法眼看物业

第一篇：法眼看物业

开发商违约 业主能拒缴物业费吗？

——摘自“法眼看物业”第五十五期

历下区某小区马先生来电咨询：我是小区业主，我们小区提供物业服务的就是开发商本身，开发商违约逾期交房，我想问一下这种情况还需要缴纳物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务与房屋买卖是两个不同的法律关系，开发商在履行房地产买卖合同过程中存在违约行为，并不能构成业主迟交、拒交前期物业服务费的理由。当出售房屋的开发商与提供物业服务的企业是同一法人时，其与业主之间形成了两种截然不同的法律关系：签订房地产买卖合同时，其是开发商的身份，与购房者形成了房屋买卖的法律关系；房屋交付购房者使用后，购房者成为业主，其以物业服务企业的身份与业主形成物业服务法律关系。主体相同，身份不同，法律关系不同。

开发商违反房地产买卖合同的约定，业主可以根据房地产买卖合同的约定要求其履行义务并承担违约责任，但是，缴纳前期物业服务费是业主基于作为开发商的物业服务企业签订的物业服务合同或者临时管理规约等而应当承担的合同义务，只要物业服务企业在为业主提供物业服务的过程中没有违反法律法规的规定，也没有违反双方签订的物业服务合同的约定，业主就应当向物业服务企业缴纳物业服务费。

空置房屋的物业费谁承担

——摘自“法眼看物业”第五十七期

历下区马先生来电咨询：我是小区业主，我家房屋办理了入住手续，但并未对房屋进行装修使用，未在小区居住过，请问：我还需要缴纳物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出大都是针对整个小区全体业主而支出的费用，不能针对某一业主进行个体区分，物业管理费用大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，几乎没有针对某一业主专门的服务费用。因此，业主的房屋没有进行装修使用，并不影响物业服务有限公司对包括此房屋在内的整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。部分房屋的空置并不能明显减少物业服务有限公司的工作量，即使有可能在某种程度上减少物业服务有限公司一定的工作量，但也不能按减少的工作量计算出应减少的物业管理费。所以，马先生应当缴纳物业管理费。

健身队早上扰民物业可否制止？

——摘自“法眼看物业”第五十六期

历下区刘先生来电咨询：我们小区有一支老年健身队，每天早上6点就在小区楼下播放音乐健身，吵得我们无法入睡，请问我们能要求物业公司制止这种行为吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出物业管理公司的工作范围主要是对全体业主公共部分的管理、共用设施设备的维修。而业主之间最为常见的纠纷是相邻权纠纷，如正常通风、通行、采光、噪音等纠纷。业主常常将责任推向物业公司，要求物业公司赔偿损失或制止侵害等。但是物业公司对于业主的相邻权纠纷不一定负有法律责任。理由如下：1.受害业主与公司之间不存在房屋毗邻的情况；2.物业公司并非侵害业主权益的直接责任人。因此，受害业主不能以相邻为由要求物业公司承担管理职责。只有在物业公司与业主之间存在合同约定或物业公司处于特殊情境下而负有约定或者法定的义务时，物业公司才对业主之间的相邻权纠纷负有管理的职责。对于刘先生遇到的问题，物业公司可以进行劝说，但没有强行制止的权利。

房东与租客不交物业费谁担责？

——摘自“法眼看物业”第五十四期

槐荫区马先生来电咨询：其公司是小区的物业管理服务公司。小区业主王某自收房后就将房屋出租给张某，此后就一直拖欠物业费，多次催交，王某拒绝交纳，理由是根据其与张某的约定，由张某负责交纳物业费，而张某则声称自己不是房屋的业主不应负责交纳物业费。请问，公司应当向谁主张物业费？”

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：本案这种情况在现实中比较常见。租客不交物业费，房东又称物业费已约定由承租人交纳，两方互相推诿。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持。

因此，物业公司为了保障及时收取物业费，在房东与租客互相推诿收费无门的情况下，可选择要求房东即业主承担物业费的连带责任。建议物业公司遇到类似的情况时，可先对物业使用人进行书面催交，如果在催告的合理期限内或者物业使用人无正当理由仍拒绝交纳的，物业公司可通过法律途径要求物业使用人张某支付欠交的物业费，业主承担连带责任。

业主家中被盗物业是否担责

——摘自“法眼看物业”第五十期

某小区居民马先生来电咨询：我是小区业主，最近小区连续发生业主家中被盗事件，损失惨重，请问家中被盗，物业公司承担赔偿责任吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务企业的管理主要是维修、养护房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地，维护小区内的公共秩序等。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。

因此认定物业服务企业是否承担赔偿责任的关键就在于，物业服务企业在进行物业服务时，在安保措施和防范工作方面存不存在疏忽和过失，是否尽到了管理、保障义务。如果上述责任都尽到，则物业服务企业不承担案外人犯罪行为所致损害结果的民事赔偿责任。

业主欠费物业是否有权停水、停电？

——摘自“法眼看物业”第四十九期

某小区刘先生来电咨询：我是小区业主，小区部分业主以物业公司服务不到位、收费过高为由拒绝缴纳物业费。为此，物业公司为催缴物业费给这些业主停水停电了。请问物业公司有停水、停电的权利吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业公司与业主之间签订的是物业服务合同，业主与供电局、自来水公司之间签订的是供水、供电合同，这是两个相互平行、相互独立的法律关系。物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养，并不是水、电的供应方。水、电的提供者是自来水公司和供电局。依据我国《合同法》的相关规定，业主与自来水公司及供电局之间的供水、供电系一种合同关系，只有当业主出现合同约定和国家规定的情形时，自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。

虽然物业公司的物业服务中包含了对供水供电设备的维修和养护，但是该项服务是面向小区全体业主的，而并非是只针对某个业主的专项服务，在业主欠缴物业管理费的情况下，不仅不能采取停水、停电的措施进行催缴，也不能停止物业服务活动。

物业公司该赔我的摩托车吗？

——摘自“法眼看物业”第四十六期

市中区某小区周先生来电咨询：我是小区业主，我停放在小区楼梯口处的摩托车被人以捅电门锁等手段窃走。我发现后，随即向物业公司及派出所报案。我与物业公司存在物业服务合同关系，每月按时交纳物业费用。请问：物业公司该不该赔偿我的摩托车？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：根据《物业管理条例》规定，物业公司仅对小区负有安全防范义务，对物业买受人(业主)的家庭财产及其他自用财物不负保管、看管等责任。物业公司承担的安全责任大小应与其收取的物业服务费标准相适应。物业公司是否尽到安全保障义务，周某没有缴纳看车费，没有看管合同关系，物业公司履行双方合同约定，并有门卫值班记录、小区巡逻记录等记载证明，则应当认定尽到了安全保障义务。

