第一篇：房地产开发与经营沙盘实验报告
房地产开发与经营沙盘实验报告 ——定个小目标先赚一个亿
班级：17 经济学 B 班 组员：朱佳婷（17083062）
李铭铭（17083043）
赖丹轩（17083108）
冯玮（17083038）
赖燕菲（17083001）
指导老师：石洪艾 日期：2020.10.30
目录 一、决策流程............................................3 二、各年运营情况分析....................................3（一）
第一年：
.......................................3（二）
第二年：
.......................................4（三）
第三年：
.......................................5（四）
第四年：
.......................................6（五）
第五年：
.......................................6（六）
第六年：
.......................................8 三、整体运营情况分析....................................8（一）
资产负债率与销售利润率.........................8（二）
广告效应.......................................9（三）
所有者权益.....................................9（四）
土地招标决策及思考............................10（五）
总结..........................................10
一、决策流程
二、各年运营情况分析（一）第一年：
由老师带领统一进行决策以熟悉系统和运营规则。
投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 2.5 亿 2500 万 20 亩 1.5 200 套 600 万
建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 10400 万 1100 万 2000 万
6000 万 2400 万
市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 100 万 200 套 0 14400 万 33600 万 36300 万
（二）第二年：
投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 2 亿 2000 万 20 亩 2.0 280 套 1000 万
建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 17200 万 2000 万 2000 万 1 大型 1 小型 9800 万 2600 万
市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 300 万 280 套 0 19300 万 45100 万 23900 万
1.投资估算模块：
① 对新一年的运营进行整体规划，进行预算管理，盘点资产和现金，决定要不要贷款，贷款额是多少，经过核算，为了使资金更充裕，和防范预算外支出的产生，本组第二年的贷款额是 2 亿。
② 获得贷款后进行土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 23 亩，转卖三亩。
2.本年度决策经验总结：
① 施工队工期预算失误，原本只需招募一个大型施工队，由于错误估算多招了一个小型施工队。
② 在项目报建方面过于保守，只开发一种容积率的商品房，且决策前做的市场同行调查不充分，造成同种容积率的商品房扎堆。
③ 在订单竞标方面，报价较低，广告投入过少，没有充分发挥广告的用处。
（三）第三年：
投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 1.7 亿 1700 万 20 亩 2.0 280 套 1000 万
建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 17200 万 2000 万 3300 万 1 大型 7500 万 3000 万
市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 100 万 230 套 50 套 17800 万 41400 万 22300 万
1.投资估算模块: ① 经过核算，为了使资金更加充裕，同时为了防范预算外支出的产生，本组第三年决定贷款 1.7 亿。
② 获得贷款后进行土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 21 亩，转卖 1 亩。
2.本年度决策经验总结: 本年度由于土地价格持续压低，导致市场低迷，商品房未全部卖出，同时增加了土地成本。
（四）第四年：
投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 0 0 10 亩 3.0 220 套 900 万
建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 15200 万 3000 万 2300 万 1 大型 6300 万 5100 万
市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 2000 万 2.0 20 套 3.0 容积率 50 套 17300 万 40400 万 18400 万 3.0 170套
1.投资估算模块: ① 经过核算，本年度用于各运行流程所需资金已足够，故无贷款。
② 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 8 亩，收购 1 亩。
2.本年度决策经验总结: ① 由于给出的竞标土地款额较低，只得到了 8 亩土地，故从其他公司以较高价处购入了 2 亩土地。
② 鉴于前几年广告费投入较低，品牌效应不高，于是本年度决定加大广告费投入，但由于市场原因，所获得的商品房数量不增反减。
（五）第五年：
投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 0 0 20 亩 1.5 10 亩 240 套 800 万 2.0 10 亩
建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 13800 万 2000 万 2500 万 1 中型 5500 万 3600 万
市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 1300 万 1.5 60套 40 套 13500 万 31600 万 20200 万 2.0 60套 80 套 3.0 50套 0
1.投资估算模块: ① 第五年的房地产市场仍然很低迷，在对新一年的运营进行整体规划，进行预算管理，盘点资产和现金，经盘点本年度用于各流程运行的资金已足够，所以今年为求稳还是决定不贷款。
② 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 24 亩，最终投入生产的土地数为 20 亩。
2.本年度决策经验总结: 因为本年度为了求稳和降低成本没有向银行贷款，所以本公司投入了较多的广告费来提高品牌效应，获取订单。因为之前的商品房容积率过于单一，所以这次采用了 1.5 和 2.0 的容积率，分别投入 10 亩土地，但是因为今年投入的广告费较之前的少，投入的土地较多，所以剩余套数较多。
