永川房地产环境分析

第一篇：永川房地产环境分析

永川房地产投资环境分析报告

进行永川房地产投资环境分析可以自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析

自然环境

永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天，地理环境优越，气候宜人，常年保持湿润气候，有利于中老年人的修身养性，很多老年人喜欢永川这种不干燥的气候特征。这种气温为房地产的建设也比较有利，适宜于建设大型房地产项目。

永川现有森林面积64万余亩，森林覆盖率达24.63%。大面积的森林保证永川在相当长的时间段内气候不会有太大变化，有益于房地产的投资，并且境内小安溪、临江河、大陆溪、九龙河、圣水河和龙溪河等六条河域横贯南北，全区水资源总量58852万立方米，人均水资源占有量573立方米，可以保持水资源的充足，而房地产更是一个需要大量淡水的工程，有比较好的水资源供使用，并且水资源的充分能使永川永远更多的未来人口，这样使得未来需要更多的房地产，必然导致增值效应，适宜于投资房地产。

而永川北面有茶山竹海，南面有卫星湖、四季飘香的国家农业生态示范园--百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界;有全国首例发现的恐龙化石——上游永川龙;有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品——三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”;有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地——来苏梳妆台，以及宋代石刻——佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目，是全国优秀旅游城区。提供多种住宿更是迫在眉睫，需要大量的房地产投资来给这些游客提供住宿条件，使得房地产投资会火爆。

社会环境

永川社会稳定，生活富裕。城市居民人均住房面积达到36.2平方米，农村居民人均居住面积达到37.1平方米。永川政府对于劳动保障工作积极推进，不停完善和落实就业再就业扶持政策，城镇登记失业率仅为2.57%。同时启动农民工养老保险制度，提供更好的社会保障设施；开设农民工维权“绿色通道”，农民工合法权益得到有效保护。并且社会保险覆盖面继续扩大，建筑行业基层工人比较危险，而社保基金规范安全运行使得农民工有比较好的保险措施。由于房地产的建设需要大量农民工，这一政策为房地产投资提供很大的便利，可以保障房地产建设有足够基础工人，为房地产投资提供比较便利条件。

永川的城乡社会救助体系不断健全。取消了大病医疗病种限制。加快五保供养救助制度，五保老人集中供养率提高到62%。并且改造残疾人危房，救助贫困精神病患者，创建残疾人康复示范社区。慈善事业不断发展，每年募集大量善款物资，建立了镇街稻草援助服务中心，使得贫困家庭的孩子也能够上大学，并且为孤残儿童和困难家庭送去了救助金。这使得永川社会环境比较稳定，居民生活条件持续改善，城乡居民收入水平大幅提高。人们生活状况好，精神世界丰富，不存着不安全的破坏因素。

经济环境

粮食是国民生活的基本保障，永川政府不断加大“三农”投入，积极兑现落实支农惠农政策，新农村建设步伐稳步推进。为促进农业农村经济发展，全区投入农业发展资金1.22亿元，其中本级财政投入农业资金7003万元，发放各类财政直补资金3055万元。（引于永川政府网），粮食的保障使得人口可以稳定增长，这为房地产投资提供有效的促进作用。

工业经济规模也不停壮大，具有重庆市电子信息（元器件）产业园、市级印刷包装特色产业基地、市级循环经济园区。重庆啤酒、松填汇钽电容、紫光化工甲醛等一批工业项目相继竣工，理文纸业、大功率柴油机等一批重点项目加快建设，大项目-产业链-产业集群的发展态势初步显现。保障能力进一步增强，新增供气指标1500万立方米；现有发电企业2户，重庆渝永电力公司和重庆永荣矿业公司永川发电分厂。2户企业共有4台发电机组，装机容量2.85万千瓦，并且建成500千伏板桥输变电工程，电力供应总量达8.2亿千瓦时。

这为房地产建设的电力提供啦很好的保障，并且由于工业园区的建设提供大量的就业机会，会带动周边房地产的升值和，使得房地产投资相当有益，周围的住宿，娱乐，酒店等都需要房地产投资，为未来提供啦很好的房地产投资环境，使得房地产增值。

政策环境

分利用区位优势，建设区域性商贸物流中心，培育大市场，引进大商家，大力发展商贸物流业，消费品市场稳步扩大。其中财税优惠包括增值税，营业税，所得税，契税等税务优惠都有很大的支持力度，而土地优惠更是很大，特别是省级以上重点院校在永川新办大专以上职业院校的职教项目，按成本地价供给土地。

详细见—（永川委发〔2007〕38号 中共重庆市永川区委 重庆市永川区人民政府 关于印发《永川加快产业经济发展若干优惠政策》）。

宏观和微观环境

国家出于对于房地产的宏观调控目的，不断出台政策限制房价，但我认为这更加快了永川的房价提升。由于国家房价限制的重点区域在于大城市，这导致目前大城市房价开始轻微降低，导致啦大量房地产投资基金流向二三线城市，促使二三线城市的房地产火热的发展，作为二线城市的永川具有这种大趋势。

可以明显看出，在国家出台国十条严厉限制房价的时候，一线城市房地产缓慢上升，而对于永川房地产却是大幅的提升，举例说明2009年的永川房地产均价只有2600元/平方米，而2010年永川小户型房子的均价3400元/平方米（来源永川房交网），而国家开始限制房价正是2008年开始，2010年的国十条达到最严厉，但是永川的房价却大幅度跳高，说明房地产投资资金的转移，可以预测未来的永川的房价在达到一线城市的价格前，还有很大的提升空间。