因此，根据《人身损害赔偿司法解释》第六条规定，本案摩托车被盗系案外人直接侵权所致，物业公司没有过错。周先生应当向案外侵权人主张有关权利，其要求物业公司承担民事赔偿责任没有依据。

房屋易主，拖欠的物业费谁来付

——摘自“法眼看物业”第四十五期

市中区某小区业委会马先生来电咨询：王某是小区业主，2009年入住小区后一直未交纳物业管理费，物业公司多次催要，王某一直以种种理由拖延不交，2011年王某将房屋卖与张某，协议约定由张某负责补交拖欠部分的物业费。请问：物业公司可否要求王某、张某共同承担拖欠的物业费？原业主王某可否以与张某有协议约定为由拒绝？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：本案中王某与张某在协议中约定由张某负责补交拖欠的物业费，该约定为双方当事人的合意且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。但是该约定并没有物业公司的签章，属于我国《合同法》规定的向第三人履行，而非债务承担的约定。因此，原业主王某不能以与张某有约定为由拒绝向物业公司交纳拖欠的物业费用。

根据《合同法》有关规定：由于物业公司与张某之间没有合同关系，因此物业公司要求王某和张某共同承担拖欠部分物业费没有法律依据，只能要求前业主王某支付，而王某在向物业公司支付该款项后可以依据协议要求张某承担违约责任。

房屋质量有问题能否拒缴物业费

——摘自“法眼看物业”第三十八期 历下区某小区张先生来电咨询：今年初购住房一套，发现有漏水等质量问题。请问能以此为由拒缴物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：房屋买卖合同关系与物业服务合同关系是两个不同的法律关系，所以，通常保修期内的房屋质量问题应由开发商承担，而不能找物业公司解决。

《山东省商品房销售条例》中对房地产开发企业的物业保修责任作了明确规定：房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修。维修费可通过法律途径由业主向房地产开发企业要求其承担。

业主自聘保洁员能拒交物业费吗

——摘自“法眼看物业”第四十一期

市中区刘先生来电咨询：我们小区某一栋楼，裙楼整体属于一个富有的业主所有，他用于商业经营，该业主自聘保洁与秩序维护员对该楼进行服务，请问：这名业主可以拒绝给小区物业公司缴纳物业费吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复答：一般而言，小区物业公司提供的服务是针对整个建筑区划的公共区域和公共设施设备而提供的，而非针对建筑区划内的某一具体物业或个人而提供。业主自聘的保洁员和执行维护员是针对业主个人自有物业，其在性质上不同于物业管理服务。综上可知，业主在享受自聘的保洁与秩序维护员对自有物业所提供的服务的同时，也享受了物业公司对建筑区划内物业公共部位及公共事务所提供的物业服务，因此，业主不能以自聘保洁与秩序维护员为由拒绝向物业公司交纳物业管理费。

物业有权禁止装修人员进小区吗

——摘自“法眼看物业”第二十四期 市民咨询：我们是新入住小区的业主，在住宅装饰装修中与物业产生纠纷，请问对此法律有哪些规定？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：近年来，因住宅装修引发的纠纷不断出现，住宅装饰装修问题成为物业管理活动中的一个重要问题。《山东省物业管理条例》第四十七条规定：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。本条赋予了物业服务企业一定的权力，即禁止装饰装修人员的进入。但是值得注意的是，本条禁止施工人员进入物业管理区域必须是按照管理规约或临时管理规约的规定。

所谓装饰装修需要办理的批准手续主要有：搭建建筑物、构筑物，改变建筑物使用功能、原外观设计或私开门窗等需经城乡规划行政主管部门批准；拆除与消防安全有关的建筑设施或改变建筑物耐火等级、防火分区等需经公安消防机构批准；设置各类广告牌匾的，要经工商、城市容貌主管部门等部门批准。

此外，业主或物业使用人还应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。该协议的内容应当包括：1.装饰装修工程的实施内容和实施期限；2.允许施工的时间；3.废弃物的清运与处置；4.住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；5.禁止行为和注意事项；6.装修保证金的收取和退还；7.违约责任；8.其他需要约定的事项。

物业到底该干哪些活

——摘自济南市物业协会网站

一个灯泡的换“法”：“物业吗？快来帮我换灯泡！”

楼道里的灯泡坏了，怎么办？找物业。家里的灯泡坏了，怎么办？也找物业。

“不错，都可以来找物业，但是这两个‘找物业’是不同的。”诚信行物业公司相关负责人高女士表示，想要解除部分业主对物业职能的误读，首先要弄明白“公共区域”这个概念。

以修灯泡为例。如果灯泡位于小区广场、楼道等公共区域(即两个或两个以上产权人共有的区域)，这个灯泡的维修就要由物业公司全权处理。如果这个灯泡位于小区居民的家里，小区居民在请物业帮忙更换时，就属于特约服务，物业应收取相应的服务费用。

据介绍，小区物业包括公共部位设施设备的维修、管理；公共部位保洁；公共部位绿化；公共秩序维护；安全防范的协助；禁止行为的告知劝阻；小区车辆的管理；业主房屋、小区管道等档案的管理等。

暖气片不热，应找专营单位

“物业代人受过的一大体现，就是代替专业经营单位受过。”业内人士表示，水管子坏了，暖气片不热等供电、供水、供暖、供气的问题，直接负责人应该是相关的专业经营单位。“如果居民的暖气片不热，为了提

高居民满意度，我们有责任积极联系专业单位为其维修，但是我们物业没有为其直接维修的义务。”高女士表示，冬季不少的矛盾就来源于暖气片。

房子质量有问题，到底应找谁？

房子出现漏水等质量问题，到底应该找谁？“我不知道找谁，但是我觉得找物业最近。”家住黄金时代小区6号楼的范先生说。“开发商向用户交付销售新建商品房住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”高女士表示，这“两书”中对房屋维修有明确的规定。