（六）第六年：
投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 0 0 / / / 0
建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 0 0 700 万 / / 600 万
市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 4000 万 1.5 40套 0 17300 万 40400 万 18400 万 2.0 40套 40 套
投资估算模块: ① 第六年的房地产市场依旧低迷，今年我们公司仍决定不贷款。
② 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，我们公司没有进行土地竞标和拍卖，只余下 4 亩土地，因为无法开发而被收回。
③ 今年我们投入了 4000 万的高额广告费进行市场营销，销售去年剩余的120 套商品房，最终销售出了 80 套，剩余 40 套。
三、整体运营情况分析 （一）资产负债率与销售利润率
对于房地产公司长期发展来说，资产负债率在 60%较正常；但是 B 公司在第4 年到第六年资产负债率为 0，短期来说，开发的力度较为保守局限；基于对实验年限的考虑和第 4 年到第 6 年房地产市场走下滑的趋势，B 公司选择保守运营，降低成本，投入较高的广告费并且以较高的单价来获取市场的份额，提高销售利润率。
（二）广告效应
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 广告费 100 300 100 2000 1300 4000 可供套数 200 280 280 270 290 120 获取定单数 200 280 230 220 170 80 剩余套数 0 0 50 50 120 40
第三年开始就有房地产企业商品房未卖出；第四年开始，土地的价格被压得太低，导致市场对房子的需求被拉低，通过提高广告费来提高品牌效应，获取订单。
（三）所有者权益 所有者权益合计 年初数 第一年 第二年 第三年 41000
44900
49000
54257
第四年 第五年 第六年
64500
71100
71400
***080000第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年所有者权益合计所有者权益
所有者权益保持稳步增长；第二年商品房报价过于低，投入较少的广告费，虽然当年商品房全部销售出去了。但综合当年其他公司的市场报价，都是高报价然后投入多的广告费来攫取市场份额，因此从第 3 年开始，竞标策略有所转化，以高报价、高广告费来选择报价。
（四）土地招标决策及思考 第 2 年土地招标结果展示，C 公司以 900 万/亩的价格拍得 30 亩，而 B 公司则是 1100 万/亩的价格拍得 20 亩，基于 C 公司的报价，觉得先以定价 900 万/亩竞标，不够亩数再拍卖。从第 2 年开始土地价格被拉低了，所以市场的订单量也存在下滑，其他公司生产出来的商品房未全部销售出去，有些公司存在严重亏损，对土地的需求也越来越低。这时政府是应该降低首付比来刺激市场对商品房的需求，但我发现这 6 年的首付比都是 30%，政府在这一指标是否可以发挥作用，来刺激房地产市场。
（五）总结 整体运营比较稳健，与市场中 C 公司保持市场信息互换，与其他对比，决定土地竞标和订单报价。
第二篇：房地产开发经营沙盘模拟训练课程实验报告[范文模版]
房地产开发经营沙盘模拟训练课程实验报告
《KJ 房地产开发经营沙盘模拟训练课程》交流报告
KJ 房地产开发经营沙盘模拟训练课程 实验报告
公司名称: __________________________
学生姓名: __________________________
担任职务: __________________________
学校名称: __________________________
班 级: __________________________
实验时间: __________________________
岗位说明书
总经理:
《KJ 房地产开发经营沙盘模拟训练课程》交流报告
负责公司整体经营计划的制订、执行和监督工作组织制定公司经营实施计划，主持公司日常各项经营管理工作，负责公司营销和工程方面的全局工作，处理公司重大突发事件。
财务部经理:
负责公司财务、会计及税务事宜;有效地筹划与运用公司的资金，维持账款的登录与整理;编制财务报告，提供管理决策依据，按公司经营计划，提出财务计划，作为资金运用的依据，按公司财务计划，办理有关银行借款及往来事项，依据税法规定，处理公司各项税务事宜。
预算部经理:
对公司整体发展战略实施方案的可行性进行分析，根据公司短期发展目标，制定项目的全面预算，组织编制全系统预算，建立和维护公司的预算管理系统;协助财务部做好财务预算;通过预算系统监督和控制预算单位的预算执行情况，形成预算执行报告。
前期部经理:
负责制定并实施前期拓展的工作计划;负责计委立项;申办建设用地许可证;申办建设工程规划许可证;申办房屋拆迁许可证;申办建筑工程施工许可证;办理商品房预售许可证;联系其他政府部门，办理相关手续或其他任务;拿地。
设计部经理:
在项目市场定位的基础上，综合策划构思，有针对性的提出规划设计概念设想，参与从项目策划到竣工验收的全过程，对项目的规划、设计进行管理;按照工作程序，领导规划设计部对工程的设计工作进行管理，使工程设计的进度、质量达到项目策划的目标。
工程部经理:
负责公司开发项目施工计划的执行，代表公司进行施工材料的合同签订，参与公司项目开发前期设计工作，负责与设计院的具体技术沟通工作，负责工程具体施工计划安排，负责施工现场的管理工作。
市场部经理:
负责本公司房地产开发业务中投资管理、策划和销售等市场方面工作，负责公司项目可行性研究、项目策划总体思路、销售策略制订和执行工作;负责优化与推进房地产业务流程;负责策划部的日常工作管理。
岗位分配登记表
《KJ 房地产开发经营沙盘模拟训练课程》交流报告
职位 姓名 班级 联系方式
总经理
前期部经理
预算部经理
财务部经理
工程部经理
设计部经理
市场部经理
总经理交流报告
公司名称 报告人: 第 1 期
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交流主题 职务名称
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交流情况记录
心得与体会
团队成员意见及评价
前期部经理交流报告
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预算部经理交流报告
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工程部经理交流报告
公司名称 报告人: 第 1 期
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公司名称 报告人: 第 1 期
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交流主题 职务名称
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公司名称 报告人: 第 1 期
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前期部经理交流报告期 公司名称 报告人: 第 11
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交流主题报告
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财务部经理交流报告
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交流主题报告
