第一篇：物业工作总结2017
2017年度物业工作总结
物业员工坚持以“不积跬步无以至千里”为理念，勤勤恳恳，认真做好每一件大小事务，在公司领导的关心和支持下、认真领悟公司方针，以管理无盲点、工作无缺陷为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，不仅做好物业部门自己管辖范围内的工作，还很好地配合公司及领导协调工作，完成了下达的各项任务。
一、物业公司的成立。在兴义市政府及领导号召下，各部门、各企事业单位必须大力支持国家扶贫政策，打赢脱贫攻坚战，协助把精准扶贫易地搬迁工作抓好。贵州省通灵事业有限公司接到市政府及领导的指示后，通灵实业公司领导经研究决定，2017年3月份，贵州兴义阳光资产经营管理集团有限公司职工葛贵发、金登富、罗应生、李勇、詹大猛五位同志受公司委派，从通灵公司贵州醇风景区管理处和通灵公司工程技术部到兴义市精准扶贫易地搬迁洒金安置点，协助兴义市精准扶贫开发投资有限公司搭建洒金安置小区物业。历经五个月的艰苦努力工作，成建注册兴义市扶投诚信物业管理有限公司（属子公司）。
二、物业公司管理。建立了物业公司，加强内部管理，持续改进，完善制度，从基础的制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，在提升服务质量上狠下功夫，制订了各个岗位工作制度。目前，已对保安、保洁着重加强了人员安防意识，并认真落实公司考勤管理制度，请假需进行批准，在员工汇报工作的基础上，讲评前一阶段完成任务的情况，同时布置新的工作，提出明确要求。现在物业公司机构职能部门已健全完善，能正常运转管理精准扶贫洒金安置小区。
三、搬迁户的入住。2017年6月15日至30日精准扶贫集中大搬迁时期，经过物业员工勤奋努力工作，到目前为止，洒金易地扶贫安置点一期工程A区、B区安置房2736套，在物业公司办理入住手续登记备案的有1787户，按登记备案统计入住人口7268人。晴隆县、普安县和兴义市精准扶贫户安全入住洒金安置小区。
四、水、电、房屋是搬迁户和物业公司日常工作运行的重点。在这一点上，物业水电工作人员从来不马虎，认真对待，任何区域出现水电跑、漏、滴损失或损坏，房屋管道等问题，都做到及时到现场查看了解后，把情况做成文字资料，影像照片资料，直接上报扶投公司
或者呈送施工方维修处理，做到工作有效率，时间上不拖延。六月份份中旬至九月份，施工方接到物业上报的水、电、房屋管道等问题时，基本上都及时处理，后期施工方处理这些问题缓慢、拖延、敷衍了事、甚至不处理，给物业公司带来了麻烦，造成搬迁户日常生活困难，影响国家扶贫攻坚政策。登记过的投诉事件，上报总公司或施工方：管道墙体渗漏水439件，处理419件；电问题63件，处理89件；房屋问题320件，处理320件，电梯25件，处理25件；其他事件344件，处理328件。在工作中还有太多未记载，施工方未处理的问题。
五、安全防范管理和消防管理。在开放式小区和施工方消防安全设施设备没有做完工的情况下，我们只能以大力宣传消防知识，实施严格的消防监督管理并将消防责任进行分解负责，提高消防安全防火意识，贯彻实行群防、群检、群治，以确保万无一失，针对特别区域实施重点布控，实行严密布防，突发事件处理，针对管辖区域的实际情况，完善了各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除消防、安全隐患。
六、完成总公司以及政府布置的其他工作。物业公司管辖区域宽
广，新的开放式住宅区，性质特殊，施工方所有附属设施扫尾工程未竣工，设备不完善，容易出现问题，很多时候物业部都要加班加点工作防止域外事故的发生。物业公司认真接收公司和政府文件、通知，及时的传达学习上级部门的各种文件精神，有效的落实公司的工作任务，积极组织撰写并上报信息，严格遵守公司各项文件资料管理制度，在环境卫生和安防工作方面重点解决人员组建，工作协调，使各区域工作井然有序，小区安全及环境卫生一步步提升，达到公司物业管理目标要求。但是依然存在不少的问题和困难，特别是其他任务与物业部本质工作时间冲突时，物业员工没有被困难阻挡，都按照事务的主次重要完成，竭尽全力的去解决，为政府和公司分忧。
2018年度工作计划。兴义市精准扶贫洒金易地安置小区，房屋和很多附属设施工程未竣工，不完善，留下不安全因素，最明显的是暗埋水管和户外附属设施、电线、电梯井、地下室抽水井、电线井，易造成人员伤亡、触电事故、火灾和财产损失，将来后患无穷，需要总公司项目部督促施工方整改和完善，消除不安全隐患。工作方面将根据公司要求，紧紧围绕“服务质量提升、适应新环境和工作性质转变”来开展，积极配合公司各部门的相关工作，不断探索管理新思路，争取创造管理工作的新局面，在原有工作制度的基础上，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依，提高工作效能，制定培训学习计划，提高新的业务水平与服务意识，有针对性的开展岗位素质教育，促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高，并在实际工作中检查落实，全面提高服务能力与水平，强化员工队伍的综合素质，结合实际开展多原化创新，积极组织开展各类活动，提高员工的道德修养。2018年将是以务实的工作态度为动力，以整体工作方针为指导，迅速适应新环境的工作性质，保质保量的完成各项工作任务，再创佳绩。
兴义市扶投诚信物业管理有限公司
2018年12月23日
第二篇：物业工作总结
物业工作总结范文
XX上半年物业工作总结(公司)
一、上半年工作情况：
(一)综合管理
综合管理服务工作既是物业管理工作中的先锋和旗帜，也是业主和物业管理服务合同内容的中枢站和联络处，承载着沟通、协调、反馈、落实、监察、汇报、处理、处置、统计的重大使命。
1)公司已具备企业二级资质等级，目前正在筹备一级资质升级的资料。
2)投诉与建议。针对投诉，公司相关部门马上进行协调和整改，及时总结经验教训，并通过上门回访，将整改情况和处理结果向业主通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理解。
3)报修情况。客服部根据实际情况对小区报修的内容和问题都进行了及时跟进处理，并及时建立相关档案，无发生一起因报修引起的有效投诉。
4)文件的收发及存档管理。档案文件管理也是物业管理处日常工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档。
