第一篇：交房验收时需要注意的方面
交房验收时需要注意的方面
一、确定房屋是否达到交付条件 1.《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4.《建筑工程质量认定证书》 5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 6.《实测面积测绘报告》
【特别提示： 1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.《建筑工程竣工验收备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案 表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商 签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。5.提醒：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。】
二、1、需与物业公司签订《临时管理公约》、《前期物业管理协议》和《住户手册》，这几个文件代表你和物管公司正式签署了委托管理的协议。
2.在交房前，开发商需向你公示《四方验收报告》和《实测面积报告》，然后你要到财务部门核对合同面积与实测面积误差，然后结算相应房款，然后领取签字后的入住审批单。
然后到物管公司凭入住审批单换取入伙会签单，签订第2项文件，领取第1项文件，缴纳相关物管费用，领取钥匙，查验水电煤气表数。然后到实地验收，注意几个地方：一个是门窗是否开关顺畅、有无松动或扣不上；一个是水电路是否正常、开关是否正常；一个是房间地面是否抹平、有无凹凸不平，墙面天花是否抹平、有无开裂或渗水；一个是厨卫地面墙面防水是否到位、水管接口是否正常、明管是否正常位置是否合理；此外如果你觉得面积不对或者层高不对，可请专业测量部门测量并出具专业证明。
如果发现问题，尽快与开发商联系负责维修，如果无问题，与物管公司办理装修申请手续。
交房验收注意事项（必读）
收房细则
1、检查所有插座
没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。、检查所有窗户
·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。
·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏、检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！、检查暖气片、阳台护栏是否牢固、检查每一个灯和开关
6、检查每一个水龙头
7.、收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8.、收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊
第一篇
房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。
交房一般程序 1.、开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.、购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.、验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
4.、购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。如何收房
对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。
1、审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，假如从某一地方（某某市）来看，一般合同约定以该房屋取得某某市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照去年12月1日实施的《某某市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
2、.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
3.、审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。
物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照现在苏州的现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。
第二篇
1、招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
3招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
4招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑 施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
5招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
6招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
7招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
8招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
9招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
10招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
11招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。12招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。
13招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
14招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第三篇
1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火 灾事故的发生。
9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
11、试煤气热水器开关是否妥当？
12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。收楼日应带装备
1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
2、纸笔，即时记下发现的问题。
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。
第四篇收楼要验哪些内容？--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少，购房面积从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的 核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。电气
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。
屋面
1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；
2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
地面
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂 等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
验楼经验谈
一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
二、给排水工程的验收
1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；
2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；
3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速；
4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）、不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）、上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）、屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
三、照明用电工程的验收
1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；
2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观；
3、三线插座是否已安装接好地线；
4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；
5、门铃、报警系统工作正常；
四、装修工程的验收（包括卫生洁具）
1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）；
2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象；
3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整；
4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士 协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。、购房人在接到入住通知后，应做些什么？
2.1、可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。
2.2、在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：
2.2.1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
2.2.2、面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
2.2.3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
2.2.4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
2.2.5、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
3、不符合交房条件下，购房人应做些什么？
3.1、对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。
3.2、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；
3.3、面积误差比绝对值超过3％的；、收房时要注意房屋的保修期 4.1、建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
4.2、关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。” 4.3、那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
4.3.1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
4.3.2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
4.3.3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.3.4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
4.3.5、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
4.3.6、建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；
4.4、因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。、对目前某某市（例如北京市）房地产商交楼时的若干行为剖析
5.1、以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契 税和公共维修基金
5.1.1、基本对策--购房人有权拒绝。
5.1.2、根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
5.1.3、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地<2000>478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征<1997>389号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
5.1.4、关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文（88号）废止。
5.1.5、如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
5.1.6、近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要 回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
