爱上相宜。
4、相宜本草给一种清新自然地感觉，所以在令人眼花缭乱的化妆品卖场中，相宜本草应更住总自己专柜的装饰。用那种与众不同的风格来喜迎顾客的眼球。
在化妆品市场的增长的大前提下，相宜本草的市场前景是光明的。相宜本草最求的原生态的美容，更符合广大顾客的喜好。现在的相宜本草已经开始在电视上做广告，相信在不久的将来，相宜本草会进一步的进入广大顾客的眼球。在新的经营团队的带领下，会进一步为我国的本土化妆品行业做出贡献。
相宜本草的问卷调查
1．年龄
A、10～20
B、21～30
C、31～40
D、40以上
2．性别
A、男
B、女 3．您的月收入
A、2000元以下
B、2000～5000 C、5000元以上 4．您知道并了解相宜本草这个品牌吗？ A、知道且很了解
B、知道但并不了解
C、不知道也不了解
5．您喜欢相宜本草这个品牌吗？
A、喜欢
B、不喜欢
C、不知道这个品牌 6．您知道欧亚卖场的相宜本草吗？ A、不知道
B、知道
7．您是通过什么渠道知道相宜本草的？
A、广告
B、朋友推荐
C、偶尔买到
D、其他（请注明渠道）
8．您通常通过什么渠道购买相宜本草系列化妆品？ A去（沃尔玛、家乐福、屈臣氏、欧亚等超市）专柜 B网购
C其他（请注明渠道）
9．您觉得相宜本草的使用效果如何？
A、很有效
B、一般
C、完全没有效果 10．您觉得相宜本草的价位如何？ A、可以，能接受
B、还可以，通常会在打折时才去购买 C、有点贵，通常会在网上买 D、与同类商品比，很贵
11．您觉得相宜本草吸引您的地方是？（可多选）
A、品种齐全
B、购物环境好
C、服务态度良好
D、布局网点多，方便
E、价格相对比较便宜 12．促销中你最喜欢的方式是？（可多选）
A﹑现场打折
B、送实物礼品
C、现金返还贵宾卡
D、抽奖
E、抵价券
F、其他
13﹑您希望有何种售后服务？（可多选）
A、美容讲座
B、信件回访
C、美容(本产品)D、答谢会
E、促销活动
F、其他
14、您觉得相宜本草应改进哪些方面？
第四篇：商业项目市场调研报告
商业项目市场调研报告
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、PEST分析
政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；
经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；
社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查
公共设施状况
交通体系状况
道路状况、通行量
区域性质与功能特点
各项城区的机能
城市规划
三、区域商业现状调研
商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）
商业发展规划（政策规划、趋势研判）
租金水平、售价水平研究等；
发展商开发情况研究；
零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
新店开设趋势研究
典型案例分析
四、区域商业物业供需分析
区域供应
区域消化
供需交叉分析
租金走势
售价走势
租售交叉分析
典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究
地理细分调查分析
购买人群细分调查
年龄细分调查分析
经济状况细分调查分析
消费者交通和出行方式
购买者购买心理及行为分析
六、意向项目SWOT分析
（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）
七、结论
区域投资价值建议
项目投资建议
产品投资建议
第五篇：济南商业项目市场调研报告
Compilation of 20XX 报 告
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济南商业项目市场调研报告
二ОО四年四月十五日
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前 前
言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基
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础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。
注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。
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前
言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20
泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计...........................................................................................................................................48 附表 21
泉城路业态分布情况表.......................................................................................................................................................................................50 附图
商铺调查价格铺位（部分）
......................................................................................................................................................................................52
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从产量及增长速度上看，粮食总产量 220.6 万吨，比上年增长 16.2%；蔬菜总产量 668.7 万吨，增长 5.5%；肉类产量 36.9 万吨，增长 4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入 500 万元以上农业龙头企业发展到 109家，其中超亿元企业 12 家。
（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到 26%，比上年提高 2 个百分点，达到 343 亿元，同比增长 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 个百分点。
个体私营经济实现消费品零售额 302.7 亿元，增长 19.4%，占社会消费品零售总额的比重为 56.8%。
对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额 20.2 亿美元，比上年增长 35%。其中进口额 11.8 亿美元，增长 48%；出口额 8.4 亿美元，增长20.2%。
（四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资 504.9 亿元，增长 24.8%。其中：基本建设完成投资 180.1 亿元，比上年同期增长 31.0%；房地产开发完成投资89.8 亿元，增长 17.4%。在完成投资中，住宅投资 74.1 亿元，增长 15.4%，占据主体地位，达 82.5%；办公楼投资 5.4 亿元，下降 11.5%；商业营业用房投资 6.5 亿元，增长 225%。
（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额 533.2 亿元，增长 15.6%。其中：批发零售贸易零售额 433.2 亿元，增长 15.7%；餐饮业零售额 74.4 亿元，增长 15.4%。
现代服务业实现增加值 198.5 亿元，比上年增长 15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数 954.7 万人次，下降 6.6%，旅游总收入 72 亿元，下降 8.5%。
（六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.6%，其中地方财政一般预算
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收入 76.1 亿元，增长 19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5 亿元，比年初增长 21.43%；人民币各项贷款余额 2475.1 亿元，比年初增长 18.26%。
结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破 0 500 亿元，达到 2 533.2 亿元。其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比到 重达到 56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。
以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达 8 78 亿元。
社会经济的快速 发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达 225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。
二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由 2002 年一、二、三产业结构比为 8.2：42.4：49.4，发展到 7.7：43.8：48.5，图1
2002/2003年产业结构对比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度单位：元/平方米商品住房 二手住房 图 2
商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房 1.21 万㎡（83.02 减 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 万㎡（79.69 减 64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表 2）
结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。
图 3
2003 年 1~9 月各类住房销售面积构成情况 四、2004 年经济发展展望 2004 年 1 月，规模以上工业增加值实现 30.6 亿元，同比增长 21%；居民消费价格指数同比为 103.6；社会消费品零售总额实现 56.6 亿元，同比增长 19.9%，至 2 月份结束，累计实现 104.7 亿元。依据 2003 年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继