5)企业员工培训情况。员工认真学习管理处制定的质量手册、程序文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，公司加大员工岗位技能、职业道德培训，创造条件为部门员工提供学习专业技能的机会，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。
6)公司和各管理处客户部在醒目位置设置公示牌，公布物业收费项目、标准及其他物管相关信息，方便业主了解物业公司收费的合法性及透明度。
7)公司制度要求员工在岗须穿公司统一着装，工号牌佩戴规范。
(二)工程维修
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在小区的接管验收入及运行阶段基础之上，为此我们实施了以下管理措施:
1)对整个小区的设施设备进行了预验收(如设备数量、安装位置、设备完好程度、设备测试情况、设备验收情况等)，在安装工程师的督促和配合下施工方已完成整改项目的三分之二。
2)对整个小区的设施设备做台账登记工作。抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等，对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格;制定中央空调操作规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图;制定了设备维修保养记录表;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。
3)由于设备正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。
4)实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。
5)安排维修部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进行了全面的排查，发现问题及时上报维修;品质管理中心人员每天对管理区域内的堡坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时与开发公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。
6)对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及时上报并整改，小区的温馨提示的标志标识已经制作安装，保障业主房屋及业主的安全。
7)做好日常报修工作。
(三)公共秩序维护
1)严格执行外施工人员出入制度，定时定岗进行装修区域清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了因装修施工人员引致的安全投诉、收到了良好的成效。
2)加强装修搬运材料进场的监管，进入小区输送材料须按规定进行申请、登记，每一环节秩序维护部都进行有效的现场督促，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。
3)严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入、其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均凭区域单位签章的“出门证”并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区物品出入的制度化、有序化。
4)按消防管理制度要求，秩序维护部安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个小区全面开展火灾隐患自查工作，对已发现的安全隐患书面通知小区各区域单位进行整改，发动小区各业主单位加强消防知识培训，设立消防专员，落实消防应急预案的实效，组织消防模拟演习。
5)秩序维护员上岗时佩戴统一标志，着装统一，举止规范，形成良好的工作环境。
6)秩序维护部的员工实行24小时门岗值班制度，巡逻队员按规定时间到指定区域巡逻，并做好巡逻记录。小区监控系统等技防设施完好，及时完整的储存资料。
(四)环境管理
公司制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁主管组织安排相关区域的保洁工作并每天开展巡检整改工作，同时装修整改等外围施工环境，我们开展了专项的大扫除工作，没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。
1)为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合小区实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对小区未进驻区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。利用阴雨天的自然条件清扫前期施工遗留下来的室外区域，清洗地下车库，清洗消防系统。对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。
2)每幢楼交付业主后管理处将每幢楼的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础。
3)在小区宣传栏或告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷砖、空调外机的安装。
二、存在的不足与XX年下半年的工作计划
尽管我们在XX年的物业管理工作中取得了一定成绩、也得到了业主单位的多次表扬，但我们知道还有很多不足之处需要完善与加强。
第一、管理人员整体素质参差不齐，部分人员服务意识不是很强实际处理事务的能力还有待提高。
第二、与业主的沟通不够、了解不足，在往后的工作中应予以加强。
第三、设备、设施管理力度还需加强、以确保设施设备的安全正常运行，避免因此而对业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不满。
第四、安全管理方面仍存在秩序维护人员思想心态不稳定，工作执力力欠缺的情况，需要在实际工作中加以提高。
第五、在小区内经常开展有针对性、实用性、趣味性的知识讲座和文艺活动，丰富居民精神生活，倡导“互帮互助”的文明风尚，引导小区居民积极参与治安、消防工作。