5.2、在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？” 5.2.1、基本对策--不合理，拒交
5.2.2、在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一„四源‟设施的单位（以下简称房地产商），应当依照本规定，缴纳城市基础设施„四源‟建设费。前款所称城市基础设施„四源‟建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称„四源‟建设费）。„四源‟建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳„四源‟建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的„四源‟设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
5.2.3、那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。5.2.4、同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
5.2.4.1、如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
5.2.4.2、如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！
5.2.5、国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。
5.3、购房人收房时要不要交“测绘费”？
5.3.1、基本对策—拒
5.3.2、常见问题1：“购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图，每平方米0.3元，开发商要求购房人交“测绘费””--这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，引用北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“
一、计价格<2002>595号规定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房。居住用平房房屋 所有权登记费仍按原标准执行，即： 0.30元/建筑平方米（含测量费）。
二、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。
5.3.3、常见问题2：“各区收的测绘费不同，西城区30元，朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元，其它区不收”--这是对二手房的收费，对新建房屋的收费，国家和北京有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。
当然不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据，没有依据的收费完全有理由拒交。
（以上资料为转载文件，大家参阅查看，如有不相符的地方就省略啦）交房所需物品：
1、业主身份证原件、户口册原件；
2、《商品房购销合同》原件；
3、已交付房款发票原件；
交房要缴纳一笔配套费和物管费这个大家可要记得。
第二篇：交房时应该注意什么
交房时应该注意什么？
来源：南宁澳韩装饰日期：2013-11-18阅读：1269 次 【大 中 小】
在交房时要注意什么？需要看的证书有那些？ 以下是全部要注意的事项：
1、就算是收了房子，如果有出现问题，物业或开发商还是要管的，所以验房时大面上看一下就好了，别太挑。
2、看好你的合同，金额和面积，数清发票是不是够了。
3、看开发商提供给你的房屋实测面积表和竣工备案表。记住，要看原件，你可以要一份复印件，也可以不要，但这两个东西一定要看原件，你也有权要求开发商出示、4、在收房时，物业会有一份复写纸的东西，记录了你提出的问题，一定要写全面。
顺便说一句，你就是在你的房子里看上一整天，以后也还会发现做的不到位的地方，建议不要太浪费时间了。
收房时要带小锤（检查空鼓用）、软管（检查地漏及排水坡度用）、电笔（检查开关插座用）专家建议收楼日应带以下装备：
1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
2、纸笔，即时记下发现的问题。
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。
收房注意事项：
1、检查所有插座
没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。、检查所有窗户
1）检查玻璃：玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。
2）检查窗纱：好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
3）检查窗户：开启时是否碰墙墙面很容易毁坏。
3、检查电话线，宽带接口，而且要看是否固定牢靠。
4、检查暖气片、阳台护栏是否牢固。
5、检查每一个灯和开关。
6、检查每一个水龙头、7、收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利。
8、收房注意窗户合页和水管，毛病不少啊。
房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，这里就其中的几个主要问题进行讲解。
一、交房一般程序
1、开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。
2、购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3、验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
4、购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。
二、如何收房
对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。
1、审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
2、审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
3、审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。
1）房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。
2）物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
3）公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。
三、看房14招：
1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
3招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
4招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
5招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
6招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
7招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
8招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
9招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
10招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
11招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
12招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座
不应有插座。
13招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
14招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
四、注意事项
1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
11、试煤气热水器开关是否妥当？
12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。洗手盆的上方
14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。
五、收房要验哪些内容？
面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
电气
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。
屋面
1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；
2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
地面
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
六、验房经验谈
（一）土建工程的验收
楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
（二）给排水工程的验收
1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；
2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；
3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速；
4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：
1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；
2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；
3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；
4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
（三）照明用电工程的验收
1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；
2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观；
3、三线插座是否已安装接好地线；
4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；
5、门铃、报警系统工作正常。
第三篇：毛坯房交房时应注意什么事项
交房注意事项
一、注意及时接收入住通知书
1.这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。
2.接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。
特别注意: 1.要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。3.有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》 ――最重要。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定, 表上的每一 项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。
3.《住宅使用说明书》、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 6.实测面积登记表
特别注意: 1.只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。3.对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。5.提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。6.如果开发商不能提供上 述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋:
1.检测房屋面积:要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。
2.检验房屋质量:购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:(一)房屋本身的质量。(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
四、新房验收后的处理结果:
1.房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。
2.如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3.发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整 改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。
4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
特别提注意: 1.验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔,一一记录。2.物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。特别注意:未经验收或验收有问题的,千万不要在验收单上签字、交款,否则后续问题难以处理解决！!