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交流主题 职务名称
交流主题报告
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第三篇：房地产开发与经营
1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。
4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础
5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。
6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释）
7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。
8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。
4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础
5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。
6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释）
7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。
8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48）
10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率
12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。
13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。
14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。
18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。
19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。
9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48）
10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率
12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。
13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。
14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。
18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。
19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。
21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。
22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20%。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10%。4.项目评价与决策阶段
23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。
25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面
27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。
28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。
29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。
30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。
11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择）
20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中以出售为主。
21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。
22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20%。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10%。4.项目评价与决策阶段
23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。
25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面
27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。
28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。
29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。
30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。
11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择）
20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中
以出售为主。
第四篇：房地产开发与经营
房地产开发与经营复习题
单选题
1.一出让娱乐用地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（A）
A.30年B.40年C.50年D.60年
2.对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（B）
A 额定需求预测法B 有效需求预测法
C线性回归需求预测法D假定需求预测法
3.已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（B）
A 8.07B 44.61C 20D 30
4.项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（D）。
A.获利能力分析B.定性风险分析C.市场状况分析D.盈亏平衡分析
5．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。
A 协议出让B招标出让C 拍卖出让 D投标出让
6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)。
A 40年B 60年C 50年D 70年
7.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（A）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率
8.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）以上。
A 500万元B 1000万元 C 1500万元C 2000万元
9.（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A土地使用权的出让B土地使用权的转让
C土地使用权划拨C土地使用权赠与
10.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D）
A租金收缴率B 陈欠租金收缴率
C欠租户发生率D租金收缴计划完成率
11.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。
A 1000万元B1500万元C 2000万元D 2500万元
12.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(C)。
A.40年B.60年C.50年D.70年
13.收回本以前拖欠租金额占本以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B）
A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 多选题
1.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE）
A.两者的主体不完全相同
B.在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C.两者对主体的资格要求不一样
D.两者所指向的行为对象不同
E.随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2.土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC）
A.协议出让B招标出让Ｃ 拍卖出让Ｄ交换出让
3.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE）
A.波谷B平淡C萧条D复苏E兴旺
4.房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（AB）
A固定成本B变动成本Ｃ管理费用Ｄ销售费用 E原材料成本
5.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）
A.土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费D安置补助费
E.新菜地开发建设基金 F耕地占用税
6.影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）
A.经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境
7.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ABCD）
A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证E.国有土地规划许可证
8.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）
A.土地补偿费B青苗补偿费 C地上附着物补偿费D安置补助费
E.新菜地开发建设基金 F耕地占用税
9.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ABCD）
A.平淡B.萧条C.复苏D.兴旺E.波谷
10.按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ABC）A总价合同B单价合同
C成本加酬金合同D总承包合同
E分包合同
11.房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ABCDE）
A 宏观经济发展形势B 市民收入水平
C贫富差异程度D利率
E贷款条件
12.按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（DE）
A 单项开发B 小区开发C成片集中开发
D土地开发E房屋建设
简答题
1.征地与拆迁的区别是什么？
答：
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。
2.房地产开发融资的主要形式有哪些？
答：
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3.房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
答：
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理
4.土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
答：
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5.房地产项目主要的定价方法有哪些？
答：
房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6.房地产开发投资风险有哪些？
答：
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7.房地产项目施工招标的形式有哪些？
答：
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8.物业管理公司有什么权利和义务？
答：
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
9.从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
答：
房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
10.常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
答：
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。名词解释
1.房地产开发
房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
2.土地开发
土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。
3.城市土地出让
城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。
4.土地征用
土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。
5.物业管理
物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益
6.房地产经营
房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。
7.土地使用权转让
土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为
8.建设用地规划许可证
建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。
9.建筑容积率
建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