而对于微观来讲，永川正在高速发展，离不开房地产的投资，一系列的基础建设会陆续实施中，从而带动永川房价的不停提高，而人口基数也会提高，从而在很长一段时间，永川的房地产也在供不应求的局面中，而房地产作为地方经济支柱，可以预料其发展必定蓬勃向上。

从永川的自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析可以看出，永川的房价未来必定还会高速增长，现在正是投资其房地产的大好时机。

第二篇：上海市房地产宏观环境分析

上海市房地产宏观环境分析

上海对外经贸大学 1119123 余虹

近期上海市房价分布图：

2013年10月上海市的房价均价为32135万/平方米。而根据上图可知，大部分放假都维持在20000左右，上部分布在10000一下和80000以上。

从宏观角度分析上海市房地产，要先明确如今中国房地产市场的各项机制和运行特点。

中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。

从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。

一、经济层面

分析上海市房地产的宏观市场，首先要明确，上海市作为一个典型的城市，其经济实力在中国是最强大的城市，所以我们先从经济层面来分析： 单位：亿***13698.152008年—2012年上海市GDP及增 20.00%19195.6920101.3318.00%16.00%14.00%12.00%16872.4214900.938.20%9.90%8.20%10000500009.70%7.50%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2008年2009年2010年GDP（亿元）2011年增速2012年数据来源：上海市2012年国民经济和社会发展统计公报2012年上海市生产总值（GDP）20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%，按常住人口计算的上海市人均生产总值为8.5万元。

平稳高速发展的上海经济也为居民收入增长提供了强有力的支持，从2008年到2012年的5年间，基本保持10%以上的增长速度。2012年末，全市城镇居民人均可支配收入达到了40188元，远超全国平均水平，位居全国第一。人民收入的快速增长也为上海市房地产行业的发展提供了良好的市场和资金支持。

伴随着上海经济的快速发展，上海市房地产开发投资的增长也一直保持高位增长。2012年上海市房地产开发投资达到了2381.36亿元，房地产投资基本占到了固定资产投资总额的1/2，位居国内城市房地产投资前列。

单位：亿元***500350002008年—2012年上海市房地产开发投资情况2008年-2012年上海市城镇居民人均可支配收入20%4018840.00%18%35.00%2381.3616%30.00%14%12%25.00%10%10.90%20.00%8%15.00%6%4%9.70%10.00%2%5.00%0%2012年0.00%2012年增速35.30%318381980.******012%1464.***1366.87***00050050004.50%2170.3113.80%10.40%8.10%9.60%7.10%002008年2009年2010年2011年2008年2009年2010年2011年城市居民人均年可支配收入（元）房地产开发投资（亿元）增速数据来源：上海市2008--2012年国民经济和社会发展统计公报数据来源：上海市2008--2012年国民经济和社会发展统计公报

二、政治宏观层面

中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承，中国国民的可支配收入也一直在不断大幅增加，但也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化，也会对许多老百姓关心的话题——房地产产生巨大影响。

有人分析上海的房地产时提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。

另外，在2013年9月29日正式挂牌的上海自贸区的建立对上海市房价的影响也是不容忽略的。我们可以看到以下是自贸区成立前后上海市平均房价的走势图：

不难发现，在2013年9月到10月，上海市的平均放假有大幅度的增长，显而易见的是，这一定和上海市自贸区的成立有很大的关系。

中国（上海）自由贸易试验区主要任务是要探索我国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国的发展。有利于培育我国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。

获批前后的近两个月时间里，靠近自贸区的房价不出意料，有很大的涨幅。临港新城住宅的价格上涨了近一倍（8月份临港新城新盘的平均房价只有1.1万-1.3万元左右，而10月份这一区域部分新开楼盘的价格，已经涨至2万-2.3万元/平方米），且10月20日临港新城今年新房的成交量高达20.3万平方米，是去年全年成交量4.5万平方米的四倍多。而在自贸区正式落地后的9月份至今，该区域新房的成交量就达到7.6万平方米，占今年前8个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的成交水平。除了住宅楼以外，随着银行、保险等金融机构在自贸区注册，自贸区内及辐射范围的商用办公楼也火了起来。

经过23年的持续开发，上海外高桥保税区除了南部仍有土地待开发，目前划定的自贸区内工业地产的供应量并不大。也正是由于其稀缺性，因此仓储、物流的温度短期内迅速升温。这一领域此前是被不少投资界所轻视，随着上海自贸

区的挂牌，工业地产也被认为是直接受益的房地产，因而成为很多机构新的投资热点，且也将看到更多国际资本的身影。

三、法律层面

我国政府的宏观调控一直是我们在研究经济发展时不可忽略的一个因素，而我们国家以及上海市政府颁布的法律文案也是对上海市房地产一个一个不可忽略的影响因素。

2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，上海市出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。2010年上海市商品房销售面积达2055.53万平方米，比上年下降39%。

2011年，在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。

2012年，在“以价换量”的带动下，上海楼市再度呈现出了久违的暖意，全市商品房销售面积1898.46万平方米，略高于2011年。2012年上海市商品房销售额达2669.49亿元，较2011年提升3.92%。

2012年，上海市市商品房施工面积达13249.97万平米，商品房竣工面积达2008年—2012年上海市商品房施工竣工及销售面积******002008年2009年商品房施工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）数据来源：上海市2008--2012年国民经济和社会发展统计公报2010年2011年2012年商品房竣工面积（万平方米）3372.452296.122055.531771.31898.4610390.6711295.039961.612983.3213249.972305.06万平方米，商品房销售面积达到了1898.46万平方米。根据上海搜房数据监控中心统计，2012上海楼市共计成交商品住宅78257套，较去年大涨23.9%，共计成交面积938.7万平，同比也大幅提升了28.9%；签约均价22461元/平，与去年基本持平，小幅上扬2.0%，上海楼市呈现回暖态势。

