第一篇：农村集体土地的流转难点研究论文
［摘要］伴随着我国经济的高速发展，我国农业也由传统的农业向现代农业进行转变；农村集体土地流转制度的创新与改革已经成为农村经济发展的必要之路。另外农村集体土地流转制度改革和创新更需要国家和政府的宣传和推动。改革农村集体土地流转制度能够增加农民的收益并且对保护国家粮食安全和完善土地制度等起到一定的作用。虽然农村集体土地制度改革已经有了一定的进步，但是农村集体土地流转制度还不够成熟，需要我们更多的努力。
［关键词］农村集体；土地流转；政府主导；法律规制
集体土地使用权流转是农村家庭联产承包制度所产生的，因为我国的农村土地流转还处于刚刚开始的初期体制没有完善，土地使用权在流转的过程当中还有一些不规范的行为和损害农民权益等一系列问题，如果这些问题和矛盾不能够快速解决，将会影响到农村土地的使用权的发展，不利于土地流转的综合管理。
1土地流转制度的现状
1.1缺乏完善的法律法规
土地流转方面有着不规范的操作程序，所以很容易引起一些不必要的纠纷，从根源上来说是因为土地流转制度不够完善。同时农民对于我国土地流转相关的法律法规认识比较淡薄，其次是法律上没有明确的要求，这表明在土地流转方面的相关法律也是存有漏洞，这也就导致了纠纷很难解决。土地流转是在农民自愿的基础进行的，但是一些部门采取不正当的方式让农民进行土地流转；还有承包商让农民签订了一些不平等的土地流转合同，承包商为了短期的经济效益，擅自改变土地用途，在合同期满后，农民无法恢复耕地的使用价值，给土地造成严重的损害，也不能让农民能真正感觉到自己是土地的主人。
1.2土地的流转渠道较少，大多数存在于亲戚朋友之间
一些企业因为利益的原因不愿意投资农业领域，土地承包缺少积极性，所以土地流转市场化并不明显，而且农民的合法权益也得不到保障。一些农业企业也不想直接和农民打交道，成本较高而且在短期之内也无法成片地承包。大多是通过乡镇政府直接越过农民与企业签订土地包租合同。如果在经营不善无法收回成本的情况下，承租企业无法向农民返还租金还是由政府出面解决，农民的合法经济利益也很难以得到切实的保障。
1.3缺乏专业土地流转服务机构
农村集体土地使用权的流转首先是村集体产业结构的调整需求。村集体为了发展集体产业，就会鼓励农民把土地的使用权交给企业发展集体经济，通过租赁流转给集体产业的负责人。当土地进行第二次承包时，使农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。导致大量劳动力向外地大量的转移，因为部分劳动力的转移将会带动全家转移，致使将土地承包经营权流转给他人。现在一些农村土地流转的信息不够通畅，而且租赁双方的信息不能进行及时的沟通，这就导致了一种“农民要转的转不出去，企业需要转的转不到”这种局面。就现在而言我国大部分的农村地区还没有成立专门的土地流转服务机构，造成了双方的信息交流受阻，在一定程度上影响了土地流转的效益。
2土地流转的对策建议
2.1加强农民主体地位
由于受传统观念的长期影响以及政府在农村集体土地流转制度方面的决定权，因此政府在农村集体土地流转过程当中占据主导地位。但是由于政府在建设的新农村时，对集体土地流转的制度过程中缺少理性，严重地阻碍了农村集体土地流转制度的发展，所以我们要更加维护支持农民在土地流转过程中的主体地位，健全农村集体土地流转的法律法规，有利于实现农村集体土地规模化，提高农村集体土地使用率。
2.2加快发展新型的农业经营模式
鼓励和引导农民加入合作社进行大规模发展，有利于实现农业现代化。农户把土地承包出去，可以定期得到分红，还可以利用闲时进城务工，可以使自己得到更多的收益，在经济上也有了双重的保障。还要对农户进行定期的科技培训，引导科技人员到田间地头进行指导；邀请农业专家进行现场培训，让农业科技走进田间地头；或者让农民加入农业科技合作社，增强农业科技的知识；培养农民的科技素质等等。
2.3加强政府重视
政府要对当前的农村土地流转问题引起足够的重视，并且要尽快地制定相应的法律法规，并对已存的法律法规进行修订，使农村土地流转按照法定程序依法进行。还要限制农村土地流转的用途，来确保流转的土地是用于农业，在集体土地流转当中，坚持农民自愿、有偿原则。在土地流转方面还要进行创新经营的方式，例如家庭农场等。总而言之要依法规范土地流转工作健康有序地持续发展，让农民真正实现利益的增收，才能实现农业现代化。稳定和完善农村的集体土地承包权利义务，政府要出台相关的政策，对于农村土地承包的面积进行统计，要真正的把各个区域的面积和权属权利关系来统计，并在土地流转前首先要排除会产生纠纷的潜在因素；而且政府也要对农村土地进行调整，以适应社会的发展。
