第一篇：2013年房地产估价师经营与管理考试测试试题
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2013年房地产估价师经营与管理考试测试试题 印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：
1)合同或具有合同性质的凭w证，以凭证所载金额作为计税依据。
2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据;
3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿，按凭证或帐簿的件数纳税。
(2)对下列情况免征印花税：
1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花税;
2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税;
3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税;
4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税;
5)经财政部批准免税的其他凭证。
(3)印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证;2)产权转移书据;3)营业帐簿;4)权利、许可证照;5)经财政部确定征税的其他凭证。
印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：1‰、5‰、3‰、0.5‰、0.3‰。
典型试题：
1、竞争导向定价法不包括()。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
答案：D
多择题
廉租住房保障资金的来源有()。
A.财政预算资金
B.房屋维修资金
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
答案：Acd
竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。
它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。
对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。
随行就市定价法
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随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来说，在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价方法较为行之有效。
在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上，这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。
若价格定得太高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。
追随领导者企业定价
使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
典型试题：
制定进度计划时，()法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A.横道图
B.网络图
C.进行图
D.工序图
答案：A
从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为()使投资者关注的重点。
A.建设用地
B.城镇基础设施用地
C.可以进行开发利用的土地
D.城市国有土地的农村集体土地
答案：D
房地产投资的概念
投资是为了获取预期收益而事先投入资金的活动，是以现在的、较确定的资金，去换取未来的、较不确定但预期比现在要多的资金。
投资具有四个特性：一是投资必须有投入，二是投资必须求回报，投资具有时间性，投资具有风险性。
投资的预期收益主要是经济收益，也包括社会效益，甚至是任何“好处”。
广义的投资包含投机，投机也可以说是一种特殊的投资。投资、投机、赌博三者有时很难区分，但它们在内涵上通常有下列L墨别：投资较重视长期的时问介入，且强调理性的分析与评估，背后隐含着合理的风险与收益;投机较看重短期的时问介入，缺乏理性的分析与评估，凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益;赌博是没有时问的因素介入，无法进行理性的分析与评估，背后隐含着极大的风险，且长期平均收益为负值。中华考试w网w．Exm。wmo
房地产投资具有四个阶段：
1、寻找投资机会
2、评价投资机会
3、选择投资方案
4、实施投资方案。
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房地产投资是指以房地产为对象(或者说为媒介、载体、工具j的投资，是借助于房地产来获取收益的投资行为。
房地产经营与管理:房地产投资的分类
房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。
房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。
房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。
典型试题：
1.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用()预测房地产的未来价格。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
答案BC
2.下面属于构筑物的是()。
A.烟囱
B.水塔
C.水井
D.屋顶
答案ABC
3.在估价中要特别注意下列()之间的内在联系。
A.估价方法
B.估价目的C.估价时点
D.估价对象状况
答案BCD
这里的投资活动是广义的概念，不仅包括证券投资、也包括出资购建固定资产、无形资产，以及处置这些资产回收的货币资金等等。《企业会计准则第31号——现金流量表》第四章投资活动现金流量
第十二条 投资活动，是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围的投资及其处置活动。第十三条 投资活动产生的现金流量至少应当单独列示反映下列信息的项目：
(一)收回投资收到的现金;
(二)取得投资收益收到的现金;
(三)处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额;
(四)处置子公司及其他营业单位收到的现金净额;
(五)收到其他与投资活动有关的现金;
(六)购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金;
(七)投资支付的现金;
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(八)取得子公司及其他营业单位支付的现金净额;
(九)支付其他与投资活动有关的现金。
典型试题：
根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A.购买方式
B.购买行为
C.购买能力
D.购买时机
【答案】B
【解析】根据消费者购买行为的差异。
地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。
A.变现性差
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.效益外溢和转移
【正确答案】： D
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第二篇：2017房地产估价师《经营与管理》复习题
1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售
B.抵押
C.转让
D.经营
3、下列风险中属于系统风险的是()。
A.比较风险
B.市场供求风险
C.未来运营费用风险
D.持有期风险
4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。
A.不可移动性
B.适应性
C.弱流动性
D.相互影响性
5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。
A.0.6
3B.1.63
C.2.2
5D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。
A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。
A.移动平均法
B.指数平滑法
C.市场因子推演法
D.简单平均法
9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。
A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。
A.390.5B.399.5
C.523.5
D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。
A.生活方式
B.受教育程度
C.购买动机
D.自我形象
14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。
A.从容不迫型
B.选择型
C.凶猛型
D.随机型
15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。
A.购买价格
B.容积率及有关设计参数
C.空置率
D.运营费用
16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。
A.137.5B.410.2C.432.2
D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。
A.45.05%
B.49.31%
C.5B.86%
D.63.6%
参考答案：
1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B
第三篇：2017年房地产估价师经营与管理精选试题
1.某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为(C)万元。
A.6.00
B.7.0
5C.7.59
D.13.59
2.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为(D)。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
3.盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%成本上升50%，开发利润(税前)为0.因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面(A)。