毛坯房交房时应注意什么事项
开发商将商品房交付使用时，应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》，交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告;如未出示上述相关资料，购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门投诉。现场验收:
1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;
2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;
3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;
4、其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。凡竣工房屋，一般须做到“五通一平”，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格 证;高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证;高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。购房人在房屋交付前，购房人有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致购房人逾期入住的，开发商应承担违约责任。如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。购房人注意务必坚持先验收后接收房屋，在未验收前，不要接收房屋，从而更好的维护自己的权益。
第四篇：新房交房时应注意哪些细节
新房交房时应注意哪些细节
办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件
现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；商品房上存在的权利瑕疵已消灭；满足甲方承诺的其他条件；商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所谓的“两书”）。买房人在进行商品房交接时，可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全，则买房人有权拒绝接受该商品房，并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。
收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》
一、交房需要具备哪些条件按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：
（一）经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
（二）住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
（三）办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。实际上只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。
第五篇：交房注意
交房手续有哪些】★
一、通知
开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
二、验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。
四、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；
对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。
★【验房自备工具】★
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只水笔--用于签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。二，验房过程
去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A 房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B 《住宅使用说明书》--可带走
C 《竣工验收备案表》
D 面积实测表
E 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走
三，核实面积、合同及价钱多退少补问题。
1.认售楼合同附图与现实是否一致，2.结构是否和原设计图相同，3.房屋面积是否经过房地产部门实际测量，4.与合同签订面积是否有差异。
（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。
看完那些资料后,基本就可以去验收房子了。
从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）
1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）
提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。
提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。
6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
四，验收不合格如何处理?
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
★【教你验房四招】★
房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有：
①房屋建筑质量：根据建设部最新发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，从2000年5月1日起，竣工验收不再由质检站担任，而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后15日内到市、区两级建委办理竣工备案。因此，住户自己要对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。
②装饰、装修材料标准：在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。
③水、电、气管线供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。
④房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。资金托管费200 评估费：评估价的千分之四 保险费
交易税：买方大约1.55% 手续费：3元/平 ,商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续烦琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识，虽然目前各种媒体也在告诫老百姓如何买房和规避风险，但多数缺乏可操作性，现在就讲述一下购买商品房一般的流程及应注意的问题：
一、首先通过媒体（报刊、房地产杂志、各种规模的房展会等）收集有关房地产项目的各种信息。
二、通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
三、对备选项目通过收集的楼书资料，电话咨询或熟悉该项目的朋友做一番初步了解，然后抽出几天时间进行现场实地考察。
四、现场考察项目过程中，可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行，这样对选择到好房屋会有很大的帮助。
五、选定项目后，交定金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而有效避免购房后与开发商产生各种纠纷。
六、做好上述准备后，去售楼处交定金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。
七、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。
八、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。
九、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
