第一篇：外商投资房地产
一,现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件
1,中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》(第 346 号),2002 年 2 月 11 日发布《外商投资产业指导目录》(2007 年修订)2,建设部,商务部,发展改革委,人民银行,工商总局,外汇局《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》(建住房〔2006〕171 号),2006 年 7 月 11 日发布
3,中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》(商资字[2006]192 号), 2006 年 8 月 14 日发布
4,国家外汇治理局,建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔2006〕 47 号),2006 年 9 月 1 日发布
5,商务部,国家外汇管理局《关于进一步加强,规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]第 50 号),2007 年 05 月 23 日发布
6,国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130 号),2007 年 7 月 10 日发布
7,商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函[2008]23 号,2008 年 7 月 1 日实施)8, 国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》(发改外资[2008]1773 号,2008 年 7 月 8 日实施)二,外商投资房地产企业的设立
根据 50 号文的规定,外商投资从事房地产开发,经营,应遵循项目公司原则.而根据 171 号文,192 号文和 50 号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:(1)已先取得土地使用权,房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门,土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议;(2)投资总额 300 万美元以下(含)的,注册资本不低于投资总额的 70%,300 万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50%.(3)经营范围为普通住宅,公寓,别墅等各类住宅,宾馆(饭店),度假村,写字楼,会展中央,商业设施,主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发.(4)中外双方未以任何形式在合同,章程,股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款.设立程序:
签订土地使用权出让合同(转让合同)→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记,领取《营业执照》→ 缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→ 向工商行政主管部门换发《营业执照》房地产项目立项申请 三,以股权转让,并购等方式投资房地产的要求
1,应以自有资金一次性支付全部转让金.境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金.境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的,须妥善安顿职工,处理银行债务,并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价.2,被收购的企业已取得《国有土地使用证》,且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》.四,外商投资房地产企业的限制: 1,经批准的房地产企业在商务部备案要求,以及禁止从境外贷款.经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案.据 130 号文,2007 年 6 月 1 日及以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不得办理外债登记及外债.2007 年 6 月 1 日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业,外汇管理局各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续.2,经营范围限制
2.1 投资限制类房地产项目的核准: 根据《外商投资产业指导目录》(2007 年修订),高档宾馆,别墅,高档写字楼和国际会展中央等高档房地产项目的建设, 经营, 属于限制类, 外商投资该等房地产项目受到严格控制.根据 13 号文,下列项目属于高档房地产项目:(1)别墅性质的高档住宅及度假村;(2)单位面积建)筑设计造价高于当地一般民用住宅,办公楼一倍以上的公寓,写字楼项目;(3)建筑标准四星级(或相称于四星级)及以上的宾馆,饭店.外商投资该等项目, 按照 1773 号文的规定凡总投资额在 5000 万美元及以上的, 由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额在 5000 万美元以下的,由省级发展改革部门核准.外商投资除该等项目之外的其他房地产项目, 总投资 1 亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额 1 亿美元以下的,由省级发展改革部门核准.2.2 新增开发项目
据 50 号文,已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营, 应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续.3,投资人限制
严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业, 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批.否则,将被追究逃骗汇责任.返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外, 再作为直接投资投入该经济体的经济行为.包括但不限于以下方式:购买或置换境内企业中方股权,在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或协议控制境内资产, 协议购买境内资产及以该项资产投资设立外商投资企业,向境内企业增资.4,股权及项目转让限制
外商投资房地产企业的股权和项目转让, 由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批(审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批及项目立项审批).投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》等的保证函,《国有土地使用证》,建设(房地产)主管部门的变更备案证实,以及税务机关出具的相关纳税证实材料.具体审批程序及所需材料 1,外商投资企业名称预先核准
受理单位:厦门市工商局,厦门市外商投资项目审批服务中心地址:厦门市湖滨南路斗西路口,厦门市湖滨北路 15 号外贸大厦 14 楼电话:(86-592)2200951,2203584,5365295 所需资料: 1,全体投资人签署的《外商投资企业名称预先核准申请书》;2,全体投资人的资格证明复印件;3,其他有关文件,证件.办理时间:资料齐备 2 个工作日内网上审批请点击:http://www.teniu.cc/office/login.asp 2,外商投资企业设立审批