记者查阅发现，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门检验质量的等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位，答复和处理的时限。

“业主房屋内部出了问题，在报修期之内，由开发商负责修理；在报修期之外，由业主出钱维修。”高女士说。

收费与服务之恶性循环 物业收费难，服务质量难以保障

业内人士透露，目前，济南物业管理行业存在着一种尴尬局面，业主在无正常理由的情况下可以随意拖欠或随意少交、不缴纳物业管理费，而物业服务公司除了法律诉讼之外却别无他策，严重制约了行业的生存和发展。于是就出现了物业服务企业降低服务质量、业主不缴费的恶性循环。

今年春节，家住市中区某小区的王女士与物业公司负责人发生语言冲突，并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司无奈之下，停掉王女士家的水、电，催促缴费。“

物业的做法，在法律上是违法行为。”济南物业协会相关负责人表示，但是在停水停电的背后，我们应该看到物业收费时的无奈。

该负责人表示，现在还有一部分市民，认为享受物业服务是理所当然的，而对于交纳物业管理费感到不理解、不情愿。这种行为也会在一定程度上打击已交物业费的业主的积极性，从而造成其他业主的效仿，成为收费难的重要成因。

历史：员工最低工资8年涨3倍，物业费却8年不变

很多物业公司的负责人告诉记者，从历史衍变来看，物业费已经8年没有变化了。“员工工资都涨了好几倍了。” 1、2002-2012年济南最低工资标准（市内五区）最低工资标准 执行时间

410元 2002.10.01——— 2004.12.31 530元 2005.01.01——— 2006.09.30 610元 2006.10.01——— 2007.12.31 760元 2008.01.01——— 2010.04.30 920元 2010.05.01——— 2011.02.28 1100元 2011.03.01———2012.02.29 1240元 2012.03.01———

2、济南市住宅小区物业服务等级收费标准(单位：元/平方米)级别 多层住宅 小高层、高层等住宅 一级 0.70-1.00 1.20-1.80 二级 0.50-0.70 0.80-1.20 三级 0.30-0.50 0.60-0.80 业主：价格可上涨，但服务质量要提高“价格可上涨，但服务质量要提高。”记者在很多小区都听到了这样一句话。很多业主都表示，如果是物业服务水平能够提升的话，他们愿意多交纳一定的物业管理费。“其实

如果一半以上的业主都能这样想，那小区的物业管理就会进入一个良性的循环。”汇东星座物业负责人申恒珍表示。

家住雅居园小区的李女士告诉记者，0.6元/平方米的价格确实有些低，从2006年入住小区就没变过，现在物价飞涨，工资上升，这个物业管理费确实应该上涨一些。

李女士告诉记者，她家已经在小区里面居住了6年时间，是看着佳园物业经过3个月的试用期竞争留下的，现在佳园物业的人走了，她不知道业主们以后还能不能得到质量比较好的物业服务。

涨还是不涨？其实已经不是一个问题。要避免物业服务的“囚徒困境”，当事各方包括公共管理者都需要思考：如何维护我们共同的家园？

经营成本不断上涨，但物业服务费却止步不前，2011年，全国主要城市最低工资标准都有不停程度的提高，上海、深圳、广州涨幅均超过13.0%。济南从2004年的410元，到2012年的1240元，最低工资标准已是以前的3倍，物业服务费却从2004年至今一直没变。最低每平方米0.3元，最高每平方米1.8元。物业服务费涨幅与全社会物价涨幅不匹配，同时更是远远低于人员工资的涨幅水平。

随着济南人们生活水平的提高，业主对物业服务品质要求越来越高，这与物业服务费长期稳定在低水平之间的矛盾日益显著。

物业公司“无奈撤军”为哪般

——《济南时报》物业现状调查

1999年，济南拥有了第一家物业管理企业，从此，住宅小区、办公楼等开始有了专业“管家”。2007年，济南市物业管理行业协会正式成立，济南物业管理企业有了自己的组织。目前，济南有物业企业近500家，其中250多家是物业管理行业协会的会员。这些年来，物业企业和物业协会走过了风风雨雨，物业和居民的关系越来越无法分开。物业企业面临什么样的生存现状？物业服务又经历了哪些蜕变，并将有什么样的发展方向？本报对此进行了调查。

佳园物业撤出雅居园小区，宏泰物业撤出宏泰小区„„近期济南物业协会不完全统计数据显示，已有十余家物业撤离原服务小区。尽管与济南市庞大的物业市场相比，这样的“撤军”显得“波澜不惊”。但因为物业管理已经成为百姓日常须臾不离的服务，物业公司的撤出，还是给小区居民造成了不小的困扰。

记者在雅居园小区看到，没有了物业的小区开始脏乱。几乎小区内每个垃圾桶都是满满的，不少垃圾袋散落地上。炎热的高温下，股股异味飘散出来，熏得居民直掩鼻。没有及时浇灌的绿化带和植被也显得无精打采。

那么，物业缘何撤离？是服务不到位？还是有其他深层次原因？事关民生，记者展开了一番调查。

十余物业撤离，有些不撤的勉强度日

相连的两个小区，物业公司频频换，频频撤。有人戏称是不是风水有问题？记者实地调查发现，物业“撤军”，大多因为入不敷出。有些现在看起来风平浪静的小区，其实物业早已“捉襟见肘”。文明撤离，提前半月贴通知

“我家的下水道又堵了，你们派个人——— 咦，人呢？”7月初，和往常一样，家住高新区雅居园7号楼的王女士，到小区物业办公处报修。和往常不一样，今天再也没有物业服务人员跟随她入户维修，及时解决问题了。6月30日，在高新区雅居园小区服务长达3年之久的佳园物业公司，在贴出撤出告知的第15天，正式撤出小区。“这边的物业很少有待得长的。”家住雅居园小区的李娜表示，离雅居园小区只有一条街之隔的黄金时代小区，物业也是换了好几拨。

济南物业协会统计数据显示，今年已有十余家物业公司撤出原服务小区。以历下区为例，就有宏泰小区、华洋名苑、留园小区、燕东山庄4个小区。

微利转亏损，还能撑几时？

“其实，现在小区物业中更多的处在‘死撑’状态中。”一资深物业人士表示。7月5日，记者来到位于文化东路与燕子山交叉口附近的汇东星座采访。汇东星座只有一座16层高的办公楼，使用面积将近17000平方米，是一个商业性的办公写字楼，大多是租用型的小公司。汇东星座物业的一名负责人介绍，人工成本、物料成本持续增加，公司由原来的微利迅速转化为亏损后，资金缺乏，直接导致员工招聘难、设施设备维护滞后。为了