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续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004 年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到 12000 元，社会经济发展前景依然看好。
结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的 不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。
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随着济南与 16 个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。
（二）济南市商业发展现状 1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002 年全市商品交易市场总数达 713处，其中城市市场 229 处，农村市场 484 处，市场成交额达 533.6 亿元，社会消费品零售总额 446.5 亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002 年底，全市共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达 10 多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。
济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。
2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。
3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。
（三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。
1、泉城路商业区
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泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。
目前，泉城路商业业态分布改造时划定的 5 个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表 21：泉城路业态分布情况表。
原有 5 个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。
图 4
泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，报告文档·借鉴学习
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是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
图 5
经二路嘉华购物广场 3、经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
图 6
经四路东段北侧商业门头及人民商场 4、花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
图 7
花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 5、北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
表 2
济南商业区比较分析 商 业区 地理位置及交通 商业区地位 商 业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源
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泉 城路 商 业区 济南市中 心区，交通、商贸中心 零售业绝对领头羊，市级商业中心 购 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商场一般以联营方式扣点 20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万 80%左右 全 市 市民、外地游客、客户群范围广泛 经 二路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批发 市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 150 元/月
90%以上 西部槐荫区、天桥区居民 经 四路 商 业区 交通便利 传统中央商业区 大 型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元/月 95%左右 全市消费者 花 园路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 区域 一般商场租金约 200元/月 90%左右 历城、历下区居民 北 园大 街商 业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建 材类 专业 市场 一般商场租金 100 元左右/月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市）
（四）济南主要商业物业比较 表 3
济南主要商业物业比较 物 业名称 位置 规 模(㎡)业 态形式 租售价格(不含进场费)经 营方式 档次 经 营 范围 车位 万 达购 物广场 泉城路西端 约 5 万 超市、专 业店、专卖店 F1 售价：2.5-5万元 F1 租价：约 300 元/㎡/月 一 层自营 二-四层 联营 高档 生 活 用品、家居、品牌服装 143个 银 座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百 货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生 活 用品、时尚用品 约240个 贵 和 泉城路 2.2 万 百 货 扣点约 25%作 联营 高 高 档 用 约
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购 物中心 中段 商场 为租金 档 品 35个 嘉 华购 物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统 一经营 中高档 精品、生活用品、约300个 百 脑汇 山大路124 号 1.3 万 专 业商场 租价：120 元/平方米/月 统 一经营 中高档 电 子 等科 技 产品 200余个 大 观园 商场 经四纬二路 2.6 万 百 货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个 国 美电 器商城 花园路中段 0.8 万 家 电连锁 租价：100 元/平方米/月 连锁 中档 电 器 产品 约30个（五）济南商业未来发展趋势 2004 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
2004 年 3 月 9 日济南市财贸办发布的《2004 年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划 10 处 2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车 4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积 1500平方米以上的 24 小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育 3-4 家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。
另外，2004 年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。
在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。
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（六）泉城路商圈未来商业规划 2004 年 3 月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约 8.49 公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在 30万平方米以上。
图 8
泉城广场北侧规划区域现状 按照目前被业内看好的 A 套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为 15 米、30 米、45 米和 50 米四个层次。
按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长 200 米，南北进深 150 米，45 米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省 二、各类商业物业主要特征（一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化 大型商厦经营面积均超过 1 万平方米，是规模化、集约化的物业项目。
2、多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。
3、购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的 SHOPPING
MALL 建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。
（二）专业市场物业的特征 1、专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。
2、商贸结合 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。
3、专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行
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成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了 10 多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。
（三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。
2、商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。
3、小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
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沿街门面租赁形式，经营业态以...
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