受理单位:厦门市外商投资局及各区,开发区授权审批机关地址:厦门市湖滨北路 15 号外贸大厦 14 楼电话:(86-592)5098209,5129726 所需资料: 外商投资企业立项: 1, 外商投资项目立项申请审核意见表(一式三份);2, 可行性研究报告.申请设立企业(以下文件均为一式三份): 1,以中方名义提交项目申请报告(独资企业免提交);2,投资申请表(投资者签字,独资企业专用);3, 外商投资企业合同,章程(投资者签字,独资企业免提交合同);4, 设立外商投资企业的可行性研究报告;5, 投资者所在国家或地区政府颁发的有效营业执照或其它开业证明的复印件, 董事会决议;以个人名义投资的需提交个人身份证明及护照复印件;6, 投资者所在地的开户银行出具的资信证明(中方投资者应提交审计报告);7, 外商投资企业董事会成员名单,投资者委派董事文件,董事身份证及护照(中方董事免提交护照)复印件;8, 外商投资企业生产经营场所的租赁(或购买)合同及其产权证明,或与土地管理部门签定的用地合同;9, 生产性企业需提供环保征求意见函;10, 审批部门认为必要的其它补充文件.办理时间:资料齐备 7 个工作日内
3,外商投资企业设立登记受理单位:厦门市工商局地址:厦门市湖滨南路斗西路口电话:(86-592)2200951,2203584 所需资料: 1,拟任法定代表人签署的申请书;2,企业成立的批复文件,外商投资企业批准证书副本;3,合同,章程;4,名称预先核准通知书;5,投资者的合法开业证明和资信证明;6,法定代表人,董事,监事任职文件原件;7,住所使用证明;8,创立大会的会议记录;9,发起人协议;10,筹办公司财务审计报告;11,具有法定资格的验资机构出具的验资证明;12,前置审批文件或证件;13,其它有关文件,证件.办理时间:资料齐备 7 个工作日内 4,外商投资企业公章刻制审核
受理单位: 思明,湖里区及海沧投资区在厦门市公安局印章审核室审核集美区及海沧投资区在集美公安分局治安大队审核同安,翔安区在同安公安分局办证大厅内审核地址电话: 厦门市公安局:厦门市新华路 43 号(86-592)2262451 集美公安分局:厦门市集美区三秀巷 7 号(86-592)6256372 同安公安分局:厦门市同安区银湖路 179 号(86-592)7366126 所需资料: 1,工商营业执照副本原件,复印件;2,外商投资企业批准证书原件,复印件;3,厦门市公安局刻制公章申请表(可从厦门市公安局网站http://www.teniu.cc “治安支队”网页下载).办理时间:资料齐备即时办理 5,办理组织机构代码证
受理单位:厦门市技术监督局地址:厦门市湖滨南路 78 号三楼电话:(86-592)2207697 所需资料: 1, 外商投资企业批准证书复印件;2, 营业执照副本有效复印件;3, 填写组织机构代码证卡申请表,并经单位负责人签字认可后加盖申报单位公章;4, 法人代表身份证复印件或护照复印件,回乡证复印件;5, 经办人身份证复印件.办理时间:资料齐备 2 个工作日内 6,办理外汇登记证办理外汇登记证
受理单位:国家外汇管理局厦门市分局地址:厦门市湖滨南路 222 号 402 室电话:(86-592)5890943,5890945 所需资料: 外汇登记证: 1, 书面申请(企业基本情况);2, 营业执照(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存);3, 企业成立的批复文件,外商投资企业批准证书(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存);4, 经批准生效的企业合资合作合同,章程(加盖审批机关骑缝章,验原件或盖有原章的复印件,复印件留存);5, 组织机构代码证(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存);6, 视情况要求补充的其他材料;7, 填写外商投资企业基本情况登记表.资本金帐户开立: 1,书面申请(企业基本情况,开户原因,拟开户银行,外汇账户币别);2,外汇登记证原件(验后返还);3,视情况要求补充的企业材料(如合资合同,章程中关于资金到位进度的条款,投资方关于缴付投资款的书面通知等).办理时间:资料齐备 1 个工作日内 7,办理国税税务登记证
受理单位:厦门市国家税务局各区局,直属局办税服务科地址:厦门市湖滨北路 70 号税务大厦二楼电话:(86-592)直属局 5315111 思明局 5315114 湖里局 5690680 集美局 6159065 海沧局 6051054 同安局 7579855 翔安局 7060266 所需资料: ——外商投资企业: 1,企业成立的批复文件;2,工商登记后核发的营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;3,外商投资企业批准证书复印件;4,企业组织机构代码证复印件;5,公司合同,章程,协议书的副本及可行性研究报告复印件;6,法人代表(负责人),财务负责人,发票管理员(办税员)的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件复印件;7,经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;8,银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供).——外商投资企业分支机构: 1,分支机构注册证副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;2,总公司的章程,合同,可行性研究报告复印件;3,总公司的税务登记证副本复印件;4,总公司的营业执照副本复印件;5,分支机构组织机构代码证复印件;6, 负责人,财务负责人,发票管理员(办税员)的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件复印件;7, 经营地址证明: 自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明.8, 银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供);9, 总机构所在地税务(工商)机关提供的在外地设立分支机构的证明复印件.——外国企业: 1, 营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;2, 代表处组织机构代码证复印件;3, 境外总公司工商登记,银行资信证明复印件;4, 首席代表授权书,个人简历,身份证,首席代表证,财务负责人,办税员身份证;5, 代表处中方员工聘任合同,身份证复印件;6, 经营地址证明: 自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;7, 银行开户申请书复印件(未开户可暂不提供).办理时间:资料齐备 3 个工作日内 8,办理地税税务登记证
受理单位:厦门市地税局地址:厦门市湖滨北路 70 号税务大厦二楼电话:(86-592)5319892 所需资料: ——外商投资企业: 1,营业执照副本有效复印件二份;2,统一代码证复印件二份;3,外商投资企业批准证书复印件二份;4,企业成立的批复文件一份;5,公司合同,章程,协议书的副本及可行性研究报告复印件二份;6,法人代表(负责人),财务负责人,办税员的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件;7,房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件)二份.外商
——投资企业分支机构: 除需要以上 1,2,6,7,项外,还需附送以下资料: 1, 公司的章程,合同,可行性研究报告;2, 总公司的税务登记证副本复印件二份;3, 总公司的营业执照副本有效复印件二份;4, 税务机关需要的其他资料.——外国企业: 1, 营业执照副本有效复印件二份;2, 统一代码证复印件二份;3, 房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件)二份;4, 境外总公司工商登记,银行资信证明;5, 首席代表授权书,首席代表证,身份证或护照,个人简历,财务负责人,办税员的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件;6, 代表处中方员工聘任合同,身份证.应填写的表格: 《税务登记表》一式四份,纳税人还要同时填报《税种登记表》一份,《代扣(收)税务登记表》一份,《房产税税源情况表》一式三份;《税务登记表》,《税种登记表》要求使用 A4 双面打印,用钢笔或签字笔填写,不得使用复写纸誊写,不得自行修改表格内容.办理时间:资料齐备 5 个工作日内 9,办理财政登记证