上海搜房网统计显示，2012年上海共成交经营性用地190幅，成交面积共计802.38万平方米，土地出让金共计875.78亿元。2012年上海经营性用地成交面积为3年来首次下降，同时创下3年新低。2013年上海土地市场逐步回暖，一季度共成交42幅经营性用地，成交面积148.85万平，同比增加55.71%，土地出让金收入185.77亿元，同比增加172.44%。其中住宅用地成交14幅，平均溢价率30.39%，全面超过2012年四个季度，搜房网数据显示，2012年一至四季度，上海住宅用地平均溢价率分别为0、28.9%、15.08%和22.33%。 上海市限购政策

根据上海市《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号文件）规定，“自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房

之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”

“限购”是2011年影响市场的主要因素之一。限购的效果是明显的，持续的限购令，再加上多重调控措施，不仅让上海、还让北京等地的楼市出现降温。根据资料显示，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。但上海表态继续限购的影响依然会很大，会让仍寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商彻底转变策略，也会让正在纠结于何时入市购房的刚需，进一步延缓入市步伐减慢决策过程，这将使得目前正处于量缩价松状态的市场进一步深度发展，未来几个月，市场态势一定会因为限购令继续有所降温。

结合宏观分析的各个方面，无论是经济层面，还是法律层面，上海市未来的房价都有保持上涨趋势的潜力，尤其是自贸区的建立，更是使上海市房地产市场越来越升温，另外，上海市郊区的房价处于相对较低价格，切开发潜力较大，因此从宏观角度来估测，上海市未来的房价平均水平会保持上涨状态。

第三篇：驻马店房地产市场宏观环境分析

宏观环境分析

第一节 政治影响因素分析

目前驻马店房地产市场发展势头强劲，消费持续升温，市场供求两旺，交易额有较大增长，这与驻马店市政府及各相关部门对房地产业的支持是分不开的。在城镇化发展中，注重城乡统筹，统一规划，协调发展；在城市发展中，注重土地资源和环境的承载力，实现集约式发展；在住宅建设中，注重整合资源，建管并重，实现内涵式发展；在产业发展中，注重科技创新、节能减耗、扶优扶强，几年内实现了驻马店市房地产业的跨越式发展。

一、驻马店市房地产市场管理工作成果

1、廉租住房保障全面建立

截止2010年全市实施廉租住房保障户数17589户，完成目标任务的102%，发放廉租住房补贴14082户，完成目标的103%。新建廉租住房开工37.2万平方米，完成目标的100%；竣工29.22万平方米、5844套，完成目标的167%。其他方式落实房源999套，完成目标的100%。开工经济适用住房8万平方米，竣工5.5万平方米、750套，开、竣工面积分别完成目标的100%和107%，为城镇低收入家庭提供经济适用住房房源750套。全市中心城区城市和国有工矿棚户区改造已签订拆迁安置补偿协议797户，实物安置355户，货币安置442户，已开工房屋面积5.63万平方米，竣工房屋面积4.3万平方米，完成计划的101%。

2、房地产市场保持繁荣

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。为进一步激活住房市场，成功举办了2010年房地产展示展销会，合理引导居民住房消费，得到市委主要领导的关注与称赞。消费内需和全市经济增长。

3、行业管理进一步加强

2010全年新审核审批房地产开发企业资质34家、物业服务企业资质18家，完成全市220家房地产开发企业资质动态考核工作，全市房地产开发企业已达262家，审核颁发预售商品房面积92万平方米，查处房产违法案件25起，结案率100%，保障了市场的健康规范。

4、住房制度改革持续深化

截至2010年年底，中心城区共颁发房屋权属证书（证明）22943本，完成初始登记面积85.45万平方米，测绘面积199.37万平方米。办理房屋交易登记7082件，交易面积74.88万平方米，交易金额14.46亿元；办理房地产抵押登记7433件，抵押登记131.43万平方米，抵押金额21.8亿元；办理房屋预告登记8692件，预告登记面积94.68万平方米。评估面积49万平方米，评估项目4466宗，评估标的物价值5亿元。完成归档产籍档案8931卷。切实做好房屋安全管理工作，全年鉴定评定房屋11宗16幢约计4000余平方。

5、物业管理工作不断发展

截至2010年年底，全市已有20多家物业服务企业参与了住宅小区的管理，管理面积90多万平方米，住房6000多户，2个住宅小区顺利成立了业主委员会，对8家不合格企业进行了处理。为加强住房专项维修资金归集和管理，在商品房预售环节对房地产开发项目物业维修资金进行联审联验，对归集的维修资金分户录入电脑，逐步实现电脑查询。目前，全市已归集住宅专项维修资金6000多万元。为加强对物业企业的管理，一方面采取宣传版面、现场展示、散发资料等方式，加大宣传力度，另一方面强化物业管理宣传与培训，全年共举办物业企业从业人员岗位培训班2期，培训管理人员186人，组织50名物业企业管理人员参加全国物业管理师资格考试。年底，全市已有物业服务企业109家，从业人员2800多人，承接物业服务项目260多个，服务面积900多万平方米。

6、依法行政能力不断提高

2010年全市共完成房地产投资总额95.73亿元,同比增长35.4%；施工面积达到1131.1万平方米，增长64.7%；房屋新开工面积597.25万平方米，增长57.3%；竣工房屋面积239.02万平方米,增长38.7%;商品房销售面积336.75万平方米，增长20.2%；商品房销售额达到59.58亿元,增长36.8%。