针对以上几个问题、在XX年下半年的工作中、我们将吸取经验与教训、努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作制度，为小区的平安稳定，为公司的发展添砖加瓦。
三、对物业管理的建议
1、进一步加强违法搭建、违章装修的管理力度。
2、进一步加强对业委会的指导监督管理。要加强对业委会的指导，做好业委会的组建、换届和日常管理工作，加强业务培训，处理好与居委会的关系，真正帮助小区组建一支高素质、有信誉、依法行使职责的业委会队伍。
3、加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
4、及时总结并推广小区物业管理工作中的新方法和好的经验。
第三篇：物业工作总结
去年是飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年。在这一年里，****物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据****的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化”的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将去年工作总结如下：
一、日常工作目标管理的完成情况：
（一）房屋管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一。
为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。
（二）公共设施、设备的管理
（三）绿化管理
为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。
（四）环境卫生的管理
环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
（五）小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。
为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。
二、今年完成的重点工作
（一）业主入住前期物业管理工作。
（1）熟悉小区各项设施、设备的施工情况； 进驻****后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。
（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；
在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。
（3）搞好保安员前期的培训工作；
保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。（4）配合开发商的售楼工作；
为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块****宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。（5）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；
为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主139户，办理装修手续户。
（二）加强管理服务工作，提高服务质量；（1）树立小区家园化，人性化管理服务理念。（2）搞好维修服务工作
维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉157起，完成152起，及时完成131起，完成率为96.8%，及时率为83.4%。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，如12月30日，小区蓄水池浮球阀失灵，管理人员巡查发现后，为让业主正常用水，我们首先是积极的进行抢修，再通知厂家到场调查原因，保证业主正常用水工作不受影响。（3）加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
（4）认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；
（1）组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。
管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。（2）利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式； 我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。
（四）搞好对外协调管理工作；
搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办；申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。
三、存在的问题和教训
虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，在二零零二年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使****早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为****物业公司的发展添砖加瓦。
第四篇：2011物业工作总结(最新)
XX物业二〇一一工作总结
2011年是我部门在公司领导的正确领导与各兄弟部门大力支持下，全面提高服务质量寻求突破发展的一年。本着与时俱进、开拓进取，努力营造良好的经营环境，全面协调可持续发展的经营理念。我部门坚持科学管理、顾全大局、持续改进、效益优先的原则，在激烈的市场竞争中谋求生存与发展。为了使我部门能紧跟公司发展的步伐，今年我部门进一步完善了各项管理制度，使我们的规章制度更加具有合理性、实效性和可操作性，并强化了各项制度执行环节。2011年，XX在全体员工的不懈努力下，各方面工作都取得了可喜的成绩，为我部门2012年的工作能有更大发展，打下了坚实的基础。
为了总结经验，查找不足，制定发展规划，促进2012年的工作再上新台阶，现将2011年的工作总结如下：
一、安全第一 常抓不懈