受理单位:厦门市财政局地址:厦门市政府大楼东楼 304 室电话:(86-592)5052358 所需资料: 1,外商投资企业批准证书及企业成立的批复文件的复印件;2,营业执照副本有效复印件;3,公司成立合同复印件(合资,合作企业才需提供),公司章程复印件;4,国税, 地税税务登记证;5,财政登记表(需加盖公司公章);注:外商投资企业应在取得营业执照之日起 30 日内向市财政局办理财政登记,接受财政监督.办理时间:资料齐备 2 个工作日内
第二篇：外商投资房地产有关规定
《外商投资产业指导目录》（2007年修订）
国家发改委、商务部 第57号
2007年10月31日发布，自2007年12月1日起实施
限制外商投资产业目录
八、房地产业
1、土地成片开发（限于合资、合作）
2、高档宾馆、别墅、高级写字楼和国际会展中心的建设、经营
3、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司
十四、文化、体育和娱乐业
3、大型主题公园的建设、经营
禁止外商投资产业目录
十、文化、体育和娱乐业
9、高尔夫球场的建设、经营
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
（建设部等六部委 建住房[2006]171号）
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。投资总额低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期〘外商投资企业批准证书〙和〘营业执照〙。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办〘国有土地使用证〙，根据〘国有土地使用证〙到商务主管部门换发正式的〘外商投资企业批准证书〙，再到工商行政管理机关换发与〘外商投资企业批准证书〙经营期限一致的〘营业执照〙，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行〘国有土地使用权出让合同〙、〘建设用地规划许可证〙、〘建设工程规划许可证〙等的保证函，〘国有土地使用证〙，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得〘外商投资企业批准证书〙和〘营业执照〙的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得〘国有土地使用证〙的，或开发项目资本金未达到项目投资总额３５％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发〔２００６〕３７号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。
（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局 二００六年七月十一日
国家发展和改革委员会令第22号
〘外商投资项目核准暂行管理办法〙业经国家发展和改革委员会主任办公会讨论通过，现予以发布，并于发布之日起施行。
国家发展和改革委员会主任：马凯
二○○四年十月九日
外商投资项目核准暂行管理办法
第一章 总则
第一条 根据〘中华人民共和国行政许可法〙和〘国务院关于投资体制改革的决定〙，为规范对外商投资项目的核准管理，特制定本办法。
第二条 本办法适用于中外合资、中外合作、外商独资、外商购并境内企业、外商投资企业增资等各类外商投资项目的核准。
第二章 核准机关及权限
第三条 按照〘外商投资产业指导目录〙分类，总投资（包括增资额，下同）1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准项目申请报告，其中总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请报告审核后报国务院核准。
第四条 总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目由地方发展改革部门核准，其中限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。地方政府按照有关法规对上款所列项目的核准另有规定的，从其规定。
第三章 项目申请报告
第五条 报送国家发展改革委的项目申请报告应包括以下内容：
（一）项目名称、经营期限、投资方基本情况；
（二）项目建设规模、主要建设内容及产品，采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数；
（三）项目建设地点，对土地、水、能源等资源的需求，以及主要原材料的消耗量；
（四）环境影响评价；
（五）涉及公共产品或服务的价格；
（六）项目总投资、注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备及金额。
第六条 报送国家发展改革委的项目申请报告应附以下文件：
（一）中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；
（二）投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议；
（三）银行出具的融资意向书；
（四）省级或国家环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；
（五）省级规划部门出具的规划选址意见书；
（六）省级或国家国土资源管理部门出具的项目用地预审意见书；
（七）以国有资产或土地使用权出资的，需由有关主管部门出具的确认文件。
第四章 核准程序
第七条 按核准权限属于国家发展改革委和国务院核准的项目，由项目申请人向项目所在地的省级发展改革部门提出项目申请报告，经省级发展改革部门审核后报国家发展改革委。计划单列企业集团和中央管理企业可直接向国家发展改革委提交项目申请报告。第八条 国家发展改革委核准项目申请报告时，需要征求国务院行业主管部门意见的，应向国务院行业主管部门出具征求意见函并附相关材料。国务院行业主管部门应在接到上述材料之日起7个工作日内，向国家发展改革委提出书面意见。
第九条 国家发展改革委在受理项目申请报告之日起5个工作日内，对需要进行评估论证的重点问题委托有资质的咨询机构进行评估论证。接受委托的咨询机构应在规定的时间内向国家发展改革委提出评估报告。
第十条 国家发展改革委自受理项目申请报告之日起20个工作日内，完成对项目申请报告的核准，或向国务院报送审核意见。如20个工作日内不能做出核准决定或报送审核意见的，由国家发展改革委负责人批准延长10个工作日，并将延长期限的理由告知项目申请人。
前款规定的核准期限，不包括委托咨询机构进行评估的时间。第十一条 国家发展改革委对核准的项目向项目申请人出具书面核准文件；对不予核准的项目，应以书面决定通知项目申请人，说明理由并告知项目申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第五章 核准条件及效力
第十二条 国家发展改革委对项目申请报告的核准条件是：
（一）符合国家有关法律法规和〘外商投资产业指导目录〙、〘中西部地区外商投资优势产业目录〙的规定；
（二）符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求；
（三）符合公共利益和国家反垄断的有关规定；
（四）符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求；
（五）符合国家规定的技术、工艺标准的要求；
（六）符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定。第十三条 项目申请人凭国家发展改革委的核准文件，依法办理土地使用、城市规划、质量监管、安全生产、资源利用、企业设立（变更）、资本项目管理、设备进口及适用税收政策等方面手续。第十四条 国家发展改革委出具的核准文件应规定核准文件的有效期。在有效期内，核准文件是项目申请人办理本办法第十三条所列相关手续的依据；有效期满后，项目申请人办理上述相关手续时，应同时出示国家发展改革委出具的准予延续文件。
第十五条 未经核准的外商投资项目，土地、城市规划、质量监管、安全生产监管、工商、海关、税务、外汇管理等部门不得办理相关手续。