3在土地流转方面政府采取措施
3.1出台优惠政策
近几年，我国农村集体土地使用权流转的速度呈上升趋势，流转的土地面积不断扩大农户数量不断增多，政府也要出台一些优惠政策鼓励农民进行土地流转。农村集体土地使用权流转分布区域不均，农村城镇化水平较高、经济发展较活跃的地方，集体土地使用权流转速度比较快、数量居多，经济欠发达的地方，集体土地使用权流转相对慢一些。政府要多进行宣传普及土地流转的知识，或者均衡一下两极分化的趋势。因为土地流转的类型不一样，土地使用的类型比例不均。政府需要按照不同的标准，来将农村集体土地使用权流转分成不同的类型。以流转方式为标准分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。
3.2严格监督土地流转制度
开展对土地流转的严格监督，并且要对非法征用土地的单位和个人采取一定的处罚，进行行政追责，政府要出台相关政策措施，政府还要对农村的土地承包面积进行明确的清点工作，并进行存档，做到真正的了解每一块地的面积和它的权属关系，提前把存在于土地流转之间的潜在不安定因素先排除以防发生纠纷。同时政府也要对农村土地进行适当的调整，以达到最优化。自从我国实施家庭联产承包责任制以来，我国多数地区农村分配的土地很多年都没有发生过变化，这也不符合现在农村不断增长的人口对于土地的需求，所以政府应当急时进行适当的调整，来适应当代社会的不断发展。
3.3加大土地流转宣传
政府还要在乡镇以及其下的村集体中进行大力的宣传，让农民了解到土地流转的法律法规，尤其是要加大对农村土地流转政策的宣传力度，以防农民上当受骗。农村可以建立土地流转咨询小团队，切实为农民解决土地的相关问题。政府还可以聘请专家来农村为农民开展讲座，为农民普及土地流转的相关知识，转变农民传统的观念，从而营造良好的流转发展环境，通过多种方式加大对农村土地流转政策的宣传，做到家喻户晓。以使流转速度加快，渐具规模。
4结语
进行合法的土地使用权流转可以更好地保护农民的利益，保证农村土地的可持续发展。在某些方面农村土地使用权的流转形式不单是指农村集体经济组织之间的流转，为了稳定农业的地位，实现农业现代化，为社会提供基本的社会保障。农村土地流转制度的改革是需要长时间的努力的，在农村土地流转制度改革的过程当中要努力学习其他地区的土地流转的经验，针对我国的实际情况来发展合适的并且能够促进土地制度发展的体系，解决农村土地的现有问题。
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第二篇：农村集体土地流转合同书
农村集体土地流转合同书
发包方：民勤县苏武乡泉水村八社联户18户(以下简称甲方)承包方：民勤县三雷镇三陶村四社周生忠（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。
一、土地的面积、位置
甲方受泉水村第八生产合作社18户联户村民委托（委托书附后）经泉水村民委员会同意，报苏武乡人民政府批准将位于民湖路13公里总干渠东泉水村委会所属泉水八社18户联户经营的东荒地200亩，依法流转给乙方使用。
土地范围：东起沙丘西沿，西至总干渠东边路东沿，南至五社荒地界线，北至总干防洪渠南岸（后附图）。
二、土地用途及流转形式
1．土地用途为种植业和林果业。
2．流转形式：承包经营。承包范围内现有机井及水电线路等附着物一并移交乙方使用、维护（清单附后）。
三、土地的流转经营期限
该地流转经营期限为20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。
四、土地的流转费标准及金额
该宗土地流转费每年每亩200元，合计每年流转费金额4万元，20年 1
共计金额80万元。
五、土地流转费支付方式及时间
乙方负责将土地流转费分三次支付给甲方，第一次于合同签定时一次性付清前五年的流转费20万元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二个五年的流转费20万元；剩余十年的流转费于2023年12月31日前一次性付清。