保障公司的正常运行，只能裁员。裁员之后，人员变少，服务质量势必下降。“为了维护公司的品牌，2011年11月1日，我们曾经计划核涨物业费，只有不到一半的业主同意，没有通过。”“打破头”才中标的物业项目，因为入不敷出不得不撤出，这仅仅是物业公司的“无奈”吗？

物业能亏本？很多业主不相信

对于物业公司亏本的说法，一些业主们并不买账。账目：物业一算账，还真亏了

“物业没说实话，每年交那么多物业费，怎么就亏损了呢？”家住雅居园小区的沈先生提出自己的质疑。沈先生表示，按照小区现在的物业收费标准，再加上每月收取的停车位管理费，怎么着也得上百万元，养活物业的几个人应该绰绰有余。记者采访时，小区大部分居民和沈先生有同样的观点。对此，佳园物业负责人给记者算了一笔细账。雅居园居住和商用面积大约10万平方米，其中按照多层(面积40000平方米)0.6元/平方米，高层(面积62000平方米)1.0元/平方米，年物业费为1032000元，年停车位(地上370个车位，每月80元，地下240个停车位，每月 60元)管理费收入为528000元。年总收入为1560000元。物业支出如下：职工(63人平均工资1700元)工资支出1285200元，每年电梯维修保养费12万，垃圾清运费(按高新区每车1000元计算)7万，从年初到现在的车辆划损补偿费也有12万，总额为1595200元。物料支持等其他支出，与电梯广告收益大体相抵，最终亏损35200元。

疑问：公示的账目，有没有“猫腻”？

有业主表示，即使物业费收支情况进行公示了，结果无外乎“亏损”这一结果，而其中各项支出项目，也是“物业公司自己说了算的”。

那么，“自己说了算”的支出中，物业公司有哪些“说不清道不明”的事儿？ 记者调查发现，多数旧小区没有房屋维修基金，经常需要物业公司从收入中支出。业内人士高女士表示，由于许多业主不大清楚物业公司在支出维修资金，所以认为物业公司有“猫腻”。“当物业项目比较新、不需要物业服务企业在维修修缮方面投入大的资金期间时，物业公司还能保本或微利运营。一旦项目老化，而大多数旧小区并没有房屋维修基金，又需要物业投入较大资金进行修缮时，物业公司将因为拿不出资金而不得不退出物业管理。”“随着员工工资的一涨再涨，佳园物业在我们小区确实挣不着钱。”雅居园小区业委会成员李先生表示。

分析：有多少误解还没有解开？

家住黄金时代小区的曹女士表示，物业养的“闲人”太多，能不亏损吗？保洁的还好，关键是保安。小区进出的人都很随意，我从来没看见他们上前阻拦。

“业主有这种想法是可以理解的。”业内人士刘女士分析，不过之所以很难看到保安阻拦入门人员，主要是因为不少保安刚入住小区的时候很尽职，阻拦次数多了，业主就心生不满，为什么进自己小区还要受盘查。

大型小区人员太多，保安很难把业主认全。保安是轮休制，某些业主出入时间变化较大时，保安也会把握不准。“这也是我们现在比较尴尬的地方，拦也不是，不拦也不是。

第二篇：法眼看物业

法眼看物业

（一）与物业签订车位转让协议有效吗？

市中区颜女士来电咨询：我和小区物业签订了《车位转让协议书》，物业将位于该小区D栋的地面停车位出售给了我，车位总价8万元。该停车位位于该小区D栋的地面通行道上，是由小区物业改造建成。请问：我和物业签订的车位转让协议有效吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：地面通行道是小区建筑区划内的共有物业，依法应当属于小区全体业主共同所有。物业服务企业在未经业主大会讨论决定同意的情况下无权擅自占用和处理物业管理区域内属于全体业主共同所有的道路，无权擅自变更地面通行道的用途，更无权对该停车位进行处理，因而物业与颜某签订的转让停车位的《转让协议书》为无效合同，应当按照无效合同的处理原则来处理，颜女士可以要求物业服务企业返还收取的停车位转让费。

（二）业主能在小区内擅自占车位吗？

历下区张先生来电咨询：我所居住的小区部分业主想在小区内道路两侧设置停车位，请问：我们是否需要和物业服务企业协商？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：依据《山东省物业管理条例》第五十三条规定，汽车的停放需要占用小区的公共空间，必须遵守业主公约和物业管理规定。为了避免不必要的纠纷，业主在计划添置汽车并打算在物业管理区域内停放时，应当事前与物业服务企业商定停车位置。不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业进行特别约定。车主为停车支付的费用一般有三部分：1.租用车位，车库属于建设单位的要交车库租赁费，车位属于业主共有的要交车位场地使用费，自己购买车库的仅交纳停车服务费即可；2.车库是物业的一部分，也有各项公共服务要求，应交物业服务费；3.对汽车有看管要求是对财产权的特别约定，在看管期间汽车丢失、受损的，物业服务企业要按照约定承担赔偿责任，同时业主需要交汽车看管费。

（三）物业公司能自行撤出吗？

市中区马先生来电咨询：我们小区业委会和物业服务企业签订了物业服务合同，不久前，物业公司在没有提前通知小区业委会与业主的情况下就私自解除了物业服务合同，撤出了小区，请问：这种做法合法吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务是一种特殊的服务，应当持续、不间断进行，一旦出现物业服务间断，将会给业主工作、生活环境造成严重的影响，对物业及其附属设施本身也可能造成不应有的损害。同时，重新选聘物业服务企业或者其他管理人，需要经过招标、业主大会审议、物业交接等繁琐程序，这些都需要时间。因此无论合同哪一方解除或者终止物业服务合同，都应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