第十六条 项目申请人以拆分项目或提供虚假材料等不正当手段取得项目核准文件的，国家发展改革委可以撤销对该项目的核准文件。
第十七条 国家发展改革委可以对项目申请人执行项目情况和地方发展改革部门核准外商投资项目情况进行监督检查，并对查实问题依法进行处理。
第六章 变更及其核准
第十八条 经国家发展改革委核准的项目如出现下列情况之一的，需向国家发展改革委申请变更：
（一）建设地点发生变化；
（二）投资方或股权发生变化；
（三）主要建设内容及主要产品发生变化；
（四）总投资超过原核准投资额20%及以上；
（五）有关法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。第十九条 变更核准的程序比照本办法第四章的规定执行。
第七章 附则
第二十条 为及时掌握核准项目信息，地方核准的总投资3000万美元以上的外商投资项目，由省级发展改革部门在项目核准之日起20个工作日内，将项目核准文件抄报国家发展改革委。
第二十一条 各省级发展改革部门应依据〘指导外商投资方向规定〙（国务院令第346号）和本办法的规定，制定相应的管理办法。第二十二条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者在祖国大陆举办的投资项目，参照本办法执行。第二十三条 本办法由国家发展改革委负责解释。
第二十四条 本办法自2004年10月9日起施行。此前有关外商投资项目审批的规定，凡与本办法有抵触的，均按本办法执行。
商务部、国家外汇管理局
关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知
商资函［2007］50号
各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门、外汇管理部门：
为规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了〘关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〙（建住房[2006]171号，以下称〘意见〙）。各地、各部门认真执行〘意见〙的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和〘意见〙的有关规定，现就进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：
一、各地商务主管部门要严格执行〘意见〙和〘商务部办公厅关于贯彻落实〖关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〗有关问题的通知〙（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。
二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则
（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。
（二）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。
四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。
六、外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。
七、对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。
二00七年五月二十三日
第三篇：外商投资房地产企业设立
外商投资房地产企业设立与变更办事指南
外商投资房地产企业设立审批的有关规定（A）主要法律依据
《中华人民共和国中外合资经营企业法》及其《实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》及其《实施细则》、《中华人民共和国外资企业法》及其《实施细则》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]第171号）、《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》（商资字[2006]192号）、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）。（B）需符合的条件
除符合第四条“申请条件”外，设立外商投资房地产企业还应符合下列条件：
1、外商投资房地产企业范围：
外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
2、外商投资房地产企业投资总额与注册资本的比例：
（1）投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；（2）投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；（3）投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
3、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
4、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
5、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。
（1）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。
（2）已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
6、境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批（C）申请材料
1、设立申请书；
2、投资各方共同编制或外国投资者编制的可行性研究报告；
3、由合营（作）各方法定代表人或其授权的代表签署的合营（作）企业合同和章程；外资企业只提交外国投资者法定代表人或其授权的代表签署的外资企业章程；
4、由合营（作）各方委派或合作各方协商确定的合营（作）企业董事长或联合管理委员会主任、副董事长或副主任、董事或委员人选名单，简历，有效身份证件（复印件），投资各方董事委派书；外资企业法定代表人（或者董事会人选）名单，简历，有效身份证件（复印件），董事委派书；
5、外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书（香港、澳门和台湾地区投资者提供当地公证机构关于投资者主体资格证明或身份证明的公证文件）；
6、我国驻该国使（领）馆对外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书的认证文件（香港、澳门和台湾地区投资者无须提供此项文件）；
注：外国投资者为为自然人的，提供个人履历；提供有中国使（领）馆签证的护照复印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的，不需提交公证、认证文件；港、澳、台地区投资者为自然人的，提供个人履历；提供大陆公安机关签发的《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的，不需提交公证文件。
7、境外投资者（授权人）与境内法律文件送达接受人（被授权人）签署的《法律文件送达授权委托书》；
8、外国投资者资信证明文件和法定代表人身份证明文件（复印件）；
9、中方的银行资信证明、注册登记证明（复印件）、法定代表人身份证明文件（复印件）；
10、外国投资者股东名册；
11、项目土地或房地产来源证明（国有土地使用证、房屋所有权证或土地、房产权的预约出让/购买协议等）；
12、如中方是以国有资产投入，应提供国有资产评估报告及国有资产管理部门的确认文件；
13、企业名称预核准通知书；
14、商务部门规定的其他应当提交的材料。
注：外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
外商投资物流类企业设立审批
来源： 作者： 时间：2010/12/11 申请事项：外商投资物流类企业审批 法律依据：
一、《关于开展试点设立外商投资物流企业工作有关问题的通知》（外经贸资一函[2002]615号）