A.甲项目强于乙项目
B.乙项目强于甲项目
C.甲项目与乙项目一样强
D.不能确定哪个项目强
4.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(B)的极值。
A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润
5.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是(B)。
A.容积率
B.空置率
C，利息备付率
D.成本利润率
6.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是(C)。
A.投资利润率
B.投资回报率
C.贷款利率
D.成本利润率
7.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于(C)。
A.土地费用
B.前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用
8.某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为(D)。
A.10%
B.11.27%
C.14.18%
D.22.55%
9.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是(B)。
A.土地购置贷款
B.土地储备贷款
C.土地开发贷款
D.建投贷款
10.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是(A)。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费
第四篇：2017房地产估价师《经营与管理》考前练习题
1、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会()。
A、减少
B、增加
C、不变
D、同步递减
2、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作：
A、项目策划
B、项目方案的设计
C、可行性研究
D、成本收益分析
3、根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、()。
A、房地产投资信托
B、外资企业
C、有限责任公司
D、股份有限公司
4、最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越()，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越()。
A、大;小
B、大;大
C、小;大
D、无法判断
5、为了估算收益性物业的价值(V)，可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指()。
A、物业年潜在经营收入
B、物业年实际收入
C、物业的年经营收入
D、物业年净经营收入
6、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()
A、对
B、错
7、以下关于房地产项目融资的含义，描述正确的是()。
A、房地产项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产企业为核心
B、房地产项目融资一般包括资金筹措和资金供应
C、通过房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的D、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的8、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于()元。
A、60
5B、600
C、650
D、5509、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用()的合同形式。
A、固定单价合同
B、成本加酬金合同
C、分包合同
D、固定总价合同
10、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是()。
①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
11、()是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。
A、经营成本
B、开发产品成本
C、期间费用
D、开发项目总投资
12、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为()。
A、权益型房地产投资信托
B、债务型房地产投资信托
C、抵押型房地产投资信托
D、混合型房地产投资信托
13、融资决策具有综合性、政策性和调节性等特点，其中()是融资决策的关键。
A、发现问题
B、确定融资决策目标
C、拟定决策方案
D、融资方案选优
14、在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。()
A、对
B、错
15、可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。()
A、对
B、错
16、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括()。
A、保证
B、抵押
C、质押
D、名誉
17、()是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A、房地产泡沫
B、房地产市场中的过度开发
C、房地产适度经营
D、房地产过剩
18、在房地产投资过程中，政府任何法律政策，都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。()
A、对
B、错
19、业主授予物业管理者的权利范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。()
A、对
B、错
20、可行性研究费一般占项目总投资的()。
A、1%～2%
B、2%～4%
C、1%～3%
D、1%～4%
参考答案：
1、B
2、C
3、A C D
4、B
5、D6、B
7、B C D
8、A
9、D
10、D11、C
12、A C D
13、D
14、B
15、B16、A B C
17、B
18、B
19、A 20、C
第五篇：房地产估价师《经营与管理》训练题2017
1、下列计算一半建筑面积的是()。
A.无柱的雨篷
B.无顶盖的室外楼梯
C.骑楼
D.无顶盖的阳台
答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。
A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人
答案：D4、契税的课税对象为()。
A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产
答案：D5、属于直接融资的金融工具为()。
A.存款单
B.保险单
C.支票
D.银行承兑汇票
答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。
A.商业信用
B.国家信用
C.消费信用
D.A和C
答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为()。
A.财产损失保险
B.保证保险
C.责任保险
D.信用保险
答案：D8、保险合同的客体为()。
A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人
答案：B9、股票与债券的共性是()。
A.收益性
B.偿还性
C.安全性
D.市场价格与票面价值的一致性
答案：A10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。
A.股权
B.债权
C.契约
D.债务
答案：C
11.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有()。
A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B.自然寿命一般要比经济寿命长
C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D.房地产的经济寿命与使用性质无关
E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
答案：DE
12.下列风险中，不属于系统风险的是()。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.购买力风险
D.比较风险
答案：D
13.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
答案：C
14.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
答案：B
15.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按()计算的。
A.综合利率
B.贷款利率
C.折现率
D.机会成本
答案：D
16.()，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.间接投资于房地产企业债券
B.房地产抵押担保
C.住房抵押贷款证券化
D.投资于金融证券
答案：C
17.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是()
A.1.8月
B.2.5季
C.1.8年
D.0.45年
答案：C
18.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是()。
A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场
B.三级市场是指存量房地产交易市场
C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场
D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场
答案：D
19.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是()。
A.造价工程师
B.结构工程师
C.设备工程师
D.监理工程师
答案：A
20.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有()。
A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险
E.合约变更引起的风险
答案：BCD
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