六、甲乙双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1．依法拥有土地的所有权。承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。
2．有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。
3．按照合同约定时收取土地流转费。在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。
4．维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
5．甲方应当保障乙方正常生产所必须的水权配置和通路条件。
6．甲方按合同签订时的现有状态无偿向乙方提供机井、取水设施设备、供水渠道、供电设施设备及取水、供电手续。
7．经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面，按时化解，若给对方造成损失，甲方应给予相应赔偿。
8．乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予乙方相应的政府政策性扶持。
（二）乙方的权利和义务
1．按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。
2．享有流转土地上的收益和林权和按照合同同约定购置财产的所有权。
3．享有对公共设施的使用权。
4．乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。
5．不得随意改变土地用途。按合同约定只能用于种植业、林果业，决不允许用于搞工业厂房修建、养殖小区的修建、砖厂等办企业用地。
6．乙方不得用流转土地抵押贷款。
7．乙方不得用流转土地抵偿债务。
8．承包期内，若甲方提供的原机井和供水、供电设施不能正常使用，由乙方负责更新，产生的费用均由乙方承担，流转期满后，乙方保证归还甲方原有农电设施的完整性（以清单为准）。
七、合同的转包
1．在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。
2．转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。
3．本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。
八、合同的变更和解除
1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变
更或者解除合同。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。
3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。
4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。
5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先流转权，双方应于本合同期满前续签流转合同。
九、违约责任
1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。如乙方不能按合同规定时间缴清土地承包费，则甲方有权解除本合同。
2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。
十、合同纠纷的解决办法
本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，首先请求村委会和苏武乡人民政府调解；调解不成的，向民勤县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向民勤县人民法院提起诉讼。
十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式五份，甲乙双方和见证人各执一份，乡镇农经部门存档一份。
附件：
1、流转土地示意图
2、流转土地地上附属物移交清单
甲方：民勤县乡村民委员会(盖章)
法定代表人(签字)：
乙方：三雷镇三陶村四社（印章）
负责人(签字)：
监证单位：民勤县苏武乡人民政府(盖章)
负责人(签字)：
民勤县农村经营管理站(盖章)
负责人(签字)：
