浅析房地产公司拿地技巧

第一篇：浅析房地产公司拿地技巧

浅析房地产公司拿地技巧

前言：

在土地挂牌过程的不同环节，均存在竞争，如何以最低的成本确保竞得目标地块，是参与竞拍的首要目的，因此，本文根据土地市场的相关竞买规则，总结了以下各个环节的要点：

一、竞买准备期（挂牌公告发布后）

一般情况下土地部门会提前30日发布挂牌公告，在公示可以咨询后，可根据挂牌文件到现场了解地块情况，包括周边产业环境等价值点。对于符合企业发展的地块，可形成实用性强的可行性报告，研究地块的价值、可接受的地价及开发风险等。

此阶段应该为土地竞买的准备阶段。在此阶段，企业首要应该关注的是土地的价值，以及相关限制条件，如用地瑕疵以及规划限制等，这些资料可从多方进行了解，包括土地部门对外的咨询窗口、挂牌文件、现场踏勘及调查等。同时可根据对周边市场以及地块开发项目定位的研究，形成可行性报告，根据企业的实际情况研究适宜的开发模式，各种开发模式在一定的市场预期下可接受的市场价格，并进行各阶段的项目风险评估等。

二、报价阶段

定好心理价位之后，可以根据要求提交竞买申请并交付竞买保证金，此时土地部门会告知地块的挂牌起始价，在报价过程中，该价格将成为地块的最初起始价，基本上该价格均达到了土地挂牌的底价，如果是首个报价企业，只需以起始价应价即可，而后续的加价企业则需以规定增价幅度的倍数进行加价。

在此环节有一个要点较为重要，根据土地市场的操作规律，一般可以容许企业在取得竞买申请并缴纳保证金后不需要立即报价，地块在挂牌期截止前有人报价即可，因此在此环节保存实力，随时关注挂牌情况，不失为较好的方式。

三、揭牌当日

对于希望拿地的企业而言，揭牌日是相当重要的环节，应当注意的要素点也较多。首先要确保已经做好了详细的地价预估以及风险评估，对本企业的价值承受度有全面的估计（事先应由专业的土地前期机构提供服务）。此外熟悉和深刻理解竞买规则也是相当重要的一点。许多企业由于对竞买规则不熟悉，重复多次报价或错失报价良机的情况均有发生。

事实上，企业对于地块的报价应分为两个层次分别对待：

第一：地块报价人数不多，或者其余企业仅为试探性的参与，因此，事先不报价、少报价，均为较好的回避正面竞争的方式。

有的城市的土地挂牌交易规则规定，在挂牌截至前十分钟收到多家企业有效报价的以最高报价取。因此，此时企业只需在当日9：50前提交超过当前挂牌价的增价即可。实事上，过早的频繁报价还会引起其他竞买企业的关注，增加加价频度和幅度。

第二：如果地块资源优越，优势突出，有较多的企业均参与了报价和竞争，而本企业对于地块也极为钟意的前提下，势必会进入现场竞价阶段。地块在挂牌截至前的最后十分钟的报价则是决定地块是否需要进入现场竞价环节的关键。

对此，有的城市的挂牌规则明确为“在最后十分钟有一个有效报价”即可进入现场竞价。对此款不熟悉的企业可能理解为挂牌期的报价，认为只有报价方可参与竞价，或者此阶段也有报价的高低之分，甚至出现在最后十分钟多家或某家企业重复报价的情况，实事上是完全没有必要的。

四、现场竞价阶段

此环节是短兵相接，资本对决，有实力的企业往往成为最终的赢家。对于此阶段而言，已经进入到了竞争的最后环节，实事上对决的除了资本以外，可能就是心理的对峙。

在现场拍卖过程中，竞买者应冷静观察场上的竞价情况，稳定自己的竞价心态，守住心理价格。竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。

如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，摆出一幅志在必得的架势。几轮出价后，常会吓退一些经验不足的竞买人，使竞价获得成功。

还有一种比较省力的竞价方式是，在竞价低潮时，竞买人直接报出心理价格数，使他人一下子被出价气势所迷惑，在犹豫不决时成交。

当然如果企业具备相当的实力并对地块志在必得，则可以避开前期试探性的小幅加价，在对手淘汰至最少时切入，此时对方一般已经身心疲惫，且战胜多个对手后容易放松警惕。则无论是一次性的大幅加价，还是持续的小幅跟进都将取得较好的战绩。

总结而言，拍卖应该理性，认清自己的心理价位。当然，在公开拍卖中竞买者也可以凭其它人出价的行情，对目标地块的价值进行重新的预估，从而评估自己所订下的价值是否过高或过低，但事实上，这也需要相当的经验和魄力，也更显示出事先做好地块价值评估工作的重要性.