1、坚持培训 不断提高安全和服务意识
强化安全防范意识，提高安全防范技能，严守纪律，热情服务，是我们做好小区秩序维护工作的前提。今年，我部门为加强小区安全工作，应广大业主的要求，更换了新的保安公司。为使新的保安队能迅速进入角色，我部门同保安公司一起组织保安员系统地学习了有关的法律法规、服务规范、文明用语、消防知识、灭火技能和住宅物业服务技巧等知识。大幅度提高了保安员的素质，树立了做好小区秩序维护工作的责任心。从根本上扭转了小区居民对上一批保安队素质不高的印象。
2、小区秩序维护工作
结合去年的工作经验，我们确立了外包保安公司是我们在安全管理方面的外延，而不是安全管理责任主体的思想定位。工作中坚持“依靠而不依赖”的原则。将我们的管理触角深入到安全工作的细微环节，在小区秩序维护工作中发挥主导作用。与保安公司采取“先解决问题，再提出要求”的合作方式。建立良好的长效沟通机制。对具体业务直接进行监督管理。随时保持与保安队长的沟通，掌握队员动态，及时采取措施，协助其解决困难，促进保安队伍的稳定。在这一管理思路的指导下，外包保安公司与我们契合紧密步调一致。在春节“限放”工作中，在处理XXX工作中，均做到了反应迅速应对得当。在给小区住户们带来安全感的同时，有效地震慑了对小区怀有不良企图的犯罪分子。结合我们今年对小区南侧围墙的改造和针对小区东南侧僻静之处实施重点布控，至今小区还未出现一起入室盗窃的案件。
3、交通疏导与车辆管理工作
由于今年小区周边停车收费价格普遍上调，业主们都想把车辆停放在小区内，使本来就稀缺的小区车位更加紧张。在这种情况下，我们要求保安员在各个岗位上团结协作，密切的配合，做到了车动人动。同时掌握小区车辆出入规律。在保证固定车位车主车辆停放的前提下，最大限度地提高车位的利用率。上下班高峰时，做到及时认真正确的疏导交通，防止了在小区内发生交通堵塞，为小区的业主出行创造了良好的条件。在劝说车主占用消防通道、清理楼道杂物和制止个别业主践踏草坪破坏公共设施的行为时，保安员们摆事实，讲道理，真正的做到打不还手，骂不还口，不激化矛盾，做到有理有利有节。通过我们与保安员们的共同努力，小区大部分业主对我们的秩序维护工作给予了理解和支持。一年来，小区的车辆停放有序，相互的刮蹭事件明显减少。
4、消防管理工作
在公司的统一部署和领导下，根据《关于组织开展消防安全检查的通知》精神，我部门树立“安全第一，防患于未然”的安全观念，力求将所有消防安全隐患消除在萌芽状态。我们对我部门负责提供服务的小区小区和XXXX号楼进行了拉网式全覆盖的消防安全检查。内容包括：消防安全管理情况、安全用电情况、用火用气情况、可燃物的清理、消防疏散通道畅通情况、消防设施设备运行情况。部门上下牢记各自的安全职责，落实消防安全责任制。同时在工作中着力做好对消防安全的重要性和居民的参与性的宣传。通过板报、《温馨提示》等方式大力宣传消防安全知识。加强消防安全管理，定期组织疏散演练和火灾扑救训练，自己动手恢复XX号楼地下室消火栓系统。使员工们真正具备检查“消除火灾隐患的能力、扑救初起火灾的能力、组织引导人员疏散逃生的能力和自我宣传教育培训的能力”。在平时，我们对各楼消防水泵、排烟风机按期进行运转试验，按计划对灭火器器材进行年检，保证室内外消防栓器材齐全，巡检到位，有效地防止火灾的发生。
二、工程管理 日常维修 保证各项设施运转正常
1、日常工作
截止到今年11月中旬，我部门工程部共计入户维修XX次。维修及时率达到XX%，有效处理率达到X%。业主在维修单上提出表扬共XX次，收到书面表扬信X封。
日常工作中我们坚持做好公共区域的巡视工作，每栋楼宇均设专人负责，定期巡视，共计巡视XX次，确保了楼内设施的完好。外管线巡视XX次，做到及时清洗疏通，保证了管道畅通，无堵塞现象。今年我们延续去年加强对住户装修过程的巡视与管理，及时制止个别业主破坏公共设施的行为，杜绝公共设施损坏事件的发生。在保证物业公用设施完好的同时，有效地降低了物业维修成本。全年共对公共区域进行检修XX次，集中疏通清洗下水主管道5次。公共区域更换灯泡XX只，日光灯管XX根，启辉器XX个，路灯节能灯管XX根，门口射灯管XX只，光控灯口XX个，光控面板开关XX个。
今年，在处领导的大力倡导下，我们在部门内实施了《XX维修工工时考核办法》。解决了长期以来维修工忙闲不均的问题。他们每个月都有XX个小时的工时定额，不能完成规定的工时就不能拿到全额奖金。《办法》的出台，很好地刺激了维修工的工作热情。工程部里，变以前的派活成为现在的找活。一个月下来，干出的活会超出以前工作量的一倍。
2、设备运行和保养工作
设备设施巡视，由专职设备巡检员按规定定期完成，全年共计巡检XX次。做到设备问题早发现，早解决。确保设备全部处于良好的运行状态。设备的保养工作优先安排力量切实落实，按照《设备设施维修保养计划》对运行设备逐台进行养护，全年完成重大设备保养XX次。设备设施完好率保持在XX%。
（1）配电设备和设施
为保证供电设备的正常运行，我部门于4月14日对小区高压配电室进行清扫检修。在清扫过程中，对供电设备和仪器仪表进行了全面的清扫和检修，防止闪络放电事故的发生。提高了小区供电的安全性和可靠性。并对小区各楼层配电箱，电表箱的接线端子、空气开关接线端子进行了检查紧固。并且坚持每天三次对高压运行设备进行巡视检查，共计XX次，楼内配电室X个配电室每周巡视，全年共计巡视XX次。
（2）配合市场开发部做好供暖工作
按照公司的部署，从今年四月份开始，我公司市场开发部对我小区锅炉房进行设备设施改造。我部门调集人力物力全力配合这项改造工程。同时，配合外包供暖单位对小区小区的供暖系统进行检修。彻底解决了各高层楼宇卫生间立管腐蚀严重的问题。供暖伊始，我部门根据公司新出台的《供暖管理办法》，要求部门副经理以上人员和工程部主管停止休假，维修人员24小时手机开机。遇跑水事故时，做到首问负责制，必须第一时间到达现场进行应急处臵。在11月13日，XX室暖气跑水事件中，当值的XX傅接到业主求助后，立即赶赴现场进行止水断电等应急处臵，及时通知供暖维修到场处理。使此次跑水事故的过水面积仅有2平方米左右，有效地降低住户的损失和事件对公司的影响。我们与供暖外包方密切配合，积极地参与到小区供暖工作中，协调不在家的业主回来配合维修，及时走访住户将问题反馈给外包方。看到小区业主们真正的过上了温暖的冬天，我们心中也能感到那融融的暖意。（3）生活饮用水的运行保障工作
我部门管理的高层楼宇供水设备共有3组，为保证居民饮用水安全，每组设备都有专人定期负责检查巡视。监督维保单位，按时请防疫部门进行水质检测，保证卫生符合饮用水要求。按时检查和更换生活饮用水的消毒柜紫外线灯管，确保消毒设施正常运行。同时，我部门继续推行机房规范化管理，将各楼顶层水表间和水箱间的管线、阀门规整除锈，防腐刷漆，喷涂管线流向标识。让小区业主真正的喝上放心水。