签订时间：二O一四年三月二十二日
第三篇：关于规范农村集体土地经营权流转
关于规范农村集体土地经营权流转
和宅基地管理的指导意见
为进一步优化土地资源配置，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）等法律法规和政策，现就规范我镇农村集体土地经营权流转工作提出如下指导意见。
一、不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。禁止在承包土地上搭建生产、生活等设施。确需搭建临时性工棚、简易房屋等建构筑物的，建构筑物的面积不得超过50平方米，必须经村（社区）集体经济组织同意后，依法办理临时报建手续。
二、合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。我镇在1999年进行了第二轮土地承包，承包期为30年，即现阶段的农村土地流转期限不能超过2029年12月31日。
三、土地流转必须严格依照法定程序和使用规范的合同文本。必须使用市农业行政主管部门统一印制的农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，并建议到镇法律服务所统一办理农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同的鉴证。村（社区）集体经济组织应当在同意土地承包经营权流转之日起15日内到镇政府农业主管部门办理备案手续。
四、因地制宜，科学合理规划、利用宅基地
（一）镇政府因发展需要，依法征用农村集体土地，在规划控制范围40米以内规划宅基地（即村民住宅控制区域线内），必须报相关部门依法核准。因征地方填沙，土地耕作层已受破坏的五边地，在相关政策允许的前提下可规划为宅基地，经所在村民小组会议决定，依法分配或竞投。参与分配者，必须是本经济小组内符合分居条件的村民；参与竞投者，必须是本村农业户籍的村民。
（二）对村内原属农业性质的地块，不能规划为宅基地，禁止违规流转。
五、各部门要齐抓共管，加大监管力度。农业部门要确保农村集体土地流转的合同规范；国土部门要杜绝农村集体土地破坏耕地及随意改变土地性质；城管执法部门对乱搭乱建行为要依法查处。
六、对目前违规发包并已收取订金的经济小组，由各村做好双方解释工作，将订金退回投包者，将土地重新依法投包。如经济小组不愿退回订金，建议投包者通过法律程序解决。
七、各村要完善土地承包管理，加强监督，发现问题及时向相关部门汇报，将矛盾化解于萌芽状态。
第四篇：新农村建设中农村集体土地流转制度改革与创新研究（定稿）
家庭联产承包责任制是我国长久以来取得较好成果的新农村建设制度，但是在一定程度上还是存在许多的弊端，这成为了阻碍我国小康社会进一步建设的一大障碍。由此可见，当下最紧要的是不断改革和完善农村集体土地流转制度，使得资源合理有效的进行配置，比如明确产权基础，创新农村流转体制，完善家庭联产承包责任制等。
一、土地流转制度的研究背景
党的十八大指出，要统筹三农建设，推进现代化农业的发展，进一步推进“社会主义新农村建设”。这对于农村流转体制健全，激活农村经济发展，增加农民收入分配等带去了福利。建立一个较为完整的、流转可行性强的、明确权利以及保护严格的农村集体产权体制，从内部就可以提高农业的发展活力。因此在十八大以后土地流转问题显然是中国农村发展的重要问题，与“社会主义新农村建设”以及社会、经济方面也存在有一些联系。从具体的研究情况而言，在全面推进社会主义新农村的建设过程中，土地流转的健康发展显然已经成为新农村建设以及现代农业发展进程的制约因素。
土地流转工作较为复杂，其所涉及的范围较广，需要考虑的政策因素较多，不单是与农村利益及稳定发展存在关系，还和农村经济的健康发展存在着很大关系。最主要的是农村集体土地流转工作也在一定程度上制约着社会主义新农村的建设进程。在我国现阶段土地制度改革条件下，土地作为农村收入的主要来源，国家一系列惠农政策的提出，也是在致力于农村经济的发展，土地流转的面积的扩大，使得农村土地使用率的上升，优化了生产，达到了很好的土地配置效果。
二、土地流转制度的理论基础
1.土地转让
土地流转指的是具有土地承包经营权的农户将土地的经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，顾名思义，就是保留其承包权，转让其使用权。土地转让是指一些所拥有的、而没有到期的土地承包经营权，承包商再达成一定的协议，以某种有利的条件转让给其他农户主体。