二、政治因素对项目的支持与约束

驻马店政府及房管系统推出的政策法规对本项目将会带来一定的影响，在项目操作过程中，要时刻关注政府政策的新动向。从总体上来说，驻马店市政府及相关部门对房地产业发展未来的工作重点将集中于以下几个方面：

（一）健全和完善住房保障制度，让低收入群众住房困难得到改善，此项工作是市委、市政府承诺市民的十五件好事之一。

（二）重点发展经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房，切实改善城市其他住房困难群众的住房条件。

本项目需要时刻关注的是：驻马店市将制定和落实未来住房建设计划和住房建设规划、设计、施工、商品房预售等环节严格把关，新审批、新开工的商品住房建设总面积中中低价位、中小套型普通商品住房不低于70％；积极开展“两限”普通商品住房建设研究和试点。

（三）加大房地产市场建管力度，保持新乡市房地产市场的规范、健康、持续发展。

严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和检测工作。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。积极培育发展房地产中介服务，延伸产业链条，形成门类齐全、繁荣有序的市场发展环境。

（四）扶优扶强房地产市场主体，实现房地产业规模化、集约化、现代化发展。

建立房地产企业品牌评估体系，推进住宅产业化，支持有资信和品牌优势的开发企业，通过兼并、收购、重组等形式组建大型开发企业和企业集团。进一步拓宽房地产开发投融资渠道，支持和吸引多种经济成分参与新乡市房地产开发，积极鼓励支持优势开发企业向县（市）房地产市场延伸。积极探索房地产市场集体土地的流转管理，全面推动县域房地产业发展。推行“智能化”、“生态化”和“绿色环保型”住宅建设，引进先进的建筑设计理念，完善住宅使用功能，节约利用土地，改善居住环境，带动住宅建设整体水平的提高。

（五）大力推进物业管理，提高与改善城市现有住房功能和环境配套水平。

尽快出台驻马店市《公用部位、公用设施维修资金管理办法》，采取共赢方式，多

方筹措资金，做好实施规划，对驻马店原有破旧住宅小区进行环境改造和配套设施建设，完善小区功能，提高社会化管理水平，改善人民群众的居住条件。规范物业管理服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平，积极开展创建国优、省优、市优住宅小区活动，为居民创造安定、舒适、又没的居住环境。

第二节经济影响因素分析

一、总体经济情况概述

初步测算，2010年全市生产总值突破1000亿元，年均增长12％，地方财政总收入达到60亿元；工业经济不断壮大，全部工业增加值达到450亿元；农业基础地位更加稳固，粮食产量连年稳定在130亿斤以上；城镇化快速推进，城镇化率达到31%，是历史上城镇化进程较快的时期；固定资产投资大幅增加，全社会固定资产投资达到665亿元；城乡居民收入持续提高，城镇居民人均可支配收入由6900元增加到13500元，农民人均纯收入由2486元增加到4600元；改革开放成效显著，各项社会事业蓬勃发展，文化建设、生态建设成效明显，党的建设、精神文明建设和民主法制建设全面推进，社会大局保持稳定。总体上看，经过“十一五”时期的发展，我市生产力水平有了明显提高，经济社会进入了新的发展阶段。

综合分析，驻马店整体GDP、人均消费能力、可支配收入中处于中上水平，对于项目投资房地产住宅和商业项目而言属利好。

二、产业结构

2009年，驻马店市规模以上工业企业达到1261家，比上年增加250家；规模以上工业增加值完成225.7亿元，增长17.6%；完成主营业务收入838.3亿元，增长18.8％，实现税金33亿元，增长20.6％，实现利润55.2亿元，增长13.5％。规模以上工业占全部工业的比重达到65％。食品、煤化工、建材、纺织、能源、装备制造等六大支柱行业经受住了金融危机的冲击，全部实现了增长，生产规模继续膨胀。四是强力推进节能减排，淘汰落后生产能力。组织实施了10个节能重点项目和3个工业点源治理项目。全面完成了12台燃煤工业锅炉和窑炉的节能改造任务，累计推广节能灯9万只，初步测算，可年节约标煤15万吨。先后关闭了小火电机组21.3万千

瓦、水泥立窑生产线16条，年减少能耗46.8万吨标煤。五是开发应用高新技术。大力开展企业技术中心建设，市级以上企业研发中心达到29家，其中，国家级1家，省级16家，市级7家，初步形成了国家、省、省辖市三级企业研发中心队伍。2009年完成高技术产业增加值13亿元,增长18.5%，占全部工业增加值的6.8％。

第三节社会影响因素分析

一、人口结构

驻马店市现有人口826万，自70年代实行计划生育以来，计划生育取得显著成绩，人口过快增长的势头得到了有效遏制。1974年全市人口出生率为29.03‰，自然增长率为22.42‰，到1999年全市人口出生率达到13.12‰，自然增长率7.11‰，与1974年相比，自然增长率下降了15.7‰。