二、《商务部关于进一步做好物流领域吸引外资工作的通知》（商资函〔2006〕38号）
三、《外商投资道路运输业管理规定》（交通部、外经贸部令2001年第9号）及其补充规定
四、《外商投资国际海运业管理规定》（交通部、商务部令2004年第1号）
五、《外商投资民用航空业规定》（中国民用航空总局、外经贸部、国家计委令2002年第110号）及其补充规定
六、《外商投资铁路货物运输审批与管理暂行办法》（铁道部、对外贸易经济合作部2000年8月29日）
七、《外商投资国际货物运输代理企业管理办法》（对外贸易经济合作部令2002年第36号）及其补充规定
八、《外商投资商业领域管理办法》（商务部令2004年第8号）及其补充规定
九、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法实施细则》
十、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》 申请条件：
一、外商投资物流类企业是指以为其他企业提供物流及其他相关服务为主要经营活动的外商投资企业，包括外商投资道路运输企业、外商投资水路运输企业、外商投资航空运输企业、外商投资货运代理企业、外商投资商业企业、外商投资第三方物流企业及从事其他物流或物流相关业务的外商投资企业；
二、允许境外投资者采用中外合资、中外合作形式投资经营国际流通物流、第三方物流业务；
三、符合上述关于外商投资的法律法规规定的最低注册资本要求；
四、申请设立外商投资物流类企业，从事一项或多项物流业务。其中申请从事多项物流业务的，应符合分别从事所申请的各项物流业务的资格条件要求中的最高条件；
五、拟设立从事国际流通物流业务的外商投资物流企业的投资者应至少有一方具有经营国际贸易或国际货物运输或国际货物运输代理的良好业绩和运营经验，符合上述条件的投资者应为中方投资者或外方投资者中的第一大股东；
六、拟设立从事第三方物流业务外商投资物流企业的投资者应至少有一方具有经营交通运输或物流的良好业绩和运营经验，符合上述条件的投资者应为中方投资者或外方投资者中的第一大股东；
七、从事国际流通物流业务的外商投资物流企业中境外投资者股份比例不得超过50％；
八、有固定的营业场所；
九、有从事所经营业务所必须的营业设施；
十、上述部门规章或其他外商投资法律法规须经商务部审批的。申请材料：
一、申请书；
二、可行性研究报告；
三、本规定第四条规定的合营各方投资者的资格证明或者有关说明文件；
四、中外方投资者的法律证明文件及资信证明；
五、合同、章程；
六、董事会或联合管理机构成员及主要管理人员名单及简历；
七、工商行政管理部门出具的企业名称预核准通知书；
八、企业营业场所证明；
九、对外贸易经济主管部门要求的其他材料。申请程序：
省、自治区、直辖市、计划单列市对商务主管部门自收到申请材料之日起10个工作日内，依据本规定提出初审意见，并将初审意见报国务院商务主管部门批准。
国务院商务主管部门收到申请材料后，在30个工作日内做出是否批准的书面决定。申请时限：
申请材料不齐全或者不符合法定形式的，当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的内容，逾期不告知，自收到申请材料之日起即为受理。
审批机关自受理申请之日起30日内作出批准或不批准的决定。
第四篇：外商投资房地产条件及程序(精)
一、现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件
1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》(第 346号 , 2002年 2月 11日发布 《外商投资产业指导目录》(2007年修订
2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外 资准入和治理的意见》(建住房〔 2006〕 171号 , 2006年 7月 11日发布
3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》(商资字 [2006]192号 , 2006年 8月 14日发布
4、国家外汇治理局、建设部 《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发 〔 2006〕 47号 , 2006年 9月 1日发布
5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的 通知》(商资函 [2007]第 50号 , 2007年 05月 23日发布
6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的 通知》(汇综发 [2007]130号 , 2007年 7月 10日发布
7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函 [2008]23号, 2008年 7月 1日实施
8、国家发展改革委 《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》(发改外资 [2008]1773号, 2008年 7月 8日实施
二、外商投资房地产企业的设立
根据 50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。而根据 171号文、192号文和 50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条 件:
(1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权, 或已与土地管理部门、土地开发商 /房地产 建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 /购买协议;(2投资总额 300万美元以下(含 的,注册资本不低于投资总额的 70%, 300万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50%。
(3经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店、度假村、写字楼、会展中 央、商业设施、主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。
(4中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一 方固定回报或变相固定回报的条款。
设立程序: 签订土地使用权出让合同(转让合同 →向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期 《外 商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记, 领取 《营业执照》→ 缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》 →换发正式 《外商投资企业批准证书》→ 向工商行政主管部门换发《营业执照》
房地产项目立项申请
三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求
1、应以自有资金一次性支付全部转让金。
境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并在股 权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
2、被收购的企业已取得《国有土地使用证》,且投资者书面保证将履行《国有土地使用权 出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
四、外商投资房地产企业的限制
1、经批准的房地产企业在商务部备案要求,以及禁止从境外贷款。
经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案。
据 130号文, 2007年 6月 1日及以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商 投资房地产企业不得办理外债登记及外债。
2007年 6月 1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地 产企业,外汇管理局各分局不予办理外汇登记(或登记变更 及资本项目结售汇手续。