（四）未验收即入住承担物业费吗？

槐荫区王先生来电咨询：我与某房地产开发公司签订了某楼盘一期房产的购房合同，合同中约定，自房地产公司书面通知具体交付日期起，与该房有关的物业管理费由业主来交纳。当房地产公司通知我办理入住手续时，我发现房屋存在漏水问题，并拒绝办理入住手续，在随后的几个月里房屋漏水问题一直未得到解决。不久前，物业公司却向我催收物业服务费。请问：这几个月的物业费我该交吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：业主入住前的物业服务费由房地产开发公司承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。业主收到开发公司发出的书面入住通知后，如有正当理由未办理相关入住手续，且开发公司实际上也未将房产交付业主的，相关的物业服务费由开发公司承担，而不是业主来承担。

（五）小区内放鞭炮失火物业担责吗？

历下区胡先生来电咨询：我是小区业主，春节期间小区内燃放烟花爆竹的人很多，几天前，一业主在燃放鞭炮时造成火灾，我家财产也有损失。请问：火灾造成的损失谁承担，物业有责任吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：各个小区物业服务企业与业主约定的燃放烟花爆竹的情况不同，有的小区内禁止燃放烟花爆竹、有的小区允许在特定区域内燃放烟花爆竹。如果小区内燃放烟花爆竹发生火灾造成了人身或者财产损失，根据法律规定，由燃放烟花的业主承担侵权责任，赔偿损失。物业服务企业承担何种法律责任，除法律法规有明确规定的外，主要还是以物业服务合同约定为依据。如果物业服务企业没有履行或者适当履行其安全防范协助管理合同责任，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当依法承担相应的法律责任。反之如果物业服务企业完全履行了其安全防范协助管理合同责任，仍然没能避免业主人身、财产受到损害的，则物业服务企业不承担赔偿责任。有特别约定的从其约定。

（六）楼上装修楼下漏水物业承担维修义务吗

市中区胡先生来电咨询：楼上业主装修造成我家漏水，请问：物业是否应承担维修责任，维修费谁出？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：不少读者认为，楼上漏水与物业公司监管不力有关，所以引发损失就去起诉物业公司，但事实上房屋漏水应区分原因来认定责任，对于因第三人装修造成的业主房屋漏水，物业服务企业在履行物业服务合同的过程中不存在违约的情况下，不承担维修义务。《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”从上述规定中可以看出，物业服务企业仅负有将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务；室内装修作为业主自主进行的行为，其所引发的后果也应由业主负责。业主与第三人之间发生的纠纷应属于相邻权纠纷，属于另一法律关系，可另循法律途径解决。胡先生可与楼上业主协商，物业可以帮忙维修，但费用应由造成损失的业主承担。

（七）业主违反规定装修物业可否没收押金

历下区马先生来电咨询：我所在小区一业主在装修时违反了安全规范和管理规约，装修押金被没收了。物业公司有权没收业主的装修押金吗？

济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务企业要求业主装修房屋时应当先交纳一笔装修押金，装修押金的收取是为了保证业主在装修过程中遵守国家的有关安全规范和住宅小区的管理规定。

但是，物业服务企业无权没收业主交纳的装修押金。因为，从法律角度来讲，没收、罚款均属于强制措施，执行者应当经过法律的明确授权才可以。物业服务企业仅仅是一个企业法人，是接受业主委托为住宅小区提供物业服务的民事主体，他们无权采取没收措施。

第三篇：法眼看分居

法眼看分居

根据我们手头上的案件，离婚之前夫妻双方分居，已经占到我们代理所有离婚案件的30%以上。“分居”，越来越成为和“离婚”息息相关的词汇。什么是“分居”，法律上的解释与大众的理解不完全一致。

法眼聚焦之一：不在一起住了，是分居吗？

从大众角度理解，分居就是两个人儿不在一起住，各自过各自的，各自花各自的，不在一起过夫妻性生活。但从法律角度理解，对于构成分居的要素更为严格，一般认为，分居，也称别居或分床分食制，是指依法解除夫妻间的同居义务而保留婚姻关系的法律制度。这个法律概念较为抽象，简化地说，目前法院认定的分居，是因夫妻感情不和，双方不存在以性生活为内容的共同居住，且不履行夫妻的其他义务。虽然不在一起住了，但不是因为感情不和原因，而是工作地点原因，或其他非感情裂痕的原因而不在一起住的，不是法律意义上的分居。

比如，一个工作在杭州，一个工作在上海，现提出离婚，提出已分居了两年，因为有工作地点的因素，法院很难认定构成同居。

法眼聚焦之二：虽在同一屋檐下，但不在同一张床睡，是分居吗？

因为物质生活条件的限制，目前绝大多数的百姓只有一个住所，即使夫妻感情不和，通常也只能谁也不搭理谁，各儿过各儿的事，睡觉时，也是各回各的房间睡，不过性生活。对于这种情况，开庭时，一方一旦否认分床睡，另一方不好举证证明分床事实或没有性生活事实，法院很难认定为同居。

法眼聚焦之三：分居是否签订协议，分居协议有用吗？

我们在代理案件过程中，常常有当事人上门要求我们代书分居协议。分居在一些国家，如香港、美国、法国、瑞士等国家或地区是传统的法律制度。但在我国，目前还没有建立这 项法律制度。就目前实际情况来讲，分居协议的签订，对于避免草率离婚、助于诉讼后法院查明事实、协调夫妻之间财产关系、减少家庭暴力都是有益的。在审判实践中，有分居协议的当事人，判离的请求更易被法院接受，因此，虽然我国没有此项法律制度，但签订分居协议，对于保障当事人的合法权益，还是有益的。

法眼聚焦之三：分居，可以自动解除婚姻关系吗？

根据目前现行法律，分居不能自动解除婚姻关系，不论分居时间的长短，婚姻关系都不会因分居状态的延续而解除。虽然《婚姻法》第三十二条规定，因感情不和分居满二年，法院应准予离婚。但起诉是解除婚姻关系的法定前置程序，且审判实践中，法院对于判离的态度还是相当慎重的。事实上，有些法官“宁迁十座坟，不破一门亲”的观念还是较为牢固的，并且，在审理案件中往往是以“家庭、社会”为本位，而不是以“人”为本。

法眼聚焦之四：分居期间的财产是各儿归各儿吗？

在英美等有分居法律制度的国家，分居期间，夫妻有权利互不履行权利义务，包括性生活的义务，财产各自所得归各自所有。但就我国的现行法律来看，分居期间的财产处理与正常生活期间的财产处理原则基本一致。最高院1993年《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第4条规定：夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。在分割时，各自分别管理、使用的财产归各自所有。但双方所分财产相差悬殊的，差额部分，由多得财产的一方以差额相当的财产抵偿给另一方。因此，分居期间双方取得的财产，仍为共同财产。