汝宁市以汉族为主，约占全市总人口的99.9%，还有回、蒙、维吾尔、满、苗等51个少数民族人口、约占全市总人口的0.1%。

结合本项目而言，人口规划对于本项目有一定的不利影响，但是从整体来看，人口规模完全可以满足住宅市场的发展空间，商业市场需要提高项目影响力以吸附周边人气。

二、历史文化

驻马店有着悠久的历史，是中华民族古代文明发祥地之一。早在距今18000多年以前这里就有人类繁衍生息。在距今约4500年的杨庄新石器文化遗址中发现有地面式房基、儿童瓮棺、窖穴、精致的石器和各种各样的陶器，说明这里已有房屋和村庄，产生了农业、畜牧业，制陶制石的手工业也比较发达。明清时期，今驻马店市分属汝宁府和南阳府，隶河南道。经过元末多年的战争，汝宁地区人口锐减，满目荒凉。明太祖下令把太湖流域和山西无地农民迁至豫南。当时汝宁府各县接收大批移民，大片荒地被开垦起来种上庄稼。清初政府采取奖励垦荒措施，明令宣布明朝藩王的土地。谁耕种归谁所有。汝宁知府金镇把明崇王府霸占的6000多顷土地，登记造册，承认归原来的佃农所有。汝宁府的地方官吏重视兴修水利，清雍正五年至七年，汝阳、上蔡、新蔡、确山、西平、遂平、平舆七县疏浚治理河道，沟渠327条，改善了农业生产条件，减轻了洪涝灾害，促进厂生产的发展。„„悠久的历史，灿烂的文化，优美的环境，给驻马店留下了丰富的旅游资源，全市拥有各类自然景观和国家级文物保护单位众多。

驻马店市深厚的历史文化对项目价值的提升有着重要的影响，在项目操作过程中要注意项目主题的提炼，项目的设计也要体现出其深厚的历史文化特色。

第四篇：职业环境分析

第三讲 职业环境分析

所谓职业环境分析，就是要认清所选职业在社会大环境中的发展状况、技术含量、社会地位、未来发展趋势等。进行职业环境分析的要求是，通过职业环境分析弄清职业环境对职业发展的要求、影响及作用，对各种影响因素加以衡量、评估并做出反应。关注当前热点职业有哪些？发展前景怎样？社会发展趋势对所选职业有什幺影响？要求如何？总的来说，职业环境分析包括两大方面的内容：社会环境分析和组织（企业）环境分析。

一、社会环境分析

所谓社会环境分析，就是对我们所处的社会政治环境、经济环境、法制环境、科技环境、文化环境等宏观因素的分析。社会环境对我们职业生涯乃至人生发展都有重大影响。通过对社会大环境包括国际、国内与所在地区3个层次的分析，来了解和认清国际、国内和自己所在地区的政治、经济、科技、文化、法制建设、政策要求及发展方向，以更好地寻求各种发展机会。

总体来说，我们现在面临一个非常好的宏观环境，社会安定，政治稳定，经济发展迅速，并与全球一体化接轨，法制建设不断完善，文化繁荣自由，尖端技术、高新技术突飞猛进。因此，在这个大前提之下，我们需要特别注意的是职业环境的变化。

据我国权威部门预测表明，随着我国经济与社会的发展，科学技术的进步，今后几年对专门人才的需求将有较大的变化。急需的人才和有前途的职业主要有以下10大种类。

(一)、高新技术人才

以电子技术、生物工程、航天技术、海洋利用、新能源、新材料为代表的高新技术的兴起，是一批高科技人才研究、开发的结果。当代任何一个国家，要在高科技领域占据主导地位，必须拥有相当规模的杰出科学家，并使科学家队伍平均年龄尽量接近“最佳年龄区”。据权威调查统计，重大科学发现的最佳年龄峰值为37岁，最佳年龄区为25～45岁。可见高科技人才竞争的焦点是年轻科学家。目前我国已实施“长江学者奖励计划”，其目的就是使中青年拔尖人才脱颖而出。

高等学校中与高新技术相关的专业有电子科学与技术、软件工程、海洋科学、海洋技术、材料物理、材料化学、高分子材料与工程、热能与动力工程、核工程与核技术、飞行器设计与工程、飞行器动力工程、飞行器制造工程、飞行器环境与生命保障工程等。

（二）、信息技术人才

信息积累和传播是人类文明进步的基础。在荧屏上纵横东西南北、Internet，跨洲连洋的今天，我们已经强烈地感受到信息时代的魅力，信息已成为人类最大的资源及财富。信息服务业在中国已有20多年的发展历史，但人员数量并不多。近年来信息服务业的发展速度很快，20世纪末全国信息服务企业有8万多家，110多万人。到2010年，我国从事信息服务所需人员将达700万～900万人。到2020年，我国将建成全球最大的信息服务网。

高等学校中与信息技术相关的专业有电子信息科学与技术、计算机科学与技术、微电子学、光信息科学与技术、电子信息工程，通信工程等。

（三）机电一体化专业人才

机电一体化已是当今世界机械工业技术和产品发展的主要趋向，也是我国机械工业发展的必由之路。然而，我国现有的机械专业人员的知识结构与当今机械工业的发展极不相称。学机械专业的，对电子、自动控制技术懂得较少；学电子专业的，对机械专业知识掌握得也不多，不能将机械与电子进行有机的结合。在科学技术竞争激烈的21世纪，对我国机械行业40余万家企业而言，机电一体化专业人才就是保证其生存的“新鲜血液”。

高等学校中与机电一体化相关的专业有机械设计制造及其自动化、材料成型及控制工程、过程装备与控制工程、自动化、电气工程及其自动化等。

（四）农业科技人才

用世界上7％的耕地，养活了占世界22 ％的人口，这是中国目前农业的现状。人口在增加，耕地却在减少，中国人将来吃什么，已是国内外普遍关心的一个重大问题。

为此，农业科学家们提出了发展我国农业的新思路，依靠现代科学技术，培养专业技术人才。因此，21世纪所需的农业科技人才，不是几十万，而是几百万。所需人才的专业门类，不仅包括传统的农、林、畜、牧专业，而且还需大量的生物工程、海洋养殖耕作等现代化的新型专业。