2.土地入股
土地入股，是指在整个承包期间，就土地承包经营权而言，承包方有权对其进行量化处理，可以将其转化为具体的股份，再通过具体的股份以入股的方式同其他的主体进行生产活动，最后根据所持股份的份额进行分红。
3.土地转包
土地转包，是指在承包期间承包商可以将全部土地或者部分土地的承包经营权，通过条件限定，将其转让给同一经济组织中的某个农户个体用于开展农业生产经营活动。使得土地集中利用，流转较为便利，农户负担较轻。
4.土地出租
土地出租，是指承包商作为出租的一方，把自己所持有的属于承包期间内的所有的土地或者一部分土地的承包经营权，限定一定时间后再租给其他的主体用于农业生产经营活动的开展，再向租入土地的一方收取租金。这样的土地利用较为灵活，避免了许多地方出现荒地的现象。
5.反租倒包
反租倒包，是指通过农村集体经济组织，将农户所拥有的承包地进行反租之后，将反租过来的单个承包地再进行集中，然后对相应的农户作出一些补偿，之后再把集中的土地发包给个人或者企业。这样的方式使得土地利用较为集中合理，大面积的产出保证了相对应的收入。
6.土地托管
土地托管，是指承包商把自己拥有的所承包的土地委托给农户个体或者专门的农业服务组织代为进行具体的经营管理活动，与此同时承包的一方和受托管理的一方应在达成协议后签订具体的合同，以及受托方会向承包方收取一定的管理费用。
7.土地互换
土地互换，是指拥有土地承包经营权的人通过一定的方式，可将其拥有的经营权交换给另外的主体进行使用，而自己则可行使从其他主体那交换过来的土地经营权。大多数的农户都可自行交换土地使用权，使得土地利用更加的充分有效。
三、农村土地流转制度改革与创新的选择
1.适度深化农村土地产权制度改革
为了给土地流转制度提供必要的产权基础，政府必须适度深化农村土地产权制度的改革措施。农村土地产权具有有效性、预期性、可分性以及可转让性等特点，就我国目前而言，农村的土地属于集体经济组织所有，农民依法进行承包经营，对土地享有占有、使用、收益的权利，但是许多人在享受这些权利的同时，却故意回避对土地的处分权。所以这还是一种不完善的土地经营产权，必须进一步明确农民承包土地的权能与职责，真正做到权责分离。政府在确保农民集体享有农村土地所有权的同时，必须赋予农民更多的权益，使得农村土地充分归农民所有，政府要给予肯定和保护。只有土地承包经营产权得到进一步的完善，农户土地制度的主体地位才能真正地确立起来，才能促进我国土地流转制度的和谐发展。
2.继续稳定家庭联产承包责任制
想要稳定土地的承包关系，就必须保持家庭联产承包责任制的稳定，这是具有我国特色的农业发展模式，也很适合我国的国民状况，所有必须继续稳定这一政策，并在一定程度上使之进一步发展起来。由于就大多数农民而言，土地依然是其收入的主要来源和谋生手段，也是保障社会生存的基本条件。所以，进一步稳定和完善土地承包关系是很有必要的，把土地使用权流转的决策权界定给农民，使农户成为土地流转使用权的主体，获得长期使用该土地的权利，保护好、利用好土地，走可持续发展的道路。
3.增强土地承包经营权的商品性
就目前而言，我国的土地政策相关法律法规还不够完善，使得土地承包的问题得不到很好的解决，相应的法律地位也凸显不出来，所以，我国的农村土地承包的相关法律条文需要做进一步的完善。第一，应该赋予土地承包经营权物权相应的法律地位；第二，取消土地承包经营权的户籍性限制；第三，积极探索满足新增人口土地诉求的新途径。
四、总结
农村土地流转制度是我国农业可持续发展的客观要求，同时也是化解许多农业问题的有效途径，为使得土地流转制更加合理通畅的进行，政府需要时刻关注农业发展的动向和农户对于土地的利用。深化土地产权，完善各项政策制度以及法律法规，建立起更好的更健全的农村土地流转制度，促进我国农业的可持续发展。
第五篇：农村集体土地流转村民小组证明
证 明
兹有我自然屯村民(身份证号：），于 年 月 日将自己享有合法承包经营权的 亩承包地，按租赁的方式流转给非本村民小组成员：（身份证 号：）用于农业生产经营，经我全体村民成员决议并同意通过双方签订的合同条款（合同编号：），承认此合同为有效合同。并授权本村民小组委员会成员 代表本自然屯全体 位村民在合同上签字。
特此证明！在场证明人：
屯长： 副屯长: 村民代表：
县 镇 村 屯村民小组
年 月 日
鲁公网安备37028302000876号