电影小镇定价

价格定位：

选用成本加成定价法（即由产品成本加上一个利润期望值标准来确定）和价值定价法（作为定价的关键不是卖方的成本而是购买者对价值的认知）相结合的方式进行定价。也就是由开发商根据房地产项目取得和建造成本以及管理等间接成本加上合理预期收益制定项目底价，再根据市场信息反馈，进行相应调整，以期取得更大收益。

价值评价表

序号

评判因素

权重

评定分值

分值

世贸宽厚里

印象济南

万达文旅城

郑州电影小镇

本案

A

周边环境

(小计)

A-1

商业位置

A-2

交通便利度

A-3

周边房屋素质

A-4

周边居民质素

A-5

人流

A-6

车流

B

规划及建筑

(小计)

B-1

整体规划

B-2

外观建筑风格

B-3

建筑空间规划

B-4

停车位、便利、大小

B-5

主题广场

B-6

动线组织

C

配套设施

(小计)

C-1

公共配套设计

C-2

无障碍设计

C-3

导购设施

C-4

安全设施

C-5

灯光设计

C-6

其它设施

D

营销管理

（小计）

D-1

主题形象

D-2

营销策略

D-3

主力店

D-4

业态布局

D-5

人流设计

（商场内）

D-6

经营管理模式

D-7

商业管理公司

D-8

促销活动

D-9

经营管理

D-10

品牌控制

D-11

物业服务

合计

价值实现度

100%

84%

63%

84%

87%

86%

价值实现表

序号

评判因素

权重

分值

价值实现度

世贸宽厚里

印象济南

万达文旅城

郑州电影小镇

本案

A

周边环境

30%

28%

19%

17%

22%

19%

B

规划及建筑

20%

16%

15%

20%

19%

18%

C

配套设施

20%

18%

13%

18%

18%

19%

D

营销管理

30%

22%

16%

29%

28%

30%

价值实现度

100%

84%

63%

84%

87%

86%

推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为79.50%，但由于无法确定店铺的销售价格和租金因此在计算本案的租售金时所需的平均价值实现度，故不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为78.51%。

1、价值实现下的租金及售价定位

（1）租金及售价统计及分析

济南竞品租金统计表（元/㎡·月）

项目

最低租金

最高租金

平均租金

世贸宽厚里

150.35

372

344.10

印象济南

81.32

117.7

99.51

万达文旅城

103.23

365.80

234.515

平均租金

111.63

285.17

226.04

济南竞品售价统计表（元/㎡）

项目

最低租金

最高租金

平均售价

世贸宽厚里

26495

42807

34651

印象济南

20000

30000

25000

万达文旅城

12500

30000

21250

平均售价

19665

34269

26967

（2）价值实现下的租金及售价定位

根据上表在济南区域选取的竞品的租金及售价来测算出本项目的平均租金。

因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金 =平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度

= 226.04×86%÷78.51%

= 247.60（元/平方米·月）

本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月

=247.60×10×12

=29712（元/平方米）

34560.29015

（3）项目定价及项目估值

项目定价及项目估值

开发、销售进度

开盘安排

户数

产品均价/元

总面积

项目估值（万元）

开盘（3月份）

#1、#2、#3号楼

324

12000

43524

52228.8

加推（5月份）

#4、#5号楼

216

12500

24966

31207.5

加推（6月份）

#6、#7号楼

208

13000

24356

31662.8

停车位

全部为地下车位，车位比为1：1

748

80000

/

5984

总价

121083.1

由上表可知，本项目总价值为121083.1万元，实际销售总额见销控计划5.1。

（4）调价策略

在项目营销全过程之中采用低开高走策略，参考项目开发成本及利润、市场供给和需求、市场变动、消费者本身状况来进行项目初步定价；在调价过程之中参考了区域内同期销售竞品项目价格、区域内二手房价格、周边即将进去市场的产品价格、项目本身开发设计成本变化等因素。

价格持续小幅走高，给予客户信心并打造稀缺性，伴随高强度的推盘节奏，为项目先赚取人气，后期赚取更高的利润。

业态分布：

业态种类

室内实际使用面积

（平方米）

户外面积（平方米）

演艺用房

488.6

商店、体验类商业

3681.75

互动娱乐

4740.95

深林迷踪 890

住宿

1697.3

餐饮

1820.4

重点特色项目出售：（具有不可替代性）义兴武道馆、元盛染坊、弓骑营、大华饭店、龙门客栈（22265.87，12393)、天汇轩茶楼（沿街）、后羿箭馆、布袋木偶戏、千灯汇影、八卦楼、凤艺轩剪纸、幽冥江湖

剩余项目为出租项目：

泺原书院 50%租 50%自持