（4）消防试验及设施检修
为保证火灾发生时，防火门能够切实发挥作用，今年我部门对小区所有防火门的闭门器进行检修更换，并向楼内业主宣传关闭防火门的重要性和使用常识。这也是我部门今年最重要的消防整改举措之一。同时，为了保证消防安全设备设施能够随时启动，我们坚持每半月对消防设备手动盘车一次，每月点动一次。季度进行保安消防试验，保障消防水的有效射程。为小区业主的生命财产增添了一份保证。
（5）避雷系统的检测与维修
为使楼宇在雷雨季节免遭雷击。三月份，我部门邀XX市避雷装臵安全检测中心于对我部门管辖范围内的防雷装臵进行了安全检测。并根据检测结果对各楼宇防雷装臵进行了进一步的完善，增强了楼宇的防雷可靠性。
3、协调合作单位搞好维修改造工作 楼宇对讲的维保工作我部门委托给XX安全防范系统集成有限公司进行，在工作中我们严格按照《维保合同》监督管理，发现故障及时联系该公司进行修理，全年共计联系维保厂家41次，及时地把问题圆满解决。
与XX有限公司合作，定期对电梯的安全运行进行检查和监控，确保电梯运行处于良好状态。并监督实施电梯年检工作。经多方努力，在21号楼电梯大修工作开始后，安排专人进行现场监督和配合，每天对施工情况和施工进度进行记录。
委托XX防水公司对漏雨住户进行修理，全年共修缮防水367平方米。每次我部门都全程监督施工过程。
与北京通洁利清洗服务有限公司合作，对本小区5座化粪池彻底清掏1次，常规清掏3次。
4、防讯工作
我部门按照公司的要求和统一部署，坚持 “安全第一、常备不懈、以防为主、全力抢险”的防汛减灾工作方针。成立以部门经理为组长的防汛工作领导小组。并将防汛物资器材的准备与保管、排水设施的清通与巡视、抢险疏散减灾的实施等具体工作落实到人。确保出现汛情时，将损害降到最低。同时结合我部门的实际情况重点抓好“组织领导、制定措施、落实任务、督促检查”四项工作，真正做到组织到位、人员到位、措施到位。按照我部门《防汛工作应急处臵预案》，我们编制了XX汛期领导带班表，建立突发事件报告机制。平时，密切关注天气变化，大雨来袭时，部门经理到岗值班提前早布防，对于重点部位严防死守，随时准备处理突发险情。使部门对防汛减灾工作的管理做到了24小时全天候。由于我门及早着手，组织力量对小区和XX号楼的防雷、屋面、排水设施进行检修清扫。并坚持对重要排水设施每日巡视及时排除故障。在今年数次几十年不遇的强降雨中，我部门上下一心，积极工作，确保了物业服务区域内未出现一起内涝和倒灌事件。得到了小区居民和各政府职能部门一致肯定。
5、改造和安装施工
在完成日常维修保养工作的同时，我部门还利用旧料和吸引社会资金自己动手对小区的公共设施和环境进行了一系列改造。
（1）为小区南侧栅栏围墙装设防盗滚网，同时将围墙加高，为业主人身财产安全增添一份保证。
（2）向专业厂商学习不锈钢焊接技术，自己动手对小区内损坏的不锈钢信报箱进行统一维修。
（3）对小区XX号楼前残疾人坡道与道路连接处的台阶进行改造，使残障业主真正实现了无障碍出行。
（4）运用社会资金，在XX号楼中间的空地上，自己动手铺设一处自行车临时存放点，对两楼门外乱放的自行车、电动车进行规整。同时，在XX号楼前修建雨水井，彻底解决雨后楼门前积水的问题。
（6）在小区仅有的几块空地上，自己动手安装石桌、石凳，供业主们休息纳凉。（7）对车位号进行统一喷漆，使其清晰、整齐、规范，得到了业主的交口称赞。
（8）为满足小区居民晾晒衣物被褥的需求，利用维修中拆下来的旧管，在XX号楼南侧栅栏墙内阳光充裕处搭设晾衣杆设臵公共晾晒区。
三、绿化养护 使小区生机勃勃
绿化保洁部在做好日常庭院绿化保洁工作同时，还为建立整洁清新,生气勃勃的小区环境，完成了各项延伸服务工作。
1、小区小区的节日布臵工作
2011的春节、“五一”“十一”等节日中，我部门员工亲自动手安装小区大门口两侧彩灯XX处，在XX号楼甲乙门大厅、XX号楼大厅、2XX号楼过道两侧安装多条彩灯，还在庭院门口及庭院内摆放布臵花坛、绿植XX处，使其组合在一起，烘托出节日氛围。
2、辛苦工作 勤于洒扫
无论寒暑，每天最早在小区里忙碌的就是保洁绿化部的员工。清扫庭院，修剪草坪树木，日复一日总是忙碌不停。用汗水换来了清洁的院落和小区盎然的生机。他们的工作成绩在小区里没有争议，在满意度调查中全体受访业主给出了100%的满分。为了给小区创造出干净宜人的环境，他们在完成日常保洁和绿化工作的同时，隔月就会对小区庭院进行彻底的清理，拔除杂草清理卫生死角。入秋以来树叶飘落，为了保持清洁及时清扫落叶更是得不到片刻清闲。每逢雨雪天气，绿化保洁工都会全部出动及时扫水扫雪，在各楼前摆放防滑垫、警示牌。在各部门员工的配合下，用实际的工作保证了小区业主的出行安全。为保证花草树木茂盛地生长，保洁绿化部对草坪、绿篱按时修剪灌溉打药施肥。全年共对所有绿植施肥2次，喷洒各类农药45次，确保小区内植物健康成长，防止病虫害的发生。
3、加强检查 细致工作
今年我们与北京九天阳保洁服务有限公司重新签订了保洁服务合同。重新规范了双方的权利和义务。在工作中强化了对楼内公共区域的保洁监督力度。每天由绿化保洁主管，负责检查外包保洁工作情况。发现不合格的立即通知其返工。使楼内保洁工作较去年较大的提升。
4、自己动手 美化小区
为给小区居民提供洁净优美的生活环境。年初，我部门结合实际情况业委会共同制订了《小区规整方案》。将草坪内业主自种的8棵香椿树集中移种到XX号楼南侧，还草坪以本来的面目。在庭院规整过程中，还移栽樱花树4棵、紫薇树3棵，从外部门引进枣树1颗、牡丹3棵、核桃树1棵、腊梅1棵，使庭院更加整齐美观。自己动手制做预制板72块，自建月季园一处，扦插培养月季1000余棵，用于改造XX号楼西南侧和XX号楼南侧绿化隔离带100米。改造中，种植草坪（草籽）150平方米，起草补种250平方米，移栽兰花100平方米。
5、消杀灭鼠工作
为防止夏季湿热天气下蚊蝇大量滋生。我部门制定了防蚊灭蝇工作方案，工作主要针对各地下室、雨水井、地沟、垃圾桶等容易滋生蚊蝇的地方，采用高效低毒的药剂进行消杀。整个夏秋季节，我部门对公共区域灭蚊5次，灭蟑3次。对所有出现鼠洞的地方投放灭鼠药3次，并插上告示牌，做好宣传工作。力求做到“面面俱到，不留死角”。
四、宣传与服务并行
我们以“XX”为宗旨，深入开展宣传沟通工作，拉近我们与业主及政府职能部门和大产权单位之间的距离。开展便民服务，设法解决住户们关心的热点难点问题。提高业主们对我部门的满意率。