第二篇：全国性房地产公司拿地前的准备工作探讨-演讲稿

拿地前的准备工作探讨

各位领导、各位同事：大家好！

今天非常高兴能够有机会在这里把我自己的工作感受，以及一些想法讲出来与大家探讨。这些想法是在各个楼盘工程施工的过程中，通过事后反思事前的准备工作而得出来的，但是由于我自己理论水平低、又不太会总结，说起话来有些词不达意，说得不对的地方，请各位领导和同事见谅。我是做土建的，现在也是负责协调项目的工程质量、安全和进度，所以说一说项目开工前需要了解的事项。

我经常想，如果在项目拿地之前在尽量少花成本的前提下，完成一些必要的工作，理顺设计、报建、施工的交接关系，为楼盘开发创造一个良好的开端，那么楼盘的开发会进行得顺利和快速。因为在项目进展中老是出现部门之间协调不到位，造成图纸之间的混乱、有冲突、改动大而影响成本及进度。

总体的思路是先修路、后建房，地勘、规划提前进行，以工程建设过程中的实物工作为主线，报建工作配合，尽量加快开发的速度。下面，我按照时间的先后，分成三个阶段，把几个对工程建设影响比较大的因素说明一下： 的速度，了解政府与被征地单位的征地补偿情况，并且取得相应的合同，并以此作为土地储备款付款的依据。

设计图纸是施工的指导文件，对工程的影响更是不必多举例，没有相应的设计图纸，根本就没法施工。但象以上说的如果没有达到设计所需要的前提条件，设计也是无法开展工作的。

接下来谈的

在劳动力和施工班组这个方面，最理想的状态是在考察施工单位时，要求他做得好的工程的整个管理班子、主要的工种班组全部移植过来进行施工，这样，对于他们的施工结果有现实的工程作为样板，而且在他们内部，也就没有太多的东西需要协调和磨合，在管理、质量、安全、进度方面对于楼盘的建设都很有好处。虽然要达到这样的结果不太容易，但是，确定施工单位之前只要把这一点作为合同要求提出来，相信是有可能做到的。这里，不但是施工单位，监理单位也是一样，如果在项目摘牌前考察并确定实力强的施工单位和服务好的监理公司，让他们提前为工程施工做些准备，这对于摘牌以后的进场施工，以及各项报建手续，都是非常有好处的。而如果这项工作没有做到位，施工方和监理方临时组建项目班子，没有完成磨合就匆匆忙忙进场，就容易忙中出错，给项目造成额外的挫折。

这个方面一定要提前了解，在项目总体部署中结合进去，如果这样，在工程建设过程中就不会碰到这类地雷而意外受挫折，因为这类东西往往让人意想不到，而且如果有些事情不提前做工作，到了关键点上，人家就是拿了鸡毛当令箭来硬性阻拦，我们也要费不少功夫和预算外的代价才能搞定。而且，这类东西，如：人防建设规定、防洪控制标高、消防报批规定、市政综合管线设计标准、地方降水要求，等等，往往也是设计要用到的，因此，在这个地方性的规定方面，一定要提前进行调查，了解充分，不打无把握之仗。

漏洞，老是做救火队员，跟在问题后面跑，人搞得疲于奔命，工程也会变得磕磕碰碰不顺利。

上面说的，涉及的方面比较多，也比较烦，但是，开发之前考虑得多一点，准备得充分一点，工程开工以后碰到的问题就会少很多，工程进行得就会顺利很多，事先准备所花的功夫远远少于事后补救的代价。这些准备工作，如果能够提前到

第三篇：拿地项目建议书

【项目建议书及价值体现】

项目建议书，又称项目立项报告，按新的投资体制改革相关政策，项目建议书主要是国有企业或政府投资项目单位向发改委申报的项目申请。项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目，目前主要采用核准方式，项目方委托有资格的机构编写项目申请报告即可。

《拿地项目建议书》是为拿地项目建设筹建单位或拿地项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建拿地项目提出的框架性的总体设想。该报告的核心价值是：

——作为拿地项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据；

——作为拿地项目批复后编制项目可行性研究报告的依据；

——作为拿地项目的投资设想变为现实的投资建议的依据；

——作为拿地项目发展周期初始阶段基本情况汇总的依据；

《拿地项目建议书》主要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，从项目的市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等进行深入阐述，消除决策主体项目选择的盲目性，着力阐述项目的规划设想，极力突显项目的社会和经济效益，达到立项报批的目的。【目录】