2、经营范围限制
2.1投资限制类房地产项目的核准: 根据《外商投资产业指导目录》(2007年修订 ,高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展 中央等高档房地产项目的建设、经营, 属于限制类, 外商投资该等房地产项目受到严格控制。
根据 13号文,下列项目属于高档房地产项目:(1别墅性质的高档住宅及度假村;(2单位面积建 筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目;(3建筑标准四星级(或相称于四星级 及以上的宾馆、饭店。
外商投资该等项目, 按照 1773号文的规定凡总投资额在 5000万美元及以上的, 由国家发展 改革委核准项目申请报告,总投资额在 5000万美元以下的,由省级发展改革部门核准。
外商投资除该等项目之外的其他房地产项目, 总投资 1亿美元及以上的由国家发展改革委核 准项目申请报告,总投资额 1亿美元以下的,由省级发展改革部门核准。
2.2新增开发项目
据 50号文,已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事 新的房地产项目开发经营, 应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围 或扩大经营规模的相关手续。
3、投资人限制
严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人 并购或投资境内房地产企业, 境外投资者不 得以变更境内房地产企业实际控制人的方式, 规避外商投资房地产审批。否则, 将被追究逃 骗汇责任。
返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外, 再作为直接投 资投入该经济体的经济行为。包括但不限于以下方式:购买或置换境内企业中方股权、在境 内设立外商投资企业及通过该企业购买或协议控制境内资产、协议购买境内资产及以该项资 产投资设立外商投资企业、向境内企业增资。
4、股权及项目转让限制
外商投资房地产企业的股权和项目转让, 由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规 定进行审批(审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批及项目立项审批。投资者应提交 履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等 的保证函, 《国有土地使用证》,建设(房地产 主管部门的变更备案证实,以及税务机关出 具的相关纳税证实材料。
五、具体审批程序及所需材料
1、外商投资企业名称预先核准
受理单位:XX 市工商局、XX 市外商投资项目审批服务中心 所需资料:
1、全体投资人签署的《外商投资企业名称预先核准申请书》;
2、全体投资人的资格证明复印件;
3、其他有关文件、证件。办理时间:资料齐备 2 个工作日内 有些地方工商部门可以进行网上审批
2、外商投资企业设立审批
受理单位:XX 市外商投资局及各区、开发区授权审批机关 所需资料: 外商投资企业立项:
1、外商投资项目立项申请审核意见表(一式三份;
2、可行性研究报告。
申请设立企业(以下文件均为一式三份:
1、以中方名义提交项目申请报告(独资企业免提交;
2、投资申请表(投资者签字,独资企业专用;
3、外商投资企业合同、章程(投资者签字,独资企业免提交合同;
4、设立外商投资企业的可行性研究报告;
5、投资者所在国家或地区政府颁发的有效营业执照或其它开业证明的复印件、董事会 决议;以个人名义投资的需提交个人身份证明及护照复印件;
6、投资者所在地的开户银行出具的资信证明(中方投资者应提交审计报告;
7、外商投资企业董事会成员名单, 投资者委派董事文件、董事身份证及护照(中方董 事免提交护照复印件;
8、外商投资企业生产经营场所的租赁(或购买合同及其产权证明, 或与土地管理部 门签定的用地合同;
9、生产性企业需提供环保征求意见函;
10、审批部门认为必要的其它补充文件。办理时间:资料齐备 7 个工作日内
3、外商投资企业设立登记 受理单位:XX 市工商局 所需资料 :
1、拟任法定代表人签署的申请书;
2、企业成立的批复文件、外商投资企业批准证书副本;
3、合同、章程;
4、名称预先核准通知书;
5、投资者的合法开业证明和资信证明;
6、法定代表人、董事、监事任职文件原件;
7、住所使用证明;
8、创立大会的会议记录;
9、发起人协议;
10、筹办公司财务审计报告;
11、具有法定资格的验资机构出具的验资证明;
12、前置审批文件或证件;
13、其它有关文件、证件。办理时间:资料齐备 7 个工作日内
4、外商投资企业公章刻制审核
受理单位:XX 市、县(区公安局印章审核室或办证大厅审核 地址电话: 所需资料:
1、工商营业执照副本原件、复印件;
2、外商投资企业批准证书原件、复印件;
3、XX 市公安局刻制公章申请表(可从相关公安局网站下载。办理时间:资料齐备即时办理
5、办理组织机构代码证 受理单位:XX 市技术监督局 所需资料:
1、外商投资企业批准证书复印件;
2、营业执照副本有效复印件;
3、填写组织机构代码证卡申请表,并经单位负责人签字认可后加盖申报单位公章;
4、法人代表身份证复印件或护照复印件、回乡证复印件;
5、经办人身份证复印件。办理时间:资料齐备 2 个工作日内
6、办理外汇登记证
受理单位:国家外汇管理局 XX 市分局 所需资料: 外汇登记证:
1、书面申请(企业基本情况;
2、营业执照(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;
3、企业成立的批复文件、外商投资企业批准证书(验原件或盖有原章的复印件, 复印 件留存;
4、经批准生效的企业合资合作合同、章程(加盖审批机关骑缝章,验原件或盖有原章 的复印件,复印件留存;
5、组织机构代码证(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存;
6、视情况要求补充的其他材料;
7、填写外商投资企业基本情况登记表。资本金帐户开立:
1、书面申请(企业基本情况、开户原因、拟开户银行、外汇账户币别;
2、外汇登记证原件(验后返还;
3、视情况要求补充的企业材料(如合资合同、章程中关于资金到位进度的条款、投资 方关于缴付投资款的书面通知等。
办理时间:资料齐备 1 个工作日内
7、办理国税税务登记证
受理单位:XX 市国家税务局各区局、直属局办税服务科 所需资料: 外商投资企业:
1、企业成立的批复文件;
2、工商登记后核发的营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;
3、外商投资企业批准证书复印件;
4、企业组织机构代码证复印件;
5、公司合同、章程、协议书的副本及可行性研究报告复印件;
6、法人代表(负责人、财务负责人、发票管理员(办税员的居民身份证、护照或 其他证明身份的合法证件复印件;
7、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;
8、银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供。外商投资企业分支机构:
1、分支机构注册证副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;
2、总公司的章程、合同、可行性研究报告复印件;
3、总公司的税务登记证副本复印件;
4、总公司的营业执照副本复印件;
5、分支机构组织机构代码证复印件;
6、负责人、财务负责人、发票管理员(办税员的居民身份证、护照或其他证明身份 的合法证件复印件;
7、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明。
8、银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供;
9、总机构所在地税务(工商机关提供的在外地设立分支机构的证明复印件。外国企业:
1、营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误;
2、代表处组织机构代码证复印件;
3、境外总公司工商登记、银行资信证明复印件;
4、首席代表授权书、个人简历、身份证、首席代表证、财务负责人、办税员身份证;
5、代表处中方员工聘任合同、身份证复印件;