1、与小区客服中心紧密配合 共同做好服务管理工作 去年10月，旧有小区客服中心正式成立。我部门大部分客户服务工作都移交给了客服中心。为及时地掌握部门员工的服务状态，我们与客服中心建立了密切的合作关系。利用客服中心就在小区小区的便利条件。在去年实现“无缝对接”的基础上密切配合。我部门所有的管理举措、小区里出现的大事小情我们都第一时间通报给客服中心。在业主打电话询问时请他们代为解释，并请他们留意收集业主的反应。客服中心也给予了我们极大的支持。只要与我部门有关的信息都会及时地反馈给我们，便于我们及时对工作作出调整。每月他们统计的维修工时，也是我们校核工程部统计工作量依据。
2、促成《装修垃圾管理规定》的出台 规范装修管理 为提高小区的管理水平，经与小区业委会多次沟通，今年我们促成了业主委员会《装修垃圾管理规定》的出台。迈出了利用业主自治管理规范个别业主行为的第一步。新的管理规定从全体业主利益出发，要求装修户从材料进场到垃圾清运，均不得在小区公共区域长期堆放。减少对庭院和楼道的污染，避免绿地和公共设施被损坏，如个别业主执意违反，业主委员会授权物业公司进行清除，费用从相关业主的装修押金中予以扣除。有了这个管理依据，既减少了我们与业主之间容易产生的纠纷，又方便了我们的管理。一改以前总是央求业主尽快清除垃圾的尴尬境地。在我们的努力下，业主在公共区域随意堆放垃圾的现象已基本得到遏制。以前被乱堆垃圾的空地现在变成了花香四溢月季园。
3、积极开展宣传工作 避免业主误解
以往我们与住户间的纠纷往往源于住户对我们的工作范围、质量要求存在误解。为了消除这些隔阂，顺利收缴费用。从三月开始，我部门加大了对于物业管理法律法规的宣传力度。在“2010年收支公示”的基础上，按照物业服务合同将我部门服务事项、服务费收费标准和与之对应的服务标准在小区明显的位臵进行公示。同时，利用各种机会向住户们积极宣讲物业管理方面的法律法规。让住户们从根本上了解我们的物业服务工作，养成良好的居住习惯，积极地参与到物业管理工作中来。
4、重视宣传引导工作 赢得业主理解支持
为使小区的管理更加透明。七月，我部门与小区业主委员会在今年新春茶话会的基础，上再次合作召开“小区小区业主座谈会”。邀请小区业主就小区的物业服务与管理进行座谈。会上，业主们听取了我部门2011年上半年物业服务工作总结和下半年的工作设想。并就小区内车位紧张；楼内外堆积杂物；个别业主不爱护小区草坪和公共设施等问题的解决方法进行了讨论。会上，业主们献计献策，提出了许多积极的建议。小区业委会和各位与会代表对日后小区的建设和发展充满信心。近期物业公司在小区内所做的工作，也得到了大多数业主的一致好评。希望以后物业公司能这些工作坚持下去，为居民多做好事、多做实事。
五、开展社区文化活动，创建和谐社区。
1、小区宣传工作
全年共计出板报12期，内容包括：节日专版、生活养生、卫生救护知识、防火与安全、垃圾分类等等。使小区小区门口的宣传栏，成为业主掌握信息和知识，了解我部门工作的窗口，成为宣传物业管理服务工作，展示我公司风貌的阵地。
2、对外活动
2011年我部门共组织文化活动5次，分别为：
（1）召开XX地区部产权宿舍业主代表“新春茶话会”。主持召开小区小区业主委员会茶话会。
（2）完成春节期间烟花爆竹的限放宣传工作。（3）根据《关于创建文明城区物业管理实地考察工作部署》的通知，经公司领导批准，我部门在小区小区内进行了2010年物业服务项目收支公示。公示期间业主反映平静。
（4）与小区摄影协会和潘南社区联合举办了第四届摄影艺术展。
（5）配合街道办事处开展“垃圾减量、垃圾分类”主题宣传工作。
六、开源节流 节能降耗 降低成本
物业管理是一个高成本、低回报的服务性行业。要确保部门工作持续正常开展，就必须做好物业管理各项费用的控制，并保证按时足额收缴物业费。
受物价上涨和北京市人员最低工资标准上调的影响，较之去年，今年物业成本大幅提高。保安、保洁、水质化验、避雷检测等相关费用都有了不同程度的上调。人员工资上调加之今年开始为全体员工缴纳公积金等因素。经核算成本较上一上涨了XX万余元。
为了降低物业管理工作的运行成本，腾出资金完成那些与业主生活息息相关的维修与保养和改善员工的待遇。我部门精确核定各岗位人数，利用人员外派出国的机会对部门进行精简。同时号召全体员工发扬我公司勤俭节约的优良传统，时刻树立成本意识和节约意识。严格控制各项管理费用的支出，只要能利用旧材料的就决不购买新材料，只要能自己动手完成的就决不委托给他人，尽力使各项费用支出降低到最低限度。
此外，我们积极寻找社会资源为我部门创收，先后签订了档杆广告合同、自动售水机合同和小区网络合作合同。对长期拖欠物业费业主采取了更加灵活的催缴策略。以电话联系，入户走访等多种形式积极催缴。通过分析原因，根据业主各种不同的欠费理由，采取与之相应的催费方式，一边解决问题，一边回收费用，使今年的收费工作大大好于往年。然而，随着我们清欠工作接近尾声，每年收缴的物业费中清缴往年欠款的比例正在逐年减少。每年的物业费收入会越来越接近XX万元的理论值。可以这样讲，越往后我们的经营压力就会越大。2012年，我们将在今年对员工工作量考核的基础上，继续对部门在岗人员人数进行总量控制。积极探索新的劳动用工方式，精确控制成本，并努力在商定新的《物业服务合同》时寻求费用上的突破，以扩大我们的经营成果。
全年总收入:XX万元。其中：
1、物业费收入XX万元；
2、停车费收入XX万元；
3、广告费收入X万元；
4、服务费及管理费收入X元；
5、利息收入X万元；
6、营业外收入X万元 全年总支出:X万元。其中：
1、成本支出:X万元；(含：电梯、保安、保洁、水电、XX号楼物业费、自行车管理费、材料费等)
2、管理费用:XX万元；(含：工资、保险费、固定资产折旧、审计费、办公费等)
3、营业外支出X万元；
4、税金及附加税：X万元；
5、所得税：X万元。利润：X万元。七、二〇一二年的工作设想
1、继续利用社会力量，对小区和XX号楼的环境进行规整。
2、以“创造安全居住环境”为主题，对小区和XX号楼实施安全和无障碍改造。
3、完成申报启用专项维修基金进行XX、XX、XX号楼电梯大修工作，监督完成XX号和XX号楼高层供水设备的改造。
4、继续开展多种形式的员工培训工作。
5、继续大力宣传物业管理法律法规，利用各种机会加强和业主的沟通，赢得业主们的支持与理解。
6、完成今年与XX布业有限公司地下室的租赁意向，为部门增加每年近XX万元的非主营业务收入。
7、利用小区业委会换届的机会，积极开展工作。以期在明年重新商定《物业服务合同》时，争取在费用方面有所突破。
8、进一步加强小区安全工作。
9、加强部门劳动纪律。进一步提高员工整体的业务水平。