与农业科技相关的专业和职业有：农学、园艺、植物保护、茶学、草业科学、林学、森林资源保护与游憩、野生动物与自然保护区管理、动物科学、蚕学、动物医学、水产养殖学、海洋渔业科学与技术等。

（五）环境保护技术人才

我国的环保产业一诞生，就成为经济舞台上的一支劲旅。目职业生涯规划与管理前，环保技术人才的严重不足，是该产业存在的主要问题之一。据权威统计，我国环保产业人员约为7万余人，其中技术人员4万余人。在专业技术人员中，高级职称近2 000人，中级职称1万余人。据有关部门的不完全统计，我国每年因污染造成的经济损失约2 000亿元，占国民生产总值的10 ％，长江上游每增加一个亿的产值，下游就要损失10个亿。由此可见，现有的环保技术人才难以适应国民经济的发展需要，我国急需大量的环保科技人才。与环境保护技术相关的专业有环境科学、环境工程、生态学、园林、水土保持与荒漠化防治、农业资源与环境等。

（六）、生物工程研究与开发人才

2l世纪是生物学的世纪，遗传基因、克隆技术、生物芯片、基因药物、基因治疗，这些高科技、新发现的不断发展，使生物科学对社会和科学技术各个领域的影响日益加深，现代生物学已成为当之无愧的当代“中心科学”。

众所周知，生物技术是目前世界上最活跃、最令人鼓舞的前沿科学，在工业、农业、医学、环保领域都具有很大的经济前景。生物技术的发展不仅可以为人类提供新的产业，而且将为解决人类所面临的食物、能源和环境三大危机发挥重要作用。因此，近几十年来工业发达国家都在大力发展生物技术，培育、招揽生物技术人才。

与生物工程研究与开发相关的专业有生物科学、生物技术、生物信息学、生物信息技术、生物化学与分子生物学等。

（七）国际经贸人才

在世界经济中，国际性的营销是企业生存的关键因素之一，要求经贸人员不仅具有日常生活所需的听、说、写、译的外语能力，还应懂得国际外贸知识、国际贸易谈判规章和国际经济法律、营销技术、基本的产品专业知识等。目前，我国的国际经贸人才在数量上严重不足，在业务上、素质上符合国际贸易人才条件的为数也不多。在2l世纪，随着信息社会的发展、地球村的出现、信息高速公路的建成，与国外的贸易往来将进一步增大。因此，大批量地培育国际经贸人才已成为我国人才培育工作所面临的一项重要任务。

与国际经贸相关的专业有经济学、国际经济与贸易、财政学、职业生涯规划与管理金融学等。

（八）律师人才

随着社会的发展、法制的健全，人们的法律意识不断增强，企业不但希望有个出色的法律顾问，帮助企业挣得更多的利润，个人也十分需要私人律师来维护自己的合法权益。因此社会对律师人才的需求也在不断增加。然而，我国当前律师人才十分缺乏，据不完全统计，目前我国取得律师资格的专职律师还不到2万人，平均每10万人口只有两名律师，无论是数量还是质量都远远不能适应社会的需求。如果按每万人需要1名律师计算，我们十几亿人口就需要100多万名律师。因此，未来律师人才的就业前景十分可观。

市场经济的本质是法治经济，政治文明的核心是法治文明。依法治国，建设社会主义法治国家，是市场经济的必然要求，是治国安邦的基本方略。全面展开的法治实践需要先进成熟的法学理论的指导，法学学科具有广阔的发展空间和美好的发展前景，法学专门人才可在审判、检察、司法行政、律师、公安等部门工作，也可从事立法、法学教育、法学研究以及行政管理和公司、企业的法律顾问等工作。

（九）保险业精算师

“精算师”称得上保险业的“精英”，是集数学家、统计学家、经济学家和投资学家于一身的保险业高级人才，不仅要具备保险业的专门知识，而且还要具有预测未来发展方向的能力。我国的保险法规定，经营保险公司必须聘用一名金融监管部门认可的精算师。而据中国保险学会介绍，目前在12亿中国人中却只有几十名严格意义上的精算师，这种状况显然无法适应我国保险业迅猛发展的需要。据预测，在未来几年内，我国精算师的市场需求量将在4 000名左右。

保险专业精算师需要具备良好的数理基础、经济学基础和外语基础，掌握从事保险精算工作的基本理论和基本技能，并熟悉保险精算技术和经济活动定量分析。在国外保险公司中，精算师是所有业务，特别是产品设计的绝对核心，保险公司的每个部门几乎都有精算师参与工作。而我国保险市场正在起步阶段，国内消费者的投资理念与国外有很大差别，所以“洋”精算师对中国的市场环境不是很了解，并不适合中国国情。本土精算师熟悉国情了解市场，有助于开发适销对路的产品，国内的保险监督委员会、各大保险公司、高校、已获准开业的外资保险机构、合资保险机构、社会保障部、民政部、财政部、银行系统等单位都对精算人才有较大兴趣。

（十）物流专业管理人才

作为与能源、信息流并列的物流业，是继劳动力、物流资源之后的第三个利润的源泉。据有关人士预测，仅全球快递营业额，将从1996年的350亿美元发展到2016年的2 850亿美元。我国加入WTO后，物流业将成为我国经济的重要组成部分。同时物流及相关企业面临的竞争压力剧增，在物流这个领域中，我国与发达国家的差距，不仅仅是资金、技术上的差距，更重要的是知识、观念和人才上的差距。例如，当前国内企业超过1 000万家，而真正利用现代物流管理方法整合企业管理流程的不过万家。搞好物流，人才是关键。在上海去年首次颁布的人才开发专业目录中，现代物流人才已被列为急需引进的13类紧缺人才之