10.租金收缴率
租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。
论述题
1.房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。
答：
房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。
目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。
2.请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？
答：
物业管理市场的构成主要包括三个方面：
市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供给主体
市场环境：各种交换赖以进行的社会制度
我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策
3.房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？
答：
房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。
开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。
4.房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？
答：
房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。
确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高
房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。
选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。
5.房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？
答：
房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；有偿性；有期限性
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。
土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。
一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比较适合的。
第五篇：商业银行模拟经营沙盘实验报告
商业银行模拟经营沙盘 实验报告
学院专业: 财经学院
金融学系 小组成员：董绍萍
卓英兄
拉央措
赵涓 成员学号：1730302001
1730302032
1730302036
1730302044 担任职责：银行 2 指导教师：刘尚荣老师
刘波老师
目录1 ．团队简介
......................................52 ．实验经营过程描述
...............................62.1 第一年经营过程
.............................62.1.1 宏观政策和外部环境
.....................62.1.2 任务清单
...............................62.1.3 完成情况
...............................72.2 第二年经营过程
.............................82.2.1 宏观政策和外部环境
.....................82.2.2 任务清单
...............................82.2.3 完成情况
...............................82.3 第三年经营过程
.............................92.3.1 宏观政策和外部环境
.....................92.3.2 任务清单
...............................92.3.3 完成情况
..............................102.4 第四年经营过程
............................102.4.1 宏观政策和外部环境
....................102.4.2 任务清单
..............................102.4.3 完成情况
..............................103 ．计算商业银行资金使用效率
......................113.1 计算资金使用收益率
........................113.2 计算可用资金成本率
........................11
3.3 计算贷款定价上下限
........................12
3.4 分析影响贷款定价的因素
....................123.4.1 资金成本
..............................123.4.2 基准利率
..............................133.4.3 宏观经济情况
..........................133.4.4 贷款期限
..............................133.4.5 客户的资信水平
........................133.4.6 市场竞争情况
..........................14
3.5
分析对企业贷款定价的理由
.................143.5.1 银行内部成本 —— 决定下限
..............143.5.2 市场可接受水平—— 决定上限
............143.6 计算企业的经营成本及销售毛利润率
...........143.6.1 计算企业的经营成本
....................143.6.2 计算企业的销售毛利润率
................14
4.预警企业不良贷款率
.............................154.1 借款人自身情况分析
........................154.2 财务报表分析
..............................15
5.收获与反思
....................................165.1 董绍萍
....................................165.2 卓英兄
....................................165.3 拉央措
....................................165.4 赵涓
......................................16． 团队简介 商业银行模拟沙盘实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层构成，房地产企业代表产品市场，商业银行代表资本市场而中央银行则代表监管层。在此次沙盘模拟中，我们团队代表的是资本市场，商业银行 2 是我们经营的企业。
成员学号 成员姓名 岗位分工 1730302001 董绍萍 行长 1730302036 拉央措 会计主管 综合柜员 1730302032 卓英兄 信贷经理 1730302044 赵涓 客户经理 表格 1