几分耕耘几分收获，在即将过去的2011年，我部门全体员工每天用默默地奉献换取着业主们的满意。使今年的客户满意度上升至98.71%。可是我们没有感到丝毫的轻松，由于现在经营环境的严峻，社会上的物业公司都在面临着生死洗礼，我们也深感肩上压力的沉重。但是我们有勇气去积极应对挑战。在新的一年里我们将紧跟公司前进的步伐，上下一心，团结一致，努力做好各项工作。相信在公司各级领导的正确领导下，一定会在2012年的工作中谱写出更加美好的篇章。
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二○一一年十一月十六日
第五篇：物业年终工作总结
物业一项目部2010年工作总结
2010年项目部在进取中学习，在既定的基本指导原则和服务管理方针的指引下进行工作。本着以人为本的宗旨，认真组织和落实小区的日常管理工作。
2010年项目部的工作可以用“两个任务和三个确保”来概括：一是抓好队伍建设，提高队伍服务意识；二是进一步完善规章制度，使项目部的管理工作上一个新台阶。三个确保：一是确保收费指标的完成；二是确保管理到位；三是确保2010年收取欠费收入比2009年有所增长。一年来，我项目部在公司各级领导的关心和帮助下，项目部全体人员认真履行各自的工作职责，经过项目领导班子和全体员工不懈的努力，实现了年初预定的目标。
一、2010年工作情况汇报
2010年我们认真吸取了2009年的工作经验，改进过去工作中存在的不足，以日常工作的细节落实，作为工作重点加以整改，项目部的各项工作指标都取得了较好的效果。、一）经营指标完成情况
1、项目部总共收取物业费用共计X万元，提前1个月完成了物业费的收取任务。与2009年同期相比增长了20多万元，增长率达到了5％。其中收取当年物业费X万元，清理多年欠款达100万元，多年清欠收费占收费总额的25％，清欠收费占欠费总额的1/5多。
2、今年资产类和非资产类经营收费达到X万元，与去年同期的X 1
万元相比，增加了10万元，增长率达14％。
3、成本支出实现了成本支出的良好控制。
今年，项目部收费工作取得较好的成绩，是和项目部全体人员的努力工作是分不开的。项目部针对今年物业费收取情况，制定相应的收费措施，把多年欠费的收缴工作，作为物业收费的工作重点来抓。年初项目部领导通过例会，向项目管理人员通报公司给项目制定的收费任务，让项目部人员有紧迫感，项目部完成收费任务是和每个人的努力工作是分不开的。项目部制定收取多年欠费方案，和管理人员签订责任书，要求每个管理人员每月必须收取1户3年欠费户，费用收取情况最后和年终兑现挂钩。
二）综合治理工作完成情况
1、制定安全管理工作方案和措施，全面落实消防安全管理工作。2010年项目部针对本项目的具体情况，制定了第一项目部消防安全工作方案，确定实施方案的具体步骤，制定安全工作分工和划分工作责任区域。在每周例会上，项目部各相关负责人汇报一周来的工作，并按工作分工认真执行下一周的工作。年初，项目部同地下室经营者和分包单位签订了《2010安全管理工作责任书》，把地下室的安全管理工作落实到地下室每个经营者，重新修订《2010消防安全工作应急处臵预案》和《2010年春节燃放烟花爆竹应急处臵预案》，全年项目部组织所有分包单位进行消防安全演习3次，验证了预案的有效性和合理性。
在3月份的消防安全月中，项目部结合各阶段综合工作要求，开展了项目部全员参与的治安、消防、交通、安全生产等各方面知识为主要内容的知识答题，培训率100%。签订安全月治安、消防，安全
生产工作责任书59份，组织相关人员进行安全知识答题146份，召开安全会议5次，观看安全教育片2次，发放宣传品86份。
汛期之前，项目部制定了详细的防汛预案。成立组织机构，组织保洁人员做好汛前准备工作，清掏雨箅子100个，疏通雨水管道35根，做好防汛物资及防汛工具。因防范和准备工作充分，使项目部平稳度过汛期。
上海发生特大火灾后，集团物业部和公司对安全施工和消防安全工作有了更严格的要求。项目部其中对堆放杂物的楼宇楼层，进行了清理，保持了楼道的畅通，多次张贴安全提示等注意事项的通知；加大了楼内消火栓的检查力度，及时补充了缺失的消火栓和水龙带。同时项目部针对辖区内所有高层楼圈占消火栓的情况进行了排查，并责令圈占、封堵消火栓的住户予以拆除。
2、加大地下空间的巡视力度，消除了地下空间的安全隐患。第一项目部，始终把安全管理工作放在第一位，深知消防安全管理工作的重要性，2010年项目加大了对地下空间的管理力度。2010年年初，项目部同地下空间的承租人和分包单位签订了消防安全、治安管理承诺书。根据安全工作形势，我们调整了人员配备，加大了对地下空间的安全管理的监督检查力度，制定措施和具体办法。为使安全工作更好的落实，安全隐患不反复，项目部设臵专人进行日常管理、检查巡查。巡视人员发现安全隐患就书面通知整改，每天都督促整改落实情况，这样好多隐患问题都及时解决了。对于自用的地下空间，项目部制定出具体的消防安全管理措施，加大对使用人、居住人的消防安全管理工作力度和检查监督力度，有针对性地进行消防安全培训，3
对于一些具体情况进行具体分析、采取有针对性的措施。例如：在员工居住区设臵“吸烟区”、拆除地下空间多余闲臵床铺、设臵专人安全值班制度、地下空间设消防水桶等。2010年项目部组织地下室经营者和分包单位召开安全会议4次、观看安全教育录像2次。
3、绿化实行项目部自管，实现了成本控制。2010年的绿化养护工作项目部从控制成本入手，继续实行绿化养护工作自管。在日常管理的工作中，项目部采取多种措施，加大对绿化工作的管理和监督力度。由于今年绿化工作下手比较早，绿化人员在3月中旬就对整个小区的绿化园区进行了浇灌，避免了草坪因干旱大面积死亡的现象。项目部绿化工作做到了定期杂物清理—浇水—修剪—施肥—打药—除草，通过对小区的绿化、绿地的规范管理工作，整个小区的绿化面貌焕然一新，小区的绿化养护工作得到了安慧北里小区广大业主的认可。
4、实行楼管员制度，落实了小区各项日常工作。一项目部属老旧小区，小区共计11个院落，管理27栋楼宇。由于管理面积分散，管理楼宇较多又加上小区是老旧小区，所以不便于日常管理。项目部考虑到日常小区的管理情况，为了及时能处理和解决小区日常工作，项目部实行了楼管员制度，每个管理人员负责2栋高层楼宇，管理人员每天至少对所管楼宇进行1次巡视，记录当天巡视的问题和业主的意见和建议，及时反馈给项目部相关负责人，如：楼道卫生问题，楼道灯照明情况，住户装修情况和楼宇内住户突发跑水情况，都能及时的发现，这样小区里日常的一些问题的得到了及时的解决。