6、经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同;租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明;
7、银行开户申请书复印件(未开户可暂不提供。办理时间:资料齐备 3个工作日内
8、办理地税税务登记证 受理单位:XX 市地税局 所需资料: 外商投资企业:
1、营业执照副本有效复印件二份;
2、统一代码证复印件二份;
3、外商投资企业批准证书复印件二份;
4、企业成立的批复文件一份;
5、公司合同、章程、协议书的副本及可行性研究报告复印件二份;
6、法人代表(负责人、财务负责人、办税员的居民身份证、护照或其他证明身份的 合法证件;
7、房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件二 份。
外商投资企业分支机构: 除需要以上1、2、6、7、项外,还需附送以下资料:
1、公司的章程、合同、可行性研究报告;
2、总公司的税务登记证副本复印件二份;
3、总公司的营业执照副本有效复印件二份;
4、税务机关需要的其他资料。外国企业:
1、营业执照副本有效复印件二份;
2、统一代码证复印件二份;
3、房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件 二 份;
4、境外总公司工商登记、银行资信证明;
5、首席代表授权书、首席代表证、身份证或护照、个人简历、财务负责人、办税员的 居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件;
6、代表处中方员工聘任合同、身份证。应填写的表格: 《税务登记表》一式四份,纳税人还要同时填报《税种登记表》一份、《代扣(收税 务登记表》一份、《房产税税源情况表》一式三份;《税务登记表》、《税种登记表》要求 使用 A4双面打印,用钢笔或签字笔填写,不得使用复写纸誊写,不得自行修改表格内容。
办理时间:资料齐备 5个工作日内
9、办理财政登记证 受理单位:XX 市财政局 所需资料:
1、外商投资企业批准证书及企业成立的批复文件的复印件;
2、营业执照副本有效复印件;
3、公司成立合同复印件(合资、合作企业才需提供、公司章程复印件;
4、国税、地税税务登记证;
5、财政登记表(需加盖公司公章;注:外商投资企业应在取得营业执照之日起 30日内向市财政局办理财政登记,接受财 政监督。
办理时间 :资料齐备 2个工作日内
第五篇：合作开发外商投资房地产项目案例分析
合作开发外商投资房地产项目案例分析
时间：2009-8-5
浙江沪鑫律师事务所 郦煜超
一、基本案情：
上海某房产公司（以下简称“房产公司”）为外商独资企业。2008年1月26日，房产公司通过参加竞买的方式成交，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，同年2月9日，与国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，对土地出让金及支付方式等内容做了具体约定，合同签订以后，房产公司即依约支付了全部土地出让金，共计人民币1300多万元。
浙江某投资公司（以下简称“投资公司”）拟与该房产公司合作共同开发该项目，为此，投资公司拟受让房产公司原有股东25%的股权，以参与该项目的开发经营。
二、背景资料：
1.房产公司情况：
股东为5个外国籍自然人，公司组织形式为有限责任公司，总投资2200万美元，注册资本1200万美元，经营范围房地产的开发、建设、经营、物业管理和租赁，经营期限为1年。《外商投资企业批准证书》发证日期2007年11月2日，经营期限1年。
但当时公司实收资本为零，而按照章程约定第一期出资15%必须在公司登记成立之日起3个月内缴足，其余在2年内缴清。
股东仅有一名股东在当地处理事务，其它股东长期在国外。
2.项目情况：
（1）项目用地情况
项目所在地块为F地块，面积为6596平方米，容积率为6.2-7.4，最大建筑面积不超过48810平方米。使用年限40年，用途为商务综合楼，出让价格为140万元每亩，总价为人民币1300多万元。此外，房产公司须缴纳50万元每亩的建设保证金。
(2)项目建设及周期要求;
地下室工程由政府指定的其他公司统一承建，地下工程施工验收合格后移交给各投资商。该项目须在地下工程施工完成后的1年半内一次性建成使用。
（3）项目建成后的使用要求：
商务楼建成后，开发商的自用面积不少于总建筑面积50%，并且须事先确定商务楼自用部分和租售的具体楼层和面积。如要转让自用部分产权，应向区政府补缴大配套费，如需进入二级市场转让产权，不得改变用途，受让方不能再享有楼宇经济的有关优惠政策。
（4）违约责任：
房产公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。
3.股权转让情况：
2008年3月16日，房产公司股东会做出同意股权转让的《股东会决议》，2008年3月22日，投资公司与房产公司达成进行股权转让的《股权转让协议书》意向草稿，但尚未签字盖章。
三、法律分析：
（一）本项目合法性是否存在问题？
从上述背景材料来看，虽然房产公司持有外商投资企业批准证书以及工商营业执照，但没有项目核准文件。而根据我国《外商投资产业指导目录》和《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定，总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。因此，本项目总投资2200万美元，应由省发改部门核准。
虽然外商投资项目设立审批的一般流程为项目核准、企业设立审批、工商登记，再到海关、税务、外汇等部门办理相应的登记手续。但鉴于外商投资项目在实际操作中的复杂性和灵活性，后一阶段的批准证书和营业执照的取得并不能表明其已经取得了项目核准批文。同时，该项目是否已经通过环保部门、规划部门、建设部门等相关部门的审批，也需要进一步的材料来加以证实。因此，在缺乏上述相关材料的前提下，该项目的合法性还存在疑问。
（二）该外商投资企业的主体是否合法并能否有效存续？
主体的合法和有效存续，是一个企业对外开展民事活动并承担责任的前提。而如上所述，房产公司的项目核准文件及相关主管部门的批文都没有齐备，虽然其已经登记成立，但若没有落实上述批准手续，该企业将有被吊销营业执照的风险。
其次，我们注意到，该企业的批准证书和工商营业执照载明的经营期限均只有一年。根据建设部、商务部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。因此，该企业目前持有的批准证书和营业执照只是临时性质的，而房地产开发经营的周期比较长，有待于该企业付清土地出让金后申办较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。而目前没有进一步资料显示该企业已经缴纳了土地出让金并取得了上述较长经营期限的《批准证书》和《营业执照》。
同时，我们还注意到，该企业自2007年11月2日成立，注册资本虽然为1200万美元，但目前的实收资本为零，且公司章程规定第一期出资180万美元必须在3个月内缴清，其余在2年内缴清；同时，《招商协议》有规定注册资本不低于600万美元，必须在2008年9月底前到位300万美元，2009年9月底前到位其余300万元美元。因此，该公司必须在2008年2月1号之前出资到位180万美元，在2009年9底之前到位300万美元，在2009年9月底之前到位600万美元，在2009年11月1日之前到位全部出资1200万美元。因此，该企业的缴纳注册资本的压力比较大。而根据我国《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。因此，如果该企业未能按照上述时间缴纳出资，有可能构成违约或甚至被吊销营业执照，则公司将无法存续。一旦公司不存在，该项目将无法进行，并必然会给合作方投资公司带来损失。
（三）该项目投资大，其股东是否具有相应的经济实力和较好的信誉？
该项目总投资2200万美元，其中公司注册资本1200万美元，资金量需求很大，而目前实收资本是零，公司财产的多少取决于后期股东实际的投入，因此，其股东的经济实力和信誉显得非常重要，否则不但项目最终无法建成，而且公司都恐怕难以存续。但迄今为止，没有任何资料可以反映该外资公司股东的经济实力和资信状况。因此，在未明确其股东情况的前提下与之合作，将有很大风险。
（四）该项目违约责任重，房产公司能否严格履行相关协议？