法眼聚焦之五：另人尴尬的孩子抚养问题。

分居期间，夫妻双方自然仍有抚养孩子的义务。但是，分居期间，若一方单方面履行了抚养孩子的义务，而在离婚时，要求中一方补偿已支付的抚养费，法院往往难以支持。因为一方抚养孩子的费用，本身也是夫妻共同财产。虽然从感情上让带孩子一方难以接受，但法律无情即在此处。

法眼聚焦之六：如何证明分居事实？

空口向法院陈述分居的事实往往是无力的，证人证言、另寻住所的租赁合同、新住址接收的信件，都可以成为证明分居的证据。提醒一点，在单方面做出分居决定时，应留有心计，注意做好分居事实的证据保全工作。

第四篇：法眼看年票

法眼看年票

------试议有始无终的路桥年票费

内容摘要：在一定区域内强行收取车辆的路桥年票费已屡见不鲜，车主已经习惯了每年定时向有关部门缴纳路桥年票费。但是路桥年票费有依据吗？合法吗？有很多人可能还记得年票费是什么时候开始征收的，但均不清楚年票要交到什么时候，本文将从法律的角度审视这“有始无终的路桥年票费”。

关键词：公路；年票；统缴；收费

一、路桥年票的概念和性质

1994年，珠海开全国之先河，率先实施路桥收费年票制。2001年1月1日，广州市出台《广州市城市路桥隧道车辆通行费年票制试行办法》，试行路桥通行费年票制度。2001年5月，上海取消了主城区八桥二隧一路的收费关卡，实行机动车通行费年票制。

从实施路桥年票的实际效果看，实施路桥年票制以后，撤并了一大批市内收费站点，缓解了交通压力，改善了行车环境，提高了收费效率，节约大量人力和社会资源，同时大大促进受影响区域房地产业的发展，政府从中大感实惠。于是重庆、长沙、东莞等大中城市群起效仿，拒不完全统计，至今为止全国范围内已经有150多个城市实施路桥通行费年票（有些地方也称“路桥费统缴”）,其中广东省十七个市（除深圳等三个城市外）已经有十四个市实施路桥通行费年票制。

什么是“路桥通行费年票制”呢？根据现有的各个城市的实施状况，笔者将其总结如下：首先由地级市的交通主管部门就所在市的政府收费还贷公路提出方案，由市政府提请省政府、人大批准或默许，然后由物价部门核定收费标准，之后由市政府制定实施办法强制推行，但对收费年限绝口不提；若市民不肯缴纳年票，则交警部门不予车辆年审，征收主管部门计收“滞纳金”、“罚款”或“扣押拍卖车辆”等强制措施。简而言之，就是在省政府批准或默许下，由市政府主导的，交通、公安交警、财政、物价等多个部门配合的，将以市为单位打捆的政府还贷收费道路的桥梁通行费平摊到所有车辆并强制收取的活动。

从征收主体、票据使用、公布的法律依据（实施办法上所附法律依据）、征收和管理措施来看，路桥年票（统缴）符合行政事业性收费的表面特征，应当属于行政事业性收费的范畴。但是行政事业性收费一般需要有法律、行政法规为依据，遗憾的是几乎所有的市均没有公示公开路桥年票的直接法律依据，一般均自称是一种改革探索，是参照广州、上海、重庆等大城市的通行做法。所以，无论是国家还是地方上的行政事业性收费目录中均没有将其列入，有些省市的物价部门在行政公示公开过程中，将其归于公用事业中的服务类（如广东省物价局网站上将其和公园门票等归于一类），但是年票制无论是否使用收费道路均强制性征收费用与公园门票、教育收费(至少学校和公园等不向不入学者或者不进公园游玩者收取费用)等明显不同，显然不可能属于同类性质。那么在法律上路桥年票究竟是属于什么性质呢？有些物价部门不直接定性其收费性质，圆滑的称其是参照行政事业性收费进行管理的车辆通行费。笔者认为，路桥年票确无法律依据，根据其表面特征只能将其归于行政事业性收费。

二、从法律的角度看路桥年票费的合理性和合法性

路桥年票实施后，社会各界反应不一。除经常必须行走收费公路的车主外大部车主认为不合理，他们认为这是权力垄断下的捆绑消费，“年票制”是张扬社会不公，明显不合理，是强行乱摊派；律师届普遍认为，推行年票除不合理外，还涉嫌强制消费，属违法行为；然而，政府有关部门则认为，按照《收费公路管理条例》第11条的规定，实行统一管理、统一贷款、统一还款符合国家法律法规的要求，而且还有所创新突破。年票制度虽然没有直接的法律依据，但基本符合国家政策导向，有利于区域经济的发展，应当大力推行。

从行政法的角度考虑，审查行政行为是否正确应当从合法性和合理性两个方面进行审视。笔者通过深入研究法律法规和了解社情民意，对于上述社会各界的观点均不认同，认为目前国内各个城市实施的路桥通行费年票制既不合理，也不合法，甚至违反了法律法规和国家政策的强制性规定，应当立即取消。

（一）路桥年票政策不合理主要表现在以下几个方面：

1、目前国内实施的年票制基本上不涵盖高速公路，而普通公路使用人包括机动车、非机动车、行人。从公平的角度出发，仅仅向道路的使用人之一机动车的车主收取通行费是不合理的。

2、不使用也收费明显不合理。依据《中华人民共和国公路法》第六章有关规定和《中华人民共和国收费公路管理条例》第七条的规定，符合条件的收费公路管理者有权向通行收费公路的车辆收取通行费；依据《中华人民共和国城市道路管理条例》第19条的规定，市政工程行政主管部门有权依据省政府的规定对通行于利用贷款和集资建设的城市桥梁隧道的车辆收取通行费；基于上述规定，无论是收费公路还是收费城市道路（含桥梁和隧道），均只能向通行于收费道路的过往车辆收取通行费，不通行不收费。相当一部分机动车可能一年到头一次都不行走收费公路，让不使用收费公路的车辆也承担通行费不合理。