成员分工 我们团队主要与 4 名成员，分别在此次模拟经营中做了不同的分工。我们团队的经营理念是：专注于心，执着于行。助推中小，会泽万家，至真至诚，相伴一生。真诚服务，百姓放心。在你身边，为你理财，与您走的更近，让您走得更远。在整个过程中，对存款利率、商业贷款的挂牌和中间业务等指标的制定进行了谨慎的分析，通过结合当前的宏观经济情况，分析当前市场供需关系等等各方面的因素，做出了相关的决策，对后续存贷款业务、中间业务或者国债等的参与产生了影响。前期我们进行了个人存款的竞标，通过支付营销费用获得了个人存款的数额，对于后续的经营规模奠定了基础。会计主管则主要分析商业银行账面资产价值，分析其财务状况来为银行后续的经营提供宝贵的意见，主要从流动性、盈利能力，资产充足情况分析财务状况，会计主管也是银行必不可少的功臣，为银行决策的制定起到了很好地领航作用：信贷经理为客户提供了贷款咨询服务，负责联系企业客户来为银行拉取贷款业务，进行信贷业务管理，直接服务于客户。我们与企业 2 和企业 7 形成了长期的良好合作伙伴关系，这和信贷经理良好的交际能力是分不开的；客户经理全面了解企业客户的资金供需状况，推荐其适合的理财产品，协调和组织全行有关部门及机构为客户提供全方面的金融服务，建立与客户的长期密切联系，对于商业银行的运转起到了综合把控的作用。我们团队团结一心，各自分工，为争取商业银行的盈利都积极的采取了有效的战略措施。总的来说，配合的比较默契，学到了很多有用的东西，希望以后实际参加到工作能有效的运用所学经验和知识，实践与理论相结合，做到真正的学以致用。．实验经营过程描述 2.1 第一年经营过程 2.1.1 宏观政策和外部环境 1.存款利率为 2.0% 2.贷款利率为 8.0% 3.再贷款利率为 5.0% 4.法定存款准备金 13.0% 5.央票发行规模 0 万元 6.国债发行规模 40000 万元 2.1.2 任务清单（1）第一季度 A.参加个人存款竞标，支付营销费用 700 万，个人存款选择保存成功:，获得个人存款 43000.00 万元基准利率+0.5%(一年期)：20000 万，基准利率+1.5%(二年期)：10000 万，基准利率+2.5%(三年期)：10000 万,基准利率+3%(四年期)：3000 万 B.商业贷款挂牌，挂牌最高利率 10.0%，最低利率 8.00%,财务评审费 3万/ 年，额度占用费 8.00%。
同意企业 7 商业贷款申请，金额：20000.00 万，收入财务评审费 100.00万，支付授信调查费：100 万。支取之后现金 32300.00 万。
同意企业 2 商业贷款申请，金额：10000.00 万，收入财务评审费 100.00万，支付授信调查费：100 万。支取之后现金 22300.00 万。
C.1 季度国债收到利息 350.00 万。
D.1 季度央票收到利息 200.00 万。
E.共收到企业 2 商业贷款第 1 季度利息 340.00 万。
F.收到企业 7 商业贷款第 1 季度利息 400.00 万。
（2）第二季度 A.对公存款-挂牌，自定义季度利率：0.65%，存款上限：30000.00 万。挂牌，自定义季度利率：0.70%，存款上限：40000.00 万。挂牌，自定义季度利率：0.72%，存款上限：60000.00 万。
B.收到国债利息 350.00 万。
C.收到企业 7 商业贷款第 2 季度利息 400.00 万。
共收到企业 2 商业贷款第 2 季度利息 340.00 万。
（3）第三季度 A.同意企业 2 的消贷申请，额度：10440.00 万，资金安排费：2.50%。企业 2，支取贷款金额：10440.00 万，收到资金安排费 261.00 万，B.拒绝企业和企业 6 的消贷申请，额度分别为：24286.37 万和 10000.00万；资金安排费都为 0.00%。
C.企业 2 提前还款贷款金额：7000.00 万，当前现金 21701.00 万 D.对公存款挂牌，自定义季度利率：1.50%，存款上限：40000.00 万。
企业 1 存款成功，存款金额：10000.00 万，利率：1.00%；
企业 2 存款成功，存款金额：10000.00 万，利率：1.00%；
E.央票收到利息 200.00 万。
国债收到利息 350.00 万。
收到消费贷款第 3 季度利息 208.80 万 收到企业 7 商业贷款第 3 季度利息 400.00 万。
收到企业 2 商业贷款第 3 季度利息 200.00 万。
（4）第四季度 A.对公存款支取-企业 1，存款金额：10000.00 万,支付利息：100.00万,当前现金 32959.80 万 B.企业 7 存款成功，存款金额：8000.00 万，利率：1.00%；当前现金40959.80 万。
C.参加国债竞标购买规模5000万,愿意支付溢价0万。实得5000.00万，支付购买溢价 0.00 万。当前现金 35959.80 万。国债登记结束实得 5 年期：0.00 万,4 年期：5000.00 万，3 年期：0.00 万 D.央票收到利息 200.00 万。
国债收到利息 431.25 万。
收到消费贷款第 4 季度利息 208.80 万。
支付本年个人存款利息。
支付本年管理费 1000.00 万。
支付本年团队工资 1200 万。
支付存款准备金 7330.00 万。
收到企业 7 商业贷款第 4 季度利息 400.00 万。
收到企业 2 商业贷款第 4 季度利息 200.00 万。
2.1.3 完成情况 首先支付 700 万营销费，拿到个人存款 43000.00 万元，并按照约定利率支付个人存款利息共计 2900.00 万。向企业 7 发放贷款 20000.00 万.共收到利息1600.00 万，同时收入财务评审费 100.00 万，支付授信调查费：100 万。向企业2 发放贷款金额共 20440 万，其中消贷额度：10440.00 万，资金安排费 261.00万，共收到利息 1497.6 万，收入财务评审费 100.00 万，支付授信调查费：100万，收到央票利息 600 万。收到国债利息 1481.25 万，支付管理费 1000 万，支付网点运营费 400.00 万最后净利润-906.86 万。
2.2 第二年经营过程 2.2.1 宏观政策和外部环境 结束第一年的经营后，老师在分析完各家银行及企业营运状况之后，让营运较好的小组进行经验分享，然后老师就各组问题进行相应分析，并给出解决方案，为第二年营运打好坚实的基础，接着公布了以下第二年的宏观政策与外部环境指标：
1、存款基准利率为 2% 2、贷款基准利率为 8% 3、再贷款利率为 5% 4、存款准备金为 13% 5、央票发行规模为 20000 万 6、国债发行规模为 40000 万 2.2.2 任务清单 1)第一季度进行个人存款竞标，营销费为 800 万，获得个人存款竞标 59000万，并支付个人存款利息 3625 万 2)向企业 2 商业贷款 21000 万，利息收入 931.25 万，收入财务评审费 300万
3)办理新的消费贷 30000 万，收到 3%额度占用费 900 万 4)吸收企业存款 11000 万，支付利息 280 万 5)支付管理费 1000 万及存款准备金 6）支付团队工资 1200 万，网点运营费 400 万 7）收到 20000 万国债利息 1400 万 8）收回 20000 万央票本金 9）支付第一年再贷款利息 2.2.3 完成情况 本银行第二年支付 800 万营销费，收到个人存款 59000 万，并支付个人存款利息 3625 万；向企业 2 商业贷款 21000 万，利息收入 931.25 万，收入财务评审费 300 万；办理新的消费贷 30000 万，收到 3%额度占用费 900 万，收到企业 2、企业 7、企业 3 存款共 11000 万，支付利息 280 万，收到 20000 万按 7%计算国债利息 1400 万，收回 20000 万央票本金，支付第一年再贷款利息 358.84 万，支付管理费 1000 万及团队工资 1200 万，网点运营费 400 万，支付存款准备金 2860万，缴纳税费 331.86 万，最后营业利润为-882.78 万。