第一部分 总论

一、项目概况

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）项目报告撰写单位

（四）项目主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、立项研究结论

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目立项可行性综合评价

三、主要技术经济指标汇总

在总论部分中，可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标

表，使审批者对项目作全貌了解。

第二部分 拿地项目发起背景和建设必要性

一、拿地项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）……

二、拿地项目建设必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 拿地项目市场分析及前景预测

一、拿地项目市场规模调查

二、拿地项目市场竞争调查

三、拿地项目市场前景预测

四、产品方案和建设规模

五、产品销售收入预测

第四部分 建设条件与厂址选择

一、资源和原材料

二、建设地区的选择

三、厂址选择

第五部分 工厂技术方案

一、项目组成二、生产技术方案

三、总平面布置和运输

四、土建工程

五、其他工程

第六部分 环境保护与劳动安全

一、建设地区环境现状

二、项目主要污染源和污染物

三、项目拟采用的环境保护标准

四、治理环境的方案

五、环境监测制度的建议

六、环境保护投资估算

七、环境影响评价结论

八、劳动保护与安全卫生

第七部分 企业组织和劳动定员

一、企业组织

二、劳动定员和人员培训

第八部分 项目实施进度安排

一、项目实施的各阶段

二、项目实施进度表

三、项目实施费用

第九部分 项目财务测算

一、项目总投资估算

二、资金筹措

三、投资使用计划

四、项目财务测算相关报表

（注：财务测算参考《建设项目经济评价方法与参数》，依照如下步骤进行：

1、基础数据与参数的确定、估算与分析

2、编制财务分析的辅助报表

3、编制财务分析的基本报表估算所有的数据进行汇总并编制财务分析的基本报表。

4、计算财务分析的各项指标，并进行财务分析从项目角度提出项目可行与否的结论。）

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

一、生产成本和销售收入估算

二、财务评价

三、国民经济评价

四、不确定性分析

五、社会效益和社会影响分析

第十一部分 可行性研究结论与建议

一、结论与建议

二、附件

三、附图

第四篇：工业用地拿地手续

工业用地审批基本手续125.122.80.* 1楼

第一：向开发区申报立项并取得批准证书

1、项目立项兼可行性报告

2、环保立项审批、批章程（环保局、招商中心）

3、申领企业代码（企业代码登记处）

4、发批准证书（招商中心）

第二：申领企业工商执照

1、申领工商执照（工商局）

2、领企业代码证（企业代码登记处）

3、领外汇登记证（外汇管理局）

4、领税务登记证（税务局）

5、领海关登记证（海关）

第三：项目施工图设计及审查

1、确定建设单位、设计单位

2、施工图设计

3、项目施工图审查、建设工程放火审核、建设工程防疫审核及其他行业主管审查（开发区消防大队、开发区卫生防疫站、其他相关部门）

第四：委托方案设计及审查

1、委托方案设计（建设设计单位）

2、方案设计审查（规划建设局、消防、水电、环抱等相关部门）

3、项目总平面及初步设计（建设单位、设计单位）

4、项目总平面及初步设计审查（规划建设局）

5、项目总平面及初步设计批复（规划建设局）

6、申领建设用地施工许可证（招商中心）

7、办理用地手续（招商中心）

第五：工程许可及招标

1、申领建设工程规划许可证（规划建设局）

2、建设工程项目报建，监理、施工招标（市招标办开发区招标办事处）

3、招投标情况说明书面报告备案核发（市招标办开发区招标办事处）

4、委托工程质量监督、委托工程安全监督（杭州建设工程质量监督站、杭州建筑工程安全监督站）

5、申领工程施工许可证（规划设计局）

6、围墙方案批复（规划设计局）

7、灰线验收（规划设计局）

第六：工程施工及验收

1、工程施工（建设单位、设计单位、监理单位）

2、工程竣工验收（建设、质检、勘测、设计、监理、施工单位、规建局）

3、申领规划验收合格证（规划建设局）

4、综合验收（规划局、环保局、房管局、卫生防疫局、消防、交警等部门）

5、申领综合验收评定表（规划建设局）

6、建设项目用地使用情况复核验收（规划、环保、房管、卫生、防疫、消防）

第五篇：夜场拿小费技巧

夜场拿小费技巧

1、脸皮要厚

2、能合群、服众望

3、学会察颜观色、头脑灵活、醒目

4、“马屁精”是人际关系的调和剂

5、微笑、真诚、幽默的服务方式

6、熟练的业务知识，技能、技巧

7、学会大胆礼貌的称呼客人，记住客人的称呼、爱好

8、关注女人、特别是漂亮、动人的女人

夜场金牌服务员的成功之道

1、具有健康的体魄、热爱本职工作并具有良好的思想品质，优良的传统习惯。

2、能合群、服众望（学会适应生活中的每一种环境）

3、头脑灵活醒目、应变能力强（语言沟通技巧）

4、工作勤奋、踏实，礼貌待人接物，善于帮助他人

5、掌握熟练的业务知识，操作技能、技巧

6、学会尊重自己（自己的行为规范、仪容、仪表）然后赢得别人的尊敬。

7、学习宾客礼仪，掌握社会各项经济文化等各方面知识，做一名社会大课堂的讲师。

8、具有良好的工作态度与工作心态。

9、微笑服务