十、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：（1）到开发商售楼处交纳购房余款。（2）领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定及表格。（3）由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。（4）与物业公司签订《物业管理公约》。
（5）按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费。（6）收取房屋钥匙，办理装修或入住手续。
以上是每一位购房者都必经历的购房全过程，希望对您购房有所帮助
什么是商品房？ 依据我国的国情，目前我国存在着多种性质的房屋。一种是由房地产开发企业建造销售的商品房； 另一种是政府组织建设的经济适用房和廉租住房； 还有一种是公房改制出售给个人的房改房； 另外一种是公民私有的房屋。那么什么是商品房呢？不能说所有作为商品上市交易的房屋都是商品房。专家认为，法律意义上的商品房指的是：有资质的房地产开发企业开发建设并向社会公开出售房屋。
二、什么是住宅用房和商业用房；什么是现房和期房？ 1，根据商品房的用途商品房可分为：住宅用房和商业用房。住宅用房是指专供家庭、个人生活居住使用的房屋； 商业用房是指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的房屋。2，根据房屋存在状态，商品房又可分为：现房和期房。现房是指已经建成并能够居住、使用的房屋，买卖现房的行为成为现售。期房是尚未建成正在建设中的房屋，买卖期房的行为称为预售。
三、在签订商品房买卖合同前应当应当注意哪些法律问题？ 一是防止商品房的虚假广告；二是对房地产开发商进行资格审查；三是了解商品房是否设定了他项权利；四是了解该房屋是否已经验收合格；五是要求房地产开发商在签订合同时提供正式合同文本和商品房销售发票。1，怎样防止商品房的虚假广告？ 目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，也就是说，你正是看中了宣传广告中宣传的某方面，你一定要在合同中的补充协议中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。2，怎样对房地产开发商进行资格审查？ 房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。（1）、“一照”既《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商（售房人）是否具有开发建设销售商品房的法定资质。（2）、“五证”既《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。上述证照不全则容易引发纠纷。因此，购房前，购房人应当向房地产开发商或有关部门了解上述情况，或者要求开发商出示相关证件。3，“五证”的用途是什么？ （1）《国有土地使用权证》是单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过国家征用等方式变成国有土地使用权，才能取得房产证。房屋才能正常转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家缴纳土地出让金，开发商往往由于缺乏资金等各种原因无法取得土地使用权证。（2）《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”属于非法用地，其工程建筑属于违章建筑，不能领取房地产权属证书（房证）。（3）《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工许可证的建设工程，均属于违章建筑，不受法律保护。（4）《商品房销售（预售）许可证》是商品房销售或预售的凭证。没有此证，房屋不能销售或预售。购房人应将“五证”结合起来查看，才能确保万无一失。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售（预售）许可证》，这“两证”表明购房人所购商品房属于合法交易。4，查审“五证”时需要注意些什么问题？ 在审查“五证”时，购房人应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有些开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼栋，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应着重审查所购房屋是否在预售或销售的范围之内。许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。应查验“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房人。5，如果商品房设定了他项权利，将产生怎样的后果？ 我们说，购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了他项权利，如是否设定了抵押等情况也应了解。是因为商品房他项权利主要是指抵押权，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同的补充协议中注明。6，怎样了解该房屋是否已经验收合格？ 如果你购买的是现房，再签订合同之前，应当了解该房屋是否已经验收合格，你可以要求开发商提供相关的验收合格证明。销售住宅用房的开发商还应当在交付房屋时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。7，什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？ 《住宅质量保证书》市房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文书，可以作为商品房买卖合同的补充约定。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》的承诺承担保修责任。商品房售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构，性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出注意事项。8，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》主要内容有哪些？ 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 第一，工程质量监督部门核验的质量等级； 第二，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 第三，正常情况下各部位保修内容和保修期： 屋面防水3年； 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、以及管道渗漏、墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、卫生洁具1年； 供热系统和设备1个采暖期； 灯具、电器开关6个月； 管道堵塞2个月； 其他部位、部件的保修期按商品房买卖合同中的约定或由房地产开发商与用户自行约定。《住宅使用说明书》一般包括以下内容： 第一，开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 第二，结构类型； 第三，装修、装饰注意事项； 第四，上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 第五，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 第六，门、窗类型，使用注意事项； 第七，赔点负荷； 第八，承重墙、保温墙、防水层、阳台等应注意事项的说明； 第九，其他需说明的问题。9，为什么一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是目前我市的房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为吉林省建设厅和吉林省工商行政管理局监制的正式合同文本，对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房销售发票，而不能用普通的收据代替。
四、有些开发商在签订商品房买卖合同之前，要求购房人签订《房屋认购协议书》，那么什么是《房屋认购协议书》？ 《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金。《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。由于《房屋认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在缺陷。
A开发商事先制订的《房屋认购协议书》通常存在那些缺陷？