2.3 第三年经营过程 2.3.1 宏观政策和外部环境 第三我们首先对第二的各家银行和公司经营结果进行了分析，通过分析发现各家银行出现巨额亏损，各银行资产负债率均超过 86%，我们银行 2 第二年盈利-2682.78，第三年盈利-2450.7，比较之下，第三年亏损少于第二年。之后公布了第三年的宏观政策与外部环境指标和任务清单。
1.存款基准利率
2% 2.贷款基准利率
8% 3.在贷款利率
5% 4.存款准备金
12% 5.央票发行和规模
40000 万 6.国债发行规模
50000 万 2.3.2 任务清单 A．首先进行存款竞标，确定经营费用 800，获得个人存款分配额 68000.进行第一季度商业贷款挂牌 最高年利率
13% 最低年利率
10% 最高额度占用率
5% 最高财务评审费
200 万 商业贷款共支取现金 11000 万元，收到利息支付 1444.54 万元。
B.第二季度进行消费贷款挂牌 委托贷款中间业务费率
2% 消费贷款最高资金安排费
3% 消费贷款共支出 30000 万元，收到提前还款现金 15000 万元，收到利息支付1464.54 万元。
C.第三季度没有额外开设营业网点，收到利息支付 1575.28 万元。
D.第四季度放弃国债竞标，进行存款利率挂牌
第四季度共吸收 64000 万元。收到利息收入 7848.52 万元，支付网点运营费400.00 万，支付本年团队工资 1200 万。支付存款准备金 3550.00 万。
2.3.3 完成情况 首先支付 800 万营销费，通过竞争拿到个人存款 68000 万元，并按照约定利率支付个人存款利息共计 12470 万元，向外发放贷款共 41000 万元，共收到利息9310.06 万元，时收到资金安排费 900 万元和财务评审费 500 万元，最后净利润-2450.7 万。
2.4 第四年经营过程 2.4.1 宏观政策和外部环境 第四老师首先对第三年各家公司和银行的经营结果进行了分析，通过分析发现各家银行出现亏损，各银行资产收益率均为负，银行 4 的亏损更为严重。然后小老师们带领各公司和银行进行经营，提出经营过程出现的问题，然后公布了以下第四年宏观政策与外部环境指标和任务清单。
1.存款利率为 2.0% 2.贷款利率为 8.0% 3.法定存款准备金 13.0% 4.预计新增个人存款 1301000 万元 2.4.2 任务清单 A.填写个人存款竞标表，支付营销费用 1000 万，获得个人存款 10 亿（其中1 年期共 23700 万，2 年期共 355000 万，3 年期共 355000 万，4 年期 237000 万），并按照约定利率支付个人存款利息 3970 万元。
B.商业贷款挂牌成功，挂牌最高利率 13.00%，最低利率 10.0%,财务评审费200 万/年，额度占用费 5.00%。
C 完成中间业务费挂牌。
D 向企业 2 贷款，收入财务评审费 100 万，支付调查授信费 100 万。
E 支付上年税费 337.34 万元 2.4.3 完成情况 1.同意企业 2 商业贷款申请，金额：10000.00 万，收入财务评审费 100.00万，支付授信调查费：100 万。
2.同意企业 2 商业贷款申请，金额：15000.00 万，收入财务评审费 100.00万，支付授信调查费：100 万。
3.对公存款支取-企业 7，存款金额：8000.00 万,支付利息：56.00 万。
4.对公存款支取-企业 2，存款金额：6000.00 万,支付利息：39.00 万。
5.收到企业 2 商业贷款第 1 季度利息 562.50 万。
6.收到 1 季度央票利息 20.00 万。
7.收到消费贷款第 1 季度利息 1205.28 万。．计算商 业银行资金使用效率 3.1 计算资金使用收益率 资金使用收益率=（各项利息收入+贴现费收入+投资收益）/(贷款余额+贴现+债券投资+央票+同业拆出）
银行的资金使用收益率要受各项利息收入、贷款余额、国债、央票的影响。
经过分析研究，利息收入每年都在增加，是银行资金使用收益率的唯一分子。对于贷款余额，第 4 年是最充足的，发展到第四年也有了一定的风险掌控，对于贷出的金额数目做出了合理的规划。但总的来说资金使用效率不是很高，贷款余额对资金使用收益率影响算是比较大的。我们的沙盘模拟中商业银行主要靠发放贷款与吸收存款的差额赚钱，通过贷款发放，银行获得利息，使资金运用起来。因此我们更加明确了贷款的重要性。在这次沙盘中，我们由于前期经营状况不足，而兑付了国债，也让我们意识到利率敏感性的重要性。沙盘模拟考虑的因素有很多，需要全方位多层次的考虑，所以把控全局调节好流动性与资本充足率之间的平衡是重点。
而央票也是不可忽视的，其流动性较小，我们银行对央票关注较少，也使我们失去了央票的收入，和其他银行有了差距。
3.2 计算可用资金成本率 可用资金成本率=（经营成本+∑每种资金来源*利率）/（吸收的存款额+权益资本-法定存款准备金-超额准备金）
年份 团 队工资 网 点运 营费 管 理费用 营 销费用 利息成本 吸收存款额度 权 益 资本 存 款总 额的25% 可 用 资 金成本率 1 1200 400 1000 700 3000 43000 30593.14 10750 7.39% 2 1200 400 1000 800 4263.84 59000 27910.36 14750 12.4% 年份 各项利息收入(万）
贷款余额 国债 央票 资金使用收益率 1 3676.98 39560 25000 20000 4.35% 2 4210.31
38648 20000 2000 5.22% 3 4395.89
19736 0 2000 20.22% 4 7228.87 55000 0 2000 12.68% 表格 2 1200 400 1000 800 5023 68000 25459.66 17000 14.25% 4 1200 400 1000 1000 5950 100000 24683.81 25000 9.3% 表格 3 通过表格 3 可以看出银行四年的可用资金成本率有相应的波动。
1）团队工资，网点运营费是一直稳定的。实际上我们银行可以在第三年第四年增加一个网点及贷款团队，费用也不多且可以提高贷款 4 亿的额度。因此第三、四年的贷款额度也不够，导致没能和更多企业进行合作。由于企业存款量较少，因此团队建设对存款业务影响较小。
2）营销费用相对来说逐年在增加。虽然我们和企业 2、企业 7 建立长期的合作关系，但吸收的存款相对较少，所以我们银行希望通过营销费获取较多的个人存款，以此缓解银行资金的缺口。
总而言之，各种费用影响着可用资金成本率。银行决策贷款利率时，应先考虑自身的可用资金成本率，而不是一味的迎合企业，使自身银行低贷高存。因此我们应减少依靠感觉做决定，一个大的银行的运营，需要考虑的因素远不止这么多，我们也需要努力在银企互赢的基础上获取更多利润。
3.3 计算贷款定价上下限
表格 4 如图所示，我们小组第一年和第四年的贷款最低利率和最高利率分别为 8%和 13%，在整个行业里贷款利率相对较低的，这也为我们银行收获了不少的客户贷款和利息收入。
3.4 分析影响贷款定价的因素 3.4.1 资金成本
本行资金成本的组成情况如下：
0%5%10%15%1 2 3 4上限下限
3.4.2 基准利率
各基准利率情况如下：
年份 第一年 第二年 第三年 第四年 贷款利率 8.00% 8.00% 8.00% 8% 3.4.3 宏观经济情况
项目 第一年 第二年 第三年 第四年 央票发行 20000 40000 20000 0 新增个人存款 65000 91000 1301000 1184000 存款准备金率 13.00% 12.00% 13.00% 13.00% 在第一年，金融市场流动性处于中度；第二年，个人存款增加，放低存款准备金率，整体是宽松的政策。第三年，个人存款大幅增加，流动性较高，存款准备金率不变，央票发行减少以此进行资金的控制。第四年增加了个人存款，存款准备金率保持不变，但没有发行央票。