一。近几年，既具有商科背景，又懂得物流管理的，并具有扎实的英语听、说、读、写能力的中高级物流专门人才迅速走俏，甚至出现“二三十万年薪，虚位以待物流人才”。今后3～5年，需要培养、引进大量的专业物流人才，因此物流专门人才的就业前景非常看好。包括物流系统化管理人才和物流企业经营管理人才、进出口贸易业务的专业操作人才、熟悉国内进出口市场业务的中介人才、电子商务物流人才和物流软件开发设计人才、商务谈判代表、外语人才等。

二、组织（企业）环境分析

进行全面的组织环境分析是我们“知彼”的核心，毕竟你所选择的这个组织（企业）将与你息息相关。况且，在面试过程中，考官一般都会比较欣赏那些对本行业、本企业的有心人。

三、职业期望

毫无疑问，每个人都有自己的职业梦想。这个梦想将引导你所做的每一个决定。人们在展望未来职业生涯的时候，不能仅为赶时髦仓促决定，而是首先要做到内省，明确做什么能给你带来最大的满足和快乐。人人都想拥有一份好工作，但究竟什么是好工作，每个人的理解和定义是不同的。毕竟每个人的兴趣、爱好、经历、能力、家庭背景、受教育程度、所处的环境、经济地位、宗教信仰等等是有差异的，这些都显著地影响着求职者对职业的追求和期望。职业期望决定了人们对求职的表达、动机和目标。

所谓职业期望，是指个体对某种职业的渴求和向往。人类社会自从有了职业，人们就有了职业期望。随着社会的发展、职业的不断分化和新职业的产生，人们的职业期望呈现出多元化的态势。

职业期望是复杂多样的，但在现实生活中，并不是所有的职业期望都能变成现实。一个人的职业期望能否变成现实，主要看其是否合理。任何一种职业的选择都要受到社会需求、自身素质以及其它的社会因素的制约。有研究显示，许多求职者尴尬境遇都是由一些心态上的误区造成的。大部分人并不了解他们真正想要的是什幺，而是选择摆在他们面前的道路或采纳周围亲朋好友的意见；也有的人知道他们想做什幺，但却往往不知如何去实现自己的梦想；还有的人害怕失败，不敢去追求他们真正想要做的事业。即使那些表面上看来风光无限的成功者，有时也会觉察到他们职业上的自我与真正的自我相差甚远，每每会有在自己的生活中存在着一种格格不入的感觉。哲学家查尔斯•汉迪花了很多年时间才弄清楚他真正想要的是什么。他在《未来的工作》一书中写道：“我在我的前半生，花费了很大的力气，想努力成为另一个人。在中学读书的时候，我想成为一个伟大的运动员；在大学里，我想成为一位备受社会尊敬的社会名流；大学毕业后，我努力做着一个成功的商人；再后来，我当上了一家企业的主管。但我很快发现，在上述任何一种身份上我都不会成功。但这样的认知不会阻止我一试再试，同时我对自己沮丧无比。问题就在于我努力成为另一个人，却忽略了我可能成为的那个人。我只是跟随时代的大潮和惯例，用金钱和地位来衡量成功，在别人已经界定好的社会阶梯上努力攀爬，在此过程中积累物质资料，建立人际关系，而没有努力去表达自己的想法和个性。”汉迪总结了很多人的想法。历史上充斥了无数个这样的故事：某某人由于刹那间的顿悟，改变了自己的职业方向，实现了真正的梦想。因此，人们在职业选择过程中，应实事求是地对自己的职业期望有一个客观科学的分析，在求职实践中尤其要防止和摒除各种不合理的职业期望，以自己的专业特长、个人素质优势以及客观的社会需求为基础，确定合理的职业期望。

第五篇：雀巢环境分析

雀巢环境分析

摘要

本文主要从雀巢的宏观环境和产业环境开始分析，产业环境分析包括产品周期和波特五力模型分析，同时加入了竞争对手分析，阐述了雀巢公司的现状已经其竞争对手的现状。关键字：雀巢、宏观环境、产业环境

一、雀巢宏观环境

（一）、宏观环境的分类

一般来说，宏观环境因素可以概括为政治和法律因素、经济因素、社会和文化因素以及技术因素这四类。

（二）、雀巢宏观环境具体分析

1、政治要素:具体来讲，政治环境分析一般包括（1）企业所在国家和地区的政局稳定状况（2）政府行为对企业的影响。（3）执政党所持的态度和推行的基本政策，以及这些政策的连续性和稳定性。（4）各政治利益集团对企业活动产生的影响。雀巢公司大中华区的政局是非常稳定的，我国对食品业的推行还是比较积极的，但是同时对产品质量要求也非常严格。2013年中国首次参见国际咖啡组织会议，近年来中国对此还是比较重视的。

2、经济要素:经济环境分析可以从社会经济结构，经济发展水平，经济体制，宏观经济政策，当前经济状况，当前经济状况等分析。

这些因素对雀巢公司决定以何种产品进入市场、在哪个市场销售这些产品、如何进行产品定价、如何促销及分销产品具有重要意义。

3、社会和文化环境要素：人口规模，社会人口年龄结构，家庭人口结构，社会风俗对消费者消费偏好的影响是确定企业投资方向、产品改进等决策时必须考虑的因素。在国际市场营销中，每个外国市场都有一种与本国市场不同的文化和行为。每个国家不仅有独特的文化，而且大多数国家还存在着各种亚文化，如道德、宗教和种族等。中国的大多数地区是没有特别的宗教信仰的，但是在中国沿海地区，因为相对经济较为发达，人们对咖啡的接受能力比西部高一些，对雀巢咖啡的需求就多一些。