1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。一旦购房人在与开发商就正式合同条款进行谈判过程中遇有分歧，往往会使购房人陷入困境。认购书应看作是一个购房意向，与正式合同还有很大差别，单纯凭借认购书来决定购房，这对购房者来说非常不合理。
2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书对房屋买卖合同内容约定不明确，从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则，但很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。在这个环节可能产生的问题是，购房者在对欲购的商品房的进一步了解中，发现房屋并不理想，想不签合同，拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。B、签订《房屋认购协议书》将产生怎样的后果？ 鉴于《房屋认购协议书》独特的法律地位，在实际生活中由于签订该协议所引发的纠纷正日渐增多。对于购房人来说，签订《认购协议书》是购房过程中值得重视的一个环节。一旦你与开发商签订了《房屋认购协议书》，就会产生以下后果：
1、如果你应当在约定的时间与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商就不能将《房屋认购协议书》所确认的房子再承诺给其他购房人了。假如你无故拒不按约定的时间签订《商品房买卖合同》，开发商则有权将《房屋认购协议书》确认的商品房另行出售给他人，而且你无权收回你交付的定金；如果在约定的签订合同时，开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返定金给你，但你无权请求开发商必须将房屋销售给你；
2、在约定的时间，双方就《房屋认购协议书》确认的商品房的买卖达成协议，正式签订《商品房买卖合同》，《房屋认购书》约定的定金将根据双方的意愿转成购房款的一部分；
3、《房屋认购协议书》中双方的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款中的一部分。对超出《房屋认购协议书》的《商品房买卖合同》条款双方不能达成一致，而使《商品房买卖合同》没有签订成功，视为双方均没有违约行为，房屋开发商应当将定金如数返还给你。如果《商品房买卖合同》签订成功，你从认购人变成了购房人，购销双方就形成了商品房买卖的权利义务关系。C、签订《房屋认购协议书》应当注意些什么？ 尽管认购协议书还存在诸多问题，但根据目前的司法实践，只要开发商具备预(出)售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。因为《房屋认购协议书》中双方约定的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款的一部分，为了避免不必要的损失，认购书内容应当清晰、明确。通常情况下开发商提供的《房屋认购协议书》大多是事先准备好的格式条款，对于《房屋认购协议书》中没有的内容你有权要求补充。
（一）认购书的主要内容有哪些？ 认购书的主要内容应包括：
1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话等；
2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；
3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等；
4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力；
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同；在约定的期限内洽谈订立买卖合同；在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意思表示一致时，认购协议书即告成立。应当注意的是，目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
（二）、“定金”与“订金”有什么不同？
在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词，虽然只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，购房者在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。实践中，在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。
（三）、一般情况下认购书对定金的处理是怎样约定的？ 由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。现列举几种情形作为一个参考：
1、如果消费者没有在认购协议书规定的期限内去签约，属消费者违约，定金不予返还；如果开发商在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属开发商违约，开发商应向消费者双倍返还定金。
2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果消费者违约的，定金不予返还；如果开发商违约的，应双倍返还定金。
3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在消费者履约后，可抵作房款或退回消费者；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果由于开发商本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由开发商向消费者返还定金并承担缔约过失责任。
5、如果由于开发商向消费者提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，开发商应把定金全数返还消费者。
6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，开发商应把定金全数返还消费者。总而言之，在签订《房屋认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《房屋认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。
五、购房人如何维护自己的合法权益？ 从三个方面谈，一是开发商违约行为都有哪些？二是购买商品房怎样避免和减少纠纷？三是购买商品房遇到纠纷怎么办？
（一）、常见的商品房开发商违约行为有哪些？ 常见的商品房开发商违约行为主要有以下几个方面： 第一，房屋质量不合格，主要是建筑质量不合格，开发商违反国家工程质量的有关规定，偷工减料，以次充好，使房屋处于无法正常居住，甚至危及人身安全的状态。其次是，配套设施不全，给购房人居住带来一定的困难。第二，房屋实际面积与合同约定的面积出入过大，也就是说开发商交付给购房人的房屋使用面积过小，公摊面积过大。实际测量面积与合同约定的面积不符等。第三，房屋不能按期交付。第四，由于开发商的原因导致使购房人不能如期办理房屋所有权证。第五，在签订商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人又将该房屋抵押给第三人。第六，在签订商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实或者商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。也就是通常说的一房两卖。（用老百姓的话就是一个姑娘许了两个婆家）
（二）、购买商品房怎样避免和减少纠纷。第一是应当注意开发商销售的是“期房”还是“现房”。第二是设法了解房地产开发商。第三是签订合同之前最好找律师进行咨询。1，在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”？ 我们认为在选择购买商品房时应当首选“现房”。“期房”有人比喻为押宝，有时候很难知道结果会怎样，这话有一定的道理。现在许多房屋买卖纠纷的原因是房屋质量、面积，以及不能及时办理房证等问题，但最多的纠纷是开发商不能按合同约定的时间交付房屋。目前，我市房地产开发规模较大，就某一项具体房地产开发项目而言，你很难预料
一、两年以后的情况。此外，房地产市场上无论房地产开发商还是政府行为，都有一些不规范的地方，这些现实中存在的问题都会给你购买的“期房”带来不确定的因素。而目前可供购房人选购的现房越来越多，“现房”无论是面积、质量、户型等等都是实实在在的东西，交钱就拿钥匙多省心。2，怎样了解房地产开发商？ 一般来说，有一定的知名度、资质等级高、信誉好的房地产开发企业比较注重企业的形象，出现问题也会认真处理；而对于一些现存问题和纠纷较多，信誉又较差的不知名房地产开发企业，购房人应当慎重对待。购买商品房也许是许多人一生中的最大消费，应当尽量选择信誉好的企业，最好请房地产专业人士和律师事务所的律师作参谋，降低购房风险。
鲁公网安备37028302000876号