公司若未能按期缴纳建设保证金或土地出让金，该协议将被终止；若未能按期开工或超出规定的建设周期，以及未达到规划要求的，政府有权按出让价无息收回土地使用权，同时，房产公司应支付违约金600万元。因此，如果因为种种原因，导致房产公司不能履行或不能完全履行上述协议，则投资该项目必定遭受损失。
（五）股权转让的风险
股权转让方式投资，即通过受让目标公司的部分股权，成为该公司的股东，通过行使股东权利来达到投资的目的。该方案目前主要的风险是：
1.股权转让生效问题：
（1）股权转让的交易对象是房产公司的股东，而不是房产公司，而转让股东并不在国内，因此，如果是委托他人代签，为确定委托的真实性及效力，应当经过股东所在国公证并经中国驻该国使领馆认证，而不能由在国内的股东代为签署。（见《民事诉讼法》第240条规定）。
（2）房产公司于2008年3月16日做出的股东会决议不符合《公司法》关于股权转让的规定，根据《公司法》第72条第2款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。因此，而该《股东会决议》只有两个股东签字，不符合上述规定，也没有任何资料表明该股权转让已经书面通知其他股东，而其他股东既不同意也不购买。
（3）根据工商部门规定，注册资本未缴纳到位的不得转让股权，即无法获得批准，也无法办理股权变更登记。同时，在司法实践中，也有认定此种瑕疵股权转让无效。故在房产公司注册资本到位之前其股权不得转让。
（4）我国《中华人民共和国外资企业法实施细则》第22条规定，外资企业注册资本的增加、转让，须经审批机关批准，并向工商行政管理机关办理变更登记手续。
同时，根据建设部、商务部、发展改革委等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。因此，该股权转让必须由相关部门批准，目前是否具备上述条件，仍不确定。
2.股权转让后因出资不实而产生的风险问题：
若受让股权成为股东后，即负有按照章程规定履行按期出资的义务，以确保该外资企业能否合法存续。如果其他股东未能按期出资，则面临很大风险：
（1）影响到公司存续：根据《外资企业法实施细则》规定，外国投资者未能在规定的期限内缴付出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。而一旦房产公司被注销登记，则作为股东只能对公司进行清算，故投资目的将从根本上无法实现。
（2）根据司法实践及相关法律规定，转让股东出资不到位，给公司债权人造成损失的，而公司资产不足清偿债务的，受让股东知道或者应当知道转让股东出资存在瑕疵，则该受让股东对未按期足额的欠缴出资部分承担连带补充责任。
3.小股东的不利地位问题：
受让股权成为股东后，必须受到公司章程的约束，同时鉴于所受让的股权只有25%，容易受到其他股东的牵制，按照公司原章程的安排，由于是小股东，在公司决策方面处于的不利地位。
4.股权转让价格及收益问题：
一般股权转让价格需要对公司资产进行评估，然后确定股权对价，当然双方也可以进行直接约定。根据双方《股权转让协议》草稿的约定，股权转让按照25%股权原始价计算。何谓原始价约定不明确，按此理解，应当是注册资本的25%即300万美元。但双方没有直接明确，也没有明确美元与人民币的换算比率。而相对应的，对于土地开发后续资金投入、收益问题没有进行进一步明确的约定。故若对上述问题不做明确约定，日后容易引发纠纷。
四、法律建议：
（一）尽职调查：
鉴于上述背景资料所能反映的项目信息以及合作方房产公司的信息非常有限，而外商投资项目本身极为复杂，仅凭上述材料不足以决定是否投资以及采用何种投资方案，且有的资料本身就具有瑕疵。因此，无论最终决定采取何种投资模式，必须先对该项目和房产公司进行尽职调查，调查的主要内容包括但不限于：
1.项目本身合法性审查：
重点审查项目核准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证等相关主管部门的批文。
2.企业主体合法性审查：
调取完整的工商登记资料，审查其设立过程中是否瑕疵。注册资本到位情况，以及房产公司资产状况、债权债务情况。
3.股东资信和财产状况审查：
鉴于房产公司目前的实收资本为零，注册资本为分期缴纳，因此其股东的资信和财产状况显得尤为重要。故应当进一步审查股东情况，要求其提供资信和财产状况证明，必要时还可要求其提供相关投资业绩证明。
（二）股权转让的投资方案条件尚未成熟，风险较大，不宜采取，以合作开发模式投资相对比较安全，但仍需谨慎操作：
合作开发是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的《合作开发房地产协议》为基本内容的协议。
1.合作开发的有利之处
（1）可以避免股权转让条件不成熟问题以及避免审批问题：
《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件使用法律问题的解释》规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因此，只要合作其中一方具备房地产开发经营资质，该合作开发协议就有效，能获得法律的保护，无须主管机关批准。
（2）可以避免小股东没有决策权的问题，以便在协议中对双方权利义务作出有利于己方的灵活安排。
（3）对外仍可以房产公司名义进行开发、销售、租赁，可以继续享有政府给予的优惠政策。
2.需要进一步明确及注意的事项：
（1）要在《合作开发协议》中对双方权利义务作出具体、明确的约定。
（2）鉴于项目合法性和公司的合法设立、存续将关系到该投资项目的根本利益，因此必须要求房产公司作出声明与保证，保证该项目和公司设立的合法性，保证公司合法、有效存续，并承诺公司及股东对此承担连带责任。同时要求其股东提供担保。
（3）在合作模式上，必须是以房产公司的名义对外开展民事活动，而不能以双方的名义对外，以避免承担连带的民事责任；同时，在协议中明确自己的责任范围，以限制己方的责任。
（4）考虑到房产公司有不能按时缴纳注册资本而被吊销营业执照的风险，因此，投资公司应当以其它具有房地产开发资质的企业参与开发。
(5)应当成立项目管理部等共同管理机构，对本项目的实施共同管理，并拟定详细的运作原则、派遣专职的经营或财务人员。
（6）在投资方案上应当进一步明确：
首先，投资额应当进行投资明细划分：如土地出让金，保证金，地下室工程资金，施工资金、管理费用等；在确定投资额后应当明确项目开发进度表及资金投入的时间以及当投资超出预计时，该部分投资的承担。同时，在确定投资方案时必须考虑到该项目不能贷款的因素。（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第七条规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇）。
其次，应当明确约定具体的利润分配方案，应当注意的是：合作开发的本质是共同经营、共担风险、共享利润，因此，利润不能直接约定为固定数量的房屋或固定数额的货币。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第26条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。同时，还应当注意，一方出资不到位时的利润分配调整：在双方没有特别约定情况下，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
（7）应当建立投资安全保障机制：
由于合作开发过程中，国有土地使用权及在建设工程都属于房产公司所有，一旦房产公司因其他债权债务纠纷而被起诉，则我方在此项目中的投资即很难得到保障。故房产公司应当提供担保，股东个人担保或者以建成后的房屋作为担保；同时，要设计资金退出机制，即在发生特定条件时，可以退出合作收回资金，以保障投资安全。
五、总结：
本案涉及的房地产项目为外商投资项目，为此设立的项目公司为外商投资企业，如果采用股权转让模式，则根据公司法、合同法、建筑房地产法等法律法规，以及《外资企业法》及其实施细则、《外商投资项目核准暂行管理办法》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关外商投资的法律、法规和政策性文件，股权转让将面临一系列的问题并有巨大的风险。为最大限度地降低本项目的投资风险，该项目应当做好投资前期的尽职调查等准备工作，并考虑选择合作开发模式。
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