4、技术要素: 技术环境就是企业所处环境中的科技要素，比如科技体制、科技政策、科技水平和科技发展等。

雀巢公司是一位积极的产品革新者。它在亚洲地区聘用的首批食品技术专家便是当地精于家庭、餐馆烹饪的厨师，然后再将食品提高到大规模生产的水平。今年雀巢更是致力于提高科技水平，研发有营养的产品。

二、雀巢产业环境分析

（一）、产业环境的定义

一个产业是由一群生产相似替代品的公司组成的。

（二）、产品生命周期

产品的生命周期主要包括导入期、成长期、成熟期、衰退期。

雀巢公司属于产品的成熟期。成熟期的标志是竞争者出现挑衅性的价格竞争。成熟期虽然市场巨大，但是已经基本饱和。新的客户减少，主要靠老客户的重复购买支撑。产品逐渐标准化，差异不明显，技术和质量改进缓慢。生产稳定，局部生产过剩。产品价格开始下降，毛利率和净利率都下降，利润空间适中。所以现在雀巢公司应该采取的战略是提高效率，降低风险。而且要做好随时迎接价格战的准备。

（三）、波特五力模型

五力模型分析包括潜在进入中的威胁，替代品的威胁，供应者购买者讨价还价能力以及产业内现有企业的竞争分析。下面以雀巢奶粉来分析一下五力模型。

1、潜在进入者的威胁

对于一个产业来说，进入威胁的大小取决于呈现的进入障碍与准备进入者可能遇到的现有在位者的反击。进入障碍分为结构性障碍和行为性障碍。

从结构性障碍来说，雀巢奶粉的经济规模大，对现有关键资源的控制强，现有企业市场优势也强，雀巢奶粉的品牌知名，有一定影响力。

从行为性障碍来说，娃哈哈推出了高端奶粉——爱迪生婴幼儿奶粉，娃哈哈主营爽歪歪、矿泉水、八宝粥等，而雀巢在2011年与银鹭成为合资公司，也进入了娃哈哈的领域，有银鹭八宝粥和雀巢矿泉水等了。

所以目前来看雀巢奶粉潜在进入者的威胁不大。

2、替代品的替代威胁

替代品分为直接替代品和间接替代品。新产品能否被老产品替代，主要取决于两种产品的性能—价格比的比较。婴儿奶粉这个行业，应该没有很多的替代品，它的替代品主要是牛奶、豆奶和椰子粉等。因为婴儿除了母乳外可选择的就是奶粉，一岁半以下的儿童因为身体没有发育完全，所以只能选择奶粉。老产品提高产品价值的主要途径是降低成本和价格。雀巢在2012年建立了自己的生产线，牛奶生产基地，这样可以很好的降低成本。所以替代品威胁也不大。

3、供应者、购买者讨价还价能力。先从供应商角度说，雀巢奶粉对于顾客来说是供应商。因为雀巢奶粉的替代者暂时不能和他竞争，所以他的讨价还价能力是很强的。还有就是它的纵向一体化程度高，之前他说公司+农户模式，2012年花25亿建立奶源基地之后，实现了部分一体化提高了供应商的讨价还价能力。在定价方面，雀巢是官方定价，所以买方的讨价还价能力是很差的，雀巢在各大超市的卖价和专卖店基本统一，价格在很小的空间浮动。综上所述，雀巢奶粉的讨价还价能力比较强。

再说消费者的讨价还价能力，现在网络越来越发达，产品信息掌握程度高，市场竞争也大，消费者对产品的满意度要求越来越高，可供选择品牌越来越多，所以消费者的讨价还价能力也很高。所以，消费者的讨价还价能力是有的，但是还是不足以影响雀巢的定价或者其他方面。

4、产业内现有企业的竞争。（1）竞争对手分析

竞争对手分析包括竞争对手的未来目标、现行战略、假设和能力分析。下面我以贝因美奶粉为竞争对手来举例。贝因美奶粉是专门从事母婴产品的，未来目标是打造科学安全的奶粉，现行战略就是提高奶粉质量。贝因美于1992年11月成立，目前总部位于杭州，业务方位主要涉及婴儿产品及服务，他成立的时间没有雀巢长，但是有一个最大的优势就是主打婴儿产品和服务，接受过贝因美其他产品和服务的顾客很可能因为来买它的奶粉，而且现在贝因美奶粉的发展是很不错的，所以它的能力不错。（2）产业内的战略群组分析

A1包括美素、金装雅培、牛栏、B2包括美赞成金装、金装惠氏、雀巢能恩、美可高特、金装伊利

C3完达山、贝因美、伊利、光明

A1区域的产品是知名度高，原材料好，研发能力强的高档次产品

B2区域的产品是知名度比较高但是研发水平一般、研发成本一般的产品

C3区域的产品是成本低、国内生产的品牌认可度低的、研发能力差一点的

A1

价格

C3 B2 产品档次

参考文献

【1】 中国注册会计师协会 公司战略与管理风险 经济科学出版社 2013 【2】 章莉 产品质量个性化的战略竞争与提升 产业与科技论坛 2007 【3】 迈克尔.波特 竞争战略

【4】 蓝云 雀巢咖啡称霸世界的秘诀 外文出版社北京读者服务部