5、齐抓共管，实现装修管理费扭亏为盈。项目部每年约有140余户装修，装修的管理工作有很大压力，2009年因管理力度不够，装修垃圾的清运费出现大额亏损。2010年项目部把装修管理工作，作为项目部的一项重点工作。为了更好的管控装修户，项目部一方面让工程负责人负责装修管理，规范装修管理工作；一方面通过周例会动员所有管理人员和分包单位的保洁员，如发现有装修户及时通知装修负责人和楼管员，督促业主及时办理装修手续，缴纳装修垃圾清运费，沟通装修垃圾清运事宜，这样装修垃圾很好的管控起来了，真正做到了齐抓共管。对于小区内的零散的杂物和垃圾，项目部多次和2个居委会进行了环境整治工作的沟通，最后居委会承诺每月免费为项目部清理1车杂物，2010年全年共清理杂物和垃圾站无法消纳的装修垃圾共计29车，为项目部节约清运费用5000余元。2010年项目部装修管理费收取共盈利40000余元。
三）工程维修完成情况
1、坚持日常工作的标准化，确保设备实施的安全运行。
项目部维修中心根据项目部2009年的工作基本指导原则，结合项目部自身和小区的具体实际情况，今年上半年，维修中心按照公司贯彻程序文件中有关规定，加强了标准化、科学化的管理，用标准化要求指导工作。因维修工作到位，22#楼2307室的业主送来了“服务一流”的锦旗。在“安全月”活动的过程中，维修中心严格按照项目部的要求，开展了“自纠”、“自查”活动，加强了设备设施的检查力度，维修中心在“安全月”的消防演习过程中表现良好。为规范维修 5
和设备设施的安全管理工作，项目部对全体维修人员进行了《住宅物业服务等级规范标准》，《安全用电管理规定》的培训，为小区设备设施的安全运行提供了保证。
2、继续对多年的历史遗留问题进行技术改造。
1）今年初，在供暖期间项目部工程负责人与维修人员，共同仔细分析、查找供热不畅的具体原因，对4处供暖管道循环系统的“结点”进行技术改造，解决了暖气不热或循环不畅的问题； 2010年项目部维修发现卫生间暖气地埋管漏水有6户，在2011年初维修中心及时安排项目维修人员对6户的地埋暖气管进行挖开地面施工改造，保证了几十户住家的供暖问题；年内辖区内发生自来水外管线跑水事件7起，项目部坚持由维修人员自行施工，及时破地面挖沟换管，以上工作很好的配合了项目部收费工作，同时也打破了往年此类工程问题，外包处理的工作模式，全年此类工程无一外包施工，为项目部节省了部分工程成本。
2）解决一些多层楼住宅下水管道堵塞、返水问题。由于早期施工质量造成的一些质量遗留问题，形成管道在楼宇下断裂、堵塞、污水返水，过去维修人员用管道疏通机疏通，但是，效果不佳，没过多久又有一次堵塞。有些业主，因家中被污水浸泡多次向物业公司提出索赔要求。为了彻底解决这个问题，2010年上半年，项目部主动与5家污水管返水严重的住户取得联系，耐心做好劝说工作。对5家业主污水管道存在的问题，进行了彻底的改造施工，很好的解决了业主家因“堵”而头疼的问题，解决了业主的投诉、财产索赔等问题。
3）大中修工作。2011年项目部为切实解决住户阳台漏水问题，维修土建人员和维修负责人继续对一些漏水严重的住户，逐一进行了走访，认真检查阳台漏水原因，给阳台维修人员提出了一些具体的建议和意见，协助阳台维修人员解决29户阳台漏水问题；修复屋面和阳台漏水的有62户。
四）客服工作完成情况
2010年初，项目部对客服人员和工作内容进行了调整，通过调整实现了人员精干。项目部要求客服人员及时做好信息反馈工作，以确保项目部各项工作得到全面落实。如：对于业主的回访工作，要求每天不少于5户，上半年，项目部前台累计做回访近2千户；平时，客服前台每天平均接待业主来访近20人次，接听业主来电40余次。2009年以来，项目部领导加强了对企业“贯标工作”贯彻力度，要求各分包单位按照“贯标工作”的工作标准安排日常工作，各项工作必须实行标准化、日常化。为了便于监督管理分保单位的日常工作，客服制订了项目部日常管理记录一览表，把各项工作按日、月、年进行分类统计，各分包单位必须按要求完成工作并做好归档的记录工作。这样，使“贯标工作”各项表格填写的工作得到了较好的落实，“贯标工作”也不存在断档的问题，而且日常工作更加细化。11月份，我项目部顺利通过了“贯标”外审工作，并得到了外审老师的好评。
二、2011年的工作设想
2011年，结合我们的具体工作，项目部深知有些具体的工作需要我们进一步的加强，今年的工作有成绩也有很多不足或者说是问 7
题。保持清醒的头脑，有利于我们更好的开展明年的工作，找出不足和目标，有益于我们在工作中更上一层楼，为全面完成项目部全年的工作，还需要大家继续齐心协力，发挥项目部的团队工作精神，力争实现年初公司下达的各项工作指标的完成。
1、加强对收费人员物业知识和收费技巧的培训，加大对多年欠费户的清欠力度。目前，尽管项目部物业费的收取工作提前完成，但今后的收费工作形势仍然严峻、不容乐观。为了更好的提高物业收费工作，明年，项目部将加大清欠收费工作力度。主要是以16# 和18#楼为突破对象，在收费工作过程中，利用多种形式对收费人员进行物业管理知识和收费技巧的培训，让他们有针对性的联系多年欠费户，解决一些长年欠费的追缴问题。明年，项目部继续采取发动全员收费、项目部与所有人员签订收费工作责任书等形式，以楼为单位把多年欠费户追缴工作落实到人、责任到人，要求项目部所有人员，每人每月必须保证清欠一户3年以上欠费户，其责任与年终责任兑现挂钩。
2、制定切实可行的措施，提高保安的服务水平。目前，现有保安人员，由于人员素质低，其内部管理不到位，不具备处理简单工作事宜的基本能力，且保安人员队伍严重不稳定、人员频繁的变动、人员缺编严重，无法满足小区停车场和巡逻的日常管理工作要求。我们项目部建议：就这一问题召集有关人员进行专题座谈，补充缺编人员和更换不合格的保安人员，或更换保安队伍。
3、加强楼管员队伍建设。项目部通过日常的培训工作，把
楼管员的管理方式继续推广辖区，切实发挥楼管员的作用。通过楼管员的日常巡视发现小区和楼层的问题和隐患，做到将问题及时消除。
4、制定维修计划和措施，消除一些供水、供电、供暖的各种问题隐患。因一项目是老旧小区，小区的一些设施、线路出现老化，一些管道出现锈蚀现象，直接导致一些停电、跑水等突发事故的发生。如：去年11月份18号楼暖气天沟跑水，多家住户被泡，给公司带来经济损失约20000多元。项目部决定在2011年，对以上这些容易出现问题的部位进行巡视和排查，依据2010年房屋普查工作发现的问题，制定维修计划和措施。如：更换一些暖气地沟和天沟锈蚀严重的暖气管，更换住户家锈蚀严重的自来水上水立管，更换一些多层楼的一层的地埋暖气管，更换一些暖气和管道井的阀门等工作，做到尽量减少一些突发事故的发生，减少赔偿损失。
2011年里项目部全体员工有信心，以更高的工作热情、积极的工作态度，继续发挥2010年的工作作风，更好的落实科学发展观，努力完成2011年的各项工作。
第一项目部
2011年1月17日
鲁公网安备37028302000876号