3.4.4 贷款期限
贷款的发放银行的流动性在一定程度上有所降低，其期限越长，对银行流动性的影响就越大，因此贷款期限也在一定程度上影响着贷款利率。银行应做相应的期限错配，以避免长期贷款过多，短期存款过多或短期贷款过少，长期存款过多，发生流动性风险，增加资金使用成本，盈利减少发生亏损。
3.4.5 客户的资信水平
发放贷款时，银行必须通过内部评估体系对企业的资信水平进行评估，并通过其他方式获取企业较为全面的信息，避免信息不对称导致大量坏账的出现及违约金的赔付。对于资信水平相对较高的企业，银行应以互赢的目的为其进行贷款业务的办理；对于资信水平较低而又有条件寻求贷款的企业，银行应全面考虑且合理定价，获取利润避免过多的亏损。
经营成本团队工资 网点运营费 管理费用 营销费用
3.4.6 市场竞争情况
银行间的贷款竞争是非常大的且银行确定的贷款利率相差不大，但不免有较少银行利用低利率贷款高利率存款吸引企业合作。因此银行不能一味追求自身利润，而盲目定价，发生恶性竞争使自身银行失去市场竞争力。
3.5
分析对企业贷款定价的理由 3.5.1 银行内部成本 —— 决定下限 我们银行最开始计划的经营方式是以同行中较低贷款利率水平、较高存款利率水平与企业建立稳固合作关系，使在未来经营中有合作客户不至于资金不发生流动，银行无收入。在第二年，我们用这种方式获得了企业 2 与企业 7 的稳固合作，为其办理商业贷与消费贷，但存款量没有达到预期量，因此我们也采取更多方式吸引其他企业进行存款业务的办理。
3.5.2 市场可接受水平—— 决定上限 在我们银行办理贷款业务的主要是企业 2 与企业 7，基于银企互惠的原则，我们以较低的利率水平向他们发放贷款。由于企业 2 与企业 7 能按时归还贷款并进行对应的存款，我们合作的越来越紧密，并在同类企业贷款申请中优先为他们办理贷款。
3.6 计算企业的经营成本及销售毛利润率 3.6.1 计算企业的经营成本 年份 团队工资 网点运营费 管理费用 营销费用 合计 1 1200 400 1000 700 3300 2 1200 400 1000 800 3400 3 1200 400 1000 800 3400 4 1200 400 1000 1000 3600 3.6.2 计算企业的销售毛利润率 销售毛利率=(销售净收入-产品成本)/销售净收入×100% 年份 销售净收入 成本 销售毛利率 1 5593.14 3300 50.00% 2 6931.07 3400 50.95% 3 6672.3 3400 49.04% 4 8974.15 3600 59.88%
4.预警企业不良贷款率
不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在评估银行贷款质量时，把贷款按风险基础分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，其中后三类合称为不良贷款。
而不良贷款是逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款的总称。逾期贷款指借款合同约定到期(含展期后到期)未能归还的贷款，呆滞贷款是逾期(含展期后到期)超过规定年限以上仍未归还的贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已终止，项目已停建的贷款;呆账贷款是按有关规定列为呆账的贷款。不良贷款预示着银行将要发生风险损失。把不良贷款减少到最低限度，是商业银行风险管理的首要目标。
4.1 借款人自身情况分析 我们银行将以企业 2 作为分析对象，得如下结果 ：
年份 净利润 分析 1 1
441.78 万 第一年由于老师的帮助及自身操作的熟练使得企业有了盈利，不良贷款风险较小 2 2
3038.65 万 第二年由于一些操作原因使企业需要贷款偿付违约金，也是决策失误导致，但最终企业较第一年有大幅度的盈利，同时银行也在互赢的目的为该企业做出一定优惠，避免不良贷款率提升 3 3
6404.11 万 由于决策的调整该企业避免了上述问题，弥补了亏损，获得较大利润，使我行在一定程度上避免流动性风险 4 4
6630.35 万 本年较上年盈利有小幅度提升，这也使我行稳步经营，获取利益的目的实现，成为稳固的合作伙伴，减少我行不良贷款率 从上表可以看出，企业 2 的经营能力较强，企业经营者的经营决策能力较强，财务风险相对较低，出现不良贷款可能性较小。
4.2 财务报表分析 以企业 2 为例进行偿债能力分析 年份1234
分析
流动比率
193.26% 452.2% 687.12% 635.67% 企业 2 流动比率一定程度上逐年增长，说明企业偿还流动负债的能力强，流动负债得到偿还的保障越大。
销售利润率
2.21% 7.33% 11.77% 12.86% 该企业销售利润率总体上呈现上升趋势，企业的盈利能力强 总资产负债率
41.08% 22.11% 11.77%
10.50% 由数据可以看出该企业资产负债率总体呈下降趋势，盈利能力较强，出现不良贷款可能性较小 从上表可以看出，企业 2 偿债能力较强，应对风险能力较强。出现不良贷款可能性较低，银行应在互赢的基础上获取一定的利润。
5.收获与反思 5.1 董绍萍 本次实习利用商业银行运营模拟决策仿真系统，使我们亲身体验到商业银行的运营。通过本次实习，我们利用所学习的银行理论知识与模拟系统结合，锻炼了我们的实际操作能力，另一方面也学到了书本中未有的知识，加强了我们对商业银的认识。但在操作中也遇到很多难题，资金短缺，无法吸收发放存贷款，这也是对我们营运能力的考验，让自己深入思考。总而言之四天的实训让我们受益匪浅。
5.2 卓英兄 通过这个实验我最深刻的感受就是：“凡事预则立，不预则废。”“知己知彼方能百战百胜”。银行与企业间应该持有双赢的态度来合作。不能总是以“我”出发，而应该多站在对方的角度，分析对方的情况，这样合作才会顺利。通过这次经营沙盘，模拟商业银行实际运行状况，在我们遇到危机时，当我们出现决策失误时，也让我联想到了现实银行的种种，熟悉了银行经营的过程。在成功与失败的体验中，我体验到了团队协作精神，学到了许多以前不曾了解的知识。另一方面也加深了对理论的认识，提高了自己分析问题的能力，发展了思维，得到了煅炼。我也学到了,无论做什么事,都要以认真的态度去对待,做事的时候要细腻!5.3 拉央措 四天的模拟经营训练，让我们学到了以前未接触过的内容，也让我们切身体会到了银行的运营。在这四天的实训中，我知道了经营银行不是只停留在存贷款业务的办理，我们需要结合更多相关内容，需要考虑更多的东西。在实训中在老师的帮助与团队的协作是必不可少的，当然自我的思考也是关键的。我也知道了注重与企业的合作，达成银企互赢这是银行获利的基础。同时银行应该注意的一点是不能随市场大流不顾自身实力，在考虑同行，企业，自身及其他影响因素后制订出适合本银行的利率，从而获取利润。与老师同学四天的愉快合作，让我感受颇多，希望以后的我能够不断学习，接触新的知识领域，为就业打好基础。
5.4 赵涓 在这次商业银行模拟实验中，我的主要工作是参与决策、与其他企业商谈合作，也有了以下感触：（1）实际与理论相结合。商业银行经营或者企业管理的书本知识固然重要，但如果不把理论与实践结合，无非纸上谈兵。(2)了解银行经营流程。对银行业务办理的流程有基本的了解，如何进行存款定价，贷款定价，何时进行必要的商业贷款，消费贷款，如何确保充足资金，降低存贷比提高流动性等等内容的把握与认识，都让我受益匪浅。(3)正确决策的重要性。国债竞标的速度，价格，对存贷款定价的判断，对市场的适应程度，以及进行商业贷款、消费贷款时对于贷款期限的搭配，利率的把握，每一步都影响着银行的整体利益。
（4)团队合作的重要性。一个正确的有效的决策与团队成员的默契合作分不开，只有团队成员默契合作，对各项操作充分讨论达成统一意见，才能高效率决策，运营企业。
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