3、对于外地车辆入城缴一次车辆通行费，可长期的使用收费公路而无需交费，显然也不合理。

4、城市的车辆保有量迅猛增长，部分城市一年新增上牌车辆达十余万辆，但路桥年票有涨无降，让人无法理解物价部门的核价机制。

5、收费站收取车辆通行费有法定的最长期限----15年，但整合之后的路桥年票费却有始无终、长期收取，也是极不合理的。

（二）路桥年票政策不合法主要表现在以下几个方面：

1、路桥年票政策违反中央人民政府决定命令中的强制性规定，是被明确叫停的违法行为。二○○二年四月十五日，国务院发布《国务院办公厅关于治理向机动车辆乱收费和整顿道路站点有关问题的通知》（国办发[2002]31号）。该《通知》第三点“严格对涉及机动车辆收费的审批和管理”中明确“„严禁将车辆通行费平摊到所有车辆并强制收取„”。显然现行各市实施的路桥年票政策是错误的，物价部门的核价机制也是错误的，违反了中央人民政府的决定命令。

2、路桥年票政策违反行政法规《中华人民共和国收费公路管理条例》的强制性规定。该条例第35条的第一款规定“收费公路经营管理者不得有下列行为：„

（三）强行收取或者以其他不正当手段按车辆收取某一期间的车辆通行费„”。强行收取一年的车辆通行费是年票制的基本目的，由于国家禁止强行收取某一期间（包括日票、月票、季票、年票等各个期间）的费用，因此路桥年票违反了行政法规的强制性规定。

3、公安交警部门不予车辆年审的年票征管“配合措施”违反了《中华人民共和国道路交通安全法》的强制性规定。该法第十三条规定“„对提供机动车行驶证和机动车第三者责任强制保险单的，机动车安全技术检验机构应当予以检验，任何单位不得附加其他条件„”。公安交警部门对于不购买年票就不予车辆年审的做法违反了上述法律的强制性规定。

4、政府各部门联合实施的路桥年票制度非法剥夺了公民的“拒绝权”。依据《中华人民共和国收费公路管理条例》

第35条的规定“收费公路经营管理者不得有下列行为：„

（三）强行收取或者以其他不正当手段按车辆收取某一期间的车辆通行费„有前款所列行为之一的，通行车辆有权拒绝交纳车辆通行费。”但是现行的路桥年票制度强行剥夺车主的拒绝权，对于胆敢行使拒绝权的车主采取征收滞纳金、罚款、不予车辆年审等强制措施，逼迫车主放弃权利“自觉缴纳”。

5、退一步说，即使路桥年票这种征收车辆通行费的行为是恰当的，其征收管理措施也是没有任何法律依据的。依据《中华人民共和国收费管理条例》第33条的规定“收费公路经营管理者对依法应当交纳而拒交、逃交、少交车辆通行费的车辆，有权拒绝其通行，并要求其补交应交纳的车辆通行费„”。由此可见，对于拒交、逃交、少交车辆通行费的征管措施只有“拒绝通行”和“补交”两项措施，其它征管措施均无法律依据。

综合以上，笔者认为路桥年票制度不合理、不合法最大的问题在于其“强制性”。早先在各个城市广泛流行的公交车月票、年票多么受人欢迎，愿买就买，不买可以在每次上车时自行投币。20元/月或30元/月的月票让工薪阶层、学生等真正感受到政府的关怀，解决了市民兑换散钱和高交通费的问题，同时节约公交成本、提高乘座效率等；政策支持、市民叫好，却不知何故默然退出政治舞台。路桥年票的强制性违反政策、践踏法律、强奸民意却又不知何故横行于市，笔者实在无法理解部分城市政府官员的施政理念。

三、路桥年票制产生的原因分析

征收车辆通行费，《公路法》、《价格法》、《收费公路管理条例》等法律法规规定了一整套由交通、财政、物价等相关部门组成的层层把关、相互监督、均衡保障各方权益的完善机制。但是，由上分析可知，路桥年票制度也正是这些部门“相互配合、齐抓共管”的结果。是什么原因促使政府多个部门不惜群起违反多部法律、法规和国务院的决定命令也要强制推行路桥年票制度呢？该制度产生的根源是什么呢？笔者认为造成违法路桥年票日益横行的原因主要有以下几个方面：

（一）路桥年票制度可以顺利解决很多困挠政府的问题，同时能够有力促进区域经济的发展。

1、城市道路上的收费站及公路上的收费站成为交通拥堵的节点，制约了区域经济的发展。电子不停车联网收费等提高通行效率的方法会增加收费成本。为提高通行效率，撤并收费站是一个更优越的办法，而且一劳永逸，比其它提高通行效率的办法更优越。

2、解决部分道路的还贷难问题、综合各个道路的收益统一还贷。政府收费还贷公路实行收支两条线，依据现有法律法规的规定，收费公路的收费有期限限制，而且专款专用，由于收费公路的收益不均衡，有的收费道路在法定收费期间内的收益已经足够还清贷款依法应当提前撤销收费站（法律禁止以代还其它收费道路贷款为由继续收费）；也有部分收费道路超过收费期限却远没有还清贷款，依法也应当撤销收费站，但是撤销收费站后，银行借款却没有了着落。

3、实施路桥年票可以突破法律法规对收费公路期限的限制。政府还贷收费道路是有法定最长期限的，依据现有的法律规定，超过法定期限的收费站无论是否还清贷款或集资款均必须撤销。路桥年票是新生事物，在现有的法律法规上是找不到收费期限的，地方政府可以规避法律的实施。

4、燃油消费税改革后，取消了养路费，收费站也必须按计划撤销，部分城市的政府财政无力承担尚未还完的贷款或集资款，甚至无力承担公路的养护费用，实施路桥年票制度无异是一个较好的解决方案。

5、实施路桥年票带来的利益是丰厚的、车辆通行效率得到大大提高、区域经济利益也是即时可见的。

（二）国家的行政责任追究制度未能实施到位，“带头大哥”有法不依、违法不纠，并肆意的踏践法律没有被追究责任起到了示范作用，是造成路桥年票制群起效仿的重要原因。

1、珠海、广州、上海等大城市强压众议在全国范围内率先实施路桥年票制，可谓是“带头大哥”。经过多年的改革，这些城市取得了丰厚的经济效益也解决了一些社会问题，同时积累了丰富的征收管理经验，为各城市的“交流学习”提供了平台。

2、对于路桥年票制这种违法现象，国务院是早有警觉并明令禁止，只是将查处权放到地方各省市，而路桥年票制度的实施偏偏得到了省级主管部门的批准或默许，让当了裁判的运动员如何查处自己呢？因此，查处措施均未能落到实处。如：2002年初，国务院办公厅发布《关于治理向机动车辆乱收费和整顿道路站点有关问题的通知》（国办发[2002]31号），要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构针对一些地方和部门向机动车辆乱收费、乱集资、乱罚款，以及在道路上乱设收费站点等问题进行整改，特别提到“严禁将车辆通行费平摊到所有车辆并强制收取”。对于违反通知的行为也提出要“严格按照《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第281号)和其他有关规定，对有关人员和责任人给予纪律处分；构成犯罪的，移交司法机关依法处理。”为了提高各省市的重视程度，还特别提到要“充分发挥新闻舆论监督作用”、“ 对于违反本通知的，要予以公开曝光”。2004年，《收费公路管理条例》再次明确禁止路桥年票这种行为，还赋予通行车主有针对违法行为的“拒绝权”。但是，遗憾的是到目前为止尚未听到新闻媒体针对路桥年票制度的副面报道；由于地方各级政府及政府各部门之间的“配合默锲”，车主无法行使“拒绝权”，而且投诉无门，当然更没有听说哪个城市因为实施路桥年票被追究行政责任或刑事责任。

3、“带头大哥”违法实施路桥通行费年票制度，有关人员和单位既没有受到处理，城市也因此得到较好的“收益”，在社会上起到一定的示范作用，是造成路桥年票制群起效仿的重要原因。

（三）国家对于规范性文件（抽象行政行为）的审查监督机制流于形式。

1、实施路桥年票一般由市政府制定规范性文件（路桥年票征收管理办法等），该规范性文件违反了多部法律法规，依据《中华人民共和国立法法》的规定属当然无效的条款。但是在实践中，也就是这样的违法规范性文件在发挥作用，全国范围内尚未发现有权机关直接确认下位法因违反上位法而无效。就如拆迁条例一样，违反多部上位法，但是也正是这样的拆迁条例产生一个又一个悲剧被群起声讨之后多年才被提上修改的日程。

2、为了给路桥年票制度找依据，2008年，广东省甚至修改了《广东省公路条例》。该条例第三十四条规定“„经省人民政府批准,可在一定区域内实行车辆通行费年票制。”然而，该条文的规定明显与2004年制定的《中华人民共和国收费公路管理条例》第35条相抵触。但是，这样的规定也能在人大会议上顺利通过，让民众无法理解，真可谓“上有政策、下有对策”。再说，以2009年生效实施的地方性法规来做2000年的许可依据实在荒唐，而且欲盖弥彰。

（四）公民对于省部级单位的监督渠道不畅也是造成非法路桥年票制横行的重要原因。

通常情况下，路桥年票制度是得到省政府的批准或默许的。对于省政府的违法批准行为去哪里申诉呢？据笔者了解，目前国家信访局在其网站上只受理三农问题等，对于省级机关不当或违法行为的投诉渠道不畅。

（五）除交通主管部门法制机构外，公路方面的法律人才相对较少也是造成路桥年票横行的一个重大原因。对于广大车主而言，笔者尚未发现认可路桥年票比较合理的言论，一般均认为其不合理也能说出其不合理的部分原因，但是真正了解其违法的车主不多，至于知道违反了什么法律的更少。甚至广大律师朋友对于公路法规也一知半解，普遍将路桥年票定性为强制消费。公路法规是和公路知识相结合的一部法律体系，没有多年的公路行业从业经验是很难真正理解和运用公路法规的，然而公路行业的业主们往往处于强势地位，一般不注重公路方面法律人才的培养。所以，公路方面的法律人才相对较少，在立法、价格听证上很多与会代表不能正确发表意见。

四、治理路桥年票这种乱收费行为的方法

路桥年票制度是地方政府各部门协作、相互包庇的群体性违法行为。为了区域利益、短时利益，他们肆无忌怠的踏践法律、非法剥夺公民的合法权益、破坏法律的实施，侮辱了一座城市的文明，人为的损害了社会的和谐和稳定。因此，广州、上海等市的“路桥年票制”不是应当大力推广或效仿的有益社会的改革探索，而是被明确叫停的违法行为。然而，目前路桥年票制度正在被一个又一个城市所借鉴，“有法不依、违法不究”的现象若再得不到有效治

理，后果不堪设想。在此，笔者提出以下处理建议：

（一）叫停公安交警部门违法附加车辆年审条件的行为，追究相关人员的领导责任和直接责任人员滥用职权的责任，先行解决非法路桥年票制最大的帮凶，使路桥年票不攻自破。

（二）中央人民政府必须亲自成立专案组，铁锤重拳，对于违反法律和国务院决定命令的人员和机构无论级别多高人员多少均要进行严肃处理，构成犯罪的依法移交司法机关处理，以警后人。

（三）将违法征收的路桥年票无论征收多少年均应全额如数发还，并付利息，杜绝违法行为得到合法收益，以张扬社会的公平与正义。很多违法收费项目（如入户时的“城市增容费”）地方政府之所以能拖就拖，实在不能拖才停止收费，最大的原因就是已经征收入库的乱收费既无需上缴也无需发还，也就是“违法行为有合法收益”这种缪论支撑着地方政府的坚定信念。

（四）建全规范性文件的审查制度，保障《立法法》规定的规范性文件的备案、审查制度真正落到实处。当前，实施路桥年票制的收费机构之所以有恃无恐，是因为他们也认为自己在依法收费，哪怕自己所依的“法”是与宪法和法律相抵触也没有关系----如果他们所依的法立法有问题，可以依据《立法法》的规定追究责任，可是《立法法》对于违反宪法和法律制定下位法（含行政规范性文件）的实施人没有制裁措施。

（五）充分发挥新闻媒体的舆论监督作用。新闻媒体应当承担起应有社会责任，依据国务院《关于治理向机动车辆乱收费和整顿道路站点有关问题的通知》（国办发[2002]31号）的精神对于违规实施路桥年票的行为实施舆论监督。

（六）法院系统应当负起责任来，坚决守好维护通行车主“拒绝权”（《收费公路管理条例》第35条）的最后防线，让国人能够做一个有“人权”的中国人。

第五篇：物业法

物业法

中华人民共和国国务院令

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。